兰州市房地产估价师资格考试大纲试卷及答案

兰州市房地产估价师资格考试大纲试卷及答案考试时长：120分钟满分：100分兰州市房地产估价师资格考试大纲试卷及答案试卷名称：兰州市房地产估价师资格考试大纲试卷考核对象：房地产估价师考生题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.房地产估价的核心目的是为委托人提供市场价值意见。2.土地使用权出让的最高年限为70年。3.重置成本法适用于评估新建商品房的价值。4.房地产估价报告必须由注册房地产估价师签字。5.市场比较法中的交易日期修正是指对可比案例价格进行调整。6.房地产租赁权属于物权的一种。7.成本法中的重置成本是指重新购建与估价对象相同的房地产所需的成本。8.房地产估价中的最高最佳使用原则是指估价对象的最可能用途。9.土地增值税的计税依据是转让房地产的增值额。10.房地产估价师执业资格证书有效期届满后，需重新注册。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪种方法不属于房地产估价的基本方法？（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.趋势外推法2.房地产估价报告的附件中通常不包括？（）A.估价对象照片B.委托人身份证明C.估价对象权属证明D.估价师职业道德承诺书3.下列哪种情况下，房地产估价应采用收益法？（）A.评估政府办公楼价值B.评估商业综合体价值C.评估未开发的土地价值D.评估历史建筑价值4.土地使用权出让金是指？（）A.土地使用权转让的税费B.土地使用权出让时的政府收入C.土地使用权出租的租金D.土地使用权抵押的担保费5.房地产估价中的“最高最佳使用”原则是指？（）A.估价对象的最可能用途B.估价对象的最高市场价格C.估价对象的最高使用年限D.估价对象的最高开发强度6.下列哪种情况下，房地产估价应采用市场比较法？（）A.评估新建商品房价值B.评估未开发的土地价值C.评估商业综合体价值D.评估政府办公楼价值7.房地产估价中的“合法原则”是指？（）A.估价对象必须符合法律法规B.估价对象必须具有经济价值C.估价对象必须具有使用价值D.估价对象必须具有市场价值8.房地产估价报告的“估价假设和限制条件”部分通常包括？（）A.估价对象照片B.估价对象权属证明C.估价假设和限制条件D.估价师职业道德承诺书9.房地产估价中的“交易日期修正”是指？（）A.对可比案例价格进行调整B.对估价对象价格进行调整C.对市场利率进行调整D.对土地增值税进行调整10.房地产估价师执业资格证书有效期届满后，需？（）A.重新考试B.重新注册C.自动失效D.更新信息三、多选题（每题2分，共20分）1.房地产估价的基本方法包括？（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.趋势外推法E.地价指数法2.房地产估价报告的附件中通常包括？（）A.估价对象照片B.委托人身份证明C.估价对象权属证明D.估价师职业道德承诺书E.估价对象周边环境图3.房地产估价中的“合法原则”要求？（）A.估价对象必须符合法律法规B.估价对象必须具有经济价值C.估价对象必须具有使用价值D.估价对象必须具有市场价值E.估价对象必须具有合法权属4.房地产估价中的“最高最佳使用”原则要求？（）A.估价对象的最可能用途B.估价对象的最高市场价格C.估价对象的最高使用年限D.估价对象的最高开发强度E.估价对象的最高收益5.房地产估价中的“交易日期修正”是指？（）A.对可比案例价格进行调整B.对估价对象价格进行调整C.对市场利率进行调整D.对土地增值税进行调整E.对交易日期进行修正6.房地产估价师执业资格证书有效期届满后，需？（）A.重新考试B.重新注册C.自动失效D.更新信息E.提交继续教育证明7.房地产估价中的“合法原则”要求？（）A.估价对象必须符合法律法规B.估价对象必须具有经济价值C.估价对象必须具有使用价值D.估价对象必须具有市场价值E.估价对象必须具有合法权属8.房地产估价中的“最高最佳使用”原则要求？（）A.估价对象的最可能用途B.估价对象的最高市场价格C.估价对象的最高使用年限D.估价对象的最高开发强度E.估价对象的最高收益9.房地产估价中的“交易日期修正”是指？（）A.对可比案例价格进行调整B.对估价对象价格进行调整C.对市场利率进行调整D.对土地增值税进行调整E.对交易日期进行修正10.房地产估价报告的附件中通常包括？（）A.估价对象照片B.委托人身份证明C.估价对象权属证明D.估价师职业道德承诺书E.估价对象周边环境图四、案例分析（每题6分，共18分）案例一某商业综合体位于兰州市核心地段，占地面积5000平方米，建筑面积20000平方米，用途为商业综合体，建成于2010年，已使用10年。2019年，该商业综合体年租金收入为800万元，运营成本为租金收入的30%，折现率为10%。假设该商业综合体的剩余使用年限为40年，请采用收益法评估该商业综合体的价值。案例二某地块位于兰州市新区，土地面积为3000平方米，用途为商业用地，土地使用权出让年限为40年，已使用5年。2019年，该地块周边类似地块的交易价格为每平方米8000元，请采用市场比较法评估该地块的价值。案例三某住宅楼位于兰州市郊区，建筑面积3000平方米，用途为住宅，建成于2005年，已使用15年。2019年，该住宅楼的重置成本为每平方米3000元，请采用成本法评估该住宅楼的价值。五、论述题（每题11分，共22分）1.论述房地产估价的基本原则及其在估价实践中的应用。2.论述房地产估价报告的编制要求和注意事项。---标准答案及解析一、判断题1.√2.√3.×（重置成本法适用于评估旧房或在建工程价值）4.√5.√6.×（租赁权属于债权）7.√8.√9.√10.√解析：1.房地产估价的核心目的是为委托人提供市场价值意见，符合估价的基本原则。2.土地使用权出让的最高年限为70年，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。3.重置成本法适用于评估旧房或在建工程价值，新建商品房通常采用市场比较法。6.租赁权属于债权，不属于物权。二、单选题1.D2.D3.B4.B5.A6.A7.A8.C9.A10.B解析：1.趋势外推法不属于房地产估价的基本方法，基本方法包括市场比较法、收益法、成本法。8.估价假设和限制条件部分通常包括估价假设和限制条件，其他选项均为附件内容。三、多选题1.A,B,C2.A,C,E3.A,E4.A,D5.A,B6.B,E7.A,E8.A,D9.A,B10.A,C,E解析：1.房地产估价的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法。3.合法原则要求估价对象必须符合法律法规和具有合法权属。四、案例分析案例一解答：1.计算年净收益：800万元×(1-30%)=560万元2.计算现值：560万元×[1-1/(1+10%)^40]=560万元×0.9091=509.976万元答案：该商业综合体的价值为509.976万元。案例二解答：1.计算可比案例价格：8000元/平方米×(1+10%)^5=8000元/平方米×1.6105=12884元/平方米2.计算地块价值：3000平方米×12884元/平方米=38652000元答案：该地块的价值为38652000元。案例三解答：1.计算重置成本：3000元/平方米×3000平方米=9000000元2.计算折旧：9000000元×15/50=2700000元3.计算价值：9000000元-2700000元=6300000元答案：该住宅楼的价值为6300000元。五、论述题1.论述房地产估价的基本原则及其在估价实践中的应用解答：房地产估价的基本原则包括合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期收益原则、贡献原则、区位原则等。-合法原则要求估价对象必须符合法律法规和具有合法权属。-最高最佳使用原则要求估价对象的最可能用途。-替代原则要求估价对象的价格不得高于替代品的成本。-预期收益原则要求估价对象的价值取决于其预期收益。-贡献原则要求估价对象的价值等于各组成部分价值的总和。-区位原则要求估价对象的价值受其地理位置的影响。应用：在估价实践中，这些原则指导估价师进行估价，确保估价结果的合理性和准确性。例如，合法原则要求估价师必须核实估价对象的权属和合法性；最高最佳使用原则要求估价师必须分析估价对象的最可能用途；替代原则要求估价师必须比较估价对象与替代品的成本和价值