物业停车场管理操作规程

物业停车场管理操作规程一、总则为规范物业管辖区域内停车场的运营管理，保障车辆停放安全有序，提升服务质量，结合物业管理服务标准及相关法律法规要求，制定本停车场管理操作规程。本规程适用于本物业管理区域内的机动车停车场（库）管理，涵盖车辆出入、停放秩序、收费服务、应急处置等全流程管理工作。管理工作遵循“安全有序、服务优先、依规收费、高效应急”的原则，确保停车场运营与小区（或商业区域）整体管理目标一致。二、岗位职责（一）停车场管理员负责车辆出入登记、停车引导及离场收费工作，确保车辆信息准确记录，收费流程合规；定时巡查停车区域，检查车位占用、设施完好情况，及时劝阻违规停放行为；协助处理停车场内突发事件（如车辆故障、纠纷等），第一时间上报异常情况；维护停车场内环境卫生，配合保洁人员清理垃圾、杂物，保持通道畅通。（二）秩序维护员（保安）值守停车场出入口，监督车辆出入规范，制止无权限车辆强行闯入；开展定时或不定时巡逻，重点检查消防通道、监控设备、道闸系统运行状态；遇突发事件（如火灾、交通事故）时，立即启动应急响应，协助疏散、救援及现场保护。（三）保洁员每日定时清扫停车场地面，清理垃圾、积水、油污，保持区域整洁；配合管理员清理车位内杂物，定期对垃圾桶、排水沟等设施进行清洁维护；发现地面破损、设施损坏等问题，及时反馈至工程或管理部门。（四）工程维护员定期检查停车场道闸、监控、照明、排水等设施设备，做好维护记录；接到故障报修后，按约定时限到场检修，确保设施正常运行；参与停车场改造、升级项目的施工监督，保障施工期间停车秩序不受影响。三、车辆出入管理（一）入口管理1.固定车辆：通过车牌自动识别系统快速通行，系统实时记录入场时间；若识别失败（如车牌污损、系统故障），管理员需手动核对车辆信息（如行驶证、业主登记资料），确认后手动抬杆放行，并记录异常情况。2.临时车辆：管理员需主动询问来访事由，登记车牌号码、车型、入场时间及访客信息（如联系电话、到访区域），发放临时停车凭证（或扫码记录），引导车辆停至临时车位；无牌车辆需详细记录车辆特征（如颜色、品牌、外观标识），并要求驾驶员留下联系方式。（二）出口管理1.固定车辆：系统自动识别车牌，核对缴费状态（包月/包年车辆自动核验权限，临保车辆触发计费），扣费成功后道闸自动抬杆；若权限异常（如欠费、过期），管理员需联系车主核实，引导至缴费区处理后放行。2.临时车辆：回收临时凭证（或扫码核验），系统自动计算停车时长，生成费用明细；管理员向车主说明收费标准（如“您停车若干小时，费用若干元”），收取费用后开具票据，手动抬杆放行；若车主对费用存疑，需耐心解释计费规则，必要时调取监控核实停车时间。3.特殊情况处理：故障车辆：协助驾驶员将车辆推至临时停靠区，联系维修服务或保险公司，避免占用车道；紧急车辆（消防车、救护车等）：立即抬杆放行，引导至指定区域停靠，并记录车辆信息及出入时间。四、停车区域管理（一）车位规划与使用按“固定车位、临时车位、消防通道、残疾人车位”等功能划分区域，设置清晰的标识标线（如箭头、编号、禁停标志）；固定车位仅限登记车主使用，临时车位优先满足访客及临停需求，禁止长期占用；消防通道、疏散出口、充电桩区域严禁停放任何车辆，管理员发现违规需立即劝阻，拒不配合者上报主管并联系执法部门。（二）设施维护道闸系统：每日检查运行状态，确保抬杆、落杆平稳，感应灵敏；每周清洁镜头、检查线路，雨季前疏通排水口，防止设备进水；监控系统：确保摄像头无遮挡、画面清晰，存储时长按相关法规或服务合同要求执行，定期备份重要录像；照明与排水：每日巡查照明灯具，及时更换损坏灯泡；雨季前清理排水沟、检查抽水泵，暴雨时加强巡查，防止积水漫灌。（三）秩序维护定时巡查（如每2小时一次），检查车辆停放是否规范（如压线、逆向）、是否占用他人车位，及时张贴温馨提示或联系车主移车；禁止在停车场内修车、洗车、摆摊或堆放杂物，发现违规行为立即制止并清理；遇恶劣天气（如台风、暴雪），提前在出入口设置警示标识，协助车主做好车辆防护（如提醒移车、覆盖车窗）。五、收费管理（一）收费依据停车场收费标准需经物价部门备案（或与业主委员会/甲方签订的合同约定），并在出入口显著位置公示（含计费方式、免费时段、投诉电话等）。（二）收费流程1.计时收费：临时车辆按入场时间至离场时间计费，不足1小时按1小时计（或按合同约定）；包月/包年车辆需在约定日期前缴纳费用，逾期按临时车辆计费。2.费用收取：管理员需使用正规票据（机打或手撕发票），注明收费时段、金额，票据存根需按日期编号存档；收取现金时需当面点清，存入指定账户（或交接给财务），禁止截留、挪用。（三）特殊情况处理免费时段：如访客在小区办事≤1小时免费，需核验相关凭证（如门禁记录、商家证明），做好登记；纠纷处理：车主对收费有异议时，管理员需调取停车记录（监控或系统数据），结合公示标准耐心解释，必要时上报主管协调解决。六、应急处理（一）车辆故障发现车辆故障后，管理员立即上前询问情况，协助驾驶员将车辆移至临时停靠区（使用拖车工具或联系专业救援）；若故障车辆占用车道，需在现场摆放警示标志，引导其他车辆绕行，避免拥堵。（二）火灾事故立即启动消防应急预案，使用附近灭火器扑救初起火灾，同时拨打火警电话；组织人员疏散停车场内车辆（优先疏散易燃区域、通道附近车辆），引导车主从安全出口撤离；配合消防人员开展救援，保护现场，事后协助调查事故原因，统计损失。（三）交通事故发生剐蹭、碰撞等事故时，管理员立即保护现场（摆放警示标志、拍照留证），劝阻双方争执，拨打交警电话；引导无关车辆绕行，避免二次事故；若有人员受伤，立即拨打急救电话并协助医护人员救援。（四）停电/系统故障停电时，立即启用备用电源（如UPS、发电机），确保道闸、监控基本运行；若无备用电源，手动开启道闸，引导车辆有序离场，同时联系电力部门报修；系统故障（如识别失败、计费异常）时，切换至手动模式，按应急预案登记车辆信息，事后联系技术人员维修，同步核查未缴费车辆记录。七、档案管理（一）车辆信息档案建立固定车主档案，包含车主姓名、联系方式、车牌号码、车辆照片、车位编号等信息，每年更新一次；临时车辆登记台账需按日期整理，记录车牌、入场时间、离场时间、费用金额，保存至少1年，便于查询和审计。（二）收费与设施档案每日收费台账需记录收费金额、票据编号、车主信息，与票据存根、银行缴款单核对后，交由财务存档；设施维护记录（如道闸检修、监控备份、排水清理）需按月份整理，注明维护时间、内容、责任人，作为年度维保总结的依据。八、监督与改进（一）日常监督管理员实行“岗前检查、岗中巡查、岗后交接”制度，每日填写《停车场管理日志》，记录车辆出入、设施故障、违规处理等情况；主管每周抽查停车场管理情况（如监控回放、收费票据、车位秩序），发现问题立即整改，形成检查报告。（二）投诉处理设立投诉渠道（如电话、微信公众号、意见箱），接到投诉后24小时内联系投诉人，核实情况并反馈处理方案；对投诉集中的问题（如收费争议、车位占用），组织专项