物业设备设施维护与保养制度

物业设备设施维护与保养制度一、制度目的与适用范围为保障物业项目内供配电、给排水、电梯、消防、安防及智能化等设备设施安全、高效、稳定运行，延长设备使用寿命，降低故障发生率，结合物业管理服务实践、《物业管理条例》及相关设备运行维护标准，制定本制度。本制度适用于住宅小区、商业综合体、写字楼等物业项目内所有共用设备设施的维护、保养及应急管理工作，涵盖设备全生命周期的日常巡检、定期保养、故障维修与应急处置环节。二、设备设施分类与管理职责（一）设备设施分类根据功能与特性，物业设备设施分为以下类别：动力类设备：含高低压供配电系统、电梯、暖通（中央空调、供暖锅炉）、发电机等；给排水类设备：生活水泵、消防水泵、污水泵、给排水管网、化粪池等；消防安防类设备：火灾自动报警系统、喷淋/消火栓系统、防火卷帘、监控系统、门禁系统、道闸等；智能化设备：楼宇自控系统、停车管理系统、电子巡更系统、充电桩等。（二）管理职责分工1.工程部（设施管理部）：作为设备管理核心部门，负责制定维护计划、组织实施保养检修、统筹外包单位管理、建立设备档案（含运行记录、维保合同、检修报告等）；2.维修班组：按计划开展日常巡检、故障抢修及预防性保养，如实填报《设备运行记录表》《维护保养台账》，及时反馈设备异常；3.客服部/秩序部：协助巡查公共区域设备（如照明、门禁），收集业主/租户设备故障报修，第一时间通报工程部；4.外包服务单位：电梯、消防等需专业维保的设备，由具备资质的外包单位按合同约定实施定期维保，提交维保报告并配合应急抢修。三、维护保养实施流程（一）日常巡检机制1.巡检频次与内容：动力设备（如电梯、水泵）：每日巡检，重点检查运行参数（电压、电流、压力）、设备异响、漏油/水情况；消防设备（如消火栓、烟感）：每周巡检，测试报警功能、检查管网压力、清理设备积尘；公共区域设施（如照明、道闸）：每日巡查，记录损坏、故障点位。2.巡检记录与闭环：维修人员填写《设备巡检记录表》，发现小故障（如指示灯损坏、螺丝松动）当场处理；无法立即解决的，录入《设备故障报修单》，明确整改时限与责任人。（二）定期保养规范1.保养周期划分：月度保养：电梯（检查钢丝绳磨损、导轨润滑）、生活水泵（清洁泵体、紧固接线端子）；季度保养：供配电系统（除尘、紧固母线排）、消防水泵（试运行、测试启泵压力）；年度保养：中央空调（管道清洗、冷媒检测）、变压器（油样检测、绝缘测试）。2.保养实施要求：保养前制定《保养方案》，明确流程、工具及安全措施；保养后填写《设备保养报告》，记录更换配件（如接触器、密封垫）、调整参数（如皮带张紧度、阀门开度）；对电梯、锅炉等特种设备，保养需由持证人员操作，报告报属地特种设备监管部门备案。（三）故障维修与专项检修1.报修与响应：通过业主报修、巡检发现或系统预警（如监控故障报警）启动维修流程，工程部30分钟内响应（紧急故障如电梯困人、水管爆裂需10分钟内到场）。2.检修流程：现场勘查→制定《检修方案》（含备件清单、安全预案）→实施维修→试运行验收→填写《维修记录单》，重大维修（如变压器绕组更换）需留存影像资料与检测报告。四、应急处置机制（一）应急预案制定针对停电、电梯困人、管网爆裂、火灾报警等突发情况，制定专项应急预案，明确：应急小组分工（指挥组、抢修组、通讯组、后勤组）；关键操作流程（如电梯困人救援步骤、临时供电切换方案）；应急物资储备（如应急发电机、潜水泵、急救包）。（二）应急响应与处置1.故障发生时，第一时间启动预案，抢修组携带工具、备件赶赴现场，通讯组同步通知受影响业主/租户；2.处置过程中，实时记录故障原因、处置措施、恢复时间，填写《应急处置报告》；3.事后组织“复盘会”，分析故障根源（如设备老化、操作失误），制定整改措施（如更换老旧部件、强化培训）。五、监督考核与持续改进（一）检查与考核1.日常检查：工程部负责人每日抽查巡检记录、设备运行状态，每周通报问题；2.月度考核：依据《设备完好率统计表》（目标≥98%）、《故障处理及时率表》（目标≥95%），对维修班组/外包单位评分；3.年度考评：结合设备故障率、保养计划完成率、业主投诉率，评选“优秀维保人员”，给予绩效奖励。（二）持续改进每半年召开“设备管理评审会”，分析设备故障趋势（如夏季空调故障高发原因），优化维护计划（如增加空调滤网清洗频次）；每年修订制度，吸纳新技术（如引入物联网监测系统）、新规范（如消防新规）要求。六、附则1.本制度自发布之日起施行，由物业