房地产行业底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相

图表目录图表1.银行直供房来源 5图表2.银行获得直供房源的流程 5图表3.银行直供房与法拍房的区别 6图表4.多家银行在阿里资产平台挂牌出售房产 7图表5.多家银行在京东资产交易平台挂牌出售房产 7图表6.2024年全国金融机构挂牌直供的住宅数量为1.6万套，同比大幅增长73%；2025年1-10月1.4万套，月均挂牌1377套，月均挂牌量较2024年增长4% 7图表7.2022年以来法拍房流拍率明显走高 8图表8.近两年金融机构挂牌直供的住宅中，北上广深四个一线城市占比不足1%8图表9.2025年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，一线城市占比0.6%，二线及省会城市占比三四线城市占比87.7% 8图表10.2025年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，东北三省占比最高，达42.4%，西北地区占比19.2%，华北地区占比14.9%，华南地区占比8.6%，西南地区占比7.7%，华东地区占比仅6.3% 图表2025年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5%，内蒙古、甘肃占比均为13.0% 9图表12.2025年1-10月挂牌的银行直供房中，毛坯占比59%，普通装修占比38%，仅10图表13.2025年1-10月挂牌的银行直供房中，小于90平的刚需户型占比30%；90-120平的刚改户型占比23%；120-200平的改善户型占比30% 10图表14.20251-10月挂牌的银行直供房中别墅占比5%，普通住宅占比9510图表15.2025年1-10月全国金融机构挂牌直供住宅数量中，总价在100万以下的占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上占比仅3% 图表16.2025年1-10月成交的银行直供房中，底价成交的占比66% 图表17.2025年1-10月成交的银行直供房中，成交总价100万以下的房源占比86%，100-300万元的占比10%，300万元以上的占比仅3% 图表18.2025年1-10月成交的银行直供房中，90平以下的刚需户型占比20%，90-120平的刚改户型占比21%，120-200平占比40%，200平以上占比19% 12图表19.2025年1-10月成交的银行直供房中，毛坯占比52%，普通装修占比44%，精装修仅占比3% 12图表20.甘肃、黑龙江、辽宁、内蒙古2025年1-10月银行直供房成交套数在100套及以上，占比均超过10%，以上四个省份的成交占比已经达到55% 12图表21.2025年1-10月河南、四川、新疆、青海、西藏银行直供房成交率较高，均超过30% 12图表22.截至2025年月12日，挂牌在售的房产数量合计2.53万套，其中国有大型商业银行占比28%，全国性股份制银行占比18%，城市商业银行占比农村商业银行占比14% 13图表23.截至2025年11月12日，赣州银行挂牌直供的房产标的物最多，超3800个，锦州银行超2600个，农业银行超3400个，建设银行超1500个，邮储银行、中信银行、天津银行、福建海峡银行、泸州农村商业银行超1000个 14图表24.截至2025年6月末，27家样本银行抵债资产余额528亿元，规模较大的有盛京银行、甘肃银行、工商银行、平安银行、民生银行 15图表25.中国银行、交通银行2024年处置抵债资产速度加快 15什么是银行直供房？以房东身份对外挂牌销售或出租的房源，的是，除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。例如，中国银行佛山分行将于1110861元20251-101.41%（92套）的挂牌房源为出租型直供房，99%的房源均为出售型房源。银行直供房最早于2015年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行直供房的来源主要有三个：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债20251-1083%17%。像交通银行、建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行在2015-2017年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。图表1.银行直供房来源京青年银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁定转至银行名下，形成抵债资产。以兰州农商行为例，资产交易平台信息显示，该行在抚顺新区育才壹品小区共有200多套住宅，以上房产均为抵债房，抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰地产开2.94亿元，2022124.6亿元上违约金及利息图表2.银行获得直供房源的流程京青年银行直供房与法拍房的区别在于：产权归属：与传统的法拍房相比，银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。法拍房在拍卖前清晰。20251-10（8319元（1-/）为22.5%2025年1-10月银行直供房住宅）的成交均价为3754元平，平均较挂牌价高出7%多在低于市场价10%-30%5%-25%的区间。特2025年1-10）中一、二线城市占比（）中一、二线城市仅6%；购买途径：银行直供房的主要途径为直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易风险可控性这是法拍房与银行直供房最本质的区别。由于法拍房在拍卖前产权仍属原房主，而银行直供房的产权已转入银行名下不过需要注意的是，有些平台上挂牌的所谓银行直供房并不是真正法律意义的直供房，如存在债权转让问题，债权转让和抵债资产是完全不同的概念，部分银行直供的标的物是以房屋为抵押物的债权，并非房产本身，后期存在包括但不限于无法办理权属变更手续等风险。因此这一类的房源不属于本报告探讨的问题。图表3.银行直供房与法拍房的区别区别银行直供房法拍房产权归属产权转入银行名下，产权清晰。在拍卖前产权属原房主，需通过法院强制执行完成产权转移。成交价格25年1-10月银行直供房的成交均价为3754元/7%，而挂牌价多在低于市场价10%-30%的区间居5%-25%的区间。平均成交价低于法拍房均价。251-10月全国法拍房（住宅）8319元/平，成交折价率（1-成交价/市场评估价）22.5%。由于法拍房可能承担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。购买途径银行直供房的主要途径为直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易流程更类似于二手房交易，通常可实地看房；法拍房的购买途径主要为司法拍卖平台、法院官网及地方人民法院指定渠道。风险可控性银行风控背书，纠纷率较低，风险仅集中在房屋质量或合同条款。腾退风险、欠费风险。一财经，南都周刊，界面新闻，焦点财且成交率较低2024、2025年银行直供房挂牌数量增加，但整体体量远低于法拍房。银行可以通过阿里资产、京东等第三方平台直接销售房产。从新增供应来看，根据阿里资产平台的数据，2024年全国金融机构挂牌直供的住宅数量为1.6万套，同比大幅增长73%；2025年1-10月1.4万套，月均挂牌1377套，月均挂牌量较2024年增长4%。自有数据统计以来，2019年-2025年10月累计挂牌直供住宅5.298图表多家银行在阿资产平台牌出售房产 图表多家银行在京资产交易台挂牌出售产里资产平 东资产交易平图表6.2024年全国金融机构挂牌直供的住宅数量为1.6万套，同比大幅增长73%；2025年1-10月1.4万套，月均挂牌1377套，月均挂牌量较2024年增长4%0

全国金融机构挂牌直供住宅数量（套）

1377492181377492186085470320105742019 2020 2021 2022 2023 2024 2025.1-10里资产平近两年银行直供房的规模有所提升的主要原因在于：提升债权回收率，盘活资产。传统处置方式（如司法拍卖）周期长、成本高，直接销售可以更2022（1-/）202486.0%，202581.3%。图表7.2022年以来法拍房流拍率明显走高全国法拍房流拍率()

86.0

81.380.075.070.065.060.055.050.040.045.040.0指备注：法拍房流拍率=1-成交套数/供应套数1%，主要20251-100.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比87.7%。从行政区域划分来看，东北三省占比最高，达42.4%19.2%14.9%8.6%7.7%东地区占比仅6.3%。具体来看，辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5%，内蒙古、甘肃占比均为13.0%。图表8.近两年金融机构挂牌直供的住宅中，北上广深四个一线城市占比不足1%

图表9.2025年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，一线城市占比0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比87.7%金融机构挂牌直供的一线城市房产数量（套）

2025年1-10月金融机构挂牌直供房源占比20015010050

3.3

5628

178

1.9

107

3.5一线城市,0.6三四线城市,87.7二线及省会城市,11.73.0一线城市,0.6三四线城市,87.7二线及省会城市,11.72.588 2.01.51.019 100.5 0

0.7

0.60.50.0一线城市金融机构挂牌直售房产数量（套） 一线城市占比2019 2020 2021 2022 2023 20242025.1-10一线城市金融机构挂牌直售房产数量（套） 一线城市占比里资产平 里资产平图表10.2025年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，东北三省占比最高，达42.4%，西北地区占比19.2%，华北地区占比14.9%，华南地区占比8.6%，西南地区占比7.7%，华东地区占比仅6.3%2025年1-10月金融机构挂牌直供住宅数量及占比华南,8.6里资产平图表11.2025年1-10月金融机构挂牌直供的住宅房源中，辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5%，内蒙古、甘肃占比均为13.0%西南,7.7华东,6.3西南,7.7华东,6.3华中,0.9西北,19.2华北,14.9东北,42.4

22.5

2025年1-10月金融机构挂牌直供住宅数量及占比2516.513.013.016.513.013.05.24.83.43.22.82.61.81.51.31.31.11.00.70.60.50.50.40.40.30.30.10.10.10.032025002000 151500 1010005500甘肃贵州宁夏吉林海南广东山东四川陕西安徽江西山西福建重庆江苏北京甘肃贵州宁夏吉林海南广东山东四川陕西安徽江西山西福建重庆江苏北京湖南河南天津云南湖北河北西藏2025年1-10月金融机构挂牌直售住宅数量（套） 占全国的比重2025年1-10月金融机构挂牌直售住宅数量（套） 占全国的比重里资产平在挂牌的直供房当中，毛坯房占比近6成，某种意义上可以认为是空置房。从装修程度来看，2025年1-10月挂牌的银行直供房中，毛坯占比59%，普通装修占比38%，精装修占比仅3%。图表12.2025年1-10月挂牌的银行直供房中，毛坯占比59%，普通装修占比38%，精装修占比仅3%精装修3精装修3毛坯59普通装修38里资产平120120-200平的改善型产品占3成。1-105%95%9030%；90-12023%；120-20030%；300-500平占5%500+商铺打包或小区内多套住宅打包出售等情况。图表13.2025年1-10月挂牌的银行直供房中，小于90平的刚需户型占比30%；90-120平的刚改户型占比23%；120-200平的改善户型占比30%

图表14.2025年1-10月挂牌的银行直供房中别墅占比5%，普通住宅占比95%500平以上,300-500平,500平以上,300-500平,200-300平,8180-200平,70-90平,15120-140平,1290-120平,140-180平,13<70平,别墅,普通住宅,里资产平 里资产平近两年总价段较低的银行直供房挂牌数量占比提升。根据阿里资产平台的数据，2025年1-10月全国金融机构挂牌直供住宅数量中，总价在100万以下的占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上占比仅3%。图表15.2025年1-10月全国金融机构挂牌直供住宅数量中，总价在100万以下的占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上占比仅3%全国金融机构挂牌直供住宅数量（套）6372726372727378868524101119212219806040200100万以下 100-300万 300-500万 500-1000万 1000万以上2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025.1-10100万以下 100-300万 300-500万 500-1000万 1000万以上里资产平从最终的成交情况来看，2025年1-10月银行直供房成交率（成交数量/供应数量）仅7%，超过六成为底价成交，多集中在改善户型。从2025年1-10月已经成交的银行直供房来看，1.4万套供应房源中仅920套（占比7%）成交，成交率低于同期法拍房（2025年1-10月法拍房成交率为20%）。底价成交成交价起拍价）的房源数量为610占成交房源的66%率（/为。3754/（8319元/平）。69.5万元，10086%，100-30010%，3003%。3%97%，90下的刚需户型占比20%，90-120平的刚改户型占比21%，120-200平占比40%，200平以上占比19%。52%。10010%，以上四个省份的成交占比已经达到55%7%，基本与供应情况吻合。从成交率来看，河南、四川、新疆、青海、西藏成交率较高，均超过30%，22%、15%图表16.2025年1-10月成交的银行直供房中，底价成交的占比66%

图表17.2025年1-10月成交的银行直供房中，成交总价100万以下的房源占比86%，100-300万元的占比10%，300万元以上的占比仅3%30-50,>50,20-30,30-50,>50,20-30,10-20,40-10,300100-300万,10100万以下,86里资产平 里资产平图表18.2025年1-10月成交的银行直供房中，90平以下的刚需户型占比20%，90-120平的刚改户型占比21%，120-200平占比40%，200平以上占比19%

图表19.2025年1-10月成交的银行直供房中，毛坯占比52%，普通装修占比44%，精装修仅占比3%200平以上,19<9090-120200平以上,19<9090-120120-200平,40精装修,普通装修,毛坯,52里资产平 里资产平图表20.甘肃、黑龙江、辽宁、内蒙古2025年1-10月银行直供房成交套数在100套及以上，占比均超过10%，以上四个省份的成交占比已经达到55%1-10月成 供房地区分布200 25191319131211764322211111160 20140120 1510080 106040 520成交套数（套） 占比0 0成交套数（套） 占比里资产平图表21.2025年1-10月河南、四川、新疆、青海、西藏银行直供房成交率较高，均超过30%2025年1-10月银行直供房成交率

10033323133323130221714111010109988766443322100内蒙古内蒙古天津里资产平目前挂牌在售的银行直供房中6大行占比28%，城商行占比40%；中小银行近几年出现较多从银行角度，截至2025年11月12日，35家样本银行正挂牌在售/出租的直供房共计2.53万套（包含过往挂牌未售的房源），其中6大行占比28%，城商行占比40%；中小银行近几年出现较多。根据我们的统计，35家银行在阿里平台挂牌出售房产。截至2025年11月12日，挂牌在售的房产数量合计2.53万套，其中国有大型商业银行7146套，占比28%，全国性股份制银行4586套，占比18%，城市商业银行1.01万套，占比40%，农村商业银行3471套，占比14%。图表22.截至2025年11月12日，挂牌在售的房产数量合计2.53万套，其中国有大型商业银行占比28%，全国性股份制银行占比18%，城市商业银行占比40%，农村商业银行占比14%截至2025年11月12日挂牌在售房产数量（套）及占比农村商业银行,3471,14农村商业银行,3471,14国有大型商业银行,7146,28合计25303全国性股份制银行,4586,18城市商业银行,10100,40里资产平中小银行直供房近几年出现较多。具体来看，赣州银行挂牌直供的房产标的物最多，超3800个，锦州银行超2600个，农业银行超3400个，建设银行超1500个，邮储银行、中信银行、天津银行、福建海峡银行、泸州农村商业银行超1000个。我们发现，近两年很多中小银行出现了较多直供房（国有银行、股份银行多在15-17年出现），我们认为，这可能是部分业务激进的中小银行在过去楼市上行期对于房地产对公或对私的贷款风控把握较弱，而随着市场下行，违约情况就明显增加。图表23.截至2025年11月12日，赣州银行挂牌直供的房产标的物最多，超3800个，锦州银行超2600个，农业银行超3400个，建设银行超1500个，邮储银行、中信银行、天津银行、福建海峡银行、泸州农村商业银行超1000个银行分类银行名称截至2025年11月12日挂牌在售房产数量（套）占比最早挂牌时间国有大型商业银行农业银行343813.62017年6月建设银行15716.22016年12月邮储银行10914.32017年12月交通银行4992.02015年11月中国银行4831.92016年6月工商银行640.32019年4月全国性股份制银行中信银行11114.42016年3月华夏银行9213.62017年2月平安银行7232.92016年10月民生银行6372.52015年1月浦发银行3801.52017年4月兴业银行3751.52017年5月1770.72017年12月恒丰银行1410.62019年9月浙商银行770.32016年8月江苏银442019年1月城市商业银行赣州银行380315.02018年10月锦州银行266310.52022年10月天津银行12274.82021年12月福建海峡银行10164.02017年5月中原银行5212.12019年2月泉州银行3301.32016年5月大连银行2260.92019年10月甘肃银行1640.62023年7月重庆银行970.42018年9月厦门国际银行530.22022年12月农业商业银行泸州农村商业银行11574.62018年12月四川泸县农村商业银行7583.02021年6月四川富顺农村商业银行5172.02021年1月四川绵竹农村商业银行2871.12019年9月遂宁农村商业银行2631.02019年3月江苏赣榆农村商业银行1670.72023年4月四川简阳农村商业银行1610.62023年7月广东顺德农村商业银行1170.52016年3月广安农村商业银行440.22020年7月合计25303里资产平银行直供房实质是抵债资产，银行通过司法程序取得完整产权后再处置。因此我们也可以从样本银行财报中的抵债资产科目进行分析，得到以下结论：截至2025年6月末，27家样本银行抵债资产余额528亿元，较2024年末增长6.0%。（100亿元）、甘肃银行（71亿元）、工商银行（63亿元）（51）（49亿元202562120240.4银行大多数的抵债资产为房屋及建筑物，另外的少部分为土地使用权、运输工具、机械设备等，有8）94%重庆银行明确了21.3亿元的抵债资产余额中，住宅物业仅3230万元，占比仅1.5%，20.9通常银行会通过拍卖、竞价和转让方式对抵债资产进行处置，近两年部分银行处置速度有所加快。（年-202580.5、33.4、22.6、7.420259.4129.7%202419.0195.3%，20252.064.3%20250.8570.0%20252.0129.4%。图表24.截至2025年6月末，27家样本银行抵债资产余额528亿元，规模较大的有盛京银行、甘肃银行、工商银行、平安银行、民生银行27家样本银行抵债资产余额（亿元）120100.0871.1063.0171.1063.0151.0248.7837.0421.2921.2420.6420.2614.2