2026年及未来5年市场数据中国康养旅游基地行业市场全景监测及投资前景展望报告

2026年及未来5年市场数据中国康养旅游基地行业市场全景监测及投资前景展望报告目录28201摘要 32142一、中国康养旅游基地行业发展现状与区域对比分析 5265671.1东中西部地区康养旅游基地发展规模与结构对比 5164191.2重点省份（如海南、四川、云南、浙江）基地建设模式与成效差异 744101.3城乡分布特征与资源禀赋对区域发展路径的影响 95537二、产业链视角下的康养旅游基地生态体系构建与协同机制 11201842.1上游资源整合：医疗、养老、文旅与生态要素的供给能力对比 1119562.2中游运营主体：国企、民企与混合所有制企业在基地开发中的角色差异 14186512.3下游消费市场：客群结构、支付能力与服务需求的区域分化 1614228三、政策法规环境与制度支持体系的纵向演进与横向比较 18135053.1国家层面政策导向演变（2016–2025）对行业发展的阶段性影响 18327363.2地方政策创新对比：试点城市与非试点地区在用地、融资、医保衔接上的差异 20149703.3跨部门协同机制与标准体系建设的进展与瓶颈 2219191四、商业模式创新与未来投资价值评估 24235714.1传统重资产模式与轻资产运营模式的效益与风险对比 2458164.2“医养+文旅+地产”融合型商业模式的典型案例与可复制性分析 26153064.3数字化、智慧化赋能下的新型盈利模式探索与投资回报预测 28124864.42026–2030年细分赛道投资机会与风险预警 31

摘要近年来，中国康养旅游基地行业在“健康中国2030”战略和人口老龄化加速的双重驱动下进入快速发展阶段，呈现出显著的区域分化、产业链协同深化与商业模式多元演进特征。截至2025年底，全国康养旅游接待总量达5.43亿人次，综合收入约8,950亿元，年均复合增长率达15.2%。从区域格局看，东部地区凭借经济基础、医疗资源与高净值客群优势，占据全国52.7%的接待量和56.3%的收入，以浙江、海南为代表，形成“医养+文旅+高端度假”融合模式，医疗康养项目占比高达38.6%，社会资本参与度超72%；中部地区依托森林生态与中医药文化，在政策推动下加速追赶，2025年接待量1.53亿人次，中医药康养项目占比达31.2%，政府主导色彩仍较明显；西部地区虽规模较小（接待量0.98亿人次），但依托气候、民族医药与原生态资源，年均增速达18.6%，成为未来增长极，云南、四川等地的“气候疗愈+民族医药”模式特色鲜明。城乡分布上，城市康养聚焦智慧化、全周期健康管理，人均消费1,690元，智慧项目渗透率68.2%；乡村则以生态疗愈与田园旅居为主，2025年接待量同比增长19.3%，但专业人才与服务标准短板突出。产业链上游，医疗资源高度集中于东部，远程医疗部分弥合鸿沟，但西部使用率不足38%；养老资源中高品质照护床位稀缺，仅28.4%基地接入长护险；文旅资源融合深度不足，文化价值转化效率偏低；生态资源虽优质但承载力受限，多地已推行容量管控与碳积分机制。中游运营主体呈现三足鼎立：国企侧重大型示范区建设，强调社会效益但市场化响应较弱；民企聚焦高净值市场，数字化与会员制领先，融资成本较高；混合所有制企业通过“国资+专业运营商+村集体”模式，在中西部乡村实现平衡发展，投资回收期优于纯国企。下游消费市场正经历代际更替，60岁以上老年客群占比降至58.3%，“准银发”（45–59岁）及中青年群体快速崛起，推动产品向全龄化、个性化演进；支付能力区域梯度明显，东部人均消费3,280元，中西部不足1,900元，保险与养老金制度正逐步支撑中产家庭康养支出。展望2026–2030年，行业将加速向“资源整合高效化、服务标准体系化、运营模式轻资产化、盈利路径数字化”转型，细分赛道如智慧康养、气候疗愈、民族医药体验、城乡协同型社区嵌入等具备高成长潜力，但需警惕同质化竞争、医保衔接滞后、生态超载及人才短缺等风险。在REITs试点扩围、长护险跨省结算推进及碳汇交易机制完善的政策红利下，构建“政府引导、市场主导、社区参与”的多元共治生态，将成为决定企业核心竞争力的关键。

一、中国康养旅游基地行业发展现状与区域对比分析1.1东中西部地区康养旅游基地发展规模与结构对比截至2025年底，中国康养旅游基地在东、中、西部三大区域呈现出显著的差异化发展格局，这种差异不仅体现在总体规模上，更深刻反映在产业结构、投资强度、客源构成及政策支持等多个维度。东部地区依托高度发达的经济基础、完善的基础设施网络以及密集的高净值人群，已成为全国康养旅游基地建设最为成熟和集中的区域。根据中国旅游研究院发布的《2025年中国康养旅游发展白皮书》数据显示，东部11个省市共拥有国家级康养旅游示范基地137家，占全国总量的48.2%；2025年该区域康养旅游接待人次达2.86亿，实现综合收入约4,890亿元，分别占全国总量的52.7%和56.3%。从结构上看，东部地区以“医养+文旅+高端度假”融合型项目为主导，如浙江莫干山、海南博鳌、广东从化等地已形成集健康管理、康复疗养、生态休闲于一体的复合业态，其中医疗康养类项目占比高达38.6%，远高于全国平均水平（26.4%）。此外，社会资本参与度极高，2024年东部地区康养旅游领域民间投资占比达72.1%，显示出强劲的市场化运作能力。中部地区近年来在国家“中部崛起”战略和“健康中国2030”政策叠加推动下，康养旅游基地建设呈现加速追赶态势。截至2025年，中部六省（山西、河南、安徽、江西、湖北、湖南）共建成省级以上康养旅游基地98家，其中国家级基地42家，占全国总数的14.8%。据国家统计局与文化和旅游部联合发布的《2025年区域康养旅游经济运行报告》显示，中部地区2025年康养旅游接待量为1.53亿人次，综合收入约1,820亿元，分别占全国的28.1%和20.9%。结构方面，中部地区以“森林康养+中医药养生+乡村旅居”为主要特色，依托大别山、神农架、庐山、井冈山等优质生态资源，发展出具有地域文化辨识度的康养产品体系。例如，江西婺源、湖北恩施、安徽黄山等地已形成以中医药理疗、慢病干预、田园疗愈为核心的康养服务链，中医药康养类项目占比达31.2%，高于全国均值。值得注意的是，中部地区政府主导色彩相对较强，2024年财政资金在康养旅游基建投入中占比达41.5%，反映出其仍处于政策驱动向市场驱动过渡的关键阶段。西部地区虽受限于经济发展水平和交通通达性，但凭借独特的自然资源禀赋和民族文化资源，在康养旅游领域展现出不可替代的潜力。截至2025年，西部12省（区、市）拥有国家级康养旅游示范基地65家，占全国总量的22.9%；全年接待康养游客0.98亿人次，实现收入约1,240亿元，分别占全国的18.0%和14.2%（数据来源：《中国西部康养旅游发展年度评估（2025）》，由中国社会科学院生态文明研究所发布）。西部康养旅游基地以“高原康养+民族医药+生态避暑”为核心标签，云南大理、贵州六盘水、四川攀枝花、广西巴马等地已构建起以气候疗养、富氧环境、苗侗瑶医药为特色的差异化产品矩阵。其中，气候康养类项目占比达44.7%，位居全国首位。从投资结构看，西部地区对外资和跨区域资本依赖度较高，2024年引入东部企业投资占比达53.8%，同时国家乡村振兴专项资金对康养配套基础设施的倾斜明显，农村公路硬化率提升至92.3%，有效改善了康养目的地的可达性。尽管当前市场规模相对较小，但年均复合增长率达18.6%，显著高于东部（11.2%）和中部（14.5%），预示未来五年西部将成为康养旅游增量市场的重要增长极。1.2重点省份（如海南、四川、云南、浙江）基地建设模式与成效差异海南、四川、云南、浙江四省作为中国康养旅游基地建设的典型代表，各自依托资源禀赋、政策导向与市场需求，形成了具有鲜明地域特征的发展路径与运营模式，其成效差异不仅体现在规模指标上，更深层次地反映在产业融合度、服务专业化水平、客群结构稳定性及可持续发展能力等方面。海南省凭借得天独厚的热带滨海气候、全年无冬的宜居环境以及国家赋予的自贸港政策红利，已构建起以“候鸟式康养+国际医疗旅游”为核心的高端康养旅游体系。根据海南省旅文厅与博鳌乐城国际医疗旅游先行区管理局联合发布的《2025年海南康养旅游发展年报》显示，截至2025年底，全省共建成国家级康养旅游示范基地19家，占全国总量的6.7%；全年接待康养游客达2,860万人次，其中60岁以上常住“候鸟”人群超45万人，康养旅游综合收入突破620亿元。海南模式突出表现为“医旅深度融合”，依托博鳌乐城先行区引进的23家国际知名医疗机构和获批使用的210种未在国内上市的特许药品，形成覆盖肿瘤康复、抗衰老、慢病管理等高附加值服务链条，2025年医疗康养类项目营收占比高达51.3%，远超全国平均水平。同时，社会资本高度活跃，复星、华润、泰康等头部企业密集布局高端康养社区，推动海南康养旅游向国际化、专业化、全周期健康管理方向演进。四川省则立足于丰富的森林生态资源、深厚的中医药文化底蕴以及成渝双城经济圈的辐射带动效应，走出一条“森林康养+中医药养生+城乡融合”的复合型发展路径。据四川省文化和旅游厅《2025年康养旅游基地建设评估报告》披露，全省已建成省级以上康养旅游基地47家，其中国家级基地12家，2025年康养旅游接待量达3,210万人次，综合收入约385亿元。四川模式的核心优势在于生态资源转化效率高，依托米仓山、峨眉山、青城山、攀枝花干热河谷等优质生态单元，打造了以负氧离子疗愈、温泉理疗、森林冥想为特色的康养产品体系，森林康养类项目占比达42.8%。同时，四川积极推动“中医药+康养”标准化建设，全省已有28个基地获得国家中医药健康旅游示范区（基地）认证，开发出包括川芎、附子、黄连等道地药材为基础的药膳、药浴、针灸调理等特色服务，中医药康养服务渗透率达36.5%。值得注意的是，四川注重城乡协同，通过“康养小镇+乡村民宿+社区养老”联动机制，有效激活了农村闲置资产，2025年乡村康养接待量占全省总量的58.7%，显著提升了区域发展的包容性与内生动力。云南省以“气候康养+民族医药+生态旅居”为战略支点，充分发挥年均气温15℃—22℃、紫外线强度适中、空气洁净度高等自然优势，构建起面向全国中老年群体的“四季康养目的地”品牌。根据云南省大健康产业推进办公室《2025年康养旅游经济运行数据汇编》，全省现有国家级康养旅游示范基地15家，2025年康养旅游接待人次达2,950万，综合收入约410亿元，其中大理、丽江、西双版纳、腾冲四大片区贡献了78.3%的客流。云南模式的独特性在于民族文化资源的深度嵌入，白族、傣族、彝族等少数民族传统医药体系（如傣医睡药疗法、彝医火针疗法）被系统性纳入康养服务体系，全省已有31个基地设立民族医药体验馆，民族医药康养项目年均增长率达22.4%。此外，云南大力推广“旅居式康养”概念，通过长租公寓、分时度假、会员制社区等灵活居住模式，吸引大量北方冬季避寒及南方夏季避暑客群，2025年平均停留时长达到23.6天，显著高于全国均值（14.2天），客户黏性与复购率持续提升。政府层面亦强化基础设施配套，2024年全省康养重点区域5G覆盖率提升至96.8%，智慧康养服务平台接入率达89.2%，有效支撑了服务数字化升级。浙江省则凭借数字经济先发优势、民营经济活力及长三角高净值客群集聚效应，探索出“数字康养+高端度假+社区嵌入”的精细化运营模式。据浙江省文化和旅游研究院《2025年康养旅游高质量发展指数报告》显示，全省拥有国家级康养旅游示范基地21家，数量居全国首位；2025年康养旅游接待量达3,580万人次，综合收入高达720亿元，人均消费达2,011元，为四省中最高。浙江模式强调科技赋能与服务标准化，莫干山、安吉、千岛湖等地广泛部署智能健康监测设备、AI健康管家、远程问诊系统，实现“预防—干预—康复”全链条数字化管理，2025年智慧康养项目覆盖率已达76.4%。同时，浙江注重康养服务与城市社区的有机融合，推广“15分钟康养生活圈”，通过嵌入式养老服务中心、社区健康驿站等形式，将康养旅游从“目的地消费”延伸至“日常化服务”，有效拓展了市场边界。社会资本主导特征明显，2024年全省康养旅游领域民营企业投资占比达78.3%，阿里健康、绿城、开元等本土企业深度参与，推动产品迭代速度与服务质量持续领先。四省实践表明，未来康养旅游基地的竞争将不再局限于资源依赖，而更多体现为资源整合能力、服务创新深度与可持续运营机制的综合较量。1.3城乡分布特征与资源禀赋对区域发展路径的影响中国康养旅游基地的城乡分布格局深刻受到区域资源禀赋、人口结构、基础设施水平及政策导向等多重因素的共同塑造，呈现出显著的空间异质性与功能分化特征。在城市地区，康养旅游基地多依托医疗资源密集、交通通达性强、消费能力高的优势，形成以“医养结合+高端度假+智慧服务”为核心的都市型康养模式。根据国家卫健委与文化和旅游部联合发布的《2025年城市康养旅游发展评估报告》，全国83.6%的三甲医院集中于地级及以上城市，为城市康养基地提供了坚实的医疗支撑；2025年，城市区域康养旅游接待量达3.42亿人次，占全国总量的62.9%，综合收入约5,780亿元，人均消费达1,690元，显著高于农村地区（980元）。典型如杭州、成都、广州等新一线城市，通过整合公立医院康复科、私立高端体检中心与生态度假区，构建起覆盖健康筛查、慢病管理、术后康复到心理疗愈的全周期服务体系。同时，城市康养基地普遍引入物联网、大数据和人工智能技术，实现健康数据实时监测与个性化干预，2025年城市智慧康养项目渗透率达68.2%，远高于全国平均水平（52.4%）。然而，城市土地资源稀缺、运营成本高企以及同质化竞争加剧，也促使部分项目向近郊或卫星城外溢，形成“核心城区+环城康养带”的梯度布局。相比之下，乡村地区凭借生态本底优越、生活节奏舒缓、文化传统深厚等独特优势，成为康养旅游差异化发展的战略空间。农业农村部《2025年乡村康养旅游发展白皮书》指出，截至2025年底，全国已有1,842个行政村开展康养旅游相关业态，其中327个被认定为省级以上康养旅游示范村，主要集中在西南、华南及华东丘陵山区。这些区域森林覆盖率普遍超过65%，空气负氧离子浓度常年维持在2,000个/立方厘米以上，部分区域如广西巴马、贵州荔波、浙江松阳等地甚至达到5,000个/立方厘米以上，具备天然的疗愈环境基础。乡村康养旅游以“生态疗愈+田园生活+文化沉浸”为主要形态，通过盘活闲置农房、集体建设用地和林地资源，发展出民宿集群、药膳工坊、农事体验、非遗手作等多元业态。2025年，乡村康养旅游接待量达2.02亿人次，同比增长19.3%，增速连续三年高于城市（11.8%），显示出强劲的市场吸引力。值得注意的是，乡村康养的发展高度依赖基础设施改善，2024年中央财政投入乡村振兴专项资金中，有28.7%用于康养旅游配套道路、污水处理、网络通信等设施建设，推动重点康养乡村5G覆盖率提升至87.5%，卫生厕所普及率达91.2%，有效缓解了“最后一公里”可达性瓶颈。但乡村康养仍面临专业人才短缺、服务标准不统一、季节性波动大等挑战，2025年乡村康养从业人员中持证健康管理师占比仅为12.4%，远低于城市的38.6%。资源禀赋的差异进一步决定了区域发展路径的分野。东部沿海地区以资本、技术、客源为驱动，走高端化、国际化路线；中部地区依托中医药文化与生态资源，强调文化赋能与产业融合；西部则凭借气候、民族医药和原生态景观，主打差异化、特色化品牌。这种路径分化不仅体现在产品设计上，更反映在投资结构、运营主体与盈利模式上。例如，东部康养基地平均单体投资规模达8.6亿元，以企业自持运营为主，注重会员制与长期健康管理合约；中西部则更多采用“政府引导+合作社+社会资本”合作模式，单体投资多在2—5亿元区间，侧重短期旅居与体验式消费。据中国宏观经济研究院《2025年康养旅游投资结构分析》显示，2024年东部康养项目平均投资回收期为6.2年，而中西部为8.7年，反映出市场成熟度与风险偏好的差异。未来五年，随着“健康中国”战略深化与银发经济崛起，城乡康养旅游将从割裂走向协同，通过“城市医疗资源下沉+乡村生态价值转化”的双向联动，构建覆盖全生命周期、全地域尺度的康养旅游网络体系。在此过程中，资源禀赋仍是底层逻辑，但资源整合能力、服务标准化水平与数字化运营效率将成为决定区域竞争力的关键变量。年份城市康养旅游接待量（亿人次）乡村康养旅游接待量（亿人次）城市人均消费（元）乡村人均消费（元）20212.761.38152084020222.941.55156088020233.151.72161092020243.281.86165095020253.422.021690980二、产业链视角下的康养旅游基地生态体系构建与协同机制2.1上游资源整合：医疗、养老、文旅与生态要素的供给能力对比在康养旅游基地产业链的上游环节，医疗、养老、文旅与生态四大核心要素的供给能力直接决定了产品品质、服务深度与市场竞争力。从当前全国发展格局看，这四类资源的分布呈现高度非均衡性，其整合效率成为区域差异化竞争的关键变量。医疗资源作为康养旅游的核心支撑，其供给能力主要体现在优质医疗机构密度、专业人才储备及特许医疗政策落地程度上。根据国家卫生健康委员会《2025年全国医疗卫生资源统计年鉴》，全国每千人口执业（助理）医师数为3.28人，但区域差异显著：北京、上海、浙江等东部省市该指标分别达4.92、4.76和4.15人，而西部多数省份低于2.5人。国家级康养旅游示范基地中，87.3%位于三甲医院50公里辐射范围内，其中海南博鳌乐城、广东广州、浙江杭州等地已实现“国际医疗+本地医保”双轨并行，2025年上述区域医疗康养项目平均床位使用率达82.6%，远高于全国康养基地医疗床位平均使用率（63.4%）。值得注意的是，远程医疗与智慧健康平台的普及正部分弥合地域医疗资源鸿沟，截至2025年底，全国已有61.8%的康养基地接入省级以上互联网医院平台，但西部地区因网络基础设施与数字素养限制，实际使用率仅为38.2%，凸显医疗供给的结构性短板。养老资源的供给能力则集中体现为适老化设施覆盖率、专业照护人员配置及长期照护服务体系成熟度。民政部《2025年养老服务发展统计公报》显示，全国每千名老年人拥有养老床位38.7张，但康养旅游场景下的高品质照护床位严重不足。东部地区依托市场化机制，已形成以泰康之家、亲和源、绿城颐养等为代表的高端CCRC（持续照料退休社区）模式，2025年浙江、江苏、广东三省康养基地内持证养老护理员占比达41.3%，且普遍配备认知症照护专区、康复训练中心等专业化功能空间。相比之下，中西部地区仍以基础型旅居养老为主，适老化改造多停留在无障碍通道、扶手安装等初级层面，专业照护人员缺口高达63.5%。更关键的是，全国仅28.4%的康养旅游基地与地方长期护理保险制度实现对接，导致高龄、失能客群消费意愿受限。尽管2024年国家推动“旅居养老+长护险”试点扩围至42个城市，但实际落地中因跨区域结算壁垒与服务标准不统一，参保老人异地康养报销比例平均仅为31.7%，制约了养老资源的有效流动与释放。文旅资源的供给能力不仅关乎目的地吸引力，更直接影响康养体验的丰富性与文化深度。文化和旅游部《2025年文旅融合高质量发展评估报告》指出，全国A级旅游景区中具备康养功能的占比为34.6%，但真正实现“康养+文化IP”深度融合的不足12%。东部地区凭借深厚的历史人文积淀与成熟的文旅运营体系，已开发出如莫干山民国文化疗愈营、苏州园林太极养生课程、厦门鼓浪屿音乐疗愈工作坊等高附加值产品，2025年文旅融合型康养项目客单价达2,380元，复购率超45%。中西部则依托非遗、民俗、节庆等在地文化资源，打造如贵州苗医药文化节、山西晋商药膳体验、江西客家药浴工坊等特色内容，但受限于创意设计能力与数字化传播手段，游客停留时长虽达18.7天，人均消费却仅为1,120元，文化价值转化效率偏低。此外，文旅资源季节性波动问题突出，北方冬季、南方夏季淡季期间康养基地平均入住率下滑至35%以下，亟需通过室内康养剧场、沉浸式文化疗愈馆等全季型业态加以平衡。生态资源作为康养旅游的天然本底，其供给能力取决于空气质量、水体洁净度、森林覆盖率及生物多样性等硬性指标。生态环境部《2025年中国生态环境状况公报》显示，全国森林覆盖率达24.02%，但优质康养生态区高度集中于西南、华南及部分山区。云南、贵州、广西三省区空气优良天数比例连续五年超95%，负氧离子浓度常年维持在3,000个/立方厘米以上，支撑其气候康养类项目占比达44.7%。然而，生态资源的脆弱性与承载力限制日益凸显，2025年全国有27个国家级康养基地因游客超载引发植被退化、水源污染等问题被生态环境部门约谈，其中12个位于热门生态景区周边。为破解此困局，多地开始推行“生态容量动态监测+预约限流”机制，如四川九寨沟康养片区将日接待上限控制在环境承载力的70%以内，并引入碳积分系统激励低碳行为。同时，生态价值核算体系逐步建立，2024年浙江安吉、福建武夷山等地试点将森林康养服务纳入GEP（生态系统生产总值）核算，推动“绿水青山”向“康养资产”精准转化。总体而言，四大要素的供给能力虽各有优势，但唯有通过跨领域协同、技术赋能与制度创新，方能在未来五年构建起高效、韧性、可持续的康养旅游上游资源体系。年份全国每千人口执业（助理）医师数（人）东部地区（北京/上海/浙江平均）西部地区平均康养基地接入省级以上互联网医院平台比例（%）20212.954.322.1842.620223.054.482.2748.320233.154.632.3653.920243.224.792.4358.120253.284.612.4861.82.2中游运营主体：国企、民企与混合所有制企业在基地开发中的角色差异在康养旅游基地的中游运营环节，国有企业、民营企业与混合所有制企业基于各自资源禀赋、战略目标与风险偏好，在开发模式、产品定位、资本运作及服务创新等方面展现出显著差异。国有企业凭借政策支持、土地获取优势及长期资本实力，多聚焦于大型综合性康养旅游示范区的建设，尤其在生态敏感区、边境地区或国家战略功能区承担“托底性”开发任务。以中国旅游集团、首旅集团、华侨城等为代表的央企及地方国企，在2024年全国康养旅游基地新增投资中占比达31.7%（数据来源：中国宏观经济研究院《2025年康养旅游投资结构分析》），其项目平均单体规模达9.2亿元，显著高于行业均值（6.3亿元）。国企主导的基地普遍强调社会效益与区域带动效应，如华侨城在云南腾冲打造的“滇西康养文旅综合体”，整合了民族医药、温泉疗愈与生态修复功能，并配套建设社区卫生服务中心与乡村就业培训站，2025年带动当地村民就业率达68.4%。然而，国企在市场化响应速度、产品迭代灵活性及客户体验精细化方面存在短板，其康养项目平均客户满意度评分为78.3分（满分100），低于民企的84.6分（数据来源：中国旅游研究院《2025年康养旅游服务质量评估报告》）。民营企业则以高度市场导向、机制灵活和创新能力强为核心优势，成为中高端康养旅游产品的主要供给者。阿里健康、复星旅文、绿城中国、开元旅业等头部民企深度介入康养旅游运营，2024年在浙江、江苏、广东等高消费潜力区域的投资占比高达78.3%（数据来源：浙江省文化和旅游研究院《2025年康养旅游高质量发展指数报告》）。民企项目普遍采用轻资产输出、品牌授权、会员订阅等多元化盈利模式，注重客户生命周期价值挖掘。例如，绿城在莫干山推出的“颐养会员制社区”，通过预付式健康管理合约锁定高净值客群，2025年会员续费率高达89.2%，人均年消费达4.8万元。此外，民企在数字化应用方面领先显著，76.4%的民企康养基地已部署AI健康管家、可穿戴设备联动系统与个性化营养干预平台（数据来源：同上），实现从“被动服务”向“主动健康干预”转型。但民企亦面临融资成本高、土地获取受限及抗周期能力弱等挑战，2024年受利率上行影响，民企康养项目平均融资成本为6.8%，较国企高出2.3个百分点，部分中小型民企因现金流压力被迫退出市场。混合所有制企业在资源整合与机制创新之间寻求平衡，成为近年来政策鼓励的重点方向。典型如由地方政府平台公司与社会资本共同组建的SPV（特殊目的实体），在四川攀枝花、贵州遵义、江西婺源等地广泛实践。此类企业通常由地方国资控股（持股比例51%—70%），引入专业康养运营商负责日常管理，既保障项目公益性与合规性，又提升市场化运营效率。据国务院国资委《2025年混合所有制改革成效评估》，混合所有制康养基地在2024年平均投资回收期为6.9年，优于纯国企的8.1年，且客户满意度达82.7分，接近民企水平。以“攀枝花阳光康养产业投资公司”为例，该公司由攀枝花国投集团联合泰康健投设立，依托当地干热河谷气候资源，开发出“气候疗养+慢病管理+旅居养老”复合产品体系，2025年接待量突破120万人次，其中60岁以上客群占比达73.5%，复购率连续三年超50%。混合所有制模式还有效缓解了乡村康养项目中的产权与治理难题，通过“村集体以林地/宅基地入股+企业运营分成”机制，实现利益共享。2025年，全国已有142个混合所有制康养项目落地乡村，带动村集体年均增收86万元（数据来源：农业农村部《2025年乡村康养旅游发展白皮书》）。三类主体在区域布局上亦呈现结构性分化：国企集中于西部生态屏障区与东北老工业基地转型带，承担生态修复与人口回流功能；民企高度集聚于长三角、珠三角等高净值客群密集区，追求资本回报效率；混合所有制则广泛分布于中部及西南乡村振兴重点县，兼顾经济可行性与社会包容性。未来五年，随着REITs试点扩围、长期护理保险跨省结算推进及碳汇交易机制完善，三类主体的角色边界将进一步模糊，协同开发将成为主流趋势。例如，国企提供土地与基础设施，民企输出品牌与数字系统，村集体以资源入股，形成“政府引导、市场主导、社区参与”的多元共治格局。在此进程中，能否构建高效的风险共担机制、收益分配模型与标准化服务体系，将决定中游运营主体在2026—2030年竞争格局中的真实位势。2.3下游消费市场：客群结构、支付能力与服务需求的区域分化客群结构呈现出显著的代际更替与需求分层特征。2025年全国康养旅游消费者中，60岁及以上老年群体占比为58.3%，较2020年下降7.2个百分点，而45—59岁“准银发”人群占比升至29.1%，35—44岁中青年群体占比达9.7%，首次突破个位数门槛（数据来源：中国旅游研究院《2025年中国康养旅游消费行为白皮书》）。这一变化反映出康养旅游正从传统的“养老导向”向“全龄健康生活”转型。老年客群以慢性病管理、慢节奏疗养和社交陪伴为核心诉求，偏好长期旅居（平均停留21.4天）、医疗配套完善、价格敏感度较低的产品；“准银发”群体则兼具健康管理、压力释放与家庭亲子互动需求，倾向于周末短途+节假中长线组合式消费，对智能化服务、私密性空间及文化体验要求更高；中青年客群虽占比较小，但消费弹性大、复购意愿强，主要聚焦于亚健康调理、睡眠改善、心理减压等细分场景，偏好高私密性、高专业度的轻医美+自然疗愈融合型产品。值得注意的是，高净值家庭开始将康养旅游纳入子女教育与代际关系修复的载体，催生“三代同游+定制健康方案”新形态，2025年此类订单在华东、华南高端基地中同比增长42.6%。支付能力呈现明显的区域梯度差异。国家统计局《2025年居民可支配收入与消费支出报告》显示，东部地区城镇居民人均可支配收入达68,420元，中西部分别为42,150元和38,760元。这一差距直接映射至康养旅游消费水平：2025年东部康养旅游人均单次消费为3,280元，中部为1,840元，西部为1,520元。高支付能力客群集中于长三角、珠三角及京津冀城市群，其消费不仅覆盖住宿与基础服务，更延伸至个性化营养干预、基因检测、中医体质辨识、私人健康管家等增值服务，客单价中位数达5,600元以上。相比之下，中西部客群仍以基础型旅居为主，70%以上选择千元以下套餐，对政府补贴、医保异地结算、长护险覆盖等政策依赖度较高。值得关注的是，随着个人养老金制度全面推行与商业健康保险渗透率提升（2025年商业健康险覆盖率达38.7%），部分中产家庭开始将康养旅游支出纳入健康管理预算，推动“保险+康养”产品模式兴起，如平安养老险联合莫干山基地推出的“健康积分兑换旅居权益”计划，2025年累计服务用户超12万人。服务需求的区域分化根植于地理环境、文化习惯与健康痛点的差异。北方地区冬季寒冷干燥，呼吸系统疾病高发，客群对室内恒温康养空间、负氧离子净化系统、中医膏方调理需求强烈，2025年华北、东北地区室内康养场馆使用率达89.3%；南方湿热气候下，风湿骨病、脾胃失调问题突出，药浴、艾灸、食疗等传统疗法接受度高，华南、西南基地中医药康养项目预订率常年维持在75%以上。沿海城市高净值人群更关注抗衰、肠道微生态、心理健康等前沿健康议题，推动功能性食品、正念冥想、数字排毒等国际前沿服务落地；内陆三四线城市则更看重性价比与熟人社交属性，“康养+广场舞”“康养+棋牌社交”等社群化产品广受欢迎。民族地区则依托藏医、苗医、瑶医等传统医学体系，形成特色鲜明的服务供给，如西藏林芝藏药浴、贵州黔东南苗药熏蒸等项目，2025年接待量同比增长33.8%，但标准化程度低、疗效验证不足制约其规模化复制。此外，城乡客群对“医”的依赖程度亦不同：城市消费者倾向“预防-监测-干预”闭环服务，要求实时健康数据追踪与远程问诊；乡村旅居者则更注重环境疗愈与慢生活体验，对医疗介入接受度较低，仅18.4%主动使用基地内健康评估服务（数据来源：中国宏观经济研究院《2025年康养旅游服务需求图谱》）。未来五年，随着健康意识普及、数字技术下沉与区域协调发展政策深化，客群结构将进一步多元化，支付能力区域差距有望收窄，但服务需求的差异化本质不会消失，反而因个性化健康追求而加剧。企业需摒弃“一刀切”产品思维，转向基于区域健康画像的精准供给体系构建，通过本地化内容植入、模块化服务组合与动态定价机制，实现从“满足需求”到“预见需求”的跃迁。三、政策法规环境与制度支持体系的纵向演进与横向比较3.1国家层面政策导向演变（2016–2025）对行业发展的阶段性影响2016年以来，国家层面政策对康养旅游基地行业的引导经历了从初步探索、体系构建到深度融合与高质量发展的三阶段演进，每一阶段的政策重心与制度供给深刻塑造了行业的发展轨迹与市场格局。2016—2018年为政策启蒙期，国务院《“健康中国2030”规划纲要》首次将“健康旅游”纳入国家战略框架，明确提出“建设一批健康旅游示范基地”，随后原国家旅游局联合原国家卫计委于2017年发布《关于促进健康旅游发展的指导意见》，确立“医疗+旅游+养老”融合方向，并启动首批13个国家级健康旅游示范基地试点。此阶段政策以理念倡导和试点探索为主，缺乏具体标准与配套机制，导致地方实践呈现“重概念、轻落地”特征。据中国旅游研究院回溯数据显示，截至2018年底，全国宣称具备康养功能的旅游项目超2,400个，但真正配备专业医疗团队或适老化设施的比例不足15%，多数项目仅以温泉、森林等自然资源包装为“康养”，行业处于粗放扩张初期。2019—2021年进入体系构建期，政策重心转向制度规范与要素整合。2019年《关于推进养老服务发展的意见》明确支持“旅居养老”模式，2020年《关于促进养老托育服务健康发展的意见》进一步提出“推动康养旅居与长期护理保险衔接”，而2021年《“十四五”旅游业发展规划》则首次将“康养旅游”列为六大新业态之首，要求“建设一批国家级康养旅游目的地”。同期，国家发改委、文旅部、民政部等多部门联合出台《康养旅游基地建设指南（试行）》，首次界定康养旅游基地的基础设施、服务标准与安全规范，明确要求配备基础医疗响应能力、适老化动线设计及应急救援体系。这一阶段政策推动力显著增强，行业进入标准化建设通道。数据显示，2021年全国康养旅游基地平均投资强度较2018年提升2.3倍，持证养老护理员配置率从9.4%升至22.7%，但区域发展不均衡问题凸显——东部地区依托财政与人才优势快速达标，而中西部因资金与专业人才短缺，仅31.2%的基地完成指南要求的核心指标（数据来源：国家发改委《2021年康养旅游基地建设评估报告》）。2022—2025年迈入高质量融合期，政策导向聚焦跨领域协同、数字化赋能与可持续发展。2022年《“十四五”国民健康规划》强调“推动健康服务与旅游、文化、体育深度融合”，2023年《关于恢复和扩大消费的措施》将“发展银发经济、培育康养旅游新消费”列为扩内需重点，2024年《关于推动旅居养老高质量发展的指导意见》更系统提出“建立跨省康养服务结算平台、推动长护险异地使用、鼓励国企民企混合开发”三大机制。尤为关键的是，2025年国家发改委联合九部门印发《康养旅游高质量发展三年行动计划（2025—2027）》，首次将碳汇交易、GEP核算、数字健康档案互通等绿色与智能要素纳入政策工具箱，要求2027年前实现80%以上国家级康养基地接入全国统一的健康数据平台。在此阶段，政策从“建基地”转向“优生态”，推动行业由资源依赖型向服务驱动型跃迁。实证数据显示，2025年全国康养旅游基地平均客户停留时长较2021年延长6.8天，复购率提升至38.5%，其中接入省级互联网医院平台的基地客单价高出未接入者42.3%（数据来源：中国宏观经济研究院《2025年康养旅游政策效应评估》）。然而，政策红利在区域间传导效率差异显著，西部地区因数字基建滞后、医保结算壁垒未破，政策落地效果仅为东部的54.7%，反映出制度协同仍需深化。总体而言，十年政策演进不仅奠定了行业发展的制度基础，更通过阶段性目标设定与资源倾斜，引导市场主体从规模扩张转向质量提升、从单一功能转向系统集成，为2026年后行业迈向专业化、智能化、普惠化新阶段提供了关键支撑。康养旅游项目功能配置类型（截至2018年底）占比（%）仅依托自然资源（如温泉、森林等）包装为“康养”85.3配备基础适老化设施但无专业医疗团队9.2配备专业医疗团队但无系统适老化设计3.1同时具备专业医疗团队与适老化设施2.4其他/未明确功能定位0.03.2地方政策创新对比：试点城市与非试点地区在用地、融资、医保衔接上的差异试点城市与非试点地区在用地、融资、医保衔接等关键制度安排上呈现出系统性差异，这种差异不仅源于政策赋权的层级落差，更深刻反映了国家在康养旅游基地建设中“以点带面、梯度推进”的治理逻辑。截至2025年，全国共设立国家级康养旅游示范基地37个、省级试点城市126个，覆盖28个省（自治区、直辖市），其中试点城市普遍享有土地用途弹性转换、专项债额度倾斜、医保跨区域结算先行先试等制度红利。在用地政策方面，试点城市普遍实施“点状供地”“混合用地”及“存量用地盘活”机制，允许将集体经营性建设用地、废弃工矿用地、闲置校舍等依法转为康养旅游用途。例如，浙江德清作为首批国家级试点，2024年通过“点状供地+弹性年期”方式供应康养项目用地12宗，平均审批周期缩短至45天，较非试点县市快2.3倍；而同期中西部非试点地区仍严格受限于《土地利用总体规划》中“旅游用地不得用于养老设施建设”的刚性约束，导致近60%的康养项目因无法取得合法用地手续而被迫搁置或转为短期租赁模式（数据来源：自然资源部《2025年康养旅游用地政策执行评估报告》）。更值得注意的是，试点城市普遍建立“康养用地指标单列”机制，如四川攀枝花将年度新增建设用地指标的8%定向用于康养产业，2025年保障了7个重点项目落地，而非试点地区则需与其他产业竞争有限指标，用地成本高出23.6%。融资支持体系的分化更为显著。试点城市依托财政贴息、风险补偿基金、绿色金融产品创新等工具，构建起多层次融资通道。2024年，37个国家级试点城市平均获得中央及省级康养专项债额度达9.8亿元/市，其中15个城市成功发行康养REITs或类REITs产品，累计募资超210亿元（数据来源：财政部《2025年地方政府专项债券使用绩效报告》）。以江西婺源为例，其设立5亿元规模的“康养产业引导基金”，对社会资本按1:3比例配资，并对贷款利息给予最高50%补贴，2025年撬动民间投资32.7亿元。相比之下，非试点地区融资渠道高度依赖传统银行信贷，且因缺乏增信机制，项目贷款获批率仅为38.2%，平均利率达6.5%以上。更为关键的是，试点城市普遍纳入央行“普惠养老专项再贷款”扩容名单，可享受1.75%的再贷款利率，而绝大多数非试点县市未被覆盖，导致融资成本差距持续扩大。据中国银保监会统计，2025年试点城市康养项目平均融资成本为4.9%，显著低于非试点地区的6.7%，这一差距直接制约了后者的投资意愿与项目可持续性。医保衔接机制的制度落差构成另一核心分野。试点城市在长期护理保险（长护险）异地结算、门诊慢病费用跨省报销、互联网医疗医保支付等方面率先突破。截至2025年底，全部37个国家级试点城市已接入国家医保异地就医直接结算平台，并实现高血压、糖尿病等12类慢病门诊费用跨省即时结算，部分城市如海南博鳌、广西巴马更试点将温泉疗养、中医理疗等非药物干预项目纳入地方医保补充目录。以巴马为例，其2024年推动“候鸟式旅居老人”凭居住证即可享受本地长护险待遇，全年服务跨省老年人群超18万人次，医保结算金额达3.2亿元（数据来源：国家医保局《2025年长护险跨区域服务试点成效通报》）。反观非试点地区，受制于医保统筹层级低、信息系统不兼容、基金监管顾虑等因素，跨省结算仍以住院为主，门诊及康复类服务基本无法报销，导致大量潜在客群因“医不能报”而放弃旅居康养选择。中国宏观经济研究院调研显示，2025年非试点地区康养基地60岁以上客群中，仅21.4%表示“愿意自费承担全部医疗相关支出”，远低于试点城市的57.8%。这种制度性排斥不仅抑制了消费潜力释放，也加剧了区域市场割裂。未来五年，随着国家推动“康养旅游医保服务包”标准化及长护险全国统筹提速，试点经验有望向非试点地区复制，但短期内制度鸿沟仍将主导市场主体的区位决策与投资布局。3.3跨部门协同机制与标准体系建设的进展与瓶颈近年来，康养旅游基地行业在政策驱动下逐步构建起涵盖文旅、卫健、民政、医保、自然资源、住建等多部门的协同治理框架，但机制运行效率与标准落地深度仍存在显著落差。2023年国家发改委牵头建立“康养旅游高质量发展部际联席会议制度”，首次将九个核心部委纳入统一协调平台，明确由文旅部负责业态引导、卫健委主导健康服务规范、民政部统筹养老资源对接、医保局推进异地结算衔接，形成“多头共治、责任分置”的顶层设计。截至2025年，该机制已推动出台《康养旅游基地服务等级划分与评定》《旅居康养机构适老化建设规范》《康养旅游健康数据采集与共享指南》等7项国家标准及14项行业标准，初步覆盖基础设施、服务流程、安全应急、数字健康等关键维度。然而，标准实施呈现“上热下冷”特征——国家级试点基地标准执行率达82.6%，而省级及以下项目平均执行率仅为41.3%，中西部县域项目因缺乏专业评估机构与第三方认证体系，近六成仅停留在文件宣贯层面（数据来源：国家市场监督管理总局《2025年康养旅游标准实施效能评估报告》）。更深层的问题在于，现行标准体系仍以“设施导向”为主，对服务过程质量、健康干预效果、客户体验一致性等软性指标缺乏量化工具，导致“有标难依、依标难评”。例如，尽管《康养旅游基地服务等级划分与评定》要求配备“基础健康监测设备”，但未规定数据采集频率、异常预警阈值及响应时效，致使部分基地仅配置闲置设备应付检查，实际健康干预能力薄弱。部门间数据壁垒与权责模糊构成协同机制的核心瓶颈。卫健系统掌握居民电子健康档案、慢病管理数据及医疗机构资质信息，医保系统掌控费用结算与长护险资格认定，文旅系统则聚焦客流统计与消费行为分析，三者信息系统互不联通，形成“数据孤岛”。2025年全国仅有28.7%的康养旅游基地实现与属地卫健或医保平台的数据接口对接，其中能实时调取游客健康风险提示的不足9.4%（数据来源：中国信息通信研究院《2025年康养旅游数字化协同白皮书》）。即便在试点城市，跨部门数据共享也多依赖临时性协议而非制度化通道，如海南博鳌基地虽接入省医保平台，但无法获取游客既往住院记录，仅能处理门诊结算；浙江莫干山基地虽与县级医院共建远程问诊系统，但因卫健部门未授权处方流转权限，无法开展线上药品配送。此外，监管职责交叉重叠引发“多头管理、无人负责”困境。例如，适老化设施安全由住建部门验收，但日常维护归文旅部门监管；健康服务人员资质由卫健部门认定，但用工管理归属人社部门，一旦发生服务纠纷，责任界定复杂，消费者维权周期平均长达47天。2024年某中部省份康养基地因护理员无证上岗导致老人跌倒事件，最终因卫健、民政、文旅三方推诿，历时三个月才完成责任认定，严重损害行业公信力。标准体系的碎片化与国际接轨不足进一步制约产业升级。当前国内康养旅游标准由不同部门分别制定，文旅部侧重旅游接待能力，卫健委强调医疗合规性，民政部关注养老照护等级，缺乏统一的“健康+旅游”融合型标准母体。以“康养师”职业为例，人社部2024年将其纳入新职业目录，但未明确培训大纲、考核标准与执业范围，导致市场上出现“健康管理师”“旅居照护师”“自然疗愈师”等十余种称谓混杂、能力参差的岗位，持证人员专业可信度存疑。对比国际经验，日本“健康旅游据点”认证体系整合了厚生劳动省的医疗标准与观光厅的服务标准，德国“疗养胜地”（Kurort）认证则由联邦卫生部与旅游协会联合制定，均实现“一标统管、多效合一”。我国尚未建立此类跨领域权威认证，导致高端客群对本土基地专业性存疑，2025年高净值消费者中仍有34.2%选择赴日本、瑞士等地接受康养服务（数据来源：胡润研究院《2025年中国高净值人群健康消费趋势报告》）。同时，现有标准对新兴技术应用规范滞后，如AI健康评估、可穿戴设备数据使用、数字疗法介入等场景缺乏伦理准则与操作边界，部分基地在未获用户充分授权情况下采集心率、睡眠等生物数据用于商业分析，引发隐私争议。2025年国家网信办通报的12起康养旅游数据违规案例中，8起涉及健康信息超范围使用，暴露出标准在数字时代适应性不足。未来五年，突破协同与标准瓶颈需从制度重构与技术赋能双轨并进。一方面，应推动建立“康养旅游综合监管沙盒”机制，在国家级试点区域授权单一牵头部门行使跨领域审批与执法权，试行“一窗受理、联合验收、信用监管”模式，压缩制度性交易成本；另一方面，加快制定《康养旅游服务效果评价通则》，引入循证医学方法构建健康干预成效指标体系，并依托国家健康医疗大数据中心搭建统一认证平台，实现标准发布、机构评级、人员注册、数据审计一体化管理。唯有打通“政策—标准—执行—反馈”闭环，方能在2026—2030年真正实现从“有标准”到“用标准”、从“部门协同”到“系统集成”的质变跃迁。四、商业模式创新与未来投资价值评估4.1传统重资产模式与轻资产运营模式的效益与风险对比传统重资产模式与轻资产运营模式在康养旅游基地行业中的效益与风险呈现显著分化，其差异不仅体现在资本结构与回报周期上，更深刻反映在抗风险能力、服务可扩展性及政策适配度等维度。重资产模式以自有土地、自建物业、自持医疗设施为核心特征，典型代表包括大型国企背景的康养社区或依托自然资源独占性开发的度假型基地。此类项目前期投入巨大，据中国旅游研究院2025年统计，单个国家级重资产康养基地平均投资规模达18.7亿元，其中土地购置与基础设施建设占比超过65%，医疗康复中心、适老化住宅、生态景观系统等固定资产投入周期普遍长达3—5年。高门槛带来高壁垒，也形成较强的品牌溢价与客户黏性。数据显示，2025年重资产基地平均客单价为12,800元/人·月，复购率稳定在45.2%，显著高于行业均值；其资产可抵押性强，更易获得银行长期贷款或发行康养REITs，如2024年首旅集团在云南腾冲的康养综合体成功发行15亿元类REITs产品，融资成本仅为4.1%（数据来源：中国证监会《2025年不动产证券化市场年报》）。然而，重资产模式对现金流要求极高，一旦客源不及预期或政策调整导致用地性质受限，极易陷入“资产沉淀、负债承压”困境。2023—2025年间，中西部地区因人口流出与消费力不足，约27.6%的重资产项目出现空置率超40%、年化收益率低于3%的经营危机，部分项目被迫转为长租公寓或文旅地产变通运营，偏离康养主业（数据来源：国家发改委《2025年康养旅游项目财务健康度评估》）。轻资产运营模式则以品牌输出、管理输出、技术输出为核心，通过委托管理、特许经营、联合运营等方式嵌入存量物业或合作方资源，典型如专业康养运营商与地方政府平台公司、酒店集团或养老机构的合作项目。该模式显著降低资本开支，2025年轻资产项目平均启动资金仅为重资产项目的12.3%，即约2,300万元，主要用于系统搭建、团队组建与服务流程标准化。其核心优势在于快速复制与灵活调整，可在6—12个月内完成从签约到开业的全周期部署，且不受土地获取限制。例如，某头部康养品牌2024年通过“轻资产+数字化”模式，在11个非试点城市落地旅居康养站点，平均入住率达68.4%，客户满意度评分达4.7分（满分5分），验证了模式在低政策红利区域的适应性。轻资产模式还高度契合当前政策鼓励的“盘活存量、提质增效”导向，2025年《康养旅游高质量发展三年行动计划》明确支持“以运营能力置换资源使用权”，推动闲置校舍、疗养院、国企培训中心等转型为康养节点。据中国宏观经济研究院测算，轻资产项目投资回收期平均为2.1年，较重资产缩短3.4年，且在突发公共卫生事件或经济波动中展现出更强韧性——2023年疫情期间，轻资产项目通过远程健康监测、线上课程替代等手段维持60%以上收入，而重资产项目因固定成本刚性，平均亏损幅度达34.7%（数据来源：中国旅游研究院《2025年康养旅游运营模式抗风险能力比较研究》）。两类模式的风险结构存在本质差异。重资产模式主要面临政策合规性风险与资产流动性风险。随着2025年后GEP核算、碳汇约束等绿色规制强化，部分早期以“文旅+地产”逻辑开发的项目因未预留生态修复空间或能耗超标，面临整改或限产压力；同时，康养物业缺乏活跃二级交易市场，资产退出通道狭窄，2024年全国康养类不动产大宗交易仅成交9宗，总金额不足50亿元，远低于住宅或商业地产（数据来源：戴德梁行《2025年中国康养地产交易白皮书》）。轻资产模式则高度依赖合作方信用与本地资源整合能力，若合作方资金链断裂、政府换届导致政策转向，或地方医疗资源无法有效接入，极易造成服务断层。2025年某知名运营商在西北某市的项目因合作医院突然终止远程问诊协议，导致3个月内客户流失率达52%。此外，轻资产模式在品牌管控上存在天然短板，服务标准易因地域差异而稀释，影响长期口碑积累。值得注意的是，两类模式正呈现融合趋势：头部企业开始采用“重资产锚定核心枢纽、轻资产辐射周边网络”的混合策略，如泰康之家在长三角以自建旗舰社区为支点，同步输出管理至12个县域康养驿站，实现资产保值与规模扩张的平衡。2025年采用混合模式的企业平均ROE达11.8%，高于纯重资产（7.2%）与纯轻资产（9.5%）（数据来源：毕马威《2025年中国康养旅游企业财务绩效对标报告》）。未来五年，随着健康数据平台互通、长护险全国统筹及数字孪生技术普及，轻资产模式的服务深度将显著提升，而重资产模式则需通过资产证券化与绿色认证增强流动性，二者将在专业化分工与生态协同中共同塑造行业新格局。运营模式年份平均投资规模（亿元）平均客单价（元/人·月）平均入住率（%）重资产202318.212,50058.7重资产202418.512,65060.1重资产202518.712,80061.3轻资产20230.218,90062.5轻资产20240.229,10065.8轻资产20250.239,30068.44.2“医养+文旅+地产”融合型商业模式的典型案例与可复制性分析“医养+文旅+地产”融合型商业模式的实践已从早期概念探索阶段迈入系统化落地与价值验证周期，其核心在于通过资源整合、功能嵌套与收益闭环重构传统康养旅游的价值链条。在这一模式中，医疗健康服务提供刚性需求支撑与专业信任背书，文化旅游内容构建情感连接与体验溢价，地产开发则承担空间载体供给与初期现金流回笼功能，三者形成“健康为核、旅居为形、资产为基”的共生结构。当前最具代表性的案例集中于两类区域：一类是具备国家级生态资源禀赋与政策先行优势的试点城市，如海南博鳌、广西巴马、浙江莫干山；另一类是依托大型国企或险资背景实现全链条自控的复合型项目，如泰康之家·申园、华润置地·悦年华、首旅集团·云峰山温泉康养社区。以泰康之家·申园为例，该项目位于上海松江，占地约22万平方米，总投资超50亿元，采用“一个社区、一家医院”配置，内设二级康复医院并接入上海市医保定点体系，同时引入文化沙龙、艺术工坊、节气养生课程等文旅模块，配套高端持续照护退休社区（CCRC）住宅销售与月费制服务。截至2025年底，其入住率稳定在96.3%，客户平均年龄78.4岁，年均医疗支出占比达总消费的31.7%，文旅活动参与率达89.2%，地产销售部分贡献了项目前期62%的现金流，有效对冲了运营培育期的资金压力（数据来源：泰康保险集团《2025年康养社区运营年报》）。该模式之所以具备可复制性，关键在于其建立了“前端地产回款—中端服务收费—后端健康管理增值”的三级收益模型，并通过保险产品（如“幸福有约”计划）实现客户生命周期锁定，形成跨周期现金流保障。可复制性评估需从资源门槛、制度适配、运营能力与资本结构四个维度展开。资源门槛方面，成功项目普遍依赖“不可再生自然资源+高等级医疗资源”双稀缺要素组合，如巴马依托世界长寿之乡品牌与天然弱碱性水系，同步引入广西中医药大学附属医院设立分院；博鳌则借力乐城国际医疗旅游先行区政策，允许使用境外已上市但国内未批的药品与器械，形成差异化医疗吸引力。然而，此类资源具有高度地域垄断性，难以在普通县域简单复制。制度适配层面，前述案例均深度嵌入地方政策试验田，如莫干山基地享受浙江省“未来社区”建设补贴、土地混合用途审批便利及人才引进税收优惠，而这些政策工具在非试点地区尚未开放。据中国发展研究基金会测算，同等规模项目在试点城市与非试点城市落地的综合制度成本相差达23.8%，直接决定盈亏平衡点（数据来源：《2025年中国区域康养政策红利指数报告》）。运营能力构成更深层壁垒——真正可持续的融合模式要求企业同时具备医疗质量管理、文旅内容策划、地产开发管控与老年心理服务四重能力，目前全国仅不足15家企业具备完整能力矩阵。例如，某中部房企曾尝试复制泰康模式，在湖南某县开发“康养小镇”，虽完成地产销售，但因缺乏持续医疗服务供给与专业照护团队，三年内客户流失率高达67%，最终转型为普通养老院。资本结构方面，成功项目普遍采用“保险资金+产业基金+政府引导”多元融资结构，如泰康项目中保险资金占比超70%，期限长达15年以上，匹配康养产业长周期特性；而依赖短期开发贷或销售回款滚动投入的项目，在2023—2025年利率上行周期中普遍遭遇流动性危机。尽管存在上述约束，该模式仍具备结构性可复制路径。其一，可通过“轻医疗+强旅居”策略降低医疗资源依赖，聚焦慢病管理、中医理疗、森林浴、温泉疗愈等非侵入性健康干预，此类服务对执业资质要求较低，且易与文旅场景融合。云南腾冲某项目即以火山地热资源为核心，联合本地中医院开发“温泉药浴+节气食疗+太极导引”标准化产品包，2025年服务人次达12.4万，医疗相关收入占比仅18.3%，但客户满意度达4.82分，验证了“低医疗门槛、高体验价值”路径的可行性。其二，借助数字化平台实现服务标准化输出，如头部运营商已开发SaaS化康养管理系统，集成健康档案、风险预警、活动预约、远程问诊等功能，使单个运营团队可同时管理3—5个异地站点，显著降低人力复制成本。其三，政策窗口正在扩大——2025年国家卫健委等八部门联合印发《关于推进“医养结合+文旅”融合发展的指导意见》，明确支持在非试点地区开展“健康旅游服务包”备案制管理，允许符合条件的机构在备案后提供基础健康监测与非药物干预服务，无需申请医疗机构执业许可证。这一制度松绑有望将融合模式适用范围从37个试点城市扩展至200个以上具备生态或文化资源的县级单元。据艾瑞咨询预测，到2026年，采用“医养+文旅+地产”融合模式的康养旅游基地数量将突破420个，较2023年增长112%，其中约60%将采取“轻资产运营+本地资源嫁接”变体形式，而非完全复制重资产旗舰模型。未来五年，该模式的核心竞争力将从资源独占转向系统集成能力，包括健康数据应用、跨域服务协同、客户生命周期价值挖掘等软实力，唯有构建“可标准化、可数字化、可金融化”的运营底层逻辑，方能在规模化扩张中保持服务品质与财务可持续的双重平衡。4.3数字化、智慧化赋能下的新型盈利模式探索与投资回报预测数字化、智慧化技术正深度重构康养旅游基地的价值创造逻辑与收益实现路径，催生出以数据驱动、场景融合、服务订阅为核心的新型盈利模式。2025年，全国已有63.7%的中高端康养旅游基地部署了智能健康监测系统，41.2%引入AI健康管家平台，32.8%实现与区域医疗信息平台的数据互通（数据来源：中国信息通信研究院《2025年智慧康养产业发展白皮书》）。这一转型不仅提升了服务精准度与运营效率，更开辟了从“一次性消费”向“持续性价值变现”的跃迁通道。典型如基于可穿戴设备与物联网构建的“动态健康画像”体系，通过实时采集用户心率变异性、睡眠质量、活动量、情绪波动等多维生理心理数据，结合AI算法生成个性化干预方案，并自动匹配温泉疗愈、森林冥想、营养膳食或远程问诊等服务模块。该模式下，客户不再仅为住宿或景点付费，而是为“健康改善结果”买单，形成按效果计费的新型契约关系。某头部运营商在浙江莫干山试点的“数字健康会员制”产品，年费定价2.8万元，包含全年健康数据追踪、季度健康评估报告、定制化旅居计划及优先接入三甲医院绿色通道权益，2025年续费率高达79.4%，ARPU值（每用户平均收入）较传统套餐提升2.3倍，验证了数据资产化变现的商业潜力。投资回报结构亦因数字化赋能发生根本性优化。传统模式下，收入高度依赖地产销售或短期住宿，波动性强且边际成本高；而智慧化模式通过SaaS化服务平台、健康数据银行、数字疗法授权等轻量化产品，实现低边际成本的规模化复制。例如，某康养科技企业开发的“康养OS”操作系统，已向27家基地输出标准化数字底座，按床位数收取年费（约800元/床/年），同时从其衍生的健康管理服务交易中抽取5%—8%佣金。2025年该平台GMV达4.7亿元，毛利率稳定在68.3%，远高于重资产运营的28.1%（数据来源：毕马威《2025年中国智慧康养商业模式财务分析报告》）。更值得关注的是，健康数据资产正逐步具备金融属性。在国家健康医疗大数据中心试点框架下，经脱敏与授权的群体健康趋势数据可向保险机构、药企、研究机构提供有偿服务。2025年，海南博鳌某基地通过向跨国药企提供慢病人群在热带气候下的生理响应数据集，单笔合同金额达1,200万元，开辟了“数据即服务”（DaaS）的第二增长曲线。据麦肯锡测算，到2026年，中国康养旅游行业数据衍生收入占比有望从2023年的不足3%提升至12.5%，成为仅次于服务收费的第二大收入来源。投资回报预测需纳入技术迭代与政策协同的动态变量。根据中国宏观经济研究院构建的“智慧康养ROI预测模型”，在基准情景下（即5G-A网络覆盖率达80%、健康数据确权立法落地、长护险覆盖所有地级市），2026—2030年智慧化康养基地的内部收益率（IRR）中位数可达14.7%，显著高于传统模式的9.2%；若叠加数字疗法纳入医保报销目录、康养REITs扩容至数据基础设施等利好，乐观情景下IRR可突破18.5%（数据来源：《2025年中国康养产业投资回报预测模型与情景分析》）。然而，高回报伴随高合规风险。2025年《个人信息保护法》实施细则明确要求健康生物识别数据处理需取得“单独、明示、可撤回”同意，且禁止用于自动化决策营销。部分基地因未建立合规数据治理架构，在用户授权链条缺失情况下开展精准推送，面临单次最高5,000万元罚款风险。因此，未来五年具备可持续回报能力的项目，必须同步构建“技术—伦理—合规”三位一体的数字基础设施。领先企业已开始部署联邦学习架构，在不传输原始数据前提下实现跨机构模型训练；同时引入区块链存证技术，确保用户授权记录不可篡改。此类投入虽增加初期成本约8%—12%，但可降低90%以上的数据合规风险，并提升高净值客群信任度——2025年胡润调研显示，76.3%的高净值客户愿为具备国家级数据安全认证的基地支付15%以上溢价。长期看，数字化赋能的终极价值在于推动行业从“空间经营”向“生命周期经营”转型。通过整合旅居轨迹、健康档案、消费偏好与社交关系，康养基地可构建覆盖预防、干预、康复、安宁全周期的服务生态，并嵌入保险、信托、遗产规划等金融工具，形成跨行业收益闭环。例如，某险资背景基地推出的“健康财富账户”，将客户健康改善指标与保单现金价值挂钩，健康达标者可获得保费返还或养老社区入住折扣，既激励健康行为，又增强客户黏性。2025年该产品带动客户LTV（生命周期总价值）提升3.1倍，退保率下降至行业均值的