套内面积差异处理方案确认书

套内面积差异处理方案确认书本套内面积差异处理方案确认书（以下简称“确认书”）由以下双方于______年______月______日在______地点签署：

甲方（购房人）：[甲方姓名或名称]

身份证号码/统一社会信用代码：[甲方身份证号码/统一社会信用代码]

乙方（开发商）：[乙方名称]

营业执照号码：[乙方营业执照号码]

鉴于甲方拟购买由乙方开发建设的位于______市区______区______街道______小区______栋______单元______室（以下简称“该物业”）的房产，该物业的建筑面积为______平方米，套内建筑面积为______平方米，因套内面积与合同约定面积存在差异，双方经友好协商，达成如下处理方案：

一、面积差异确认

经双方共同测量或确认，该物业的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差异，具体差异为______平方米。该差异系由______原因造成（例如：设计变更、测量误差、公摊面积调整等）。

二、处理原则

双方同意，本着公平合理、协商一致的原则，对套内面积差异进行处理。处理方式应符合国家相关法律法规及本确认书约定。

三、处理方式

双方经协商一致，选择以下第______种方式对该物业的套内面积差异进行处理：

（一）若套内实际面积大于合同约定面积，超出部分______平方米，双方同意按______价格（该价格不得低于同地段、同品质商品房的市场价格）结算房价款。甲方应在本确认书签署后______日内，将结算的房价款支付至乙方指定账户；乙方应在收到该款项后______日内，将相关差额部分房款退还给甲方或直接抵扣后续应付款项。

（二）若套内实际面积小于合同约定面积，不足部分______平方米，双方同意按______价格（该价格不得低于同地段、同品质商品房的市场价格）结算差额房价款。乙方应在本确认书签署后______日内，将结算的差额房价款支付给甲方；甲方应在收到该款项后______日内，将相关差额部分房款支付给乙方。

（三）双方同意，通过______方式（例如：调整装修标准、赠送面积确认、更换房屋等）对套内面积差异进行补偿。具体补偿方案如下：[详细描述补偿方式及内容]。

四、权利义务

（一）甲方权利与义务

1.甲方有权要求乙方按照本确认书约定对该物业的套内面积差异进行处理。

2.甲方应按照本确认书约定及时支付或收取相关款项。

3.甲方应配合乙方进行面积测量或确认工作，并提供必要的资料。

（二）乙方权利与义务

1.乙方应按照本确认书约定对该物业的套内面积差异进行处理。

2.乙方应按照本确认书约定及时支付或收取相关款项。

3.乙方应保证提供的补偿方式或内容符合本确认书约定，并保证相关补偿物的质量。

五、违约责任

任何一方违反本确认书约定，应承担相应的违约责任。具体违约责任如下：

（一）甲方未按本确认书约定支付相关款项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的______‰向乙方支付违约金。逾期超过______日的，乙方有权解除本确认书，并要求甲方承担相应的违约责任。

（二）乙方未按本确认书约定支付相关款项或提供补偿物的，每逾期一日，应按逾期支付或交付金额的______‰向甲方支付违约金。逾期超过______日的，甲方有权解除本确认书，并要求乙方承担相应的违约责任。

六、争议解决

因本确认书的解释、履行及其争议解决，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向该物业所在地人民法院提起诉讼。

七、其他约定

1.本确认书是双方关于该物业套内面积差异处理的最终协议，取代双方此前就此问题达成的任何口头或书面协议。

2.本确认书经双方签字盖章后生效。

3.本确认书一式______份，甲方执______份，乙方执______份，______机构备案或见证______份，具有同等法律效力。

甲方（签字/盖章）：____________

日期：______年______月______日

乙方（签字/盖章）：____________

日期：______年______月______日

**一、所需附件列表**

本确认书在签署时或执行过程中，可能需要以下附件作为支撑或说明：

1.**原始购房合同/协议：**以便核对合同约定的套内建筑面积。

2.**房屋测绘报告/图纸：**由具备资质的测绘机构出具的，用于确定套内实际建筑面积的官方报告或图纸。

3.**面积差异计算明细表：**双方确认的，详细列出合同约定面积、实际测量面积、差异面积及差异原因的表格（虽然确认书主体不要求表格，但此附件在协商和确认过程中非常必要）。

4.**相关设计变更文件（如适用）：**如果面积差异是由于开发商的设计变更造成的，可能需要提供相应的建设工程规划许可证补充文件或设计变更通知单等。

5.**市场价格证明文件（如适用）：**如果处理方式涉及按市场价格结算差额款项，可能需要提供同地段、同品质商品房的成交价格作为参考依据的文件。

6.**补偿物相关资料（如适用）：**如果选择实物补偿（如调整装修、赠送面积确认等），可能需要附上相应的装修方案、产品规格、赠品清单等。

7.**银行账户信息：**用于接收或支付款项的甲方和乙方银行账户信息。

**二、违约行为罗列及认定**

本确认书项下的违约行为主要包括：

1.**甲方违约行为：**

***未按时支付差额房价款：**指在约定付款日之后，甲方未能足额支付因套内实际面积小于合同约定面积而产生的差额部分房价款。

***未按约定接收款项：**指在甲方应收取结算房价款（因套内实际面积大于合同约定面积）时，无正当理由拒绝接收。

***拒绝配合测量或确认：**指无正当理由拒绝提供必要资料或妨碍乙方进行面积测量或确认工作，导致处理方案无法达成或执行。

***选择补偿方式后反悔：**指在双方约定通过补偿物方式处理后，甲方反悔要求金钱结算或提出其他不合理要求。

2.**乙方违约行为：**

***未按时支付差额房价款：**指在约定付款日之后，乙方未能足额支付因套内实际面积小于合同约定面积而产生的差额部分房价款。

***未按约定支付款项：**指在甲方应收取结算房价款（因套内实际面积大于合同约定面积）时，无正当理由拒绝支付。

***提供的补偿物不符合约定：**指乙方提供的补偿方式或补偿物（如装修标准降低、赠品不符等）不符合本确认书第七条第3款或协商确定的具体标准。

***拒绝配合测量或确认：**指无正当理由拒绝提供必要资料或妨碍甲方进行面积测量或确认工作。

***选择补偿方式后反悔：**指在双方约定通过补偿物方式处理后，乙方反悔要求金钱结算或提出其他不合理要求。

**违约认定依据：**违约行为的认定主要依据本确认书的具体约定。同时，根据《中华人民共和国民法典》关于合同履行的规定，任何一方未按照约定履行义务，即构成违约。对于金钱支付义务，通常以是否足额、及时到账为准；对于非金钱义务，以是否实际完成且符合约定标准为准。

**三、法律名词及解释**

1.**套内建筑面积(Tàonèijiānjīmiànjī):**指房屋使用面积与墙体面积之和。墙体面积中，包括各户之间的分隔墙以及外墙、山墙等墙体水平投影面积的一半。这是计算购房人实际使用空间和房价的主要依据。

2.**建筑面积(Jiànzhùjiānjīmiànjī):**指建筑物各层水平投影面积的总和。它包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。是办理房产证和计算总房价的基础面积。

3.**共有建筑面积(Gòngyǒujiānjīmiànjī):**指在建筑内，为方便使用和管理而共同使用的建筑面积，如楼道、大堂、走廊、电梯间、楼梯间、水箱间、设备机房以及为公共绿化、公共活动空间等占用的建筑面积等。部分共有建筑面积需要按比例分摊给各产权人。

4.**结算房价款(Jiésuànfángjiàkuǎn):**指根据本确认书约定的处理方式（无论是多退少补，还是按市场价结算），最终需要结算的实际应付或应收的房价款。

5.**违约金(Wéiyuējīn):**指一方当事人违反合同时，应向对方支付的金钱。本确认书约定的违约金是按照逾期支付或交付金额的一定比例计算的。

6.**诉讼时效(Sùsùshíxiào):**指权利人请求人民法院以强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。本确认书约定争议解决方式为诉讼时，应遵守相关的诉讼时效规定（通常为三年，自知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算）。

**四、实际执行过程中可能遇到的问题及注意事项及解决办法**

**可能遇到的问题：**

1.**面积测量争议：**双方对测量机构、测量时间、测量结果存在异议。

***解决办法：**优先选择双方都认可的、具有法定资质的测绘机构进行测量。测量前明确测量范围、依据和标准。如对结果有异议，可申请重新测量或共同委托第三方复核。

2.**差异原因认定不清：**对于面积差异是自然误差、设计变更还是开发商故意造成的存在分歧。

***解决办法：**查阅购房合同、图纸、变更文件等资料。如有争议，可通过协商、调解或诉讼确认原因，并以此为依据适用处理方案。

3.**市场价格确定困难：**对于“按市场价格结算”的具体价格难以达成一致。

***解决办法：**提供权威的市场参考数据（如政府公布的房价指数、同区域近期成交案例、评估机构报告等）。双方协商确定一个公允的价格或比例。

4.**补偿物质量或标准不符：**乙方提供的补偿物（如装修）质量不达标，或甲方不认可补偿物的价值。

***解决办法：**在确认书或附件中明确补偿物的具体标准、规格、品牌（如适用）、验收标准和方法。由双方认可的第三方机构进行验收。

5.**付款延迟及利息计算争议：**一方拖延付款，对于逾期利息的计算标准产生争议。

***解决办法：**确认书明确约定逾期付款的起算时间、计算方式（如按日计息，利率参照银行同期贷款利率或合同约定）。

6.**合同效力问题：**一方认为确认书本身或其某项条款无效。

***解决办法：**确保合同签署程序合法，内容不违反法律法规的强制性规定，意思表示真实。如有争议，通过法律途径解决。

**注意事项：**

1.**仔细核对面积：**务必从官方测绘报告等可靠来源核实合同约定面积和实际测量面积。

2.**明确处理方案：**在确认书中清晰、无歧义地约定选择哪种处理方式，以及具体执行细节（如结算价格、补偿内容、付款时间等）。

3.**书面化所有沟通：**对于面积差异、处理方案的任何沟通、协商、变更，均应采用书面形式（如邮件、补充协议、确认函），避免口头约定产生争议。

4.**保留证据：**保留好所有与面积差异、处理方案相关的文件、沟通记录、付款凭证等。

5.**考虑实际操作：**选择的处理方式应具有可操作性。例如，按市场价结算可能涉及较长时间的流程和不确定性；实物补偿需确保乙方有能力提供且符合约定。

6.**寻求专业意见：**如情况复杂或对合同条款有疑问，可咨询律师或房产专业人士。

7.**及时履行：**按照确认书的约定，及时完成测量、确认、付款、交付补偿物等义务。

**五、合同适用的所有场景**

本“套内面积差异处理方案确认书”适用于以下场景：

1.**商品房买卖：**在商品房预售或现售合同中，购房人收房后实测套内面积与合同约定面积发生差异时，双方协商处理该差异的书面确认。

2.**房屋租赁（较少见）：**在某些长期或高端房屋租赁合同中，如果约定了具体的可使用面积，实际测量面积与约定面积出现显著差异时，可能需要协商处理。

3.**二手房交易：**虽然二手房交易通常基于成交总价，但如果买卖双方对房产证记载面积与实际使用面积、或内部格局面积有特殊约定，并发生差异，也可能需要类似确认书进行约定。

4.**拆迁安置：**在房屋拆迁后，安置房实际面积与约定面积存在差异时，用于确认处理方案。

5.**房屋修缮或改造后面积变化：**因第三方原因（如市政工程）或因业主自行改造导致房屋面积发生合法变化，若涉及合同权利义务调整，也可参考此模式进行确认。

总而言之，该确认书的核心在于为套内面积差异提供一个明确、合法、可执行的处理路径，保障双方的合法权益，促进房产交易的顺利进行。

**一、特殊应用场合及应增加的条款**

1.**特殊场合：房屋质量问题导致的面积差异补偿**

***说明：**房屋存在严重质量问题（如结构安全问题、主体结构变形等），经权威机构鉴定后，维修加固导致套内实际使用面积发生永久性、非设计变更导致的减少。

***应增加条款：**

***增加条款：维修责任与面积补偿挂钩**

***内容：**"因乙方责任造成的房屋质量问题，经法定鉴定机构鉴定确认，需要进行维修或加固处理，导致该物业套内建筑面积减少______平方米，且该减少非因正常施工误差或不可抗力所致。对于此部分因乙方责任造成的面积减少，双方同意按照本确认书第三条约定的处理原则（或选择一种特定方式，如按结算房价款处理或按差额房价款处理），由乙方承担相应责任。乙方应在收到房屋质量鉴定报告后______日内完成维修加固，并确保达到合格标准。甲方（或双方共同）有权监督维修过程及验收。如乙方未能按期完成或维修质量不合格，甲方除要求乙方继续履行维修义务外，还有权要求乙方承担由此造成的面积补偿款项，并按本确认书约定的违约金比例向乙方支付违约金。"

***说明：**此条款明确了因乙方责任导致面积减少时的责任承担方式，将维修义务与面积补偿紧密联系，并增加了监督和违约责任，保护甲方权益。

2.**特殊场合：公摊面积调整导致套内使用面积隐性差异**

***说明：**开发商调整共有建筑面积的分摊系数或方式，导致即使套内建筑面积不变，但业主实际可使用空间因公摊面积变化而受到影响（例如，公摊增大，实际使用率降低）。

***应增加条款：**

***增加条款：使用面积保障机制（可选）**

***内容：**"双方确认，本确认书主要针对套内建筑面积的差异进行处理。同时，双方理解公摊面积的分摊方式及调整可能影响实际使用感受。为体现公平，若因乙方原因导致公摊面积调整最终使得该物业实际可使用空间（例如，套内建筑面积除以调整后的公摊系数得出的比值）相对于合同签订时标准显著降低（可设定具体百分比阈值，如低于X%），且此降低非因甲方选择更大户型等因素造成，则乙方应按照本确认书第三条约定的处理原则（或选择一种特定方式，如给予一定比例的房价款折扣或增加特定面积补偿），对甲方进行相应补偿。具体衡量标准和补偿比例由双方协商确定或依据市场价格评估。"

***说明：**此条款试图在套内面积差异处理之外，增加一层对实际使用效果的保障，但操作上可能较复杂，需要明确定义“实际使用空间”和“显著降低”的标准。

3.**特殊场合：政府规划政策变化导致项目整体变更**

***说明：**项目建成或收房后发现，因政府新的规划政策（如环保、交通、容积率调整等）要求，导致整个小区或楼栋的公共设施、布局发生重大变化，间接影响业主的套内使用或价值。

***应增加条款：**

***增加条款：政策变化影响处理**

***内容：**"如因政府颁布新的、在项目规划审批时尚未出台的法律法规或政策，导致本项目整体规划、设计或公共配套设施发生重大变更，进而影响该物业的套内使用功能、价值或面积（即使套内建筑面积测量结果本身无差异），双方同意成立专项小组或委托第三方评估机构，对该影响进行评估。评估结果出来后，双方应根据影响程度，协商调整本确认书的相关约定（如处理方式、补偿标准等），或就新的补偿方案达成一致。若协商不成，可提交至原购房合同约定的争议解决机构处理。"

***说明：**此条款承认了不可归责于双方的外部政策风险，并提供了处理机制，避免因政策变化引发新的纠纷。

4.**特殊场合：精装修标准变化导致的隐性面积差异**

***说明：**购房时约定的精装修标准（如使用的材料品牌、规格、数量）与实际交付时存在差异，虽然不直接改变套内建筑面积，但可能导致实际使用感受或价值与预期不符，引发对“等价交换”原则的质疑。

***应增加条款：**

***增加条款：装修标准差异与面积补偿关联（可选）**

***内容：**"双方确认，本确认书主要处理套内建筑面积差异。同时，双方同意，若乙方交付的该物业精装修标准与合同附件中约定的标准存在重大差异（具体差异标准需在附件中详细列明，如主要材料品牌、规格下降等级超过X级等），且该差异非因市场供需关系正常波动导致，则视为对房屋价值的实质性影响。甲方有权要求乙方按照本确认书约定的处理原则（或约定一个特定方式，如按装修差价的一定比例抵扣房款或要求增加相应面积的补偿），对装修标准差异部分进行补偿。"

***说明：**此条款将装修标准的履行情况与面积差异处理挂钩，作为一种补偿或抵扣机制，但增加了约定难度和执行复杂性。

5.**特殊场合：期房与现房测量差异的过渡性处理**

***说明：**期房预售时按预估面积签订合同，房屋竣工验收合格交付时进行最终测量，差异可能较大，需要一种更灵活的过渡性处理方案。

***应增加条款：**

***增加条款：分期处理机制**

***内容：**"本确认书约定的处理方案可在实际测量完成后______日内，由双方根据最终差异情况和市场变化，重新协商确定最终的处理方式及具体细节。在此期间，双方应本着互谅互让的原则，积极沟通。若协商一致，签署补充协议；若协商不成，则按本确认书原始约定执行，但双方均应理解原始约定可能存在的暂时性不平衡。"

***说明：**此条款给予双方在最终测量后一个缓冲期，允许根据实际情况和市场价格进行二次协商，更具灵活性。

**二、增加第三方介入时的款项（责权利）及具体内容**

当有第三方（如：政府主管部门、仲介机构、共同出资方等）介入时，可能需要明确其在本确认书执行中的角色、责任和权利。

***款项/责权利具体内容示例（以政府主管部门介入协调为例）：**

***第三方：**住房保障和房地产管理部门/市场监督管理局

***介入事由：**双方就面积差异处理方案无法达成一致，或存在严重违约行为，申请政府进行调解或作出处理决定。

***权利：**

1.**知情权：**有权查阅与本案相关的文件资料（如购房合同、本确认书、测量报告、双方沟通记录等），了解案件基本情况。

2.**调查权：**有权要求双方提供证据，或委托鉴定机构进行勘验、评估。

3.**调解权：**有权主持调解，提出调解方案供双方参考。

4.**处理建议权/决定权（如授权）：**根据调查和调解情况，可向双方发出《调解书》或《处理决定书》，明确处理意见（如确认处理方案、判令履行、赔偿损失等）。该《调解书》具有法律约束力，如对方不履行，可申请法院强制执行；《处理决定书》在特定情况下具有强制执行力。

***责任：**

1.**依法履职责任：**应依据相关法律法规和政策，公平、公正、及时地进行调解或处理。

2.**保密责任：**对在履行职责过程中知悉的双方商业秘密和个人隐私负有保密义务。

3.**无行政处分权（通常）：**作为协调或管理方，一般不直接对个人或企业进行行政处罚，但可提请相关行政主管机关处理违法违规行为。

***义务（对双方而言）：**

1.**配合义务：**双方应如实陈述情况，提供所需材料，配合调查取证。

2.**遵守程序义务：**应遵守主管部门依规制定的调解或处理程序。

**三、以甲方为主导时，需要额外增加的甲方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

如果合同主要由甲方推动处理面积差异，应增加体现甲方主导权的条款。

***增加条款：甲方主导决策权与乙方配合义务**

***具体内容：**"对于本确认书项下的套内面积差异处理方案，甲方拥有最终决策权。甲方在做出决策前，有权要求乙方提供必要的解释、资料（包括但不限于设计变更说明、成本核算依据、补偿物样品或详细规格参数等），并应在甲方要求的合理期限内（不超过______日）予以配合。若因乙方未能及时、全面、真实地提供所需资料，导致甲方无法做出合理决策，产生延误或对甲方不利的后果，相关责任由乙方承担。甲方决策后，应通过书面形式通知乙方执行。"

***说明：**此条款明确了甲方在处理方案上的主导地位，并规定了乙方必须配合提供信息的义务和违约责任，保障甲方主导权得以实现。

**四、以乙方为主导时，需要额外增加的乙方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

如果合同主要由乙方推动处理面积差异（例如，乙方为了快速解决问题、维护声誉），应增加体现乙方主导权的条款，并强化其责任。

***增加条款：乙方主导解决方案提供与承诺**

***具体内容：**"对于本确认书项下的套内面积差异处理，乙方承诺在收到本确认书后______日内，基于公平合理的原则，主动向甲方提出至少两种可行的处理方案供甲方选择（方案应包含具体细节，如补偿金额、补偿物标准、交付时间等），并说明每种方案的依据和理由。甲方应在收到乙方提出的方案后______日内予以书面确认或提出修改意见。若甲方逾期未确认，视为同意乙方提出的方案。乙方承诺其提出的方案内容真实、可行，并愿意承担相应的责任。"

***说明：**此条款规定了乙方必须主动提出解决方案的义务和时限，并要求方案具有可行性，体现了乙方的积极处理态度。

**五、再特殊应用场景下需要额外增加的特殊条款及注意事项**

***特殊应用场景：共有产权房**

***增加条款：产权份额调整与补偿衔接**

***内容：**"本确认书处理的是套内建筑面积差异，但该差异可能影响甲方的实际产权份额。双方同意，若因套内面积差异导致甲方的实际产权份额与原购房合同约定的比例发生显著变化（可设定阈值），双方应依据最终测量结果和相关规定，协商调整产权份额或通过其他方式（如乙方支付差价）进行补偿，以确保甲方权益不受实质性损害。"

***注意事项：**共有产权房涉及政府与购房人共有产权，处理面积差异可能需要符合共有产权的相关政策规定，可能需要经过共有产权单位（政府代表）的同意或参与。

***特殊应用场景：租赁权转让涉及面积差异**

***增加条款：租赁权价值调整机制**

***内容：**"若本确认书处理的面积差异发生在租赁权转让过程中，双方同意，该面积差异应视为对租赁权市场价值的调整因素。具体处理方式为：[选择方式，如：由乙方按差值的一定比例向原出租人补偿，或由甲方按差值的一定比例向乙方支付调整款，或直接在租赁合同租金中体现调整]。调整比例由双方根据市场价格和租赁市场行情协商确定。"

***注意事项：**租赁权转让中的面积差异处理更侧重于市场价值补偿，需特别注意公平性和市场参照。

**六、原始合同所需要的所有的详细的附件列表**

1.原始购房合同/协议。

2.房屋测绘报告（由法定或约定机构出具）。

3.面积差异计算明细表（双方确认版）。

4.相关设计变更文件（如适用，包括批准文件和图纸）。

5.市场价格证明文件（如按市场价结算时使用）。

6.补偿物相关资料（如适用，包括但不限于装修方案、产品合格证、样品、赠品清单等）。

7.双方银行账户信息（用于款项支付）。

8.（如适用）房屋质量鉴定报告。

9.（如适用）政府主管部门的调解书或处理决定书。

10.（如适用）关于装修标准差异的对比清单。

**七、原始合同所涉及到的法律名词及名词解释**

***套内建筑面积(Tàonèijiānjīmiànjī):**指套（单元）内使用面积与墙体面积之和。墙体面积包括各套之间分隔墙以及外墙、山墙等墙体水平投影面积的一半。是计算购房人应支付房价的主要依据。

***建筑面积(Jiànzhùjiānjīmiànjī):**指建筑物各层水平投影面积的总和。包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。是办理房产证和计算总房价的基础面积。

***共有建筑面积(Gòngyǒujiānjīmiànjī):**指在建筑内，为方便使用和管理而共同使用的建筑面积，如楼道、大堂、走廊、电梯间、楼梯间、水箱间、设备机房以及为公共绿化、公共活动空间等占用的建筑面积等。部分共有建筑面积需要按比例分摊给各产权人。

***结算房价款(Jiésuànfángjiàkuǎn):**指根据本确认书约定的处理方式（无论是多退少补，还是按市场价结算），最终需要结算的实际应付或应收的房价款。

***违约金(Wéiyuējīn):**指一方当事人违反合同时，应向对方支付的金钱。本确认书约定的违约金是按照逾期支付或交付金额的一定比例计算的。

***诉讼时效(Sùsùshíxiào):**指权利人请求人民法院以强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。本确认书约定争议解决方式为诉讼时，应遵守相关的诉讼时效规定（通常为三年，自知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算）。

**八、本合同在实际操作过程中，会遇到的相关问题及注意事项进行罗列，并给出具体的解决办法**

***问题1：面积测量争议**

***注意事项：**选择权威、中立的测绘机构；明确测量范围、依据和时间；保留测量过程和结果证据。

***解决办法：**协商确定测绘机构；签署《委托测绘协议》；核对测量报告；如有异议，申请第三方复核。

***问题2：差异原因认定不清**