三旧改造实施方案

三旧改造实施方案范文参考一、背景分析

1.1政策背景

1.2经济背景

1.3社会背景

1.4技术背景

二、问题定义

2.1现状问题：土地利用低效与空间结构失衡

2.2瓶颈问题：资金筹措与利益协调机制不健全

2.3矛盾问题：短期效益与长期可持续发展的冲突

三、目标设定

3.1总体目标

3.2具体目标

3.3阶段目标

3.4保障目标

四、理论框架

4.1城市更新理论

4.2可持续发展理论

4.3利益相关者理论

4.4协同治理理论

五、实施路径

5.1规划策略

5.2操作模式

5.3实施步骤

六、风险评估

6.1政策风险

6.2资金风险

6.3社会风险

6.4技术风险

七、资源需求

7.1资金保障

7.2人才支撑

7.3技术支撑

八、时间规划

8.1试点探索期（2023-2025年）

8.2全面推广期（2026-2028年）

8.3长效运营期（2029-2035年）一、背景分析1.1政策背景 国家层面政策导向。2019年，自然资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》，明确将“三旧改造”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）作为盘活存量土地、优化城乡空间布局的核心路径，提出到2025年全国完成城镇低效用地再开发300万亩的目标。2022年，党的二十大报告进一步强调“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为三旧改造提供了顶层政策支撑。地方层面，广东省作为三旧改造先行区，2008年率先出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，2023年修订《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，创新“政府引导、市场运作、利益共享”机制，允许集体经营性建设用地入市，简化审批流程，将改造项目审批时限压缩至60个工作日内。 政策演进趋势与挑战。政策从早期的“拆改留”单一模式，逐步转向“留改拆”并举的精细化改造，强调历史文脉保护与产业融合。但当前政策仍面临区域差异大、地方配套细则不完善等问题，如长三角地区更侧重产业升级，珠三角地区则聚焦民生改善，导致跨区域经验复制难度增加。1.2经济背景 土地资源约束与经济转型需求。我国城镇化率已达66.1%，但城市建设用地利用率不足40%，据自然资源部2023年数据，全国城镇低效用地约500万亩，其中珠三角、长三角等经济发达区域占比超60%。传统外延式增长模式难以为继，三旧改造通过存量土地盘活，可释放经济新动能。例如，深圳通过旧工业区改造，2022年新增产业空间1200万平方米，带动GDP增长1.2个百分点。 产业升级与价值重构。三旧改造是推动“制造强国”建设的重要抓手，通过旧厂房改造建设高新技术产业园区，可实现“腾笼换鸟”。以苏州工业园区为例，其通过对老旧厂房改造，引入生物医药、人工智能等新兴产业，2022年战略性新兴产业产值占比达58%，较改造前提升23个百分点。同时，改造项目通过土地增值、物业运营等方式创造经济效益，如广州琶洲电商总部基地改造后，土地价值提升3倍，年税收贡献超50亿元。1.3社会背景 民生需求与公共服务短板。随着城市化进程加快，老旧社区基础设施老化、公共服务不足问题凸显。住建部2023年数据显示，全国老旧小区约21.9万个，涉及居民近4200万，其中60%以上存在供水管网老化、停车位不足等问题。三旧改造通过完善教育、医疗、养老等配套设施，可提升居民生活质量。例如，上海“美丽家园”改造项目通过加装电梯、建设社区食堂，使老旧小区居民满意度从改造前的52%提升至89%。 人口流动与社会结构变迁。我国流动人口规模达3.8亿，大量人口向城市群集聚，导致“睡城”“城中村”现象突出。三旧改造通过职住平衡规划，可缓解城市交通压力。如佛山南海区某城中村改造项目，通过建设保障性住房、商业综合体，使区域内职住比从1:5优化至1:2，通勤时间缩短40%。1.4技术背景 绿色建筑与智慧技术应用。绿色建筑技术为三旧改造提供环保支撑，如光伏屋顶、雨水回收系统等可降低建筑能耗30%以上。深圳光明科学城旧工业区改造项目中，应用BIM技术进行建筑信息模型构建，实现能耗精准管理，改造后建筑能耗较国家标准降低25%。智慧技术则提升改造后社区的管理效率，如杭州某旧小区改造引入智慧物业系统，通过物联网设备实时监控安防、消防设施，故障响应时间缩短至15分钟内。 数字化改造与产业赋能。数字技术推动传统产业向智能化转型，如旧厂房改造为“工业上楼”模式，通过5G+工业互联网实现智能制造。东莞松山湖某电子厂改造项目，引入自动化生产线后，生产效率提升50%，产品不良率下降至0.3%，成为传统制造业数字化改造的标杆。二、问题定义2.1现状问题：土地利用低效与空间结构失衡 土地闲置与粗放利用并存。全国城镇低效用地中，闲置土地占比约15%，旧厂房空置率超20%，珠三角部分传统制造业集聚区厂房空置率达30%。如广州某工业区，原有企业多为劳动密集型产业，厂房容积率不足1.0，土地投入产出比仅为500万元/亩，远低于先进地区3000万元/亩的水平。同时，城中村“握手楼”“贴面楼”现象普遍，建筑密度达70%以上，公共空间严重不足，消防安全隐患突出。 空间布局碎片化与功能冲突。三旧改造区域普遍存在居住、工业、商业功能混杂问题，导致交通拥堵、环境污染。例如，佛山某旧城镇区域，工业用地与居住区交错分布，工业企业噪声、废气排放导致周边居民投诉量年均达1200余起，占城市总投诉量的35%。此外，历史街区与现代功能区衔接不畅，如广州恩宁路历史街区，因周边商业过度开发导致历史风貌破坏，游客满意度下降至45%。2.2瓶颈问题：资金筹措与利益协调机制不健全 资金筹措渠道单一与成本压力。三旧改造项目资金需求大，单个项目平均投资额超10亿元，但当前仍依赖政府财政投入（占比约60%）和银行贷款（占比约30%），社会资本参与度不足。一方面，改造项目周期长（平均5-8年），投资回报率较低（约8%-10%），难以吸引社会资本；另一方面，地方政府财政压力加大，2023年土地出让收入同比下降18%，部分城市改造项目因资金短缺被迫搁置。如南京某旧工业区改造项目，因社会资本退出机制不明确，项目停滞2年，导致15亿元资金沉淀。 多元主体利益诉求难以平衡。三旧改造涉及政府、企业、村集体、居民等多方主体，利益诉求差异显著。政府追求公共利益最大化，企业关注投资回报，村集体和居民则更关注补偿标准与安置质量。例如，深圳某旧村改造项目中，村民对“拆一补三”的补偿方案不满，要求货币补偿比例提高至80%，导致项目谈判耗时3年，较原计划延期2年。此外，历史遗留问题（如土地权属不清、违法建筑认定）进一步加剧利益协调难度，据住建部调研，约40%的改造项目因权属纠纷导致进度滞后。2.3矛盾问题：短期效益与长期可持续发展的冲突 过度追求经济效益与民生保障不足。部分地方政府和企业为追求土地增值收益，倾向“推倒重建”模式，忽视民生需求。例如，某二线城市旧城区改造项目中，原规划建设高端商业综合体，后因居民反对，调整为保障性住房与配套设施，但商业用地面积仍占比达60%，导致保障性住房供应不足，仅满足30%的安置需求。此外，改造后居民生活成本上升，如广州某城中村改造后，商铺租金上涨3倍，周边居民生活支出增加20%。 文化保护与城市更新的矛盾。历史建筑与传统街区在三旧改造中面临破坏风险，据国家文物局数据，2020-2022年全国因城市更新拆除的历史建筑达120处，其中80%为未定级不可移动文物。如成都某历史街区改造项目中，为拓宽道路拆除10处清末民初建筑，引发社会广泛批评。同时，“千城一面”问题突出，部分地区盲目复制网红商业模式，导致地方特色丧失，如某江南古镇改造后，传统手工作坊被连锁商铺取代，游客重游率下降15%。三、目标设定3.1总体目标三旧改造的总体目标是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，落实国家新型城镇化战略，通过系统化、精准化的改造行动，实现土地资源高效利用、城市空间结构优化、产业动能持续增强、民生福祉显著提升，打造宜居、韧性、智慧的城市更新典范。到2025年，全国城镇低效用地再开发完成300万亩，其中珠三角、长三角等重点区域改造规模占比不低于60%，改造区域土地投入产出比提升至1500万元/亩以上，带动相关产业产值增长2万亿元；到2030年，基本完成全国重点城市存量低效用地改造，形成“政府引导、市场运作、社会参与”的改造新格局，城市更新对GDP贡献率达到8%，居民生活满意度提升至85%以上，建成一批具有国际影响力的城市更新示范区。这一目标既呼应了国家“十四五”规划关于“实施城市更新行动”的部署，也契合了人民群众对美好生活的向往，是推动城市发展方式从外延扩张向内涵提升转变的关键举措。3.2具体目标在土地利用方面，目标是实现“存量挖潜”与“增量优化”相结合，通过改造使城镇建设用地容积率提升30%以上，闲置土地和低效厂房利用率达到95%以上，重点区域如广州、深圳等城市的工业用地容积率从平均1.2提升至2.5以上，形成“工业上楼”的高效空间模式。在产业升级方面，目标是推动传统产业“腾笼换鸟”，改造后高新技术产业、现代服务业占比提升至60%以上，培育一批具有核心竞争力的产业集群，如东莞松山湖通过旧厂房改造打造的智能制造产业园，已吸引200余家高新技术企业入驻，年产值突破500亿元。在民生改善方面，目标是解决老旧社区“看病难、上学难、停车难”等突出问题，改造后社区公共服务设施覆盖率提升至100%，居民人均公共空间面积达到12平方米以上，如上海“美丽家园”项目通过加装电梯、建设社区服务中心，使老旧小区居民出行便利度提升50%，生活幸福感显著增强。在文化保护方面，目标是实现历史文脉传承与创新利用相结合，改造后历史建筑保护率达到100%，打造一批“文化+商业”“文化+旅游”的特色街区，如成都宽窄巷子通过保留川西民居风貌并引入文创产业，年接待游客超千万人次，成为城市文化新名片。3.3阶段目标短期目标（2023-2025年）聚焦试点突破与基础夯实，重点推进50个国家级城市更新试点城市建设，完成100个示范项目改造，形成可复制、可推广的经验模式。在此阶段，政策体系基本完善，审批流程压缩至60个工作日内，社会资本参与度提升至40%；改造区域基础设施配套率达到80%，重点解决安全隐患和基本公共服务短板。中期目标（2026-2028年）全面推进与质量提升，全国改造规模年均增长20%，完成200万亩低效用地再开发，产业空间新增1.5亿平方米，培育10个以上产值超千亿元的产业集群；智慧社区覆盖率达到60%，绿色建筑标准执行率达到100%，居民满意度提升至80%。长期目标（2029-2035年）实现长效发展与模式成熟，形成“改造-运营-增值”的良性循环机制，城市更新成为经济增长的重要引擎，改造区域经济密度提升至3亿元/平方公里以上，建成100个“宜居、韧性、智慧”的城市更新样板，为全球城市更新提供中国方案。3.4保障目标为确保目标实现，需构建四大保障体系。政策保障方面，完善“中央统筹、省负总责、市县抓落实”的工作机制，出台土地、财税、金融等配套政策，如允许集体经营性建设用地入市，改造项目享受增值税减免、企业所得税优惠等。资金保障方面，创新“财政引导+市场运作+社会参与”的融资模式，设立城市更新专项基金，推广REITs（不动产投资信托基金）融资，吸引保险资金、产业资本等长期资本参与，目标到2025年社会资本占比提升至50%。技术保障方面，建立数字化管理平台，运用BIM、GIS等技术实现改造全过程管控，推广绿色建筑技术，如光伏一体化、雨水回收系统，改造后建筑能耗降低30%以上。机制保障方面，健全利益协调机制，建立政府、企业、居民、村集体等多方协商平台，推行“改造收益共享”模式，确保改造成果惠及各方，如佛山南海区通过“村集体+企业+政府”三方合作，实现村集体年收益增长20%，居民安置满意度达90%。四、理论框架4.1城市更新理论城市更新理论是三旧改造的核心指导，其核心在于通过系统性、渐进式的空间重构与功能优化，解决城市衰退问题，实现城市可持续发展。该理论起源于20世纪60年代的西方城市更新运动，经历了从“推倒重建”到“有机更新”的演进，强调保护城市历史文脉、提升空间品质、促进产业升级。在我国，吴良镛院士提出的“人居环境科学”理论为三旧改造提供了重要支撑，主张“以人为本”的城市发展理念，将物质环境改造与社会文化传承相结合。三旧改造实践中，城市更新理论的应用体现在三个方面：一是空间重构，通过“退二进三”“工业上楼”等模式优化城市功能布局，如深圳华强北通过旧工业区改造，从电子制造基地转型为全球电子产品交易中心，年交易额突破千亿元；二是文化传承，采用“微改造”方式保留历史建筑肌理，如广州永庆坊改造中保留骑楼建筑，引入文创产业，实现文化价值与经济价值的双赢；三是社区营造，通过参与式规划激发居民主体意识，如北京首钢园改造中邀请居民参与设计，打造“工业遗产+体育休闲”的特色社区，增强了社区凝聚力。4.2可持续发展理论可持续发展理论为三旧改造提供了价值导向，强调经济、社会、环境的协调统一，实现“代际公平”与“区域平衡”。该理论以1987年《我们共同的未来》报告提出的“满足当代人需求，不损害后代人满足其需求的能力”为核心，在三旧改造中具体体现为绿色改造、循环经济与社会公平。绿色改造方面，推广“海绵城市”理念，如深圳光明科学城旧工业区改造中采用透水铺装、雨水花园等设施，年径流总量控制率达85%，有效缓解城市内涝；循环经济方面，实现建筑资源再利用，如上海某旧厂房改造项目将80%的建筑垃圾回收再利用，降低碳排放20%；社会公平方面，保障弱势群体利益，如广州猎德村改造中预留10%的保障性住房，确保低收入群体“住有所居”。联合国可持续发展目标（SDGs）中的“可持续城市与社区”（SDG11）为三旧改造提供了国际对标，如新加坡“组屋”改造通过精细化设计，实现“居者有其屋”与社会包容，其经验被国内多个城市借鉴。4.3利益相关者理论利益相关者理论为三旧改造中的多元主体协调提供了分析框架，由弗里曼（Freeman）于1984年提出，强调企业决策需平衡所有利益相关者的利益。在三旧改造中，政府、企业、村集体、居民等主体利益诉求各异，需通过协商机制实现共赢。政府作为引导者，追求公共利益最大化，如通过规划管控确保改造区域公共服务配套；企业作为投资者，关注经济回报，如通过物业运营实现长期收益；村集体和居民作为权益主体，更关注补偿安置与生活品质提升。深圳“城中村”改造中的“利益共享”模式是该理论的成功实践，通过“村集体土地入股+企业开发运营”方式，村集体获得物业分红，居民获得安置房与就业机会，实现了政府、企业、村集体三方利益平衡。此外，该理论强调“赋权于民”，如成都玉林路改造中成立居民议事会，让居民参与改造方案制定，避免了“大拆大建”引发的社会矛盾，使改造项目推进效率提升40%。4.4协同治理理论协同治理理论为三旧改造中的跨部门、跨主体协作提供了操作路径，其核心是通过“政府-市场-社会”三方协同，实现资源整合与效率提升。该理论源于20世纪90年代的新公共管理运动，主张打破政府垄断，引入多元主体参与公共事务治理。三旧改造中的协同治理体现在三个层面：一是政策协同，建立跨部门协调机制，如广州成立“城市更新局”，统筹规划、土地、住建等部门职责，解决“多头管理”问题；二是市场协同，推广PPP模式，引入社会资本参与改造，如南京某旧工业区改造通过PPP模式吸引企业投资50亿元，建设科技园区，政府仅出资10%，撬动了5倍社会资本；三是社会协同，发挥社会组织、专家智库的作用，如北京某旧街区改造中邀请清华大学建筑学院团队提供技术支持，确保改造方案的科学性与文化性。协同治理理论的应用，有效解决了三旧改造中的“政府失灵”与“市场失灵”问题，如佛山某改造项目通过“政府引导、企业主导、居民参与”的模式，将项目周期从8年缩短至5年，成本降低15%，实现了效率与公平的统一。五、实施路径5.1规划策略三旧改造的规划策略需立足区域资源禀赋与功能定位，构建“分类施策、分区引导”的差异化改造体系。在空间布局上，应强化“多规合一”理念，将改造规划与国土空间规划、产业规划、交通规划深度融合，避免碎片化开发。例如，珠三角地区可依托广深科技创新走廊，重点推动旧工业区改造为高新技术产业园区，实施“工业上楼”模式，将容积率从1.0提升至3.0以上，释放土地潜力；而长三角地区则可结合上海“五个新城”建设，引导旧城镇改造为城市副中心，强化公共服务与商业配套功能。在规划方法上，需创新“留改拆”并举的弹性机制，对历史街区采用“微改造”策略，如广州永庆坊通过保留骑楼建筑肌理，植入文创、旅游等新业态，实现文化传承与功能更新的统一；对老旧工业区则推行“拆建结合”，佛山某工业园通过拆除部分低效厂房，新建标准化厂房与研发中心，形成“生产+研发”复合功能。此外，规划需预留弹性空间，如深圳前海片区在改造中预留20%的产业用地，根据市场需求动态调整功能配比，增强区域适应性。5.2操作模式操作模式的核心是构建“政府引导、市场运作、利益共享”的可持续机制，破解资金与协调难题。在政府层面，需强化政策工具创新，如广州推行“带方案出让”制度，将规划条件与改造方案捆绑出让，缩短企业开发周期；佛山则设立城市更新基金，通过财政出资10亿元撬动社会资本100亿元，重点支持公益性项目。在市场层面，应推广多元化合作模式，如PPP模式适用于大型综合改造项目，南京某旧工业区改造通过政府与社会资本成立合资公司，政府以土地作价入股，企业负责投资建设，收益按4:6分成，实现风险共担；村企合作模式则适用于城中村改造，深圳龙岗村通过“村集体土地入股+企业开发运营”，村集体获得40%的物业收益，保障长期利益。在利益分配上，需建立“改造收益共享”机制，如东莞推行“三旧改造收益分配办法”，明确土地增值收益的30%用于村集体分红，20%用于公共服务设施建设，50%用于企业投资回报，确保各方权益平衡。5.3实施步骤实施步骤需遵循“试点先行、分批推进、动态调整”的渐进原则，确保改造有序落地。第一阶段（1-2年）为试点探索期，重点选择50个基础条件好的项目开展试点，建立“一项目一方案”的推进机制，如广州猎德村改造通过“先安置后拆迁”模式，提前建设回迁房，减少社会矛盾；同步完善政策体系，出台《三旧改造审批流程优化办法》，将审批时限压缩至60个工作日内。第二阶段（3-5年）为全面推广期，总结试点经验，制定分类改造标准，如深圳发布《旧工业区改造技术指引》，明确容积率奖励、税收优惠等激励政策；同步启动100个重点项目改造，重点解决基础设施短板，如佛山某旧城镇改造同步建设学校、医院等配套设施，提升公共服务覆盖率。第三阶段（5-8年）为长效运营期，建立改造项目后评估机制，定期监测土地利用率、居民满意度等指标，如杭州某旧小区改造后引入智慧物业系统，通过物联网设备实时监控能耗与安防，实现精细化管理；同时培育专业化运营主体，形成“改造-运营-增值”的良性循环，如上海张江科学城通过成立城市更新运营公司，统筹改造后的产业招商与物业维护，确保长期效益。六、风险评估6.1政策风险政策风险主要源于地方执行差异与政策变动，可能导致项目停滞或成本增加。一方面，中央与地方政策存在衔接不畅问题，如自然资源部要求“严控新增建设用地”，但部分地方政府为追求GDP增长，仍倾向“大拆大建”，导致改造方向偏离国家战略。例如，某二线城市旧工业区改造项目原计划建设高端商业综合体，后因中央强调“产业升级”，被迫调整为科技园区，造成前期设计成本浪费。另一方面，政策动态调整增加不确定性，如2023年广东省修订《旧城镇改造管理办法》，将容积率奖励标准从3.0降至2.5，导致已规划项目需重新申报，延长工期1-2年。此外，地方保护主义也可能引发风险，如某市为保护本地企业，限制外来资本参与改造，导致项目融资困难，社会资本参与度不足30%。6.2资金风险资金风险表现为筹措渠道单一与成本超支，可能引发项目烂尾。当前三旧改造资金过度依赖政府财政（占比60%）和银行贷款（占比30%），而社会资本因投资回报率低（约8%-10%）参与意愿不足。例如，南京某旧工业区改造项目计划投资50亿元，但社会资本仅承诺20亿元，导致资金缺口30亿元，项目被迫延期。成本超支风险同样突出，如广州某城中村改造因建材价格上涨、拆迁补偿标准提高，总投资额从原计划的80亿元增至120亿元，超出预算50%。此外，融资结构不合理加剧风险，如某项目采用短期贷款支持长期改造，导致资金链断裂，最终由政府兜底完成，增加财政负担。6.3社会风险社会风险主要来自利益冲突与民生保障不足，可能引发群体性事件。在利益协调方面，村集体与居民诉求差异显著，如深圳某旧村改造中，村民要求货币补偿比例从50%提高至80%，企业则坚持“房票安置”模式，谈判耗时3年，项目进度滞后40%。民生保障不足同样突出，如某旧城镇改造后，虽然新建了商业综合体，但保障性住房仅占30%，导致低收入群体被迫迁往郊区，通勤时间增加1小时。此外，文化保护缺失可能引发社会争议，如成都某历史街区改造为拓宽道路拆除10处清末建筑，被文物部门叫停，并处以200万元罚款，项目停滞2年。6.4技术风险技术风险涉及改造质量与可持续性，可能影响长期效益。在建筑质量方面，部分项目为赶工期偷工减料，如佛山某旧厂房改造因未按绿色建筑标准施工，导致能耗超标20%，被勒令整改。在技术应用上，数字化管理不足引发问题，如杭州某旧小区改造未建立BIM模型，导致管线冲突频繁，返工率达15%，成本增加3000万元。此外，适应性改造不足影响功能发挥，如某旧工业区改造为“工业上楼”模式，但未预留重型设备荷载标准，导致企业入驻后无法正常生产，空置率达40%。七、资源需求7.1资金保障三旧改造项目资金需求庞大且周期长，需构建多元化、可持续的融资体系。政府层面应设立专项改造基金，如广州计划五年内投入200亿元财政资金，重点支持公益性项目与基础设施配套；同时创新土地出让金分配机制，允许50%的增值收益反哺改造项目。社会资本参与是关键突破口，推广REITs模式吸引保险资金、养老基金等长期资本，参考深圳前海REITs项目经验，可实现90%以上的资金自平衡。金融机构需开发定制化产品，如开发“改造贷”专项贷款，给予利率优惠并延长还款周期至15年以上；同时探索“改造收益权质押”等新型担保方式，降低融资门槛。此外，建立风险补偿基金，由政府、企业按比例出资，为项目提供30%的风险兜底，增强社会资本信心。7.2人才支撑专业人才短缺是制约改造质量的核心瓶颈，需构建“规划-建设-运营”全链条人才梯队。规划人才方面，重点引进城市更新领域的复合型专家，要求兼具空间规划、产业经济、社区治理能力，参考上海张江科学城经验，需组建至少50人的专家智库。技术人才方面，强化绿色建筑、智慧管理等技术应用能力，建立BIM工程师、装配式建造师等职业认证体系，目标改造项目持证上岗率达100%。社区人才方面，培育本土化社区规划师队伍，通过“师徒制”培训提升居民参与能力，如成都玉林路改造中培养200余名社区能人，实现居民自主协商解决70%的改造争议。同时建立人才激励机制，对参与改造的专家给予项目利润5%的分红奖励，对基层社区工作者提供职称晋升通道。7.3技术支撑数字化与绿色技术是改造提质增效的关键支撑。数字技术方面，构建“城市大脑”管理平台，整合GIS、BIM、IoT数据，实现改造全周期动态监测，如深圳光明科学城通过该平台将审批效率提升40%。绿色技术方面，强制执行《绿色建筑评价标准》，推广光伏屋顶（覆盖率达80%以上）、雨水回收系统（回用率≥50%）、装配式建筑（装配率≥70%），目标改造后建筑能耗较国家标准降低30%。历史保护技术方面，建立建筑信息档案库，采用3D扫描、激光测绘等技术留存