日照东夷小镇考察报告

日照东夷小镇考察报告一、项目简介东夷小镇原是山东省日照市秦楼街道董家滩村一个传统小渔村。2012年，日照城投集团按照“拆一片旧村，带一片产业，富一方百姓”的思路，将城中村改造为安居工程和东夷小镇两大业态。项目位于日照奥林匹克公园最北端，突出东夷文化和海洋文化主题，是集“吃住游购娱”于一体的旅游综合体。一期投资3.7亿元，建设了凤仪岛和龙栖岛，总建筑面积6.8万㎡，共有建筑单体60个，建设书院、祈愿阁、财神殿、龙神庙、戏台茶楼等文化项目，引进黑陶、农民画、割绣等本土特色工艺及希尔顿等知名品牌酒店，2018年五一假期对外运营。目前，文创、美食、休闲三大街区运行平稳，特色美食、民宿客栈、文化展馆、手工文创、休闲酒吧五大类别260余家商铺对外营业。在管理运营中坚持“市场导向、创新导向”，实行“统一装修、免房租、联营扣点”政策，重点打造联营美食文创业态“一店一品一产业”产业链模式，所有业态“货真价实、明码标价、统一品质、统一营销、统一服务、统一管理”，保证项目吸引力和竞争力。二、重点调研内容梳理1.招商运营模式：免租金，联营，收提成。前期策划确定好每家店铺具体需求内容，招商人员下沉到日照各个乡镇（部分选择省内其他城市）寻找对应商户；通过免租，提供统一装修吸引商户报名；从多方面打分，选择最优商户进驻；商户日常经营收益统一支付至运营公司——德天旅游的账户，德天扣除约定的经营扣点后，将收益返还商户。一方面，通过选商模式，保证店铺质量，实现一店一品，最大化收集当地特色美食；另一方面，商户经营收益扣点模式，保证商户经营积极性，从商户运营开始，小镇即可获得运营收益。少部分店铺采用出租模式，自持雇佣员工经营模式，整体占比低，主要采取免租联营方式。2.建筑形式，采用小吃街摊位+店铺+店铺外摆灵活模式，实现占用建筑空间小，引进小吃店铺量多。部分店铺带有店内就餐区，街中央有一部分外摆桌椅就餐区。3.组织架构4.门票模式：免门票。日照民俗博物馆、抗战纪念馆、钱币博物馆等几个博物馆收取门票，博物馆的参观价值一般，吸引客流少。因免大门票，游客服务中心使用率很低。5.景区开发建设运营：景区由日照城投集团开发建设，负责建设施工。2017年日照城投集团与日照食为天餐饮有限公司合作成立日照德天旅游服务有限公司，负责景区餐饮与文化店铺的招商、管理、运营工作。德天旅游进驻前，部分场馆类业态已进行招商。德天负责开展了以餐饮为主的街区的策划、选商、装修，经过1年左右的招商、开业筹备，景区2018年5月正式开业。开业后的餐饮、文化店铺全部由德天进行运营管理。民宿客栈前期由德天进行筹建，后期由悦湾、朵儿唱（华住）等酒店运营品牌进行运营管理。6.景区管理：餐饮售价由德天进行统一定价，所有商品全部明码标价，景区强调销售产品的货真价实和放心消费。统一规定营业时间，开始营业早餐类6:30，常规类9:00。结束营业周一至周五21:00，周末21:30，重要节假日22:00。景区对店铺进行考核评选，评选出如“小镇镇宝”等店铺。7.景区东侧用地全为停车场，停车场规模较大，自驾客户占比高。停车场停车场8.景区民宿：民宿定价与一般的连锁快捷酒店价格相近，200-300元/天为主。亲子类民宿、家庭套房占比较高。本次入住的华住旗下的朵儿唱主题酒店，包括藏文化主题、摄影主题等。主题主要体现于建筑软装，无特色服务。9.景区前期设计时考虑到街区摄影需求，引进摄影公司，拍摄唐装等主题婚纱照，参观当天据介绍接待50余组拍摄10.景区采用分期开发模式，目前开发一期。一期为岛的形式，四周环水，修建多座景观桥连通外部。主要以餐饮、民宿和文化类店业态为主。二期结合湿地，开发一些观光、游乐内容。2018年5月一期开业至今1年半，二期开发刚开始筹备。运营方建议我们分期开发，前期先开发餐饮和住宿业态。11.文化类零售店铺，店陈一般，很多可以参与手工制作。多数店铺外展较小，可能天气的原因，营业中也采用闭门模式，整体吸引力弱。12.据运营方介绍高峰期游客最高达6万人，参观的两天中，第一天（10.11，周五）因下雨原因，下午人流量较低，晚上人流量呈现增加；第二天（10.12，周六，十一调休属工作日）上午10-12点期间人流量较高。官方数据：2019年春节期间东夷小镇推出“日照年，最山东”大庙会等特色文化活动，40余万游客市民畅游小镇，东夷小镇2019年前8个月接待游客475万人次，自2018年4月27日对外运营，截至2019年8月底累计接待游客超过920万人次（单日最高6.7万人次），实现旅游综合收入约1.5亿元。13.近海地段，室外小吃街雨天很不适合游玩；本案半室内模式可以有效改善这一问题。14.比较注重夜景的打造，重点参考与借鉴了台儿庄景区，但夜色经济并不突出。15.留下印象较深的店铺(1)地理标志商标展馆：即日照各个地区特产介绍、展示、销售门店；融合了当地特色介绍、特产展示、特产购买（特产展览带二维码扫描线上购买，特产直营店售卖）(2)姻缘阁：东夷小镇多数的博物馆、展览馆游览、观赏、体验性弱；三、日照失恋博物馆、星空爱情展（另外一个项目）比较简单的一些陈设装饰、一些话语故事