房地产估价师考试密押题库与答案解析比较法及其应用(二)

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]比较法及其应用(二)

姓名：__________考号：__________题号一二三四五总分评分一、单选题(共10题)1.在比较法中，如何处理可比实例成交价格与其正常价格之间的差异？()A.直接使用成交价格B.调整成交价格至正常价格C.忽略差异D.不考虑可比实例2.以下哪个因素对房地产价格的影响最为直接？()A.社会经济发展水平B.房地产市场供求关系C.房地产本身的物理状况D.国家政策3.在比较法中，选择可比实例时，以下哪个标准是错误的？()A.与被估房地产处于同一地区B.类似用途C.类似规模D.房屋所有权人4.在比较法中，如何确定可比实例的成交日期？()A.以被估房地产的成交日期为准B.以可比实例的成交日期为准C.取所有可比实例成交日期的平均值D.选择其中一个可比实例的成交日期5.以下哪种方法不属于比较法中的价格调整方法？()A.成交价格比较法B.成交日期调整法C.物理状况调整法D.市场状况调整法6.在比较法中，如何确定房地产的区位因素？()A.根据房地产的地理位置确定B.根据房地产的用途确定C.根据房地产的市场价值确定D.根据房地产的物理状况确定7.以下哪种情况会导致房地产价格上升？()A.房地产市场供大于求B.政府实施限购政策C.周边配套设施完善D.房地产税收增加8.在比较法中，如何调整可比实例的价格？()A.直接使用可比实例的价格B.根据被估房地产的物理状况进行调整C.根据市场状况进行调整D.以上都是9.以下哪种因素不属于房地产区位因素？()A.交通状况B.周边环境C.房地产用途D.周边配套设施10.在比较法中，如何确定房地产的市场状况？()A.通过市场调查获取B.根据房地产的价值确定C.根据房地产的用途确定D.通过专家评估确定二、多选题(共5题)11.在比较法中，选择可比实例时，以下哪些因素是需要考虑的？()A.类似用途B.相同的地理位置C.相似的物理状况D.相近的成交日期E.相似的开发建设年代12.以下哪些方法可以用来调整可比实例的价格？()A.成交日期调整法B.物理状况调整法C.市场状况调整法D.地段调整法E.开发成本调整法13.比较法中，哪些因素会影响房地产价格？()A.房地产的地理位置B.房地产的用途C.房地产的物理状况D.房地产的市场状况E.政府政策14.在比较法中，如何确定房地产的区位价值？()A.通过比较同区域类似房地产的市场价格B.考虑房地产的交通便利性C.分析周边配套设施D.评估房地产的稀缺性E.考虑房地产的未来发展潜力15.以下哪些情况可能导致房地产价格下降？()A.周边环境恶化B.房地产市场供大于求C.房地产物理状况恶化D.政府实施限购政策E.房地产开发成本增加三、填空题(共5题)16.比较法中的'可比实例'指的是与被估房地产在______、______、______等方面具有相似性的已成交房地产。17.比较法中的'成交日期调整法'主要是针对______对价格的影响进行调整。18.比较法中的'物理状况调整法'通常涉及对______、______、______等方面进行调整。19.比较法中的'市场状况调整法'主要是基于______和______之间的差异进行调整。20.在比较法中，评估房地产价格时，需要考虑______和______之间的关系。四、判断题(共5题)21.比较法中，可比实例的成交日期越接近评估基准日，其价格调整的幅度就越大。()A.正确B.错误22.比较法中，所有可比实例的成交价格都应该直接用于评估被估房地产的价格。()A.正确B.错误23.比较法中，调整可比实例价格时，应仅考虑其物理状况的差异。()A.正确B.错误24.比较法中，如果可比实例的成交价格低于正常价格，则不需要进行调整。()A.正确B.错误25.比较法中，选择可比实例时，其地理位置越接近被估房地产，其可比性就越强。()A.正确B.错误五、简单题(共5题)26.问：比较法中，如何选择合适的可比实例？27.问：比较法中，如何调整可比实例的成交价格？28.问：比较法中，如何处理可比实例数量不足的情况？29.问：比较法在房地产估价中的应用有哪些局限性？30.问：比较法在房地产估价中的适用范围有哪些？

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]比较法及其应用(二)一、单选题(共10题)1.【答案】B【解析】在比较法中，为了确保评估结果的合理性，需要将可比实例的成交价格调整为正常价格后再进行比较。2.【答案】B【解析】房地产市场供求关系直接影响房地产价格，供大于求时价格下跌，供不应求时价格上涨。3.【答案】D【解析】选择可比实例时，应关注房地产的地理位置、用途、规模等因素，而房屋所有权人不是选择可比实例的标准。4.【答案】B【解析】可比实例的成交日期应与被估房地产的评估基准日相近，以便于比较。5.【答案】A【解析】成交价格比较法是评估房地产价格的方法，而不是价格调整方法。6.【答案】A【解析】房地产的区位因素主要取决于其地理位置，如交通便捷性、周边配套设施等。7.【答案】C【解析】周边配套设施完善会提升房地产的居住品质和便利性，从而推动房地产价格上涨。8.【答案】D【解析】比较法中，需要根据被估房地产的物理状况和市场状况对可比实例的价格进行调整。9.【答案】C【解析】房地产区位因素主要关注地理位置、交通、环境、配套设施等因素，而房地产用途不属于区位因素。10.【答案】A【解析】房地产的市场状况需要通过市场调查获取，以了解当前市场的供需关系和价格水平。二、多选题(共5题)11.【答案】ABCDE【解析】选择可比实例时，应考虑多个因素，包括用途、地理位置、物理状况、成交日期和开发建设年代，以确保比较的准确性。12.【答案】ABC【解析】调整可比实例价格的方法通常包括成交日期调整、物理状况调整和市场状况调整，这些方法有助于使可比实例的价格更接近被估房地产的正常价格。13.【答案】ABCDE【解析】房地产价格受多种因素影响，包括地理位置、用途、物理状况、市场状况以及政府政策等，这些因素共同决定了房地产的价值。14.【答案】ABCDE【解析】房地产的区位价值可以通过比较同区域类似房地产的市场价格、考虑交通便利性、分析周边配套设施、评估稀缺性和考虑未来发展潜力来确定。15.【答案】ABCD【解析】房地产价格可能因周边环境恶化、市场供大于求、物理状况恶化或政府限购政策等原因而下降，但开发成本增加通常会导致价格上升。三、填空题(共5题)16.【答案】用途、地理位置、物理状况【解析】可比实例的选择应与被估房地产在用途、地理位置和物理状况等方面具有相似性，以确保比较的准确性。17.【答案】市场状况变化【解析】成交日期调整法是为了补偿因市场状况变化导致的房地产价格差异，使可比实例的价格更接近评估基准日的正常价格。18.【答案】房屋面积、结构、装修【解析】物理状况调整法是根据可比实例与被估房地产在房屋面积、结构和装修等方面的差异进行调整，以反映房地产的实际价值。19.【答案】市场总体状况、可比实例市场状况【解析】市场状况调整法考虑的是市场总体状况与可比实例市场状况之间的差异，以调整可比实例的价格。20.【答案】房地产价格、市场供求关系【解析】房地产价格与市场供求关系密切相关，供求关系的变化直接影响房地产的价格水平。四、判断题(共5题)21.【答案】错误【解析】可比实例的成交日期越接近评估基准日，其价格调整的幅度应该越小，因为市场状况变化较小。22.【答案】错误【解析】比较法中，需要根据可比实例与被估房地产的差异进行调整，不能直接使用可比实例的成交价格。23.【答案】错误【解析】比较法中调整价格时，不仅要考虑物理状况的差异，还要考虑市场状况、成交日期等因素。24.【答案】错误【解析】即使可比实例的成交价格低于正常价格，也需要根据市场状况进行调整，以反映其真实价值。25.【答案】正确【解析】地理位置接近的可比实例与被估房地产的相似性更高，因此其可比性更强。五、简答题(共5题)26.【答案】回答：选择可比实例时，应考虑其与被估房地产在用途、地理位置、规模、档次、物理状况、成交日期等方面具有相似性，以确保比较的准确性。【解析】选择可比实例是应用比较法的关键步骤，合适的可比实例有助于提高评估结果的准确性。27.【答案】回答：调整可比实例的成交价格时，通常需要考虑成交日期、物理状况、市场状况等因素，通过市场比较法、成本法等方法进行价格调整。【解析】价格调整是应用比较法的重要环节，目的是使可比实例的价格更接近被估房地产在评估基准日的正常价格。28.【答案】回答：当可比实例数量不足时，可以采取以下方法：增加可比实例、扩大搜索范围、采用替代指标等，以确保评估结果的合理性。【解析】可比实例数量不足可能影响评估结果的准确性，因此需要