2026年盘活存量资产房地产市场的挑战与机遇

第一章盘活存量资产：政策背景与市场现状第二章房地产市场结构分化：供需错配的深层问题第三章技术赋能盘活：数字化转型的机遇窗口第四章盘活模式创新：多元主体的合作路径第五章风险防范与合规：保障盘活过程的稳健性第六章政策建议与展望：构建可持续盘活生态01第一章盘活存量资产：政策背景与市场现状盘活存量资产的政策背景政策驱动的市场变革中央经济工作会议明确政策导向北京市的政策实践发布指导意见，计划盘活超5000万平方米闲置物业资金规模与市场影响涉及资金规模超万亿元，推动市场结构性调整市场痛点与政策痛点开发商闲置物业占比高，政策引导与市场痛点形成共振租赁需求与政策红利全国主要城市闲置住宅存量约2亿平方米，政策红利与市场痛点形成政策与市场的共振政策目标与实施路径通过政策工具箱，推动存量资产高效盘活，实现市场供需平衡存量资产盘活的类型与特征存量资产类型分类期房、已售未交付房产、空置物业、司法拍卖资产等典型城市数据对比上海、深圳、成都等城市闲置率差异显著，市场特征各异产权性质差异分析商品房、保障房、工业用地产权性质不同，盘活路径各异产权分散度问题单一项目平均涉及产权主体超5个，盘活难度大地域分化特征一线城市闲置率低，三四线城市闲置率高，市场供需矛盾集中存量资产特征总结地域分化、产权性质差异、产权分散度高，盘活需针对性策略盘活路径的多元探索改造再利用路径广州“城市更新计划”将旧厂房转型为创意园区，增值率达120%资产证券化路径万科REITs项目募集资金38亿元，租金回报率8.2%，提供新融资渠道政府合作路径上海市政府与绿地集团合作，将闲置学校物业转型为社区养老服务中心，政府提供配套补贴金融工具创新金融机构开发专项信贷产品，如中国工商银行“盘活专项贷”，年利率低至3.8%技术赋能路径采用BIM、IoT等技术，提升盘活效率，如某智慧园区管理系统使运营成本降低18%多元主体合作路径政企合作、企业联合、社会参与，形成合力推动盘活盘活过程中的关键变量政策执行的核心障碍产权分割、历史遗留问题、融资成本高企，盘活难度大市场参与主体的角色定位开发商、金融机构、技术平台各司其职，形成合力产权分割问题78%的项目存在多主体产权，盘活需多方协调历史遗留问题违章建筑占比平均22%，盘活需合规处理融资成本问题改造项目平均融资利率10.5%，高于传统项目长期运营管理盘活后的物业需长期运营管理，确保持续收益02第二章房地产市场结构分化：供需错配的深层问题区域市场的冰火两重天区域市场差异显著深圳租赁市场下降23%，合肥增长41%，区域分化明显城市内部差异深圳南山区空置率2%，坪山区高达18%，内部差异显著市场供需错配区域分化反映了市场供需的严重错配，政策需针对性调整需求结构差异不同区域需求结构差异大，如深圳南山以高端需求为主，坪山区以刚需为主政策影响下的新现象北京“认房不认贷”政策实施后，核心区二手房成交量激增38%，远郊区域去化率仍低区域市场特征总结区域分化、城市内部差异、供需错配，市场结构性问题突出结构性分化的驱动因素人口流动格局长三角人口流动总量占全国37%，但新增住宅面积仅占12%，供需矛盾集中产业升级效应某制造业强省转型为科创中心后，高知群体增长12%，配套住房供给不足消费升级趋势消费偏好变化，高端需求增加，传统毛坯房需求下降32%区域经济发展差异不同区域经济发展速度不同，需求结构差异大政策导向影响政策导向对区域市场供需影响显著，需针对性调整政策结构性分化特征总结人口流动、产业升级、消费升级、政策导向等多重因素驱动，市场结构性问题突出差异化市场的应对策略贝壳找房的解决方案区域供需匹配系统，匹配误差从28%降至5%，提升匹配效率商业地产集团的数据分析通过分析租户行为数据，将续租率从72%提升至86%，提升运营效率产业升级区域的解决方案针对产业升级区域，需增加配套住房供给，解决人才住房荒问题消费升级区域的解决方案针对消费升级区域，需增加高端房源供给，满足高端需求政策支持方向政策需支持差异化市场发展，提供针对性解决方案市场结构化调整总结通过创新实践和政策支持，解决市场结构性问题，实现供需平衡市场结构化调整的长期影响供需错配问题缓解若全国供需错配问题缓解一半，可减少约5000万套空置房源，相当于2024年全国新建商品房销量的1.2倍市场效率提升通过市场结构化调整，可显著提升市场效率，促进经济高质量发展经济高质量发展市场结构化调整可促进经济高质量发展，提升社会效益政策支持方向政策需支持市场结构化调整，提供长期稳定的政策环境社会效益评估市场结构化调整可创造就业岗位，增加社会收入，提升社会效益长期影响总结市场结构化调整对经济和社会发展具有深远影响，需长期坚持03第三章技术赋能盘活：数字化转型的机遇窗口技术革新的时代背景BIM技术应用广泛全国TOP50房企中采用BIM技术的占比达82%，比2020年提高27个百分点智慧园区管理系统某智慧园区管理系统可使物业运营成本降低18%，提升管理效率技术革新驱动因素政策支持、市场需求、技术进步等多重因素驱动技术革新技术投资趋势2025年全球房地产科技（PropTech）投资额达410亿美元，中国占比34%，远超美国和欧洲技术赋能盘活的意义技术赋能盘活可提升效率、降低成本、增加收益，具有重要意义技术革新的未来趋势未来技术革新将更加智能化、自动化，提升盘活效率数字化转型的核心要素技术类型分布BIM、IoT、大数据、区块链等技术广泛应用，提升盘活效率应用场景现代简约装修风格搜索量同比增长210%，传统毛坯房需求下降32%，消费偏好变化实施路径数字化转型需明确实施路径，包括技术选型、系统集成、运营管理等方面技术革新驱动力政策支持、市场需求、技术进步等多重因素驱动技术革新技术投资趋势2025年全球房地产科技（PropTech）投资额达410亿美元，中国占比34%，远超美国和欧洲数字化转型的意义数字化转型可提升效率、降低成本、增加收益，具有重要意义技术驱动的创新实践商业地产集团的数据分析通过分析租户行为数据，将续租率从72%提升至86%，提升运营效率产业升级区域的解决方案针对产业升级区域，需增加配套住房供给，解决人才住房荒问题消费升级区域的解决方案针对消费升级区域，需增加高端房源供给，满足高端需求政策支持方向政策需支持差异化市场发展，提供针对性解决方案市场结构化调整总结通过创新实践和政策支持，解决市场结构性问题，实现供需平衡04第四章盘活模式创新：多元主体的合作路径合作共赢的必要性政企合作模式2025年前三季度，通过政企合作的盘活项目占比达43%，较2020年提升18个百分点武汉合作模式武汉“政府+国企+民企”模式，盘活面积达1500万平方米合作模式优势政企合作模式可整合资源，提升盘活效率合作模式挑战合作模式需解决产权分割、历史遗留问题、融资成本高企等挑战合作模式建议建议加强政企合作，提供政策支持，降低合作门槛合作模式意义合作模式可整合资源，提升盘活效率，具有重要意义合作模式的类型与特征产权合作如万科与SOHO中国成立合资公司，共同开发闲置商业物业，股权比例7:3债权合作某银行推出“资产证券化合作计划”，为合作企业提供低息融资，年利率低至3.5%运营合作碧桂园与海尔智家合作，改造小区为智慧社区，运营收入按比例分成合作模式优势产权合作可整合资源，提升盘活效率合作模式挑战合作模式需解决产权分割、历史遗留问题、融资成本高企等挑战合作模式建议建议加强政企合作，提供政策支持，降低合作门槛成功合作的关键要素收益分成+亏损共担某合作项目采用“收益分成+亏损共担”机制，有效降低单方风险合作案例武汉某学校转型养老院项目，采用“股权+服务费”双轨制，兼顾公益性与可持续性合作模式建议建议加强政企合作，提供政策支持，降低合作门槛合作模式意义合作模式可整合资源，提升盘活效率，具有重要意义合作模式挑战合作模式需解决产权分割、历史遗留问题、融资成本高企等挑战合作模式建议建议加强政企合作，提供政策支持，降低合作门槛05第五章风险防范与合规：保障盘活过程的稳健性风险暴露的现状诉讼案件增长2025年上半年，全国因盘活项目纠纷引发的诉讼案件同比增长67