居民住宅小区棚户区改造工程项目可行性研究报告

PAGE目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 -3-1.1项目申报单位 -3-1.2项目概况 -3-第二章发展规划、产业政策 -17-和行业准入分析 -17-2.1发展规划分析 -17-2.2产业政策分析 -19-2.3行业准入分析 -21-第三章资源开发及综合利用分析 -23-第四章节能方案分析 -24-4.1分析评价依据 -24-4.2能源方案 -24-4.3节能措施分析评价 -27-4.4节能效果分析 -30-第五章建设用地、征地拆迁及 -31-移民安置分析 -31-5.1项目选址及用地方案 -31-5.2土地利用合理性分析 -33-5.3征地、拆迁及移民安置 -33-第六章环境和生态影响分析 -35-6.1环境和生态环境现状 -35-6.2生态环境影响分析 -35-6.3生态环境保护措施 -35-6.4地质灾害影响分析及特殊环境分析 -38-第七章经济影响分析 -40-7.1经济费用效益分析 -40-7.2财务评价 -42-7.3行业影响分析 -43-7.4区域及宏观经济影响分析 -44-第八章社会影响分析 -45-8.1社会影响效果分析 -45-8.2社会适应性分析 -45-8.3社会风险及对策分析 -46-居民住宅小区棚户区改造建设工程项目可行性研究报告PAGE49-第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位项目申报单位名称：榆次区郭家堡乡王湖村。郭家堡王湖村位于山西省晋中市榆次郭家堡乡，东临锦纶路，西临中都路，南至文苑，北靠储备局139处，锦纶路贯穿南北，龙湖路横贯东西，位置优越，交通便利，地势平坦，村容整洁。全村现有户数1200余户，人口3700余人，占地面积4000余亩。村内常年出租大中小型推土机、装载机、挖掘机；养殖较为发达，有鸡蛋、鹌鹑蛋等产品。该村处榆次北部新城规划范围之内，附近有大中专院校集中，有“文化教育区”之称。1.2项目概况1.2居民住宅小区棚户区改造建设工程1.2棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。近日，为认真贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。2008年，省政府下达给我市的经济适用房建设任务指标为25万平方米，4166套。已完成83.48%，剩余部分必须完成。我市的廉租住房建设任务为8.58万平方米，1635套。按照规划征用王湖村92亩土地用于市级经济房、廉租房建设。此次征用王湖村土地的图版内共有土地200余亩，除市级经济适用住房和廉租住房占用92亩外，考虑到该村近10年没有审批过宅基地，以及龙湖大街占用居民宅基地和住房需求矛盾日益突出。王湖村按照局部规划预留60亩土地，作为村民的住宅用地。本次改造项目拟总占地面积15227平方米，约合27亩。棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米（本项目为高层建筑）。棚户区安置回迁居民的户型面积应结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主。1.2拟建项目位于晋中市榆次区王湖村。1.2本项目总占地面积15227平方米。总建筑面积52506.43平方米，其中地上面积45681，地下面积6825.43平方米。住宅面积39581平方米，商业面积5280平方米，物业用房420平方米，地下室面积住宅建筑层数均为11层，共四栋。设计440户，地上停车位100个，地下停车位252个，容积率3.0，绿化率35﹪。项目共有4栋11层建筑，1座二层建筑（物业用房）。高层建筑1#楼和3#楼一、二层为商业用房，其余全部为住宅用房，1#楼为三个单元，2#、3#、4#楼均为四个单元，每个单元一梯四户。1.2（一）设计依据1．《中华人民共和国城市规划法》2．《晋中市城市规划管理办法》3．编制项目申请报告的委托书（二）建筑方案1.设计依据（1）城市居住规划设计规范（GB50180—93）（2002年版）；（2）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（3）住宅设计规范（GB50096-1999）；（4）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（5）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；2.建筑设计要点小区住宅设计空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，予人亲切、朴实之感的同时，又透露出高雅别致的艺术韵味，既符合棚户区改造项目的特质，又为城市建设增添了自然、健康的形象。3.建筑耐火等级本项目建筑为民用建筑，耐火等级为一级，装修时尽量采用非燃烧材料或难燃烧材料。所有内墙、砌块墙均应做到板(梁)底，并堵严塞紧。电缆及管道井(送风、排烟除外)安装完毕后，在每层楼板处现浇不少于80厚钢筋混凝土楼板。穿墙管线待安装完毕后，墙身必须用C30细石混凝土填实补严，凡室内装修用木材均应先做防火处理，必要部位采用防火玻璃窗。4.屋面：根据本地雨雪量等气象条件和建材供应情况，采用现浇钢筋混凝土屋面。屋面保温采用110厚岩棉板。屋面防水等级为Ⅱ级，采用两道防水设防，防水耐用年限15年以上，采用3+3聚氨脂双层SBS卷材防水层，20厚1：3水泥砂浆找平层，1：6水泥焦渣找1.5%排水坡度，最薄处30厚。5.地下室设置：高层住宅建筑设有地下室1层，其建筑功能为停车库及设备用房。（三）消防方案（1）设两个车行出入口；（2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。（3）所有高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。（4）小区内以120米半径设置室外消火栓。（四）结构方案设计1.设计规范与依据本工程遵循如下所列的国家公布的现行规范；（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；（3）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；（6）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）；（7）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）；（8）《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）；2.工程概况本工程为王湖村住宅小区。本项目总占地面积15227平方米，地上总建筑面积为45681平方米（其中住宅面积39581平方米，商业面积5280平方米，物业用房420平方）地下住宅面积4730平方米本地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.203.拟采用结构形式高层住宅建筑采用剪力墙结构形式，混凝土强度等级为C30。4.基础型式应根据当地情况和地质勘察报告确定基础型式。高层住宅由于结构自重较大，应采用桩基，桩可采用地基加固方案，如搅拌法、注浆法等，应结合当地情况而定。5.温度缝、抗震缝本住宅内有平面较复杂和高低错落的楼房，应在变化处设置抗震缝。缝宽根据规范而定。6.主要活荷载标准值房间名称活载取值（kN/m2）卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台2.0卫生间4.0消防楼梯3.5挑出阳台2.5电梯机房、风机房7.0设备用房按实际情况取值上人屋面2.0不上人屋面0.5（五）给排水方案1.设计依据（1）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（CJJ/T29-98）；（7）《城市煤气管道工程技术规程》（DGJ08-10-2004）；（8）《建筑灭火器配置设计规范》（DB50140-2005）；（9）《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（DBJ08-71-98）；（10）业主提供的有关资料。2.系统设计（1）生活给水系统水源为市政给水管网，在市政水压足够的前提下，一层、二层由市政管网直接供水，其余各楼层则采用市政水源—生活储水池—屋顶水箱—用水点的供水方式。若市政水压不足够，则高层住宅所有楼层全由上述给水系统供水。对高层给水系统以最低卫生洁具静水压不超过0.35MPa的规范要求分区。生活用水量：依据《居住小区给水排水设计规范》，确定居住生活用水量标准为120升/日·人，小区规划人口为1540人。住宅供水量为184.8m（2）消防给水系统水量为15L/s，屋顶水箱内贮有18m3建筑灭火器的设置属中危险级A类水灾，灭火器最大保护距离为20m，每A最大保护面积为15m2（3）排水系统室内生活污水、废水分流，室外合流。室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为185.92m3/日，年污水排放量为6.79（4）雨水排放系统各单体建筑屋顶雨水经汇集后与基地道路等处雨水合并，一同排入市政雨水管网中，重现期拟采用一年，降雨历时为5分钟。3.环保、节能（1）生活污水、废水经二级生活污水处理，达标后方可排入市政下水管网中，或按当地有关环保部门要求，采用其他处理方式（如化粪池等）。（2）各种设备卫生洁具等均选用高效、节能产品，水泵等动力设备选用低噪音型号的。合理利用市政给水管网的水压。（3）水泵基础均设置阻尼隔振器，水泵进水管、出水管均设置橡胶软接头，出水管上且设置消声止回阀，管道采用弹性吊架固定，减少噪声。（4）在生活给水管道系统的适当之处加设电子除垢仪，用以改善水质，降低管道腐蚀。4.总体设计（1）以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。（2）生活污水、废水按环保要求进行污水处理，达标后方可排入市政下水管网中。为了满足消防系统的用水量要求，高层消防系统设有消防水池，贮水量按室内、室外消火栓用水量2小时计。（3）消火栓给水系统：对于高层住宅及必须设置消火栓给水系统的公共建筑的每层均设置有一定数量的消火栓，保证有两股充实水柱同时到达室内任何一个着火点。室内消防水量为10L/s。5.室外煤气设计以城市煤气为气源，从市政管网接入两根DN200的煤气管，作为本工程的气源，分别供给高层。管道采用钢管，阀门采用燃气球阀。管道除锈后刷防锈漆两道、面漆一道。（六）暖通设计1.设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；（2）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；（3）《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（2005年版）；（4）《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；（5）《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》（JGJ26-95）；（6）建筑专业所提供的方案设计平面图及设计任务书。2.设计范围（1）采暖：地上各房间（包括住宅、商业用房）均采用集中供热采暖.供热公司管道已铺至本地区,可与其联系后就近接入小区换热站。（2）通风：各房间尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。（3）防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间均采用自然排烟。3.通风系统设计（1）地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。（2）地下车库按6次/h计算通风量，水泵房及发电机房按6次/h计算通风量，变配电间按12次/h计算通风量。（3）地下车库及设备用房分别采用通风系统。（4）地上各房间均采用自然通风方式。4.防排烟系统设计（1）地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。（2）地下室设备用房的内走道采用机械排烟，其排烟系统与设备用房的排风系统合用。（3）地下室的防烟楼梯间、前室及地上无外窗的防烟楼梯间、前室均分别采用机械加压送风方式。地上有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式。（4）其余有外窗房间均采用自然排烟方式。5.管道通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。6.节能设计（1）地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。（2）机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32W/(m3/h)。7.环保措施（1）风管材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。（2）通风及防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备机房内墙贴吸声材料。（七）电气方案设计1.设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；（2）《住宅建筑设计标准（局部修订）》（DBJ08-20-98）；（3）《住宅设计规范》（GB50096-1999）；（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；（6）《住宅建筑电话通信设计标准地方标准》（DBJ08-8-93）；（7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（8）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；（9）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（10）《电气装置安装工程电梯电器设置施工及验收规范》。2.设计范围包括住宅的配电、外立面及庭院景观照明、防雷接地及通信网络、有线电视、楼宇消防安保、机电设备自动控制、背景广播系统等的设计。3.供配电系统本项目地块是一个棚户区改造住宅小区，小区为高层住宅建筑，并有少量沿街商业建筑。该建筑住宅、商铺照明动力为三类负荷，用于消防的水泵动力及应急照明、排烟动力、电梯动力为一级负荷。由电业局提供两路独立的10kV高压供电，在该小区内设1个10kV变配电所，由电业局设计施工，设计院仅负责由低压进户后配电设计。4.输配电系统（1）由变配电所放射式向各住宅单体照明动力配电柜供电，采用低烟钢带铠装低烟无卤电力电缆埋地直敷。（2）住宅部分电源采用340V/220V低压供电，电源引自10kV变电所，高层每单元地下室设20m2（3）沿街商业建筑内照明动力采用干线式配电。（4）住宅及消防设施配电采用耐火型电缆，一般配电线路采用低烟无卤电缆或电线。配电箱至用电负荷线路采用低烟无卤型导线穿金属管敷设。5.自动控制系统（1）电气设备中的切换装置采用自动和手动相结合的控制方式运行，环境照明、动力系统采用集中控制电源供给。（2）给排水系统采用液位或压力自动控制水泵起停。6.防雷接地系统采用TT接地形式。单体建筑强电、防雷联合接地系统。接地电阻不大于1欧姆。7.弱电设计（1）卫星电视及闭路电视系统设卫星电视接收系统和支持宽带传输的有线电视网络系统（CATV）。（2）电话通信及计算机网络系统本住宅通信设施充分考虑通信的发展趋向以及用户当前的网络业务需求。除由电信部门提供约500门直线电话外，还设置小区内部计算机局域网。本计算机网路为一套现代化的计算机系统，小区内住户能享有各自充分的信息资源（包括数据、语音、图像等），同时能与外界联网，实现电子商务、小区内视频点播等多种业务。（3）设备自动控制系统本系统采用集散控制系统。对变配电系统、给排水系统、电梯的运行状态、环境照明进行监视报警和管理。1.2.6投资估算经估算，本项目总投资9570.4万元，全部作为开发建设投资。本项目资金筹措方式为：项目单位全部自筹解决。1.2.7主要经济技术指标主要经济技术指标表序号指标单位数量备注1项目总占地面积m2152272总建筑面积m2456812.1地上建筑面积m2456812.1住宅建筑面积m2395812.商业建筑面积m252802.1.3物业用房m24202.2地下建筑面积m26825.432.2.1住宅地下室面积m24025.372.2.2地下停车面积m228003绿化面积m25329.54道路及硬化面积m235605建筑指标m25.1新规划用户户4405.2容积率3.05.3建筑密度30%5.4绿化率35%5.5地上停车位辆1005.6地下停车位辆2526总投资6.1开发建设投资万元9570.47建设期年2

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1符合山西省国民经济和社会发展计划山西省人民政府关于下达山西省2010年国民经济和社会发展计划的通知中指出：年优化投资结构，继续保持投资较快增长。进一步加强投资宏观调控。引导各类资本更多地向民生工程、重要基础设施、特色城镇化、新农村建设、生态环境治理、自主创新、战略性新兴产业以及社会事业薄弱领域倾斜，严格限制“两高”行业和产能过剩行业铺新摊子、上新项目。政府投资安排继续向“三农”、保障性安居工程、卫生、教育等民生领域倾斜，向转产转型、循环经济、低碳经济、生态环境治理重大项目倾斜，向自主创新和高新技术产业化项目倾斜，向扶贫开发重点项目倾斜。千方百计推进重大项目建设。铁路项目投资500亿元，确保太中银铁路建成通车，加快大同—西安铁路客运专线、山西中南部铁路通道等项目建设，开工建设运城—三门峡、和顺—邢台等铁路项目，力争石太客运专线太原站以南及新建太原南站建成投入运营。公路项目投资550亿元，在抓好在建高速公路项目基础上，再新开工建设长治—临汾、山阴—平鲁等1000公里高速公路，力争年底前16条线路全线或部分路段建成通车，新增里程1000公里，总里程达到3000公里，实现“十一五”目标；同时，改造1000公里国省干线公路，新（改）建农村公路10000公里。保障性安居工程投资200亿元，着力抓好国有重点煤矿棚户区、城市棚户区改造、农村困难群众住房以及廉租房、经济适用房建设，新建保障性住房24万套、1370万平方米。本项目的建设符合山西省国民经济和社会发展计划的棚户区改造、农村困难群众住房的要求，因此，项目的建设是可行的。2.1.2符合晋中市从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。棚户区改造项目将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。按照晋中市城市总体规划的要求，本项目用地属于棚户区改造及农村困难群众住房用地，本项目的建设符合晋中市经济和社会发展规划及城市总体规划中提出的建设城区的目标和规划，能够适应晋中市国民经济和社会事业发展的需要。经分析论证认为，该项目符合晋中市城市发展规划，项目选址可行。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。2.2产业政策分析本项目主要有住宅建筑构成，下面主要从两个方面对其产业政策作分析：（一）符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。1997年6月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。（二）国家落实资金出台办法推动棚户区改造为支持地方做好城市棚户区改造工作，中央财政设立补助城市棚户区改造专项资金。财政部、住房城乡建设部近日出台了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，以确保城市棚改补助资金使用和管理的规范化、制度化，提高资金使用效益。财政部有关负责人对管理办法的具体内容进行了解读。多改造多补助、不改造不补助。城市棚改补助资金的补助范围为城市规划区内已纳入省级人民政府批准的棚户区改造规划和年度改造计划的城市棚户区改造项目，不包括城中村改造和城市规划区内的煤矿、垦区和林区棚户区改造项目。城市棚改补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给实施城市棚户区改造的省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团，专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。为促进地方加快推进城市棚户区改造工作，城市棚改补助资金按照多改造多补助、不改造不补助的原则进行分配。补助资金结合各地财政困难程度分配。城市棚改补助资金按照各地区城市棚户区改造的拆迁面积、拆迁户数等两项因素以及相应权重（分别为30%、70%），并结合财政困难程度进行分配。拆迁面积包括住房和非住房拆迁建筑面积，以拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议为依据。拆迁户数以签订的拆迁补偿安置协议为依据，包括实物安置住房户数（原地安置和异地安置）和货币补偿户数，均为永久安置住房户数，不包括临时安置住房户数。2010年补助资金已拨付地区财政部门。2010年，中央财政根据各地区当年计划城市棚户区改造户数和财政困难系数等因素测算分配城市棚改补助资金，并于2010年6月底前拨付到实施城市棚户区改造的相关地区财政部门。从2011年开始，中央财政根据各地区经核定的年度拆迁面积、拆迁户数和财政困难系数测算分配每个地区的资金规模，并于每年4月30日前下达到实施城市棚户区改造的各地区财政部门。实施城市棚户区改造的各地区财政部门和主管部门，应当对城市棚改补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用。对于弄虚作假，违规虚报城市棚改补助资金申请数据问题严重的，将按有关规定追究相关人员的责任。对于违反规定，采取虚报、多报等方式骗取城市棚改补助资金，不按规定分配使用城市棚改补助资金的，一经核实，财政部将收回已安排的城市棚改补助资金，或扣减下一年度该地区应得的城市棚改补助资金，并依法追究有关责任人员的行政责任。2.3行业准入分析2.3.1准入标准（1）坚持统筹规划，分步实施的原则。要根据当地经济社会发展规划，统筹考虑城市规划、土地利用规划，统筹考虑产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护，调整和优化城市布局，完善和提升城市功能。要按照改造规划和计划，优先改造破损程度严重，影响居民居住安全的棚户区，既要加快改造进度，又要分清轻重缓急，把握好改造的节奏，保持社会稳定。分散的棚户要向城镇集聚，促进城镇化率的提高。（2）坚持政府主导，市场运作的原则。政府制定棚户区改造的规划扶持政策和建设资金筹措方案。以开放的思路，运用市场化机制，实施棚户区改造工程，引入社会资金投入，引入房地产开发企业开发建设。要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，保本微利。（3）坚持个人出资，政府补助的原则。棚户区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，安置住房个人合理承担建设费用。同时要考虑低收入居民的实际困难，在基本住房面积标准内企业或政府视情况适当给予补助，保证棚户区群众能够买得起或租得起住房。2.3.2准入分析棚户区改造建设项目对技术要求不高、劳动力需求不大，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，晋中榆次区郭家堡乡王湖村村委会王湖棚户区改造项目总投资9570.4万元，自筹资金，完全能达到国家资本金比例的要求；第二，本项目土地供应合法，建设条件成熟。本项目建设完全能达到行业准入的条件。

第三章资源开发及综合利用分析本项目主要内容为棚户区改造住宅小区，在统一规划下进行改造建设，不属于金属矿、煤矿、石油、煤气矿、建材矿以及水、森林等资源的开发。本项目地段经勘查，迄今为止未发现有上述矿藏资源，故对资源开发方案及其综合利用方案的评价内容从略。基于上述同样理由，对资源利用方案和资源节约措施有关内容的评价内容从略。

第四章节能方案分析4.1分析评价依据1.《中华人民共和国节约能源法》2.《山西省节约能源条例》3.《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）4.《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）5.《公共建筑节能设计标准》(DBJ04-241-2006)6.《居住建筑节能设计标准》(DBJ04-242-2006)7.其他节能减排的法律法规。4.2能源方案该项目主要涉及能源为水、暖、电、煤气等。能源方案主要包括了能源条件、能源消耗量及用能设备。4.2.11.水源该项目水源为城市市政给水管网供给。2.用水量该项目用水量主要为住宅楼生活用水量和浇洒绿地用水量。此外还包括商业用水和未预见用水量。住宅楼住户用水指标按120L/人.天计算，商业按5L/m2.天，绿化按1.5L/m2.天，用水时间365d/a。小区住户人数规划约1540人，住宅用水为67452吨水；公建建筑面积6100平方米，商业用水为11132.5吨水，绿地洒水面积5329.5m2用水量2917.9吨水，未预见用水量为前三项的10%为8150.2吨水。总用水量为4.2.21.热源该项目热源为城市集中供热，并在小区西北部设置换热站。2.热负荷=1\*GB2⑴住宅采暖时间：137d/a，每天24小时；节能型住宅建筑耗热量按12.5W/㎡考虑，采暖建筑面积为39581㎡，采暖热负荷为1626779.10Kw。=2\*GB2⑵商业采暖热负荷指标按48W/㎡考虑，采暖面积为5680㎡，热负荷为896440.32Kw。⑶物业用房采暖热负荷指标按48W/㎡考虑，采暖面积为420㎡，热负荷为66286.08Kw。小区年采暖负荷为2589505.5Kw4.2.3主要用能设备为换热器、生活水泵、电梯及送排风机。4.2.41.电源该项目电源为城市电网供电，由邻近10KV开闭所引入用地范围内干式变压器。2.用电容量该项目的用电容量主要由住宅用电、商场用电（照明）、地下停车场（照明）及设备用电组成。①住宅用电量住宅用电量按4KWH/（户天）进行估算，440户进行计算，年用电量为64.24万KWH。②公建建筑用电量公建建筑用电量按60W/㎡进行估算，需用系数取0.5，建筑面积为6100㎡，照明时间按,4小时估算，年用电量为26.71万KWH。③地下建筑用电量（照明）地下建筑用电量按10W/㎡进行估算，需用系数0.6，照明时间16小时，建筑面积为6825.43㎡，年用电量为23.92万KWH。4.2.51.气源该项目气源为城市煤气管网提供，自建调压站。2.用气容量煤气用量计算煤气指标采用1.8m3.d/户计，该项目日用气量为792m33.用气设备该项目的用气设备为厨房灶具。4.3节能措施分析评价4.3.11.传热系数形体系数：居住建筑为0.23根据《居住建筑节能设计标准》(DBJ04-242-2006)中表4.2.1，榆次区居住建筑（层数≥5层）主要部位的传热系数限值为：屋顶：0.55W/(㎡*k)，外墙：0.55W/(㎡*k)，外窗2.5W/(㎡*k)。2.工程做法=1\*GB2⑴建筑窗墙比：南向0.37（0.33）、北向0.29、东向0.24、西向0.24=2\*GB2⑵居住建筑主要围护结构的传热系数及保温材料①屋面保温：住宅平屋面采用110厚岩棉板K=0.48②外墙贴70厚钢丝网架岩棉板作保温K=0.685③分隔采暖与非采暖空间的隔离墙1.采用节能降耗施工机器设备进行施工。隔墙保温法：采用25厚玻化微珠保温砂浆K=1.48户门选用双层钢板内夹保温层20厚岩棉板K=1.712④住宅外窗采用氩气间隔层为12mm的空气的辐射率≤0.15Low-E（离线）中空玻璃PA断桥铝合金窗，其抗风压、空气渗透、保温、隔声雨水渗透性能应符合国家标准。1-6层外窗气密性等级不低于4级，7-18层外窗气密性等级不低于6级，符合节能要求K=2.11⑤凸窗顶及底板外贴60厚岩棉板保温K=0.67⑥封闭阳台底板、顶板及拦板外贴20厚岩棉板保温K=1.49⑧不采暖地下室顶板上铺30厚聚苯板，下贴50厚聚苯板K=0.653.居住部分节能计算的结论通过对该小区居住部分的节能计算，确定了围护结构的传热系数，满足规范的要求。因而该小区居住部分为节能建筑，并能满足节能50%的要求。4.3.2该项目的公建主要为商业和物业用房。通过对建筑的窗墙比及体形系数的计算，判定建筑维护结构传热系数。建筑体形系数为0.27。窗墙比：东为0.32，南为0.15，西为0.17，北为0.20。1.传热系数根据《公共建筑节能设计标准》(DBJ04-241-2006)中表3.2.2-2，公共建筑主要部位的传热系数限值为：屋顶：0.45W/(㎡*k)，外墙：0.50W/(㎡*k)，外窗2.7W/(㎡*k)。2.工程做法屋顶：选用《公共建筑节能设计标准》(DBJ04-241-2006)中表B.0.4中的非上人屋面保温层（挤塑聚苯板）50厚，传热系数0.45W/(㎡*k)，满足限值要求。外墙：选用《公共建筑节能设计标准》(DBJ04-241-2006)中表B.0.1-2中的外墙300厚，选用400kg/m3干密度时，传热系数0.50W/(㎡*k)，满足限值要求。外窗：选用《公共建筑节能设计标准》(DBJ04-241-2006)中表B.0.5-1中的辐射率≤0.25Low-E中空玻璃塑钢窗，间隔层气体为空气，空气层厚度9，传热系数2.2W/(㎡*k)，满足限值要求。3.公共部分节能计算的结论通过对该小区公共建筑的节能计算，确定了围护结构的传热系数，满足规范的要求。该建筑物的窗墙面积比，体型系数以及各部位围护结构的传热系数均满足规范的要求。因而该小区公共建筑为节能建筑，并能满足节能50%的要求。4.3.31.本项目给水管拟采用三型无规共聚丙烯（PP-R）代替冷、热镀锌钢管。排水管拟采用硬聚氯乙烯（UPVC）塑料排水管道代替砂模铸造铸排水铁管。2.本项目将对雨水和中水进行集中收集，作为绿化灌溉的用水，减少对水的消耗。3.本项目将采用变频供水，提高水资源的利用率。4.3.4采暖节能1.采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷。采暖方式为地暖。2.在建筑采暖入口处设置热量计量装置。3.在建筑中需要采暖的房间安装分户室内温度调控装置。4.在不采暖房间及地下室的管道如管径小于50的附50厚岩棉管壳，管径大于50的附60厚岩棉管壳。5.建议采用地源热泵等成熟的节能技术，采用地源热泵为主、集中供热辅助的采暖方式。6.除卫生间采用机械通风外，其余房间均考虑采用自然通风。4.1.变配电设备靠近用电负荷中心位置，减少线路损耗。2.电力变压器选择新型变压器，紧靠负荷中心，合理匹配供电系统。变压器低压侧安装自动功率补偿装置，提高功率；3.在走廊、楼梯等部位，安装、使用节能灯具，并采用声、光控制装置。4.安装用电分项计量装置。5.布线简捷合理，采用放射式供电。母线采用铜芯线穿管敷设，降低线路电损。电气元件选用节能、高效元件。4.4节能效果分析通过以上节能技术和节能措施的使用，达到山西省规定的居住建筑节能65%的目标。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1规划地段该项目位于晋中市榆次区王湖村。5.1.2地段现状本项目总占地面积为15227平方米1.本项目符合晋中市城市总体规划要求。2.区位优势明显，交通便利。3.道路、水、电等配套基础设施齐全。5.1.3建设条件1.自然条件⑴晋中榆次地处东经112°34’－113°8’，北纬37°23’－37年平均气温9.8冬季采暖室外计算温度-10最冷月（一月）平均气温-5.9最热月（七月）平均气温23.5夏季通风室外计算温度15.4绝对最高温度37年平均降水量418－483mm日最大降水量163.8mm全年主导风向SW夏季主导风向SW冬季主导风向NW平均气压87.46%全年无霜期158天最大积雪深度290mm冻土深度110cm基本雪压200N/M2基本风压300N/M2平均风速2.7M/S全年日照指数2662H地震烈度8度⑵地震烈度根据最新《建筑工程抗震设防分类标准》和《建筑抗震设计规范》，本地区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。⑶工程地质条件该项目区已经过地质勘察，不属于煤矿采空区或是湿陷性黄土区，水文、地质情况良好。具体情况参照该区地质勘察报告。2.社会环境条件晋中榆次是山西的重要交通枢纽地，享有“旱码头”至美誉。城区距太原市区仅25公里，距武宿机场仅14公里。境内石太、同蒲、太焦铁路交汇，太旧高速、108国道穿境而过，榆长、榆盂、榆清等省级公路纵横交错。近年来，晋中市委、市政府以城市基础设施建设为突破口，不断优化城市环境，相继建设了榆次污水处理厂、榆次垃圾处理厂、榆次热电联产项目等一批城市基础设施项目，以及各城市主干道的拓宽改造工程，使晋中市榆次区城市基础设施条件有了极大的改善，成为山西省境内自然环境、人文环境、投资环境最优越的城市之一。5.2土地利用合理性分析本项目符合晋中市城市总体规划，严格按规划要求设计施工，占地规模、建筑系数、容积率及绿化率均符合规划要求，符合集约和合理使用土地的要求。本项目占用土地符合土地法及有关政策要求。5.3征地、拆迁及移民安置征地、拆迁、移民安置是建设项目中十分棘手的工作，其任务繁重、多变、历时长，不仅要做大量的工作，而且往往会遗留一些问题而造成不良社会影响，存在一定风险。王湖村近十几年没有批过宅基地，有较多祖孙三代同住一宅的现状，住房尤为紧张，据统计约有230户需购置住房。加上龙湖路、东平路、锦纶东路的规划，存在210余户回迁安置用房。王湖玉林苑棚户区改造项目全部用于村民安置用房。本项目建设单位利用合法存量土地，项目选址意见书、土地等相关手续已办理齐全。本建设单位根据山西省有关的征地补偿安置标准对居民进行合理的补偿安置，该项目的建设不存在居民搬迁任务，不存在不正当的拆迁、移民安置问题，为建设施工创造了有利条件。

第六章环境和生态影响分析6.1环境和生态环境现状本项目场址环境和生态环境现状：场址中没有严重的污染，不存在废水、废气、化学污染物或重金属污染物。生态环境基本为城区生态环境。周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。本项目所在周围主要为居民住宅区，主要污染物为生活废水、生活垃圾、厨房油烟等。6.2生态环境影响分析本项目属于棚户区改造建设工程，其主要污染源为建设过程中的粉尘污染、噪声污染以及项目使用过程中的生活污水、厨房油烟及生活垃圾等。为确保小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。6.3生态环境保护措施6.3.1项目建设期间生态环境保护措施1.防止大气污染措施（1）清理施工垃圾时使用容器吊运，严禁随意凌空抛撒造成扬尘。施工垃圾及时清运，清运时，适量洒水减少扬尘。（2）施工道路采用硬化，并随时清扫洒水，减少道路扬尘。（3）工地上使用的各类柴油、汽油机械执行相关污染物排放标准，不使用气体排放超标的机械。（4）易飞扬的细颗粒散体材料尽量库内存放，如露天存放时采用严密苫盖。运输和卸运时防止遗洒飞扬。（5）搅拌站格设封闭的搅拌棚，在搅拌机上设置喷淋装置。（6）在施工区禁止焚烧有毒、有恶臭物体。2.防止水污染措施（1）办公区、施工区、生活区合理布置排水明沟、排水管，道路及场地适当放坡，做到污水不外流，场内无积水。（2）在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉淀池。排放的废水先排入沉淀池，经二次沉淀后，方可排入城市排水管网或回收用于洒水降尘。（3）未经处理的泥浆水，严禁直接排入城市排水设施和河流。所有排水均要求达到国家排放标准。（4）临时食堂附近设置简易有效的隔油池，产生的污水先经过隔油池，平时加强管理，定期掏油，防止污染。（5）在厕所附近设置砖砌化粪池，污水均排入化粪池，当化粪池满后，及时通知环卫处，由环卫处运走化粪池内污物。（6）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填，以免污染地下水和环境。3.防止施工噪声污染措施（1）作业时尽量控制噪音影响，对噪声过大的设备尽可能不用或少用。在施工中采取防护等措施，把噪音降低到最低限度。（2）对强噪声机械（如搅拌机、电锯、电刨、砂轮机等）设置封闭的操作棚，以减少噪声的扩散。（3）在施工现场倡导文明施工，尽量减少人为的大声喧哗，不使用高音喇叭或怪音喇叭，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。（4）尽量避免夜间施工，确有必要时及时向环保部门办理夜间施工许可证，并向周边居民告示。4.其他防止污染措施（1）施工现场环境卫生落实分工包干。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾设专门垃圾箱，并加盖，每日清运。确保生活区、作业区保持整洁环境。（2）合理修建临时厕所，不准随地大小便，厕所内设冲水设施，制定保洁制度。（3）砂石料等散装物品车辆全封闭运输，车辆不超载运输。在施工现场设置冲洗水枪，车辆做到净车出场，避免在场内外道路上“抛、洒、滴、漏”。（4）保护好施工周围的树木、绿化，防止损坏。（5）多余土方在规定时间、规定路线、规定地点弃土，严禁乱倒乱堆。6.3.2使用期间生态环境保护措施1.废水各住户产生的生活污水及粪便污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。2.废气各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。3.废物本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。4.绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也由特殊的作用，小区内一切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，沿路边种植树木花草，以扩大绿化覆盖面，从而起到防尘、防噪音等作用，以确保小区环境优美整洁。6.4地质灾害影响分析及特殊环境分析6.4.1地质灾害影响分析本项目地质情况稳定，不处于地质灾害易发区，本项目也非易诱发地质灾害的项目。在晋中市房地产开发、城市建设中，尚未有引起或诱发地质灾害的例子。6.4.2特殊环境影响本项目所在地及其周围，无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善，使城市景观变得美丽优雅，成为城市建设中的一道靓丽的风景。

第七章经济影响分析7.1经济费用效益分析7.1.1分析方法根据国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》“关于部分行业项目经济评价的特点”规定房地产行业一般只进行财务分析，本项目经济费用效益分析只进行财务分析。7.1.2投资估算1.编制依据（1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《山西省建筑工程综合定额》和《山西省安装工程综合定额》等有关费用定额；（3）晋中市本地材料预算价格和类似工程造价；（4）现行投资估算的有关规定和政策；（5）国家、省、市有关商品房开发的政策。2.项目费用估算（1）本项目按工程建设计划安排，总占地面积15227平方米，总建筑面积52506.43平方米。地上建筑面积45681平方米，地下建筑面积6825.43。其中住宅建筑面积39581平方米，商铺建筑面积5680平方米，物业用房面积420平方米，（2）费用估算：建筑安装工程费7744.0万元，其他费用1700.9万元，不可预见费708.9万元。详见下表：投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建安工程其他预备合计数量(m2)单价投资费用费用一建安费用7744.01117.5708.99570.41建设工程费用52506.436292.3住宅楼395810.124749.7商业用房56800.12681.6服务用房4200.1042.0地下车库28000.12336.0住宅建筑地下面积4025.370.12483.02附属工程费用52506.431171.7配电设施0.004/M2210.0给排水管网0.005/M2262.5供热管网0.003/M2157.5消防设施200.0照明设施300.0场地绿化5329.50.005/M226.65化粪池10.0蓄水池5.03设备购置安装费用280.0监控设备40.0电气改造50.0给排水改造50.0电梯1520300.0车库100.0二其它费用1117.51建设单位管理费建安费用的1.8%139.42工程监理费调整系数1.0183.43设计费调整系数1.0253.24勘察费建安费用的0.5%39.05施工图审查设计费用的13%32.96招投标代理建安费用的0.2%15.57可研报告编制费12.08环境影响评价费6.09工程保险费建安费用的6‰48.810防空异地建设费每平方米1800元277.211基础设施配套费每平方米20元110.1三预备费用建安费用与其他费用之和8%708.9四合计9570.47.2财务评价根据《项目申请报告通用文本》及其说明，“对项目的经济效益、资金来源等内容，不必进行详细分析和论证”的原则，仅对本项目的财务评价作简要介绍。7.2.1基本依据1.所有基础数据均以2011年物价水平为基础；2.项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化。7.2.2项目计算期本项目建设期2年。7.2.3基准收益率本项目确定基准收益率为9%。7.2.4销售价格及销售收入1.销售价格的确定本项目销售市场主要为晋中市城镇居民。在测算经营成本的基础上，结合本项目销售的特点及开发区域的市场情况，并根据建设单位意见，高层住宅销售价格确定为2300元/平方米左右。商铺售价可参考市场确定为4000～4500元/平方米。7.2.5分析结论财务盈利能力分析表明，本项目具有较强的财务盈利能力，抗风险能力，社会效益及经济效益明显，因此，本项目是可行的。7.3行业影响分析根据相关统计数据，2010年前4个月，全国商品房销售面积为2.5亿平方米，同比增长6.3%，增速比1-3月回落8.6个百分点。商品房销售1.4万亿元，同比增长13.3%，增速比1-3月大幅降低14个百分点。1-4月，全国商品房和商品住宅销售价格分别为5654元/平方米和5306元/平方米，较1-3月分别下降1.7%和2.3%。全国房地产开发投资累计13340亿元，比上年增长34.3%。本项目总建筑面积约16500.58平方米，在房地产开发行业所占比例极小，对整个房地产开发行业