商品房工程未经招投标程序签订的建设工程施工合同是否有效

商品房工程未经招投标程序签订的建设工程施工合同是否有效?“建设工程施工合同变更相关法律问题”、“建设工程施工合同中止和解除相关法律问题”、“建设工程价款相关法律问题”、“建设工程工期相关法律问题”、“建设工程质量相关法律问题”、“建设工程价款优先受偿权相关法律问题”、“与实际施工人相关的法律问题”等建设工程领域较为常见和多发的各种争议问题。建设工程系列专业文章由金杜律师事务所争议解决部地产资源组全体合伙同时进行了合理的分工安排起草完成。本文主要由苏州办公室的合伙人季商品房作为城市化进程和居民住房需求的重要载体，其开发建设过程中的各个环节都备受关注。在房地产领域，招投标能够在一定程度上有效防止垄断和不正当竞争，确保房地产市场的健康发展，但商品房开发的复杂性和特殊性使得强制招投标可能带来额外的成本和效率问题。根据《建设工程司法解释(一)》第一条的规定，在建设工程必须进行招标而未招标情形下签订的建设工程施工合同属于无效合同，那么商品房住宅项目是否属于法定必须招投标的项目?商品房住宅项目未履行招标程序而签订的建设工程施工合同效力如何?本文就此具体讨论和分析如下：21.商品房工程如全部或部分使用国有资金需要进行招投标关于商品房工程签订的建设工程施工合同是否需要进行招投标，关键在于判断商品房工程项目是否属于必须招标的工程项目。根据《招标投标法》《必须招标的工程项目规定》等相关规定，必须招标的工程项目根据项目性质、资金性质，以及建设工程的规模等进行区分。如果商品房开发和建设全部或部分使用国有资金，且相关建设工程施工合同的单项合同估算价在400万元人民币以上，则该商品房工程项目属于必须招标的工程项目，相关建设工程施工合同需要通过招投标签订。2.商品房工程项目是否属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的规定变化除商品房工程项目全部或部分使用国有资金外，商品房工程项目是否属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，国家发改委在不同时期的规定也发生了一些变化。国家发改委在2000年制定的原《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(2018年6月1日废止)第三条第(五)项曾将商品住宅列入关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围，属于必须招投标项目。但在2018年3月8日，国务院批复了国家发改委的《必须招标的工程项目规定》(2018年6月1日起施行),并废止了《工程建设项目招标范围和规模标准规定》。该规定删除了上述关于“商品住宅属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目范围”的规定，并大幅限缩了必须招标工程的范围。因此，依据国家发改委的最新规定，在2018年6月1日之前，商品房工程项目属于依法必须招标的项目，但是从2018年6月1日起，商品房工程项目则不再属于依法必须招标的项目。3.在不考虑资金性质的情况下，商品房工程项目的合同效力认定在不考虑资金性质的情况下，在2018年6月1日之前，商品房工程项目属于依法必须招标的项目，如果在此之前发生的案件，其建设工程施工合同如未进行招投标签订，基本会被认定为无效。但是，根据新的规定，自2018年6月1日起，商品房工程项目不再属于必须招标项目，故相关建设工程施工合同不会当然因未经招标程序签订而被认定无效。4.2018年6月1日后发生争议的商品房工程项目的合同效力认定对于在2018年6月1日之前签订未经招标的建设工程施工合同，如果其相关诉讼发生在2018年6月1日之后，该合同的效力应如何认定?根据最高人民法院倡导的坚持鼓励交易、维护市场秩序、保障合同当事人信赖利益原则，应尽可能维护合同的效力。我们认为，虽然按照当时的规定，合同因未经招标程序而被认定无效，但是依据新的规定，合同为有效，因此可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”之规定，可以认定建设工程施工合同为有效合同。2二、相关案例案例1:甲建设集团有限公司与云南乙置业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书(案号：(2018)最高法民终475号)标程序后签订一份落款为2015年(无具体月日)的《建设工程施工合同》,根据《招标投标法》第四十三条的规定，该中标应归于无效，一审法院并未认定2015年(无具体月日)的《建设工程施工合同》有效。其次，根据《招标投标案涉项目不属于《招标投标法》第三条第一款第二项、第三项所规定的必须进行招标的项目；另外，由中华人民共和国国家发展须招标的工程项目规定》第四条项下必须进行招标的项目所确立的原则是“确有必要、严格限定”。因此，一审法院对2014年《建设工程施工合同》的效力予以认定并无不妥。虽然《必须招标的工程项目规定》系自2018年6月1日起实施，但将该原则适用案例2:甲建设集团有限公司与滁州市乙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书(案号：(2018)最高法民终821号)一审法院安徽省高级人民法院认为：案涉工程属商品划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条的规定，属于依法共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，认定无效：(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”因此，甲公意见》(建市〔2014)92号〕等文件，指出要调整非国有资金投资项目发包方式，试行非国有资金投资项目建月27日，国家发展和改革委员会经国务院批准发布《必须招标的工程项目规定》(2018年6月1日起实施),其中未将民营投资的商报国务院批准”,在目前尚未有具体范围的情况下，一审判决依据当时尚有效实施的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》案例3:云南甲房地产开发有限责任公司、乙建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书(案号：(2019)最高法民终791号)二审法院最高人民法院认为：一、案涉《建设工程施工合同》不违反法律和行政法规禁止性规定，具有法律约束力。依据《中华人民共和国招标投标法》第三条第二款、第三款规定，必须招标项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条第五项规定，商品住宅包括经济适用住房属于必须招投标的范围。该规定经国务院2000年4月4日批准，2000年5月1日由原国家发展计划委员会发布施行，但被2018年3月8日《国务院关于<必须招标的工程项目规定》的批复》(国函〔2018)56号〕明文废止。国务院批准、国家发展和改革委员会制定的《必须招标的工程项目规定》自2018年6月1日起施行。案涉工程不再属于必须招标的项目。案涉合同签订时，《工程建设项目招标范围和规模标准规定》没有被废止，当事人应当严格遵照执行。甲公司作为项目开发商，是案涉项目的招标人，其以未招标订立合同为由否认案涉合同效力，违反该规定，且有悖于诚实信用，具有重大过错，即使该抗辩成立也不能减轻或免除其应当依法承担的损失赔偿责任。本案原审判决于2018年12月27日作出，即在本案第一审程序审理期间，该规定被明文废止。本着合同法鼓励交易、信守合同的精神，亦不应当适用该规定而认定案涉合同不成立或无效。关于商品住宅施工合同是否适用订立时仍生效的前引规定而认定无效这一法律争点，本院(2018)最高法民终475号、(2018)最高法民再163号、 (2018)最高法民终620号等民事判决均有明确定论。甲公司并无特别理由以使本院作出有别于上述生效判决的结论。甲公司关于