苏州房地产市场楼市报

苏州房地产市场楼市报目录丨CONTENTS→宏观政策分析吴江市场情况及市场趋势研判苏州主城市场情况及市场趋势研判主城：姑苏区、园区、高新区、吴中区、相城区太仓市场情况及市场趋势研判昆山市场情况及市场趋势研判张家港市场情况及市场趋势研判123456常熟市场情况及市场趋势研判7宏观政策及市场分析1中央：1次涉及土地制度改革等地方：17次涉及长春限售2年等1月中央：9次涉及坚持调控目标不动摇、力度不放松等地方：67次涉及天津整治市场秩序等中央：2次涉及稳地价、稳房价、稳预期等地方：42次涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中央：2次涉及严控金融风险等地方：24次涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利率等中央：6次涉及两会房住不炒等地方：30次涉及抢人大战等中央：8次涉及定向降准等地方：38次涉及杭州摇号售房等中央：10次涉及定向降准、上调个税起征点等地方：48次涉及徐州等三四线限售中央：3次涉及坚决遏制房价上涨、分类推进棚改货币化安置等地方：31次涉及“湘十一条”等中央：5次涉及上调个税起征点等地方：29次涉及北最严公积金信贷等中央：4次涉及免征或减征印花税等地方：17次涉及北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等中央：5次涉及定向降准等地方：14次涉及广州布局放松限价等中央：1次涉及支持优质房企发债地方：10次涉及菏泽取消限售等中央定调三阶段变化：两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议坚决遏制房价上涨，8月住建部要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。12月住建局会议再次重申“三稳”是第一要务。地方政策两阶段变化：1-9月坚持调控目标不动摇、力度不放松，四限、整治市场秩序、上调房贷利率等；10月至今布局放松限价，下调房贷利率上浮比例、取消限售及区域限购调整等。PART1

中央及地方层面/稳字当先，地区存在松动迹象发布“新十五条”，重启限购，土地出让实施市场指导价（含现房）20168/11吴江单独补全了楼市限购措施吴江发布“十三条”楼市调控政策(起初不含限购政策）20169/2320175/2020188/1520168/29201610/3发布史上最严调控：大幅收紧限购和信贷政策（且适用范围调整为吴江、昆山和太仓）20175/1920178/17201811/19相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需600积分201812/9部分银行贷款利率上浮比例小幅下调（2017年以来的首次下调）苏州被住建部确立为租购并举试点城市张家港实行限售政策，未满两年的商品住房、二手房，不能出售常熟本地人优先购买140平米以下的住房响应住建部号召，苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知PART1

苏州层面/维持高压态势，局部地区加码，部分政策松动苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；2018年调控政策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。注：不含经济适用房用地2017年供应779万㎡，成交510万㎡，楼面价13825元/㎡2018年供应460万㎡，成交511万㎡，楼面价13519元/㎡PART2

苏州土地市场2018年全年供应较去年大幅度减少，成交量基本与去年持平，板块成交出现分化，部分板块出现流拍现象，但热门板块依旧火热，成交楼板价与去年同期略有降低，房企拿地回归理性。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）苏地2017-WG-45号姑苏区解放西路以西、酒厂路以南5672纯住宅;701.1203691155422.2华发苏地2017-WG-46号姑苏区西环路西、酒厂路北18079纯住宅;701.8233234216639.9绿景苏地2017-WG-47号姑苏区北园路南、档案馆东22745纯住宅;700.6431679818543.9中铁建苏地2017-WG-48号姑苏区永方路以东、合兴路以南141864纯住宅;702.52012528549521.2金科苏地2017-WG-54号相城区北桥街道中泾路北、石碑泾路西94284纯住宅;702.092888757011.5漕湖置地苏地2017-WG-57号高新区枫桥街道景山路南、长江路东111779纯住宅;50、702.02134323856642.3南山苏地2017-WG-58号高新区浒墅关镇桑园路西、下塘北街北76466纯住宅;701.8135001032290.0远洋、禹洲苏地2017-WG-59号高新区浒墅关镇通浒路绿化地东南、苏浒路西南201773纯住宅;702.0136492753941.1里城苏地2017-WG-60号高新区浒关开发区规划道路南、文昌路东169368纯住宅;702.1136482311471.1恒基苏地2017-WG-61号高新区科技城科达路南、潇湘路西76225纯住宅;702.212381943751.1绿都苏地2017-WG-62号高新区通安镇真北路北、中唐路东107686纯住宅;702.21105011899421.4里城苏地2017-WG-66号姑苏区玻纤路两侧、缘园路西13285纯住宅;701.321000278980.0永威置业苏地2017-WG-67号姑苏区玻纤路北、虎丘路西7878纯住宅;701.121254167431.2朗诗地产苏地2017-WG-68号姑苏区缘园路西、倪家桥小区南11069纯住宅;701.121271235461.3华宇PART2

苏州土地市场/涉宅土地成交情况今年成交地块溢价率下调（部分受土地高起拍价影响），底价成交成常态，宅地现房率大幅下降不足三成（去年超七成），新进开发商数明显减少，房企拿地热情明显下降。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）苏地2017-WG-70号吴中区东吴南路西侧、石湖西路北侧259956商住;40、704.41046427201423.9平安苏地2017-WG-71号吴中区度假区孙武路北侧、外塘路东侧147966纯住宅;701.81118316546639.8龙湖苏地2017-WG-72号吴中区度假区孙武路北侧、外塘路西侧217494纯住宅;701.81111124166338.9龙湖苏地2017-WG-73号吴中区木渎镇金枫南路西侧、竹窝路南侧74173纯住宅;702.2162701206771.7金茂苏地2017-WG-75号吴中区临湖镇浦庄大道西侧、联东河南侧91391纯住宅;701.889708197428.1兴隆苏地2017-WG-76号相城区元和街道荣泰街北、织锦路东325027商住;40、703.759191923810.0相城城建苏地2017-WG-77号相城区元和街道文灵路东、安元路南123833商住;702.51710021174914.0九龙仓苏地2017-WG-78号相城区黄桥街道华元路北、通湖路东169402纯住宅;701.81636127716216.9九龙仓苏地2017-WG-79号相城区渭塘镇新燕大道南、澄阳路西44512商住;40、702.0102974583521.1建发苏地2017-WG-80号相城区开发区永昌路西、腾道路北114864纯住宅;702.03000344590.0漕湖置地苏地2017-WG-81号相城区高铁新城南天成路南、相城大道东161678纯住宅;702.5156182525164.1美的苏地2017-WG-82号高新区狮山街道黄浦街东西、竹园路南115834纯住宅;702.12707531361831.4九龙仓苏地2017-WG-83号高新区浒关镇闻鼓路南、苏浒路绿化地西152962商住;40、702.0110001682550.0越秀苏地2017-WG-84号高新区浒关开发区文昌路西、北津西路南86671纯住宅;702.0133001152720.0联发苏地2017-WG-85号高新区科技城科广路南、天佑路西183794纯住宅;702.21497027514822.2苏高新PART2

苏州土地市场/涉宅土地成交情况地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）苏园土挂（2018）02苏惠路北、星海街东199358商住;40、50、708.755941115200.0万科苏地2018-WG-9号吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧98963纯住宅;702.21156411444418.0路劲苏地2018-WG-11号相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南190170商住;40、702.2148002814520.0相城交建苏地2018-WG-12号相城区澄阳街道康元路北、澄月路西88216纯住宅;702.0125001102700.0平安苏地2018-WG-14号高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东78994纯住宅;701.1265002093340.0苏高新苏地2018-WG-16号高新区狮山街道玉山路南、运河路西59856纯住宅;702.0260021556404.0保利苏地2018-WG-17号高新区枫桥街道莲花峰路北、规划区间路东89818纯住宅;701.3119491073251.0平安苏地2018-WG-18号高新区通安镇真山路东南、正荣住宅项目东北地块15144纯住宅;701.79995151365.2里城苏园土挂（2018）03星塘街东、朝阳路南121650纯住宅;701.72322728255425.5苏高新苏地2018-WG-24号相城区望亭镇鹤溪路东、牡丹路北26817商住;40、701.582042200217.2相城城建苏地2018-WG-27号高新区狮山街道珠江路东、向阳路北215483纯住宅;702.3180003878690.0苏高新苏地2018-WG-28号吴中区太湖新城东太湖路南侧、天鹅港大街西侧340573商住;40、704.080672747400.0富力苏园土挂（2018）04钟南街东、港田路北135777纯住宅;701.62601835327028.8苏高新苏园土挂（2018）05苏州大道北、思安街东119848商住;4014.04800575300.0中海PART2

苏州土地市场/涉宅土地成交情况地块编号位置建筑面积（㎡）用途起拍楼面价（元/㎡）流拍原因苏地2017-WG-69号吴中区文溪路北侧、友新路西侧154396纯住宅;15000起拍价较高，需要配建幼儿园、地块不利因素较多苏地2017-WG-74号吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东西两侧194713商住;6254大体量商业自持苏地2018-WG-8号吴中区文溪路北侧、友新路西侧154396纯住宅;13000二次流拍，起拍价仍旧较高，需要配建幼儿园、地块不利因素较多苏地2018-WG-10号相城区元和街道文灵路东、安元路北210104商住;15000总价高，需要配建幼儿园苏地2018-WG-15号高新区狮山街道塔园路东、灵岩街北77671纯住宅;21285起拍价较高，需要配建幼儿园苏地2018-WG-20号吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧227302纯住宅;13865总价高，房企资金紧张，普遍观望苏地2018-WG-23号吴中区甪直镇甫澄中路东侧，迎新一路南侧73073纯住宅;9500起拍价较高，位置偏远、地块限制条件较多苏地2018-WG-29号高新区浒墅关镇闻鼓路东南、惠昌路西南91834纯住宅;13500板块市场竞争激烈PART2

苏州土地市场/涉宅土地成交情况全年共计流拍7宗8次住宅用地，归结原因主要有四点：总价较高房企资金紧张、板块市场内竞争激烈、地块需要配建其他配套增加开发成本、起拍价相对周边地块较高。市场趋冷情况下，房企拿地更加理性。（2017年月均流速43.73万方）（2018年月均流速41.16万方）全年均价23249元/㎡全年均价20952元/㎡PART2

苏州住宅市场/量价市场受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响，市场供应量同比下降约9.93%，成交量同比下滑5.89%，由高性价比限价楼盘（2016年前拿地）主力去化，随着高价盘成交增多，成交价格结构化上涨。区域成交量成交价姑苏-21%14%园区66%11%相城8%2%吴中18%6%新区-34%12%市区各区域量价同比变化PART2

苏州住宅市场/区域量价市场除姑苏及新区成交量同比下滑外，其他区域成交均有不同程度增加，园区由于供应增量成交表现突出，新区由于浒关项目入市多且去化不力，存在供大于求态势；随着高价项目增多，各区均价都向上攀升。169361806022877256412564124441179181918325170270382885126440套均面积PART2

苏州住宅市场/成交结构苏州从2015年开始进入改善时代，最近几年套均面积持续放大，2018年达到新高，中小户型成交缩量明显，并且从成交结构上看面积越大，单价越高。套均面积（㎡）11811111311210110299苏州市区二手住房成交情况苏州市区一手/二手住房成交占比PART2

苏州住宅市场/二手房现象苏州二手房市场日趋成熟，成交量环比增加33%，套均面积持续走低，2018年二手房成交量继续远超一手房，未来刚需买二手，改善买一手的趋势将更加明显。去化周期=当前存量/近半年的月均流速PART2

苏州住宅市场/存量市场自2016年国庆高压调控政策开始，存量及去化周期持续提升，库存量在400-500万㎡区间波动，去化周期基本维持在12个月左右，下半年迎来加推高峰期，库存量略有上升。去化周期=当前存量/近半年的月均流速22%28%7%35%11%各区域库存占比情况各区域库存去化周期情况（月）PART2

苏州住宅市场/区域存量市场目前整体存量主要集中于吴中区、相城区和新区，姑苏、园区存量较小；新区、相城由于去化缓慢，供应项目市场接受度低导致去化周期较长，其他各区域去化周期均小于12个月，园区市场库存告急。去化周期=当前存量/近半年的月均流速21%6%12%32979套9.2个月90-144㎡库存套数去化周期主力库存面积PART2

苏州住宅市场/区域存量市场主力库存面积段90-144㎡，但去化周期均不超过10个月；除144-160㎡和180㎡以上，其余面积段去化周期均维持在合理水平。2018年苏州主城区企业销售金额排名TOP10排名企业名称成交面积（万㎡）成交套数成交均价成交金额（亿元）2017成交金额（亿元）同比2017年前六个月排名排名变化1苏高新30.6322012496276.4650.8750%3↓2

2建发22.4014882616558.6133.4075%9↑73新城27.0725961944652.6436.0846%6↑3

4泰禾17.7011862827350.035.71776%50↑465世茂15.076463068346.2425.6980%16↑116旭辉14.298132906241.5359.87-31%2↓47南山19.5617921681532.8923.6239%17↑108路劲16.2410161993232.3736.95-12%5↓39华润12.879982402530.9222.0240%18↑910融创10.175922791528.3935.22-19%8↓2

2018年TOP10房企销售金额450.08亿占据市场份额33%PART2

苏州住宅市场/企业集中度TOP10房企销售金额占比33%，市场集中度一般。前十名房企销售金额门槛为28.4亿（去年为31.6亿）同比门槛降低，反映了由于品牌房企多，市场份额的分散。2018年苏州单盘项目销售金额TOP10项目名称区域板块成交金额（亿元）成交套数套均面积（㎡/套）成交均价（元/㎡）仁恒公园世纪姑苏区护城河外板块37.673714435437建发独墅湾吴中区尹山湖板块35.981117924746海胥澜庭姑苏区护城河外板块31.766413435759铂悦犀湖园区教育园区板块31.438423235230华润金悦湾吴中区尹山湖板块30.297013024019MOC芯城汇相城区高铁新城板块29.0103211923514白塘壹号园区湖东板块28.460213335496世茂铜雀台园区双湖板块27.319638735975华丽家族·太上湖吴中区光福、香山板块25.4180510313703建发·泱誉相城区高铁新城板块22.8666120285982018年苏州单盘项目成交套数TOP10项目名称区域板块成交套数成交金额（亿元）套均面积（方/套）成交均价（元/㎡）华丽家族·太上湖吴中区光福、香山板块180525.3710313703南山维拉吴中区甪直板块135520.9010414765禹洲招商拾鲤相城区北桥板块103214.7910014320MOC芯城汇相城区高铁新城板块103228.9911923514华润金悦湾吴中区尹山湖板块97030.2013024019湖畔樾山相城区阳澄湖板块81110.5710911983建发独墅湾吴中区尹山湖板块81135.8617924746中旅水泊堂前吴中区光福、香山板块74110.729814842仁恒公园世纪姑苏区护城河外板块73737.5614435437阳光城丽景湾吴中区甪直板块70812.0810616152PART2

苏州住宅市场/单盘项目排名情况销售金额前十名项目中主要以改善型项目为主（有7个项目套均面积超过120㎡），除新区外各区域均有分布；成交套数前十名项目中刚需型项目占比过半（有6个项目套均在100㎡左右），主要集中在相城区和吴中区，基本为该区域限价刚需盘。土地端：供应端减少，成交量基本与去年持平，板块成交呈现分化状态，房企拿地回归理性。住宅市场量价：受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响，市场供求均同比小幅下降，高性价比限价楼盘（2016年前拿地）主力去化，随着高价盘成交增多，成交价格结构化上涨。住宅产品结构：主流型面积段90-144㎡较为集中，且呈现增加趋势；刚需小面积产品逐渐萎缩。存量市场：近半年库存量在400-500万方区间波动，去化周期基本维持在12个月左右，下半年迎来加推高峰期，库存量略有上升。企业层面：TOP10销售门槛被降低，TOP10企业市场份集中度一般，市场份额分散。单盘项目层面：销售金额TOP10主要以改善型楼盘为主力，而套数TOP10主要以刚需型楼盘为主力。住宅市场PART2

苏州住宅市场/小结土地政府年度供应量预计400公顷左右。土地市场预计走势平稳，政府通过调整起拍价、放宽限制条件等手段稳定市场，增加开发商拿地热情。供应2019年预计供应量维稳或小幅减少，纯新盘入市量明显增加，市场竞争将有增无减。成交在低价存量持续减少、高价项目入市依旧去化艰难的情况下，预计2019年市场小年延续，成交量仍将减少。价格受高价盘市场成交不力影响，加之政策仍然相对严格，高价盘价格存在下探的可能，但由新房市场价格将主要受成交结构影响，仍有上升空间。政策政策整体趋稳：限购、限贷等控制性政策延续；贷款利率存在放松可能；限价政策难言放松。PART2

苏州趋势预判/市场预判吴江市场情况及趋势研判3注：不含经济适用房用地8月撤牌地重挂11月成功出让年中受乡镇地块出让影响，成交楼板价有所下跌PART3

吴江土地市场全年供地总建筑面积约170万㎡同比下跌38%，平均成交楼板价8329元/㎡；作为近年苏州发展的潜力区域，吴江仍保持较高需求量，除8月两地块撤牌重挂外，2018年无地块流拍。地块编号位置总建面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）WJ-J-2018-007吴江开发区（同里镇）中山南路、庞杨路交叉口东南侧地块21794.64商住;402.46179134660绿地香港WJ-J-2018-013太湖新城（松陵镇）秋枫街东侧芦荡路南侧地块96129纯住宅;701.81350412980832.04滨湖投资集团WJ-J-2018-015震泽镇塔影路以北永宁路以东地块58177.28纯住宅;701.652663063410.05新城WJ-J-2018-016震泽镇新中路以南永宁路以东地块70136.64纯住宅;701.65073355779.88新城WJ-J-2018-018吴江开发区（同里镇）吉市西路、运东大道交叉口西北侧138777.9纯住宅;7021059114697811.78联发WJ-J-2018-019吴江开发区（同里镇）吉市西路、运东北路交叉口东北侧130952.6纯住宅;70294231233970金科WJ-J-2018-020汾湖高新区（黎里镇）老物流中心50367.33纯住宅;701.58926449565.88龙光地产WJ-J-2018-021平望镇新百盛路东混水路北侧106562.9纯住宅;701.656610704380.42中骏WJ-J-2018-022平望镇新百盛路东混水路南侧57577.21纯住宅;701.57533433750平望城建WJ-J-2018-024桃源镇原华强物流地块125857.9纯住宅;701.83352421830远洋WJ-J-2018-025吴江高新区（盛泽镇）潜龙渠北侧3#地块85805.15纯住宅;701.059587822590南京安居WJ-J-2018-035汾湖高新区（黎里镇）五院北地块125445.5纯住宅;701.883231044060光明WJ-J-2018-037吴江开发区（同里镇）万宇路、运东大道交叉口西南侧89139.11纯住宅;701.89375835680中房WJ-J-2018-038吴江高新区（盛泽镇）蚬子荡南侧3#地块98617.82纯住宅;7025028495900苏州华鼎置业WJ-J-2018-053太湖新城(松陵镇)秋枫街东侧庞杨路北侧01地块112543.4纯住宅;701.8104261173373.71中南WJ-J-2018-054太湖新城(松陵镇)秋枫街东侧庞杨路北侧02地块110452.2纯住宅;701.8102681134100新希望地产注：以上所列举招拍挂地块，不含安置房地块PART3

吴江土地市场/涉宅土地成交情况受整体市场转凉及起拍价提高影响，房企拿地趋于谨慎，溢价率较2017年有所下降，但城镇热点区域地块仍受较高关注度，成交楼板价均维持高位。PART3

吴江住宅市场/商品住宅市场吴江商品住宅市场供需两旺，高性价比项目跑量迅速（本年已基本出清），成交均价在政策调控下保持小幅度增长，全年同比上涨11%。区域成交量成交价运东102%10%城北-54%10%城南35%8%汾湖119%21%盛泽-13%5%平望-92%-3%城中500%4%同里61%11%震泽20%8%太湖新城-7%-1%桃源-89%-31%七都9%10%吴江各板块量价同比变化PART3

吴江住宅市场/区域量价市场城南、太湖新城两城镇板块市场活跃，成交量较高；乡镇板块除盛泽外，整体成交量相对较低；城中、同里板块在售项目较少，受部分高价项目影响，均价较高；汾湖依托环沪区位，均价涨幅明显。145121545415966166721984218063142081526414683163041464417190PART3

吴江住宅市场/产品成交结构作为苏州刚需置业释放地，吴江近两年套均面积有所缩小；从成交结构来看，虽90-120㎡仍为市场成交主力，但2018年120㎡以下占比有所降低，120-160㎡占比同比上涨5%，未来改善需求将逐渐显现。去化周期=当前存量/近半年的月均流速PART3

吴江住宅市场/存量市场2018年上半年多盘集中供应，库存被拉至高位水平，随大量高性价比项目跑量，去化周期持续走低，截止12月底，去化周期9.9个月，库存约269万㎡，待未来高价地陆续入市，去化周期将有所增加。去化周期=当前存量/近半年的月均流速各板块库存占比情况各区域库存去化周期情况（月）PART3

吴江住宅市场/区域存量市场库存主要集中在盛泽、城南、太湖新城及汾湖等地区，近半年城南、太湖新城、城中及运东开发区流速相对较快，去化周期较短，受上海客户限购及网签滞后影响，汾湖板块去化周期有所延长。2018年吴江企业销售金额排名TOP10排名企业名称成交面积（万㎡）成交套数成交均价成交金额（亿元）2017年成交金额（亿元）同比2017年销量金额排名排名变化1绿地52.7941721696289.5491.72-2%1—2华润31.6527741527148.346.16685%18↑163碧桂园28.6624121446341.4529.9139%2↓14红星美凯龙14.2114231844526.2229.81-12%3↓15鑫控7.144782185915.612.42545%30↑256新城11.4311341346215.3826.76-43%4↓27融创9.017171699515.312.8519%9↑28招商8.638751680014.516.02-9%7↓19新湖中宝7.966071694213.496.34113%17↑810中南6.785331968513.3513.032%9↓12018年TOP10房企销售金额293亿占据市场份额60%PART3

吴江住宅市场/企业集中度绿地领跑销售金额榜，碧桂园、红星、新城等排名略有下降，华润、鑫控销售额提升较快，前十房企市场集中度较高；2018年销售金额榜前十门槛为13.35亿元（2017年11.56亿元），同比上年略有上升。2018年吴江单盘项目销售金额TOP10项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）月均流速（万㎡/月）成交套数套均面积（㎡/套）成交均价融创枫丹壹号吴江区吴江太湖新城板块26.1013.251.1104412719699绿地旭辉吴门府吴江区城南板块24.0011.901.082414420166三千邑吴江区运东开发区板块23.9814.301.214789716771苏州湾天铂吴江区吴江太湖新城板块23.1212.231.097412618901华润凯旋门吴江区吴江太湖新城板块22.8014.271.2110212915981绿地江南华府吴江区城南板块19.3713.481.1104212914374北极星尚雅苑吴江区吴江太湖新城板块17.408.700.772412020001华润悦府吴江区城南板块16.5310.610.9101210515574吴越锦源吴江区城中板块15.617.140.647814921859绿地太湖东岸花园吴江区吴江太湖新城板块13.966.740.644315220703PART3

吴江住宅市场/单盘项目排名情况吴江前十名项目主要集中在太湖新城板块与城南板块，均价大多属于吴江中高位水平，偏向首改及再改型产品；全年单盘极值销售金额为26.10亿元，品牌房企号召力强。土地端：2018年土地供应量有所降低但依旧充足，受整体市场影响，尽管房企拿地趋于谨慎，溢价率逐渐降低，但吴江市场仍受看好，全年无流拍。住宅市场量价：2018年供需旺盛，高性价比项目跑量迅速；太湖新城、城南两城镇板块市场活跃，乡镇板块中盛泽成交相对旺盛。住宅产品结构：90-120㎡面积段虽仍为市场成交主力，但占比较2017年有所下跌，120-160㎡占比同比上涨5%，未来市场改善需求将逐渐显露。存量市场：2018年下半年随高性价项目跑量（本年库存已基本出清），去化周期降至9.9个月，待高价地入市，未来去化周期有所增加。企业层面：销售金额前十企业占市场份额六成，以绿地领跑，华润、鑫控销售额同比增幅明显，2018年销售金额门槛较2017年略有上升。单盘项目层面：销售金额前十企业多位于太湖新城及城南板块，套均面积以120-144㎡面积段为主，整体以首改及改善型项目居多。住宅市场PART3

吴江住宅市场/小结土地政府将继续增加土地供应，但供应总量未来将有所下降，核心区域控制土地出让量，乡镇土地市场进入平淡期；整体市场将趋于理性。供应受政策及市场降温影响，高价地项目入市将受到一定压力，2019年供应将有所放缓。成交城镇板块需求依然活跃，乡镇部分板块将逐渐降温，随低价项目出清，2019年吴江全年商品住宅市场成交量将有所下降。价格2019年，随高性价比项目出清、高价地逐渐入市，区域价格将有所上涨。政策目前政策严厉，市场已调控到位，政策加码概率低，未来或将适度松绑，但整体仍以“稳”为主。PART3

吴江趋势预判/市场预判张家港市场情况及趋势研判4注：不含经济适用房用地注：不含经济适用房用地PART4

张家港土地市场张家港2018年推出202万㎡经营性用地，已成交137万㎡（一宗乡镇土地流拍，多宗年底供应土地暂未成交），土地市场需求仍较高，但较2017年已有所降低（2018下半年起房企拿地逐渐谨慎）。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率(%)开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）2017-B10-A锦丰镇清源路东侧94158纯住宅;701.662445879331.1石榴2017-B10-B锦丰镇书院路北侧92922纯住宅;701.660705640527.45石榴张地2013-B27号经开区金港大道东侧40635商住;40，701.57073287451.05盛煌张地2013-B28-A号经开区南湖路西侧73317纯住宅;701.0583166097714.15盛煌2012-A23-A-1市区东二环路东侧68269纯住宅;701.5113227729833.04祥生2012-A23-A-2市区南苑路北侧125743商住;40，701.81085313647830.5建发2013-B85-B保税区祥云路北侧47368纯住宅;701.261082893522.16明湖2013-B85-A保税区兴港路东侧47236纯住宅;701.261112886922.22中联张地2014-B40-F号经开区张杨公路北侧19731商住;40，702.3188437190祥盛2011-A13市区人民西路北侧140065纯住宅;7021271217806041.25金新城2014-B31-B凤凰镇金谷路西侧37998纯住宅;701.25620213571.04佳兆业张地2012-A07-A号市区振兴路南侧161039商住;40，70270121129300金厦2010-B37-A南丰镇振兴南路东侧1875纯住宅;702.213642560联峰2004-B29-A南丰镇南丰东路南侧2956纯住宅;701.222526660联峰2013-B43金港镇长江中路北侧69034纯住宅;701.2/

//流拍2017-B22大新镇海坝路西侧133936纯住宅;7023443461242.03天润张地2014-A09-B号市区梁丰西路北侧106120商住;40，701.88800933870金厦张地2014-A09-A号市区泗港路东侧73574纯住宅;701.88500625390国泰紫金2006-A25-C-b市区职中路东侧57282商住;40，702.29511544840国泰紫金2014-B22-A锦丰镇锦中路西侧5036商住;40，701.5358018030港顺PART4

张家港土地市场/涉宅土地成交情况张家港不受限购政策影响，上半年土拍溢价率依然较高（虽较2017年有所减弱），下半年房企拿地基本为底价成交，偶有流拍产生（金港区广义库存高，市场饱和），本地房企补仓显现明显。全年均价12616元/㎡（2017年月均流速22.8万㎡）（2018年月均流速18.7万㎡）PART4

张家港住宅市场/商品住宅市场张家港2018年总供应280万㎡，同比增加18.9%，供应增加主要在二、三季度；总成交225万㎡，同比下滑18%；从上半年的供不应求至下半年的供略大于求，市场已基本稳定，价格维持在12500元/㎡左右，同比涨幅明显近17%。区域成交量成交均价锦丰镇

55%39%金港镇

18%36%市区-31%26%乐余镇

-17%23%凤凰镇

12.5%25.9%塘桥镇

-18.6%19.7%张家港各区域量价同比变化PART4

张家港住宅市场/区域量价市场2018年市区为绝对主力供应及销售区域（均价超过14000元/㎡）；各个乡镇价格差距不大（以农业为主的乐余镇，情况较为特殊）且都有明显涨幅，部分乡镇出现明显的供大于求情况。年份套均面积（㎡）201613420171422018146套均面积变化套均面积小幅度8352978410031123201294312542100531084412228126281466014262PART4

张家港住宅市场/产品结构市场主力自住型90-144㎡需求较为集中，其中120-144㎡户型占比51%，无限购政策，180㎡以上的再改型户型成交比例也较大，四线自住型市场，套均面积偏大（整体单价上涨对大面积产品影响有限）。去化周期=当前存量/近半年的月均流速PART4

张家港住宅市场/存量市场由于上半年库存基本属出清状态，下半年市场存量虽有小幅度攀升，但整体仍处于低位水准，去化周期仅为7个月左右（整体市场库存不足），未来的市场库存量将进一步提高，去化周期有所小幅上扬。去化周期=当前存量/近半年的月均流速张家港各区域库存占比情况各区域库存去化周期情况（月）PART4

张家港住宅市场/区域存量市场目前整体存量主要集中在市区（占比49%左右），其次为锦丰镇(18%左右)；市场去化情况较好，各区域库存低位，去化周期都相对较短（乐余镇以农业为主，土地出让较少导致新房供应较慢，因此已基本无库存）。2018.1-2018.12张家港企业销售金额排名TOP10排名企业名称成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1碧桂园45.335861104550.02建发18.111491534527.73世茂1554保利14.511141574722.95金厦12.48971438017.86中南9.56331745316.77新城9.87871024910.08汇金8.4792116899.89金科8.450197888.210融创5.7377136797.82018年TOP10房企销售金额194.4亿占据市场份额64%PART4

张家港住宅市场/企业集中度以碧桂园、建发为代表的品牌房企销售金额领跑全城，本土开发商份额占比有所下降；TOP10房企销售金额为市场贡献充足（市场份额占比64%）；前十名房企销售金额门槛为7.8个亿，门槛较高。2018.1-2018.12张家港单盘项目销售金额TOP10项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）月均流速（万㎡/月）成交套数套均面积（㎡/套）成交均价建发御龙湾市区城北板块28.218.51.5114516215284翡翠公馆市区城北板块26.525.82.1209712310265世茂九溪墅市区城南板块23.414.81.269921315773碧桂园天玺市区城西板块1912.81.084715214797金厦阳光锦程市区城东板块1410.20.978813013796中南樾府市区城西板块13.47.70.950515317418碧桂园尚东区塘桥镇塘桥板块10.211.21.19241229133十里锦绣花园锦丰镇锦丰板块9.59.51.37141349927保利熙悦市区城西板块8.24.50.833413518405珑樾市区城中板块7.83.90.726714819924PART4

张家港住宅市场/单盘项目排名情况张家港TOP10项目集中在市区（学区优势明显），以改善型楼盘为引领；单盘极值流速为2.1万㎡/月（翡翠公馆，首改型产品）；TOP10项目中门槛为7.8亿，成交榜首为建发御龙湾。土地端：土地供求相对平衡，成交价格趋于平稳；随着品牌房企进入张家港市场，本地房企拿地补仓意识明显，整体节奏趋缓。住宅市场量价：2018年全年总供应280万㎡，总成交225万㎡，商品住宅价格波动性趋稳。住宅产品结构：主要集中于120-144㎡以及180㎡以上面积段；大面积改善商品住宅市场特征明显。存量市场：新项目陆续入市，市场存量持续走高，但去化周期较低（7个月左右），整体市场依旧健康；企业层面：品牌房企领跑全城，销售贡献巨大（市场份额占比66%），本土房企市场影响力下降，碧桂园优势明显。单盘项目层面：改善型楼盘流速较快（单盘极值流速为2.1万㎡/月）住宅市场张家港PART4

张家港住宅市场/小结土地张家港政府土地供应，预计维持今年的总量，土地供应更偏向于市区、塘桥等地(金港区土地供应将减少）。供应限价盘去化告罄，后续市场由相对高地价项目供应占据，整体供应节奏放缓，供应量小幅下降。成交明年，市场有所趋冷，但由于供应量的增加，预计成交量将根据新项目入市价格发生小幅变化。价格随着去年高价拿地项目入市，成交放缓，但市场依旧健康，明年年价格预计将维持高位波动。政策苏州首个限售城市。市场稳定，目前暂无其他调控趋势，明年限售有解禁的可能性。PART4

张家港趋势预判/市场预判常熟市场情况及趋势研判5注：不含经济适用房用地PART5

常熟土地市场2018年常熟供地量充足为194万㎡，已成交174万㎡（三宗乡镇土地流拍，一宗年底供应土地暂未成交）；较2017年热度有所降低，但房企仍维持较高关注度，土地需求依然较高，土地价格与2017年相比小幅上升。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）2018A-003南部新城东环河以北、常昆路以西地块117112纯住宅;7021138213330025.99金地2018A-002通林路以东、嫩江路以北地块90149.8商住;701.31569614150021.45象屿2018A-004南部新城东环河以北、规划庙港路以南地块139182纯住宅;7021165316220029.03绿城2018A-005翡翠路以北地块二地块64862纯住宅;701.210067653000.77华润2018A-006翡翠路以北地块三地块43335纯住宅;701.2113764930013.85信达2018A-007深圳路南侧、南沙路西侧113872纯住宅;70295281085000.93世茂2018B-009辛庄镇辛庄大道以东、新阳大道以南30752纯住宅;7026220191302.13世茂2018B-010辛庄镇繁荣路以东、张港泾河以南138294纯住宅;7025584772300世茂2018B-008常福街道金陵路南侧、锦州路东侧50963纯住宅;701.870443590016.55绿都PART5

常熟土地市场/涉宅土地成交情况常熟不受限购政策影响，品牌房企进入现象明显，上半年土拍楼面价上升势头依旧，溢价率较高，下半年房企拿地均较为谨慎，基本为底价成交（时有流拍产生）。常熟地王楼板价已破15000元/㎡。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）2018B-015古里镇元通路以南、金湖路以西133226纯住宅;7025528736500宝龙2018B-013海虞镇迎宾路北侧、耿泾塘西侧14581纯住宅;701.2603588000港华2018B-014沙家浜镇春南路以北、规划阳澄北路以东62920纯住宅;702侨城2018B-012海虞镇府前路南侧、海阳路西侧9987纯住宅;701.4

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//流拍2018A-009规划泰山路西侧、规划静海路南侧130756纯住宅;70295211245000正荣2018B-004尚湖镇练塘片区练塘路以北、苍泾河以西66997纯住宅;701.74067272504.6新城2018B-003滨江新市区扬子江大道以北、江海路以东141222纯住宅;702.26047854100金科2018B-005尚湖镇陈塘河以南、永平路以北34722纯住宅;7023335115800.87弘阳2018B-006支塘镇规划康平路以北、白茆塘以南59241纯住宅;701.6/

//流拍2018B-002滨江新市区虹桥路以南、江海路以东132820.6纯住宅;702.26048803300金科2018A-010青墩塘北侧、金山路东侧105055.2纯住宅;701.813040.761370000金融街2018B-016支塘镇支川东路以南、张青莲路以西59842商住;702/

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流拍2018A-016珠海路以西、宁波路以北121058.7纯住宅;702.17196.92871250中梁PART5

常熟土地市场/涉宅土地成交情况全年均价16855元/㎡（2017年月均流速10.7万㎡）（2018年月均流速8.55万㎡）PART5

常熟住宅市场/商品住宅市场全年供应189万㎡，供应增长123%（增加主要集中在下半年）；成交102万㎡，同比减少16%（受调控政策影响下降明显），整体市场逐步呈现供大于求状态；全年成交均价16855元/㎡，同比涨幅31%。备注：乡镇区域主力在售板块为尚湖镇板块与古里镇板块等，市区主力在售板块为尚湖板块与新世纪大道板块等。区域成交量成交均价东南开发区150%39%滨江开发区-58%74%市区-43%33%乡区25%53%常熟各区域量价同比变化PART5

常熟住宅市场/区域量价市场常熟乡镇区域多个2017年拿地项目入市（供应充足），导致乡镇地区成为主力成交区域；市区成交量紧随其后，且均价过20000元/㎡，价格提升明显；整体而言，各区域年度成交均价同比上涨明显，但均出现一定程度的供大于求情况。年份套均面积（㎡）201612620171352018133套均面积变化套均面积小幅度93191133613439138601664713982120621348716109239642394819027PART5

常熟住宅市场/产品结构市场120-144㎡户型占比高达35%，这个面积在常熟市场属于主流刚需户型（四线自住型市场套均面积偏大），但受单价上升影响160㎡以上占比及市场整体套均面积呈现下降趋势。去化周期=当前存量/近半年的月均流速PART5

常熟住宅市场/存量市场整体存量攀升至两年来的高位水平，存量主要集中在市区和乡镇板块，整体去化周期为12个月左右（仍较为健康），未来的市场库存量恐将进一步提高及去化周期将维持高位波动。去化周期=当前存量/近半年的月均流速常熟各区域库存占比情况各区域库存去化周期情况（月）PART5

常熟住宅市场/区域存量市场目前整体存量主要集中在市区（36%）和乡区（43%），除滨江开发区去化周期较长外（总量较小易受新供应项目影响，实际去化可观），其他区域去化周期都相对健康。2018.1-2018.12常熟企业销售金额排名TOP10排名企业名称成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1碧桂园26.719861661244.42中南6.75142415516.23雅居乐564万禾9.38811276611.95信达5.1251181809.46上海城建2.9171246087.17华坤4.6314116085.48金科3.2304149004.89招商1.9125213314.010新城2.9280118733.52018年TOP10房企销售金额120.1亿占据市场份额64%PART5

常熟住宅市场/企业集中度碧桂园、中南、雅居乐等品牌房企销售金额领跑全城，碧桂园以绝对优势位居榜首；TOP10房企销售金额为市场贡献充足（市场份额占比64%）；前十名房企销售金额门槛为3.5亿，门槛较2017年同期降低。2018.1-2018.12常熟单盘项目销售金额TOP10项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）月均流速（万㎡/月）成交套数套均面积（㎡/套）成交均价（元/㎡）富春雅居市区城北板块13.585.111.2732015926553金域蓝湾乡区古里镇板块11.899.320.7787921212760中南林樾市区新世纪大道板块10.453.750.6325316927835尚湖玫瑰园市区尚湖板块9.355.130.4324915018204鲲湖天境东南开发区东南开发区板块9.224.871.6236814718920保利湖悦澜庭乡区尚湖镇板块8.276.840.8556512312085碧桂园梧桐苑市区新世纪大道板块8.033.210.818914625043望山市区主城板块7.072.870.5717013024667见山湖别院市区尚湖板块7.013.240.4621610121661东宸铭筑乡区古里镇板块6.383.680.5224915117330PART5

常熟住宅市场/单盘项目排名情况常熟前十名项目以市区热门板块项目为主，整体市场以改善型楼盘趋势明显；单盘极值流速为1.62万㎡/月（鲲湖天境、改善型产品）；TOP10项目门槛为6.38亿。土地端：房企仍维持高需求，但部分乡镇地块关注度降低，整体溢价率已明显回落。住宅市场量价：整体市场降温，供大于求现象显现；价格高位波动。住宅产品结构：120㎡以上户型占比近6成（四线城市套均面积较大），但受单价上升影响，整体套均面积有所下降。存量市场：库存攀升，去化周期12个月左右，市场健康。企业层面：品牌房企领跑全城，销售贡献巨大（市场份额占比67%），碧桂园优势明显。单盘项目层面：TOP10项目分布集中度以市区为主，高性价比改善型楼盘流速较快（单盘极值流速为1.62万㎡/月）。住宅市场PART5

常熟住宅市场/小结土地目前常熟存量仍较为健康，这两年供应逐步回升，预计未来宅地供应将维持在合理水准；房企关注度不减，但拿地热情逐渐降温。供应由于这两年常熟土地成交量较大，预计明年供应量仍将维持在高位，市场整体供应将较为充足。价格虽2017年后的高地价楼盘入市将逐渐入市，但整体市场逐渐转冷后，明年价格恐在高位波动。成交明年新增供应充足，尽管相对高地价项目占据市场，核心区域及红利区域仍具有一定热度，成交量预计持平。政策目前无调控政策，预计延续政策宽松局面，且存一定边际放松调控的可能性。PART5

常熟趋势预判/市场预判太仓市场情况及趋势研判6注：不含经济适用房用地PART6

太仓土地市场太仓2018年整体供应226万㎡，成交219万㎡，整体供应缩量36%，成交环比减少26%，年中推地节奏加快，优质地块频出楼面价达到全年高值，下半年市场由热转冷，共计3宗土地流拍，土地市场趋于理性。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）WG2017-28-9度假区B-04-03地块153158纯住宅;702.61846282760恒大WG2017-28-5度假区B-01-01地块132583纯住宅;7031635216780恒大WG2017-28-6度假区B-02-01地块112161商住;40、702.751746195780恒大WG2017-28-7度假区B-02-02地块81507商住;40、702.751745142270恒大WG2017-28-8度假区B-03-01地块91372纯住宅;702.51920175440恒大WG2018-1-2科教新城江申大道东、宝忠路北、江申东街西、科教新城江申东街东、宝忠路北、文昌路西\\科教新城正夫路北、江申大道西、慎之街南108791商住;40、7023691401580复星WG2018-8-2高新区朝阳路北、娄江河西E17-4地块92995商住;40、701.751280011903451.68碧桂园WG2018-9-7双凤镇迎春路东、泥泾新路北21296纯住宅;701.84118877026.73龙町WG2018-9-4沙溪镇印溪南路南、印溪东路东60982纯住宅;701.863453869430.3金地WG2018-11高新区朝阳路北、娄江河西E17-3地块90491纯住宅;701.5104949495851.2吴中WG2018-14-1科教新城江申大道西、慎之路北395770商住;40、701-3

流拍WG2018-14-2科教新城江申大道东、正夫路北373729商住;40、701-320031090590复星WG2018-18-2城厢镇纵二路东、横七路北88845纯住宅;701.86359565002.72融侨WG2018-18-7科教新城南张路南、江申西街西、荆石路北、盐铁塘东（F-08-02）464934商住;40、7031095508870复星WG2018-18-3璜泾镇陆璜公路东、新城路北79811商住;40、701.83759300000海伦堡WG2018-18-1港区龙江路西、秋水街南（C-26）74491纯住宅;702

流拍WG2018-26-2科教新城秋帆路南，文渊路东79243纯住宅;701.88800697340阳光城WG2018-26-1科教新城秋帆路南、文澜路西79388纯住宅;701.88800698620招商WG2018-26-4港区龙江路西、秋水街南(C-26)74491纯住宅;7024880363520合生WG2018-26-3科教新城东仓路东、天如路南167998商住;40、702

流拍PART6

太仓土地市场/涉宅土地成交情况除大体量勾地地块外，其他地块表现为底价成交增加甚至出现流拍，现房基本消失，房企超预期拿地不再，受资金紧张及市场趋冷影响较大。（2017年月均流速7.82万㎡）（2018年月均流速9.43万㎡）全年均价13721元/㎡PART6

太仓住宅市场/商品住宅市场2018年全年供应129万㎡，环比增加38%，成交113万㎡增幅21%，市场经过限购前的供不应求量价走高和限购后的量跌价平后趋于稳定，2018年由于补社保客户逐渐签约，成交量明显回升，乡镇低价板块成交增加导致全年均价小幅下跌。区域成交量成交价双凤镇119%14%港区695%10%沙溪镇56%21%城区82%14%科教新城-60%-1%浏河镇47%16%璜泾镇430%11%新区-24%-8%太仓各板块量价同比变化PART6

太仓住宅市场/区域量价市场各板块全年表现为市区（城区、新区、科教新城）处于价格高地，供不应求趋势明显；乡镇普遍供大于求，今年较多新项目入市供求增多，受地价升高影响成交价格较去年小幅上涨。套均面积套均面积151841452314534160711503518874111861341113825146801374416652PART6

太仓住宅市场/产品结构市场2018年成交集中在低价板块（港区、浏河镇），各面积段均价较2017年降低；延迟网签成交释放，太仓作为环沪红利城市持续吸引上海客户及投资客，成交集中在90-120㎡面积段，本地置业首选120-144㎡相应占比增加，套均面积持续减小。去化周期=当前存量/近半年的月均流速PART6

太仓住宅市场/存量市场太仓存量市场受限购政策影响，前期有大量未网签积累，本年度陆续签约去化，成交流速加快，去化周期相对2017年明显降低；2018年新入市项目较多，供求相对平衡，截止12月共计库存118万㎡，未造成明显库存积压。PART6

太仓住宅市场/区域存量市场低价板块（港区、浏河等）存量较大去化周期长，主要由于近期加推未消化或上海客户待网签，实际去化情况良好；其余板块存量分布相对均匀，新区、城区这类高价值板块去化周期短，市场存在一定空白。2018年太仓企业销售金额排名TOP10排名企业名称成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）1碧桂园33.5634541233841.412协鑫15.5716281450922.603佳源8.078601559412.584招商6.99782.12121498.505浙通名力4.95622119905.936积水2.3487227175.317中信4.74465111055.268五洋4.44410113875.069新舟5.0052296744.8410恒大3.02281159534.822018年TOP10房企销售金额116.02亿占据市场份额75%PART6

太仓住宅市场/企业集中度碧桂园等外来房企销售金额领跑全城，以41.41亿元位居排行榜榜首；TOP10房企销售金额为市场贡献充足（市场份额占比75%）；前十名房企销售金额门槛为4.82亿与去年基本持平。2018年太仓单盘销售金额排名TOP10项目名称区域成交金额（亿元)成交面积（万㎡）月均流速（㎡/月）成交套数套均面积（㎡/套）成交均价（元/㎡）高尔夫鑫城新区22.1614.4112011119312115372天悦湾名邸新区17.0310.07839382912116908依云四季苑浏河镇13.5810.618838106010012806海艺豪庭城区12.447.54628667211216496碧桂园天琴湾璜泾镇7.798.4069996871229281碧桂园柏悦湾港区5.694.97413840712211450浙通名力·桃花岛科教新城5.663.59299522615915755裕沁庭新区5.312.3419468726822717太仓恒大文化旅游城浏河镇4.823.02251828110815953诺丁公馆沙溪镇4.754.11342533412311560PART6

太仓住宅市场/单盘项目排名情况前十项目市区（城区、新区、科教新城）及乡镇各占一半，受环沪辐射及本地认可度高对的区域（新区、科教新城、浏河等）流速相对较快，单盘极值流速为1.2万㎡/月，置业属性兼具首置及改善需求，其他乡镇上榜基本以改善为主。土地端：土地市场由热转凉，上半年新区等热点区域楼面价体系刷新，下半年出现流拍现象，成交价格相对合理，房企拿地意愿有所减弱。住宅市场量价：全年供应129万㎡，环比增加38%，成交113万㎡增幅21%。全年均价小幅下跌。住宅产品结构：主要集中于90-144㎡面积段；90-120㎡为成交主力，商品住宅趋向于首置首改产品。存量