物业管理费用收取规范细则

物业管理费用收取规范细则为规范物业管理服务费用收取行为，维护业主、物业使用人及物业服务企业合法权益，依据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律法规，结合行业实践，制定本细则，明确物业费收取标准、流程及监督机制，确保收费行为合法、透明、规范。一、收费项目分类与核算原则物业服务费用收取需基于服务内容明确界定，核心收费项目涵盖以下范畴：基础服务成本：包含物业共用部位（楼道、外墙、屋面等）、共用设施设备（电梯、消防系统、监控设备等）日常运行维护费；小区绿化养护、清洁卫生、公共区域秩序维护的人工及物料成本；物业企业办公经费、固定资产折旧（办公设备、工具等）。人员薪酬与税费：物业从业人员工资、社保、福利支出，及依法缴纳的增值税、附加税费等法定税费。物业服务收费模式分包干制与酬金制：包干制下，物业企业按合同约定标准收费，盈亏自负，需在合同中明确服务标准与收费明细；酬金制下，物业企业从物业费中按约定比例/金额提取酬金，剩余费用专项用于物业服务支出，需每季度/半年向业主公示收支明细，接受监督。二、定价机制与备案管理（一）价格管理形式1.政府指导价：普通住宅（不含别墅、高端公寓）物业服务收费实行政府指导价，具体标准由当地物价、住建部门结合服务等级、成本水平制定基准价及浮动幅度，物业企业需在指导价范围内确定收费标准。2.市场调节价：商业物业、别墅、业主大会自主选聘物业的住宅项目，收费标准由物业企业与业主（或业主大会）协商确定，通过物业服务合同约定。（二）定价依据与备案流程物业企业制定/调整收费标准时，需完成：成本测算：详细核算服务成本（人工、物料、能耗、税费等），形成《成本测算表》，确保收费覆盖合理成本并体现服务价值。备案申报：向当地物价/住建部门提交备案材料（物业服务合同、成本测算说明、服务标准清单等），经审核通过后方可执行（政府指导价项目严格执行基准价，市场调节价项目备案为告知性备案）。三、费用收取流程规范（一）缴费通知与送达物业企业应在缴费周期起始前15日向业主发出缴费通知，明确缴费金额、周期（一般不超过12个月，特殊情况需业主书面同意）、缴费方式（银行代扣、线上支付、现场缴费等）及截止日期。通知需留存送达凭证：书面通知可通过挂号信、EMS邮寄（保留回执）；电子通知可通过短信、微信推送（保留发送记录）；线下通知可在小区公告栏张贴（拍摄张贴照片并标注日期）。（二）费用收取与票据管理业主缴费后，物业企业需即时开具正规发票/财政监制收据，注明收费项目、金额、周期，禁止“打白条”或拖延开票。采用银行代扣方式的，需与业主签订《代扣代缴协议》，明确扣款周期、金额及异议处理方式，确保资金流向清晰可查。（三）欠费处理规范对逾期未缴物业费的业主，物业企业应：书面催缴：欠费满30日后，向业主发出《催缴通知书》，注明欠费金额、滞纳金标准（需符合合同约定，且不超过银行同期贷款利率）及法律后果。合规维权：催缴无效时，可通过诉讼/仲裁解决，但严禁以停水、停电、限制门禁等方式胁迫缴费（此类行为违反《物业管理条例》，需承担法律责任）。四、收费公示与信息公开（一）公示内容与位置物业企业需在小区显著位置（主入口公告栏、电梯间、物业服务中心）长期公示：收费项目、标准、服务内容（如“电梯运行费包含电梯维保、电费，服务标准为24小时运行、每月检修1次”）；物业服务收支情况（酬金制项目需公示“酬金提取金额、公共收益收支、维修资金使用”等明细）；投诉监督电话（物价、住建部门及物业企业客服电话）。（二）动态调整与业主沟通若因服务升级、成本上涨需调整收费标准，物业企业应：提前30日公示调整方案，说明调整原因、成本变化依据（如人工上涨证明、能耗账单）；召开业主意见征询会（或书面征求意见），征得专有部分占比三分之二以上且人数三分之二以上业主同意（依据《民法典》）后，方可实施调整。五、异议处理与纠纷调解（一）业主异议反馈渠道业主对收费有异议时，可：向物业企业提交《收费异议函》，要求5个工作日内书面回复（说明收费依据、成本构成及计算方式）；若对回复不满，可向街道办、居委会申请调解，或向物价部门（____热线）、住建部门投诉，要求核查收费合法性。（二）第三方调解与司法途径街道、居委会或物业管理协会可组织双方协商，提出调解方案；调解无效时，业主/物业企业可向仲裁机构申请仲裁，或向法院提起诉讼，通过司法程序明确责任。六、违规收费的监督与处罚（一）违规行为界定物业企业存在以下行为的，视为违规收费：擅自提高收费标准、增设收费项目（如无依据收取“装修管理费”“电梯使用费”）；重复收费（如同时收取物业费与公共区域水电费）；不公示收支明细（酬金制项目）、隐瞒公共收益；以胁迫方式强制收费（停水停电、限制服务等）。（二）处罚与监督机制业主可拒缴违规费用，并向物价部门举报，经查实后，主管部门将责令物业企业退还违法所得，并处以违法所得5倍以下罚款（依据《价格法》）；物价、住建部门定期开展“双随机、一公开”检查，业主委员会（如有）可委托第三方审计机构对物业费收支进行审计，强化内部监督。七、附则1.本细则适用于物业服务企业与业主、物业使用人之间的物业费收取行为，未尽事宜按国家现行法律法规执行。