房地产行业从行业三季度报看未来格局变化

正文目录现金流复要起注，企前力步解 4房企现流步，背主来于工积的滑 4销售降收窄竣大幅滑部房拿表现善 6拿地恢的后房企利开改善 9资产缩节放，分房已步出表期 10债务持压，类付成重点 12旧包袱在清减计提模续进 14投资建议 15风险提示 16图表目录图表1：2022以型房竣面同增分析 4图表2：主流0家A04年度值与5年TM（亿） 5图表3TOP10A2025Q3TTM（亿） 5图表4：20251-9TTM（亿） 6图表5：20241-9TTM（亿） 6图表6：主流20家A房企益售拿金及拿强分析 7图表7：TOP10A股权益售拿金及地强分析 8图表8：其余A股权益售拿金及地强分析 8图表9：TOP10A股企2023、2024和2025年1-9份益额同比析 9图表10：分股企2025年1-9月益拿强有改善 9图表主流20家A股房和股净利分析 10图表12：流20家A股房分型产模析（元） 图表13：企2025年1-9月类规模构析 图表14：企2025年1-9月类规模比 12图表15：流20家A股房分型债模析（元） 13图表16：企2025年1-9月类规模构析 13图表17：企2025年1-9月类规模比 14图表18：流20家A股房分型值析累计值比亿） 14图表19：企分型值析累减值比亿） 15图表20：企已提值例 15现金流恢复需要引起关注，房企当前压力逐步缓解房企现金流逐步改善，背后主要来源于竣工面积的下滑20252-3220252022-20232025192024-50%2024-21%，图表1：2022年以来典型房企竣工面积同比增速分析2022 2023 2024 2025年前三季度年化值100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%保利发展万科地产华发股份金地集团新城控股 华侨城 首开股份信达地产光明地产公告，东方研究所备注：20252025342025202420A20A20253TTM1373亿元，相较于2024年末增长203亿元，此外，我们以房企2025年1-9月份权益销售额作为排序标准，将销售排名前10的A股上市房企作为TOP10房企组，这部分房企经营性现金流净额TTM为1155亿元，相较于2024年末增长189亿元，经营性现金流已逐步显露筑底迹象。20A20253TTM为-3172024TOP10TTM为-332亿元，相较于2024年末减少218亿元。2024年末有所收窄。从20A20253TTM为；TOP10性现金流净额TTM为-12662024图表2：主流20家A股房企现金流净额：2020-2024年度值与2025年Q3TTM（亿元）经营活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额2,5002,0001,5001,000--1,000-1,500-2,000-2,500-3,000

投资活动产生的现金流量净额2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年9月Choice数据-财务报表，东方研究所图表3：TOP10A股房企现金流净额：2020-2024年度值与2025年Q3TTM（亿元）2,0001,5001,000--1,000-1,500-2,000

经营活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净投资活动产生的现金流量净额2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年9月Choice数据-财务报表，东方研究所备注：TOP10A股房企根据2025年1-9月份权益销售金额排序所得，后同图表4：TOP10A股房企：2025年1-9月经营性、筹资性现金流净额TTM（亿元）-

经营性现金流净额TTM 筹资性现金流净TTM房企1房企2房企3房企4房企5房企6房企7房企8房企9房企10Choice数据-财务报表，东方研究所图表5：TOP10A股房企：2024年1-9月经营性、筹资性现金流净额TTM（亿元）-

经营性现金流净额TTM 筹资性现金流净TTM房企1房企2房企3房企4房企5房企6房企7房企8房企9房企10Choice数据-财务报表，东方研究所销售降幅收窄+竣工大幅下滑，部分房企拿地表现改善随着楼市景气度持续改善，房企销售降幅逐步收敛，但内部分化加剧，部分房企受前期拿地节奏影响，沉淀了较大体量的高成本土储，目前仍处于缓慢去化阶段。截至2025年3季度末，20A4755同比-27%2024-29%P4542A214-60%。2025920A14850.3120240.17；TOP10A20251-914060.3120240.16A20251-9790.3720240.26。图表6：主流20家A股房企权益销售、拿地金额及拿地强度分析80006000400020000

60%权益销售金额（亿元）拿地强度（右）权益销售金额（亿元）拿地强度（右）权益拿地金额（亿元）40%30%20%10%公告，中指，克而瑞，中房网，界面新闻，东方研究所图表7：TOP10A股房企权益销售、拿地金额及拿地强度分析权益销售金额（亿元） 权益拿地金额（亿元拿地强度（右）80006000400020000公告，中指，克而瑞，中房网，界面新闻，东方研究所

60%50%40%30%20%10%0%图表8：其余A股房企权益销售、拿地金额及拿地强度分析权益销售金额（亿元） 权益拿地金额（亿元拿地强度（右）25002000150010000公告，中指，克而瑞，中房网，界面新闻，东方研究所

40%35%30%25%20%15%10%5%0%图表9：TOP10A股房企2023年、2024年和2025年1-9月份权益销售额同比分析2025年1-9月权益销售金额同比 2024权益销售金额同比 2023权益销售金额同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10公告，中指，克而瑞，中房网，界面新闻，东方研究所图表10：部分TOP10A股房企2025年1-9月份权益拿地强度有所改善2024年权益销售金额（亿元） 2025年前九个月年化值权益销售金额（亿元）2024年拿地强度（右） 2025年1-9月份拿地强度（右）3,0002,5002,0001,5001,000500-房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%公告，中指，克而瑞，中房网，界面新闻，东方研究所备注：2025年前三季度年化值为2025年三季度数值除以3乘4线性推算所得拿地恢复的背后，是房企净利润开始改善截至2025年三季度末，部分房企2025截202420A-6%20253季度末，平均净利率回升至-3%，净利率出现触底回升趋势，背后核心原因在于部分房企坚持稳健拿地策略，能够持续获取区位优越、溢价率低、利润空间充足的增量项目，为盈利修复奠定了坚实基础。图表11：主流20家A股房企和TOP10A股房企净利率分析20%2020年2021年2020年2021年2022年2023年2024年2025年1-9月10%5%0%-5%-10%TOP10A股房企 20家A股房企Choice数据-财务报表，东方研究所资产缩表节奏放缓，部分房企已逐步走出缩表周期20A2025Q3565002024-8%。202520A262612024势，成为企业资产结构中的压舱石，主流20家上市A股房企投房、固投、在建工程及无形资产7725亿元，相较于2024年末+2%；各类应付账款随着项目回款节奏逐渐加快，边际上仍实现小幅减少，主流20家上市A股房企各类应收账款7563亿元，相较于2024年末-2%。图表12：主流20家A股房企分类型资产规模分析（亿元）-2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-9月货币资金 存货各类应收账款 权益类投资及其他非流动金融资投房、固投、在建工程及无形资产其他资产Choice数据-财务报表，东方研究所=存货各类图表13：TOP10A股房企2025年1-9月各类资产规模结构分析货币资金 存货 各类应收账权益类投资及其他非流动金融资产 投房、固投、在建工程及无形资产 其他资产100%房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10Choice数据-财务报表，东方研究所图表14：TOP10A股房企2025年1-9月各类资产规模同比货币资金 存货各类应收账款 权益类投资及其他非流动金融资产40%

投房、固投、在建工程及无形资产 其他资产20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10Choice数据-财务报表，东方研究所债务持续压降，各类应付成为重点20家A2025年849%2024年末年三季度末规模达到14305亿元，相较于2024年末-16%。图表15：主流20家A股房企分类型负债规模分析（亿元）60,00050,00040,00030,00020,00010,000-2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-9月短期有息负债 长期有息负债 各类应付账款 其他负债Choice数据-财务报表，东方研究所短期有息负债息负债图表16：TOP10A股房企2025年1-9月各类负债规模结构分析短期有息负债 长期有息负债 各类应付账款 其他负债100%80%60%40%20%0%-20%

房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10Choice数据-财务报表，东方研究所图表17：TOP10A股房企2025年1-9月各类负债规模同比短期有息负债 长期有息负债 各类应付账款 其他负债300%250%200%150%100%房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10Choice数据-财务报表，东方研究所旧包袱仍在出清，减值计提规模持续推进2025920家A234+45%208+128%26A199+51%，751736。图表18：主流20家A股房企分类型减值分析及累计减值同比（亿元）资产减值损失 信用减值损资产+信用累计减值同比：右10000

2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-9

100%80%60%40%20%0%公告，Choice数据-财务报表，东方研究所图表19：TOP10A股房企分类型减值分析及累计减值同比（亿元）0

资产减值损失 信用减值损资产+信用累计减值同比：右2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-9

120%100%80%60%40%20%0%-20%公告，Choice数据-财务报表，东方研究所图表20：TOP10A股房企已计提减值比例25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

2022年 2023年 2024年 2025年1-9月房企1 房企2 房企3 房企4 房企5 房企6 房企7 房企8 房企9 房企10公告，Choice数据-财务报表，东方研究