【《永辉超市租赁业务及会计处理现状分析案例》14000字】

永辉超市租赁业务及会计处理现状分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u29839永辉超市租赁业务及会计处理现状分析案例 新CAS21实施对永辉超市的财务影响分析2.1关键数据假设为了分析租赁准则修订对永辉超市的财务影响，下文将按照新CAS21的规定对永辉超市2019年的财务报表进行调整。使用权资产及租赁负债的初始计量及后续计量需要一些关键数据，而永辉超市2019年的财务报告只披露了资产负债表日后3年及以后年度不可撤销经营租赁的最低租赁付款额，并未披露租赁合同，因此在进行案例分析时需要进行一定的假设。第一，假设永辉超市从2019年1月1日开始采用新CAS21编制财务报表；第二，以同期5年以上银行商业贷款利率4.9%为基数略微上调确定折现率，假定折现率为5%；第三，根据财务报表附注所示，永辉超市签约门店租约期限主要有10年、15年和20年三个期限，按照2018年年度报告中披露的未来几年不可撤销的经营租赁最低付款额计算，永辉超市从2019年开始大约需支付13年的租金，因此，为方便后续计算，统一租赁期限为13年；第四，因为永辉超市的租赁费用主要是用于门店物业租赁，只有一小部分是管理租赁费用，所以假设永辉超市的所有租赁费用都是门店物业等不动产项目的租赁费用。租赁负债按照未来租赁付款额的现值进行初始计量。同时，假定不存在初始直接费用，使用权资产的金额等于租赁负债的金额；第五，假设使用权资产在租赁期限内按照年限平均法计提折旧，且无净残值。租赁负债按摊余成本法进行后续计量，采取与现行融资租赁一致的实际利率法，分期支付利息，最后一年支付利息和本金，利率选用上述确定的折现率。2.2对财务报表数据的影响2.2.1对资产负债表的影响假定永辉超市从2019年1月1日开始应用新CAS21，下面将按照新租赁准则在租赁业务会计处理上的规定对其2019年的财务报表进行调整。在新CAS21下，经营租赁予以资本化处理，在资产负债表内部反映，租金费用不再确认为当期的销售管理费用，企业应按照未来租赁付款额的现值确认租赁负债和使用权资产。下文在对2019年的财务报表进行调整时，将以永辉超市在2018年年度报告中披露的未来几年不可撤销的经营租赁最低付款额作为以后年度应该支付的租金费用。根据永辉超市2018年年报，截止2018年年末，永辉超市资产负债表日后第一年需要支付的经营租赁最低付款额为282113.67万元，第二年需要支付的金额为306842.02万元，第三年需要支付的金额为312990.84万元，以后年度所需支付的总额为3242267.56万元。假设从第4年开始每年支付的租金金额与第三年相同，即为312990.84万元，则自第三年之后还需支付10.35年的租金，所以本文将租赁的存续期限定为13年。由于2019年的经营租赁费用已经发生，其金额为确定的265495.04万元，为了与后期对财务报表的调整相匹配，将2018年底存在的1年以内不可撤销的经营租赁最低付款额调整为265495.04亿元。从第4年开始到第12年，每年支付的经营租赁费用都保持与第3年相等，为312990.84万元，第13年则根据剩余未支付总额计算，金额为425350万元。各年具体的经营租赁最低付款额如表4-1所示。表4-1永辉超市的经营租赁最低付款额折现情况单位：万元2018.12.31后经营租赁最低付款额复利现值系数（5%）折现额1年265495.040.95252751.282年306842.020.91278305.713年312990.840.86270111.094年312990.840.82257278.475年312990.840.78245071.836年312990.840.75233491.177年312990.840.71222223.508年312990.840.68211581.819年312990.840.64201566.1010年312990.840.61191863.3811年312990.840.58182786.6512年312990.840.56174022.9113年425350.000.53225435.50总计4127595.462946489.40数据来源：永辉超市各年年度报告据表5-1，将租赁期限内各年的租赁付款额折现后得到的折现额为2946489.40万元，企业应按照此现值确认租赁负债和使用权资产，纳入资产负债表中核算。因此，用新CAS21对资产负债表进行调整后，2019年年初应增加租赁负债和使用权资产各2946489.40万元。使用权资产属于非流动资产，租赁负债属于非流动负债。调整后2019年年初资产负债表如表4-2：表4-22019年年初永辉超市调整前后的资产负债表情况单位：万元报表项目调整前报表金额调整金额调整后金额变化幅度流动资产2395300.332395300.33非流动资产1567398.112946489.44513887.51187.99%资产合计3962698.442946489.46909187.8474.36%流动负债1995051.921995051.920.00%非流动负债24418.842946489.42970908.2412066.46%负债合计2019470.762946489.44965960.16145.90%所有者权益1943227.691943227.69资产负债率50.96%71.87%数据来源：永辉超市各年年度报告从表4-2可知，经新CAS21调整后，2019年年初永辉超市的资产和负债都大幅增加，资产总额增加了74.36%，负债总额增加了145.9%，资产负债率从50.96%增加到了71.87%。后续计量中，使用权资产按照直线法计提折旧，且净残值为零，则每年的折旧额为226653.03元，因此，在2019年末使用权资产的价值为2719836.37万元。租赁负债采用实际利率法进行后续计量，2019年应确认的利息为2946489.40*5%=147324.47万元，计入当期财务费用。2019年实际支付的租金费用为265495.04万元，则2019年偿还的负债本金为118170.57万元，则2019年末租赁负债的金额为2828318.83万元。所以，应用新CAS21后，永辉超市2019年末资产负债表增加使用权资产2719836.37万元，增加租赁负债2828318.83万元。表4-3新旧CAS21下2019年年末资产负债情况对比单位：万元原租赁准则下调整金额新租赁准则下资产5235301.582719836.377955137.95其中：使用权资产02719836.372719836.37负债3189859.562828318.836018178.39其中：租赁负债02828318.832828318.83所有者权益2045442.03-108482.461936959.57资产负债率60.93%75.65%数据来源：永辉超市各年年度报告由表4-3可知，新CAS21应用后，2019年年末资产总额增加2719836.37万元，负债总额增加2828318.83万元，所有者权益总额减少108482.46万元，资产负债率由60.93%增加到75.65%。表4-4呈现了应用新CAS21后永辉超市在租赁期限内各期对租赁业务的会计处理及相关项目金额，包括租赁期内各期实际支付的租金、计入财务费用的利息费用以及各期期末租赁资产和租赁负债的金额。表4-4永辉超市2019-2031年使用权资产和租赁负债变化情况单位：亿元年份使用权资产资产折旧额当期支付的利息（上期期末未付本金*5%）实际支付的租金当期本金偿还额（实际支付的租金-当期支付的利息）租赁负债减少额未支付的租赁负债（本金）2018294.65294.652019271.9822.6714.7326.5511.8211.82282.832020249.3222.6714.1430.6816.5416.54266.292021226.6522.6713.3131.3017.9817.98248.302022203.9922.6712.4231.3018.8818.88229.422023181.3222.6711.4731.3019.8319.83209.592024158.6622.6710.4831.3020.8220.82188.772025135.9922.679.4431.3021.8621.86166.912026113.3322.678.3531.3022.9522.95143.96202790.6622.677.2031.3024.1024.10119.86202868.0022.675.9931.3025.3125.3194.55202945.3322.674.7331.3026.5726.5767.98203022.6722.673.4031.3027.9027.9040.0820310.0022.672.4542.5440.0840.080.00数据来源：永辉超市各年年度报告图4-1呈现了使用权资产和租赁负债在租赁期内的变动情况，据图5-1，使用权资产和租赁负债在租赁期内逐渐减少，直到租赁期结束金额减少为零。因为企业按照直线法对使用权资产计提折旧，每期折旧额相等，所以使用权资产每期减少额相同。而租赁负债是按照摊余成本采用实际利率法进行后续计量，每年按照上年年末的租赁负债额和固定的利率确定当期利息费用，利息费用前期多后期少，因每期支付的租金金额相同，所以，每期偿还的租赁负债的本金先少后多，从而导致租赁负债的减少额呈现先低后高的趋势。在租赁期前期，租赁负债的减少额低于使用权资产的减少额，在租赁期后期，租赁负债的减少额高于使用权资产的减少额，在整个租赁期内，租赁负债的金额一直大于使用权资产的金额，直到最后减少为零。这也是应用新CAS21后租赁期内资产负债率增高的原因。图4-1租赁期内使用权资产和租赁负债情况数据来源：永辉超市各年年度报告由上述分析可以得出，新CAS21会给永辉超市的资产负债结构带来很大冲击，会暴露企业之前隐匿在资产负债表之外的财务风险。2.2.2对利润表的影响在旧CAS21下，经营租赁的租金费用是计入当期的销售和管理费用，而新CAS21要求将租赁业务资本化，企业应就租赁业务确认资产和负债，不再将租赁费用计入当期损益，且租赁期限内各期要对使用权资产计提折旧，按照服务的部门不同分别计入销售和管理费用，企业要采用实际利率法对租赁负债进行后续计量，计算各期的利息费用，并计入当期的财务费用，因此，新CAS21会对企业的利润表产生影响。在旧CAS21下，永辉超市2019年计入销售和管理费用的租金费用为：265495.04万元，新CAS21下，这部分费用为零。按照新CAS21，企业在2019年计提的使用权资产折旧为226653.03万元，计入当期销售费用或管理费用。按照2018年末新增的租赁负债金额确认的2019年的利息费用为147324.47万元，计入当期财务费用。这两部分是原租赁准则下利润表中没有的，具体如表4-5.表4-5新CAS21下永辉超市2019年12月31日利润表变化情况单位：万元项目原租赁准则变动额现租赁准则增长率营业总收入8487696.000.008487696.000.00%营业总成本8296734.99108482.468405217.451.31%其中：销售管理费用1579540.20-38842.011540698.19-2.46%财务费用35114.61147324.47182439.08419.55%营业利润164000.28-108482.4655517.82-66.15%营业外收支13709.180.0013709.180.00%利润总额177709.46-108482.4669227.00-61.04%所得税费用32425.32-19793.9912631.33-61.04%净利润145284.13-88688.4756595.66-61.04%数据来源：永辉超市各年年度报告根据表4-5可知，与原租赁准则下的利润表情况相比，新租赁准则下企业的销售管理费用减少了2.46%，财务费用的增长率高达419.55%，营业利润有所下降，下降了66.15%，利润总额和净利润下降了61.04%。可见，新CAS21的应用会对企业的费用结构及利润规模产生较大影响。新CAS21下，在整个租赁期内，折旧费用是按照直线法计提的，每期计入销售管理费用的折旧费用是相同的；各期的财务费用是按照上年年末的负债总额计算得出的，因租赁负债逐年减少，所以各期的财务费用也逐年减少，导致租赁期各期折旧费用与财务费用的总和逐年减少，如图4-2所示。图4-2租赁期内各期财务费用和折旧费用情况数据来源：永辉超市各年年度报告将新旧CAS21下总的可比期间费用进行对比，整个租赁期的期间费用总和是相等的，在租赁期前期，新CAS21下的总的可比期间费用大于旧CAS21，利润水平相较于按照原租赁准则核算下的利润水平会有所下降；租赁后期，新CAS21下的总的可比期间费用小于旧CAS21，利润水平相较于按照原租赁准则核算下的利润水平会有所上升，如图4-3所示。图4-3新旧CAS21下各期期间费用对比数据来源：永辉超市各年年度报告由上述分析可知，租赁准则的修订能够更加真实地反映永辉超市的经营状况和盈利水平，会导致永辉超市在新CAS21实施前期面临较大的盈利压力，企业要及时做好应对准备，但是随着时间的推移，到了租赁后期，这种情况会有所改善。2.2.3对现金流量表的影响因为每年实际支出的租赁费用并没有改变，新CAS21的应用对现金流量表的影响较小，只是所得税缴纳的变化会影响到现金流量额。但是，现金流量表的内部结构会因为准则的修订发生较大变化，原本计入经营活动现金流量项目下的租赁费用，要改计到筹资活动现金流量项目，会使得企业的经营活动现金流量净额增加，筹资活动现金流量净额减少。新CAS21下永辉超市2019年年末的现金流量表变化如表4-6所示，期末现金及现金等价物比原租赁准则增加了19793.99万元，增加了3.04%，这是因为利润减少导致所得税减少了19793.99元。现金流量表内部结构发生了较大变化，经营活动现金流量净额增加了285289.03万元，增长率为685.25%，是因为经营活动现金流出减少了285289.03万元；筹资活动现金流量净额减少了265495.04万元，减少了45%，其中偿还债务支付的现金增加了24.17%，分配股利、利润、利息支付的现金增加了110.12%。表4-6新CAS21下永辉超市2019年12月31日现金流量表变化单位：万元项目原租赁准则变化额新租赁准则变化率一、经营活动产生的现金流量经营活动现金流入9962469.390.009962469.39支付的其他与经营活动有关的现金1006598.64-265495.04741103.60-26.38%支付的各项税费170643.37-19793.99150849.38-11.60%经营活动现金流出9920836.58-285289.039635547.55-2.88%经营活动现金流量净额41632.81285289.03326921.84685.25%二、投资活动产生的现金流量投资活动产生的现金流量净额-450080.100.00-450080.10三、筹资活动产生的现金流量筹资活动现金流入1215656.720.001215656.72偿还债务支付的现金489000.00118170.57607170.5724.17%分配股利、利润、偿还利息支付的现金133790.28147324.47281114.75110.12%筹资活动现金流出625665.33265495.04891160.3742.43%筹资活动产生的现金流量净额589991.39-265495.04324496.35-45.00%四、现金及现金等价物净增加额181807.3519793.99201601.3410.89%五、期末现金及现金等价物余额651458.1119793.99671252.103.04%数据来源：永辉超市各年年度报告在新CAS21下，各期原计入“经营活动产生的现金流量”中的“支付的其他与经营活动有关的现金”的租赁费用转计入“筹资活动产生的现金流量”中的“偿还债务支付的现金”与“分配股利、利润、偿还利息支付的现金”项目。在整个租赁期内，分配股利、利润、利息支付的现金逐年减少，偿还债务支付的现金逐年增加，如图4-4所示。图4-4租赁期内各项现金流量数额变动情况数据来源：永辉超市各年年度报告因为经营活动现金流量是企业现金的主要来源，是企业的生命之源，而筹资活动不是企业的日常活动，筹资活动现金流量不是企业现金流的主要部分。因此，新CAS21使企业经营活动现金流量增加，筹资活动现金流量减少，在某种程度上提升了企业现金流的质量。2.2.4新旧租赁准则下相关报表项目对比表4-7列示了租赁准则修订所导致的与租赁业务有关的企业报表项目类别和金额的变动情况。表4-7新旧租赁准则下永辉超市2019年报表项目类别及金额变动对比单位：万元报表项目旧CAS21新CAS21使用权资产不适用2719836.37资产5235301.587955137.95租赁负债不适用2828318.83负债3189859.566018178.39所有者权益2045442.031936959.57销售管理费用265495.04226653.03财务费用经营租赁业务不涉及147324.47营业利润164000.2855517.82利润总额177709.4669227所得税费用32425.3212631.33净利润145284.1356595.66经营活动现金流量净额41632.81326921.84筹资活动现金流量净额589991.39324496.35现金及现金等价物净增加额181807.35201601.34期末现金及现金等价物余额651458.11671252.1由表4-7可知，新租赁准则在对租赁业务进行会计处理时，增加了使用权资产和租赁负债两个科目，这两个科目在旧准则下是不适用的，使用权资产和租赁负债的增加也导致企业财务报表中资产、负债和所有者权益的规模发生了改变。旧准则下，进行租赁活动每期支付的租金全部计入销售管理费用，租赁业务的会计处理不涉及财务费用，而新准则下只是使用权资产的折旧额计入销售管理费用，租赁负债各期计提的利息费用计入财务费用。另外，租赁准则的修订大幅改变了企业的现金流量结构，将原本计入到经营活动现金流量的现金支出改计入到筹资活动现金流量，这使得企业的经营活动现金流量净额增加，筹资活动现金流量净额减少。2.2.5对关键财务指标的影响本文选择了能够反映企业偿债能力、营运能力、盈利能力、费用管理水平的多项财务指标，对这些财务指标在新CAS21应用前后的情况进行了对比分析，以反映租赁准则修订对永辉超市各方面能力产生的影响。表4-82019年永辉超市新旧CAS21下关键财务指标对比原租赁准则新租赁准则变动偿债能力指标资产负债率60.93%75.65%14.72%利息保障倍数6.061.38-4.68营运能力指标总资产周转率1.621.07-0.55盈利能力指标营业利润率1.93%0.67%-1.27%净利率1.71%0.67%-1.04%总资产净利率2.78%0.71%-2.06%权益净利率7.10%2.92%-4.18%费用管理水平指标财务费用率0.41%2.15%1.74%销售管理费用比率24.51%18.15%-6.36%数据来源：永辉超市各年年度报告由表4-8可知，偿债能力方面，新CAS21的应用使得企业的资产负债率大幅上升，由60.93%上升到75.65%，增长了14.72%，利息保障倍数大幅下降，由6.06下降到1.38。利息保障倍数和资产负债率是反应企业长期偿债能力的关键财务指标，利息保障倍数越高、资产负债率越低，表明企业的偿债能力越强。因此，新CAS21下，企业的长期偿债能力会发生极大程度的下降。营运能力方面，在新CAS21的影响下，永辉超市的总资产周转率由1.62下降到了1.07，下降了超30%。总资产周转率反映了企业的营运能力，总资产周转率越高，表明企业资产的周转状况越好，营运能力越强。因此，租赁准则的修订会导致企业的营运能力下降，这主要是经营租赁入表使得企业增加了较大金额的使用权资产所致。盈利能力方面，反映企业盈利能力的指标，如营业利润率、净利率、总资产周净利润、权益净利率，均发生了较大幅度的下降，这表明新CAS21的应用会降低企业的盈利水平，削弱企业的盈利能力。但由于新CAS21下的期间费用（销售管理费用和财务费用）存在前期多后期少的的情况，因此，在租赁的后期，企业的盈利能力会有所上升。在费用管理指标方面，企业的财务费用率发生了大幅提升，由0.41%上升到了2.15%，销售管理费用比率有所下降，由24.51%下降到了18.15%。综上，新CAS21下，企业的偿债能力、营运能力、和盈利能力都有所下降，经营风险和财务风险会因此上升，企业今后的经营决策和投融资决策等财务行为必然会受到影响。具体的对财务行为的影响本文将在下一部分进行阐述。2.3报表数据变化可能对财务行为产生的影响2.3.1对企业融资的影响（1）通过租赁业务进行表外融资的难度增大旧CAS21下，承租人无需在表内确认租赁资产和未来的租金支付义务，租赁资产的相关风险由出租方承担，经营租赁产生的租赁负债可以隐匿在资产负债表外，企业只需将每期支付的租金计入当期损益。根据永辉超市2019年的财务报表数据，2019年企业租赁门店产生的租金费用是265495.04万元，这部分费用是计入到了企业当期的销售费用和管理费用中，因为在经营租赁模式下，企业的租金是分期支付的，2019年的租金费用只是租赁期间其中一期的费用，但是企业却获得了整个租赁资产的使用权，租赁资产的价值是远大于当年支付那一部分租金的。这意味着，企业只需支付相当于租赁资产对价的一小部分的资金就可以获得与拥有资产使用权相同的权利和收益，剩余未偿还的租赁资产的对价部分实质上相当于企业从出租方处取得了一项长期债务，之后每年支付的租金就相当于该项债务的利息费用，因此旧租赁准则下经营租赁实际上是企业进行融资的一种方式，但这项融资方式却不要求企业在资产负债表中确认资产和负债，从而能够优化企业的资产负债率和资产周转率，提升企业的偿债能力。而在新CAS21下，对于租赁业务，除低价值资产租赁和短期租赁外，都需要在资产负债表内确认使用权资产和租赁负债。虽然在这种情况下，企业仍然可以分期支付租金，也相当于企业承担了一项负债，但与旧租赁准则不同的是这一债务需要在企业的财务报表中予以确认，会使企业的资产、负债规模增加，对资产负债率产生的影响也就无法避免，经营租赁的表外融资功能将不复存在。因为新租赁准则规定了豁免条款，即短期租赁和低价值资产租赁可以无需在资产负债表中进行确认，仍然可以按照旧准则下对于经营租赁的会计处理方法进行处理，所以在新准则下承租人要想通过租赁实现表外融资，就必须人为地将长期的租赁业务划分为多个短期的租赁业务，这需要企业在租赁合同条款的策划上以及与出租方企业的沟通上下很大功夫，这对于企业来说难度很大。因此，新租赁准则下，企业进行通过租赁业务进行表外融资的难度会增大。（2）外部融资的难度和成本加大企业进行生产经营，包括门店租赁和商品采购等等都需要大量的资金支持，像永辉超市这样大规模的企业还需要进行一定的投资，为了满足经营活动和投资活动的资金需求，企业必然需要从外部获得资金支持，也即进行融资活动，融资途径包括债务融资、股权融资和商业信用融资等。银行等第三方机构在决定是否借款给企业以及给予企业的授信额度之前，要对企业进行信用评级，信用评级的依据除了企业之前的偿债情况，主要会考虑企业目前的财务状况以对偿债能力进行评估。银行在分析企业的偿债能力时，会重点关注偿债能力指标，例如资产负债率、利息保障倍数等指标。由前文的分析可知，经营租赁入表使永辉超市2019年的资产负债率由60.93%上升到75.65%，利息保障倍数由6.06下降到1.38。资产负债率和利息保障倍数等偿债能力指标的恶化意味着企业无法偿还债务的风险增加，这必然会影响银行等第三方借款机构对企业偿债能力的评估，他们会认为企业无法偿还债务的风险加大，因此在考虑是否给予企业借款、借款额度以及在条款的限制上会变得更加严格，这表明企业通过银行等第三方金融机构进行筹资会变得更加困难。考虑到企业无法偿还债务的风险变高，银行在给企业提供资金支持时可能会要求企业支付更高的利息，这也意味着企业需要付出更高的融资成本。商业信用融资这一方便且成本很低的融资方式在各行各业的企业中都得到了普遍运用，对于永辉超市这一零售企业来讲，商业信用融资也在企业的业务中有所体现。企业在进行商品采购时，会与供应商协商先进货再付款，供应商考虑到销售增长需求以及与客户建立长期友好的合作关系，会给予企业一定的信用期，企业在受到采购商品后无需立即付款，只要在供应商规定的信用期间内付款即可，这部分延迟支付的款项实际上也相当于企业的一项负债，也是企业的一项融资途径。因为供应商给予的信用期限一般不超过一年，因此这一部分商业信用融资是企业的一项短期负债，永辉超市是将这一部门负债计入到应付账款中。根据企业2019年的财务报表，永辉超市截止到2019年年末的应付账款金额为129.83亿元，这一部分应付账款都是需要在一年内支付的短期债务，但即便只有一年的信用期，对企业的资金周转也是十分有利的。供应商在确定企业的信用标准及给予企业的信用期限时，会评估企业的偿债能力和盈利能力，而新租赁准则下，企业的资产负债率等偿债能力指标变差，营业利润率、净利率、权益净利率等盈利能力指标也变得更差，考虑到这些因素，供应商可能会给企业规定更严格的信用标准或者是更短的信用期限，这意味着企业通过商业信用融资的难度会加大。除了债务融资和商业信用融资外，股权融资也是企业筹集资金的主要途径，虽然股权融资的成本更高，但是企业无需定期偿还利息，偿债压力会有所减轻。潜在股权投资者的投资意愿一般取决于对公司股价的预期，而股价会受到公司业绩表现的影响，衡量公司业绩表现的一个重要因素是每股收益。由上面的财务报表分析可知，新租赁准则的应用使得永辉超市2019年的净利润由145284.13万元下降到了56595.66万元，下降了61.04%,虽然在租赁后期对净利润的影响会转正，但在租赁期的前几年净利润在新租赁准则的影响下会有所下降，净利润的下降会导致每股收益下降，这意味着企业股票对投资者的吸引力会下降，企业通过发行股票进行筹资的难度会上升。在这种情况下，企业可能要考虑降低股票的发行价格，这意味着发行同样数量的股票企业筹集到的资金更少，股权融资成本因而会上升。综上所述，新租赁准则实施后，企业进行债务融资、股权融资以及商业信用融资的难度和成本都会增大。2.3.2对企业纳税的影响新CAS21下，租赁业