房地产 -2025年南宁写字楼零售市场报告

2025年4,688.76,418.19,318.99,620.811,959.915,537.823,265.727,896.4第三产业增长率3.6%5.0%4.4%5.1%6.0%4.6%6.6%部分数据暂未能从公开渠道获取资料来源:当地统计局、戴德梁行研究部897.2535.01,057.1969.9897.2535.01,057.1969.91,061.71,380.91,897.81,799.05.8%2.0%0.4%5.5%5.5%4.1%3.6%房地产开发投资增速房地产开发投资增速36,298-49.2%-50.0%-49.2%-50.0%-24.5%56,331-4.5%-24.8%-4.5%-24.8%2.4%68,4622.4%66,195/高新区广西景晟产业投资有限公司2025年3月商业用地西乡塘区广西南宁冠能投资有限公司2025年6月城镇住宅、商业(零售商业、餐饮、旅馆、批发市场)、商务金融良庆区2025年6月科研用地、商业用地青秀区广西万盛昌供应链管理有限公司2025年7月商业服务业用地青秀区广西新永泰酒店管理有限公司、北流市达贵园林景观工程有限公司、北流市龙荣建筑材料有限公司、北流市华泰商贸有限公司、北流市达泰商贸有限公司2025年8月商业服务业用地兴宁区2025年8月商业(零售商业、批发零青秀区阳光之日(广西)商业有限公司2025年10月商业用地资料来源:南宁市自然资源局、戴德梁行研究部新增供应,净吸纳量和空置率550,00060%450,00050%350,00040%主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率550,00060%450,00050%350,00040%41.7%3,097,10248.658,11641.7%3,097,10248.658,11672,00072,000↑↓↓↓↑250,00030%平均租金水平150,00020%50,00010%80602013201420152016201720182019202020212022202320242025-50,0000%4020mm新增供应mm净吸纳量——空置率0注1:此表为年内累计指标;净吸纳量自2017年开始统计,空置率自2016年开始统计;2016201720182019202020212022202320242025资料来源:戴德梁行研究部四大核心区域总存量金湖板块35.037.6%南湖板块53.538.0%凤岭板块59.234.6%五象新区41.048.0%注:本报告所提之租金为位于中层的甲级写字楼租金面价、合同租金,并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算。资料来源:戴德梁行研究部eo未来供应(2026-2028)平方米0凤岭板块n五象新区n金湖板块南湖板块资料来源:戴德梁行研究部租赁成交主要租赁交易富德广场华润大厦太平金融大厦合景国际金融广场平安大厦五象凤岭五象五象五象国家管网集团广西公司泰康人寿广西产业技术研究院中远海运上海传发金融资料来源:戴德梁行研究部;交易面积取近似值0.5%2.0%0.5%0.5%0.3%,2.3%3.0%0.3%,3.3%5.3%23.2%,8.0%,17.5%TMT,11.0%注:以成交面积计市场总结概况•2025年,随着位于五象新区的富德广场投入使用,南宁甲级写字楼存量增加租户。截至2025年四季度末,全市甲级写字楼平均租金较去年末下滑6.1%至•租金下调在一定程度上刺激了企业的搬迁需求在甲级写字楼与其他楼宇租金差距逐步收窄的背景下,不少企业选择迁入成熟商务区的甲级写字楼,以提升办公环境与形象随着企业租赁活跃度的回升,全年写字楼净吸纳量也由负转正,达到5.8万平方米;空置率则较去年末下降0.5个百分点,至41.7%。•分区域来看,凤岭与五象新区是2025年吸纳量的主要贡献区域凤岭作为南宁成熟的商务区,其优质的配套与浓厚的商业氛围对企业形成了较强的吸引力;而总部企业的进驻以及新项目的交付则是五象新区净吸纳量回升的主要原因。•2025年,南宁甲级办公空间的租赁需求主要来源于能源及资源、专业服务与金融行业,三类成交面积分别约占全年市场总量的23.2%、17.5%和14.2%。能源与资源类企业在头部企业大面积租赁的带动下,占比进一步提升,较2024年上升7.7个百分点,实现连续两年增长。同时,在业主积极招商的推动下,部分经营类业态也开始进入甲级写字楼,预示南宁写字楼租户结构正朝着更多元化的方向发展。•在当前深度调整的市场环境下,提升对企业赋能的水平,已成为业主构筑核心竞争力的关键所在单纯依赖租金下调已难以持续有效地吸引并留住租户,未来写字楼项目若想在激烈竞争中脱颖而出,更需注重提供资源对接、产业协同机会,并针对不同行业的特性灵活定制服务内容。•展望2026年,南宁预计将有12.8万平方米新增甲级写字楼入市,这可能加剧市场的去化压力,租金在持续供大于求的格局下亦面临下行预期主要市场指标250,000200,000150,0008%100,0006%50,0004%2%02%H220212022202320242025-50,0000%mm新增供应净吸纳量空置率注2资料来源:戴德梁行研究部2,235,200252,000252,000220.511.8%11.8%261,578↑↑↓↓↑注:此表为年度指标40035030025020050020212022202320242025五大核心商圈总存量//95.4327.5朝阳商圈25.426.9%江南商圈35.0220.021.9%北湖商圈28.512.2%五象商圈39.217.0%注:平均租金取优质购物中心最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值,按使用面积计算,不包含物业管理费和推广费等其他费用。资料来源:戴德梁行研究部未来供应(2026-2028)02026F凤岭商圈朝阳商圈江南商圈北湖商圈五象商圈资料来源:戴德梁行研究部未来供应和租赁成交主要新店开幕江南万达会展航洋城五象航洋城江南商圈凤岭商圈凤岭商圈五象商圈Eland+衣恋家KPRO肯律轻食乐道汇精品超市资料来源:戴德梁行研究部0五象商圈江南商圈凤岭商圈朝阳商圈北湖商圈市场总结概况湖青秀天街和位于五象商圈的五象航洋城新增供应推动南宁优质零售物业•以价换量的趋势在零售市场亦有体现为提升项目入驻率,业主积极下调租金,至2025年四季度末,全市优质购物中心最优层平均租金同比下降11.1%至每月每平方米220