上海市商品房租赁合同范本与注意事项

在上海这样的超大城市，住房租赁市场活跃度高、交易场景复杂，一份规范且贴合实际的商品房租赁合同，既是明确租赁双方权利义务的“契约基石”，也是化解纠纷的重要依据。上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布的商品房租赁合同示范文本，为租赁双方提供了合规性、实用性兼具的签约参考。本文结合实务经验，对范本核心条款及签约、履约全流程注意事项展开解析，助力租赁双方规避风险、保障权益。一、租赁合同范本核心条款解析上海市商品房租赁合同示范文本（以下简称“范本”）的条款设计，围绕租赁关系的核心要素构建，需重点关注以下内容：1.主体与房屋信息条款出租方与承租方信息：需完整填写姓名（或企业名称）、证件类型及号码、联系方式等。实务中，承租方应要求出租方提供房产证（或不动产权证）及身份证原件核对，确保“人证房”一致；若房屋为共有产权或委托出租，需补充共有人同意书、授权委托书（需公证），避免无权处分风险。房屋基本情况：需明确房屋坐落（精确到门牌号、室号）、建筑面积、房屋用途（住宅/商业）、装修及设施状况（可附清单作为合同附件）。若房屋存在抵押、查封等权利限制，出租方需如实披露，否则承租方有权主张合同无效或解除。2.租赁期限与用途条款租赁期限：范本默认采用“年月日”格式明确起止时间，实务中需注意起租日的约定（如“交房次日起算”或“签约日起算”），避免因交房延迟引发租金争议。租赁期限超过6个月的，必须采用书面形式，否则视为不定期租赁，双方均可随时解除。房屋用途：住宅类房屋不得约定“商用”，若承租方擅自改变用途（如住宅改民宿、办公），出租方有权解除合同并要求赔偿；商业用房的用途需符合规划，避免因违规经营被行政部门处罚。3.租金与支付条款租金金额与支付方式：范本需明确月租金、支付周期（月付/季付/年付）、支付时间（如“每月5日前”）、支付账户（需注明出租方开户行、账号）。实务中，建议避免现金支付，通过银行转账并备注“XX房屋X月租金”，保留支付凭证；租金涨幅可约定“按市场行情协商”或“每年递增X%”，但需符合《上海市住房租赁条例》关于租金稳定的要求。押金条款：范本通常约定押金为1-3个月租金，需明确押金的退还条件（如“租赁期满、房屋无损坏、费用结清后X日内退还”），避免出租方以“卫生未达标”“设施折旧”等模糊理由克扣。4.房屋维护与修缮条款出租方责任：房屋主体结构、公共设施（如电梯、管道）的维修由出租方承担，但因承租方使用不当导致的损坏除外；若出租方未及时维修（如漏水、电路故障），承租方可自行维修并要求出租方承担费用，或在租金中抵扣（需提前书面通知）。承租方责任：室内自用设施（如空调、热水器）的维修由承租方负责，但若因设施老化自然损坏，出租方可协商承担部分费用。租赁期间，承租方需合理使用房屋，不得擅自拆改结构（如打墙、钻孔），否则需恢复原状并赔偿损失。5.转租与续租条款转租限制：范本约定“未经出租方书面同意，承租方不得转租”，若承租方擅自转租，出租方有权解除合同。如需转租，需与出租方签订书面同意书，并明确转租期限不得超过原合同剩余期限。续租约定：租赁期满前，双方可协商续租，需签订书面协议；若未续签但承租方继续使用、出租方未提出异议，原合同转为不定期租赁，双方仍受原合同条款约束，但均可提前合理期限（如1个月）通知解约。二、签约前：房屋与主体的“尽职调查”签约前的风险排查，是避免纠纷的关键环节，需从三方面入手：1.房屋权属与权利限制核查要求出租方提供房产证（或不动产登记信息），核对房屋所有权人、坐落、用途是否与合同一致；若房屋为“共有”，需所有共有人签字或提供授权委托书。通过“上海市不动产登记”官网或线下窗口，查询房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情形（抵押房屋出租需经抵押权人同意，查封房屋禁止出租）。2.房屋现状与瑕疵查验实地查看房屋时，需对照合同附件的“设施清单”，检查家电、家具的品牌、型号、使用状态（如空调制冷、马桶漏水），并记录墙面、地面的破损情况（可拍照、录像留存）。测试房屋的水、电、气、网络是否正常，确认物业费、水电费的缴费情况（可要求出租方提供最近缴费凭证），避免接手“欠费房”。3.周边环境与隐性问题调研关注房屋周边的噪音源（如地铁、工地、高架桥）、治安状况、配套设施（学校、医院、菜场），可在不同时段（如夜间、早高峰）实地体验。若为老旧小区，需确认房屋是否存在违建（如阳台扩建、顶楼加层），避免因行政部门拆除导致租赁目的落空。三、签约时：条款细化与风险规避签约环节需“字斟句酌”，对范本条款进行补充或修正，重点关注以下细节：1.合同条款的“个性化”补充对范本未明确的内容，可通过补充协议约定：如“房屋空置期”（交房后、起租前的免租期）、“家具家电维修责任”（如空调每年免费清洗一次）、“不可抗力条款”（如疫情导致无法居住的租金减免）。明确“通知送达方式”，如双方约定“短信、微信、邮件”为有效通知途径，避免因“联系不上”导致的违约纠纷。2.租金与费用的“清晰化”约定除租金、押金外，需明确物业费、水电费、燃气费、宽带费、停车费的承担方，避免后期推诿。例如：“物业费由出租方承担，水电费、燃气费按实际用量由承租方承担，宽带费由承租方自行办理并缴费。”若租金包含“物业费、服务费”，需明确服务内容（如保洁、维修响应时间），避免出租方“虚增费用”。3.解约与违约的“明确化”约定约定提前解约的条件：如“承租方因工作调动需提前解约，提前30日书面通知并支付1个月租金作为违约金后，可解除合同”；出租方提前解约需“支付2个月租金作为违约金，并赔偿承租方搬家费、中介费损失”。明确“违约行为”的界定：如“承租方拖欠租金超过15日，出租方有权停水停电”是否合法？需注意，《民法典》禁止“以暴制暴”，此类条款可能因“加重承租方责任”被认定无效，建议改为“出租方有权书面催告，催告后仍拖欠的，可解除合同并要求赔偿”。四、履约中：权利维护与风险管控租赁期间的合规履约，需兼顾“合同约定”与“法律边界”，重点关注以下场景：1.房屋维修的“权责边界”若房屋出现非人为损坏（如屋顶漏水、墙体开裂），承租方应书面通知出租方维修（保留通知记录，如短信、快递），出租方逾期未修的，承租方可自行维修并凭发票向出租方主张费用。若因维修影响承租方使用（如停水停电3日以上），承租方有权要求减免相应租金（按影响天数比例计算）。2.转租与分租的“合规操作”如需转租，需与出租方签订书面同意协议，并要求出租方出具“同意转租证明”（避免后期否认）；转租合同的租金、期限不得超过原合同，且需向新承租方披露原合同条款。禁止“群租”：上海市规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每间房居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养关系除外），违规群租可能被行政部门处罚，出租方、承租方均需承担责任。3.租赁备案的“必要性”根据《上海市住房租赁条例》，租赁双方应自合同订立后30日内，到房屋所在地的社区事务受理服务中心办理租赁备案。备案可保障承租方权益（如办理居住证、提取公积金、子女入学），也可规范出租方纳税义务。备案需提供：租赁合同、双方身份证、房产证（或不动产权证），部分区需提供“房屋产权人同意出租证明”（共有房屋）。4.解约与纠纷的“理性处理”若因出租方违约（如擅自涨租、拒不维修），承租方应书面催告并保留证据，催告无效后可向法院起诉解除合同，要求赔偿损失（如搬家费、中介费、另行租房的差价）。若因承租方违约（如拖欠租金、擅自转租），出租方应避免“暴力清退”（如换锁、断水断电），可通过法院诉讼或“人民调解”途径解决，否则可能因“侵权”承担赔偿责任。结语：以契约精神守护租赁权益上海市商品房租赁合同范本，是租赁双方权利义务的“基准线”，但实务中的复杂场景，仍需通过“尽职调查、条款细化、合规履约”三层防护，将风险化解于签约前