公募REITs行业2026年度策略报告：资产为王重视节奏

内容目录一、2025年市场总结：先扬后抑，板块分化 4顶层设计：政策基础进一步完善 4二级市场：由强转弱下的资产分化 6一级市场：从“闭眼打新”到“赛道精选” 8资产基本面：运营仍在分化，博弈预期改善 二、2026年投资策略展望：资产为王，重视节奏 16一级策略：资产为王 16二级策略：重视节奏 22三、风险提示 28图表目录2025年相关政策汇总 42025年中证全收益指数整体表现 6与上证指数走势情况 7与十年期国债走势情况 7各年度平均涨跌幅 72025年各板块涨跌幅 7：Rs益动况上至与数比%） 8：Rs益动况年至与数比%） 8发行情况（市值） 8发行情况（支数） 9发行认购倍数情况 10各年发行网下认购倍数 10各年发行网上认购倍数 10历年来网下打新户数情况 2025年各项目网下打新户数情况 产业园租金情况（元/平米/月） 产业园出租率情况 仓储物流租金情况（元/平米/月） 12仓储物流出租率情况 12保租房租金情况（元/平米/月） 12保租房出租率情况 12消费类租金情况（元/平米/月） 13消费类出租率情况 13高速季度日均车流量(万辆) 13中航首钢绿能REIT运营情况 14富国首创水务REIT运营情况 14银华绍兴原水REIT运营情况 14国泰济南供热REIT运营情况 14能源发电量情况（亿·千瓦时） 15能源结算电价情况（元/千瓦时） 15数据中心2025年3季度各项运营数据情况 152025年新上市前三日打新收益情况 162025年新发估值调整情况 172025年新发询价区间情况（元/基金份额） 17持有型不动产ABS产品定位和制度建设 18不动产类ABS工具对比 19交易所持有型不动产ABS审核情况汇总 19发改委关于公募资产范围前后变化对比 21上市以来十年期国债到期收益率走势 23：近0国大定存利走（期（） 3：近0国大定存利走（长期%） 3各板块关注要点 24扩募公告发布日前后涨跌幅情况 24扩募份额上市日前后涨跌幅情况 24分红公告日前后涨跌幅情况 25场内派息日前后涨跌幅情况 25解禁日前后涨跌幅情况 25主要估值数据 25一、2025年REITs市场总结：先扬后抑，板块分化顶层设计：政策基础进一步完善2025年我国REITs监管政策呈现系统化推进与深度扩容态势。政策核心聚焦常态化与扩围、互联互通、多层次市场三大方向。1）发行常态化与资产扩围：发改委782号文提出进一步做好REITs常态化申报推荐工作，991号文首次将体育场馆、酒店、商业、城市更新设施等类别纳入公募REITs底层资产范围，同期证监会提出推动商业不动产REITs试点工作。2）构建多层次市场：交易所优化扩募规则，支持首发+扩募双轮驱动，公募REITs+持有型不动产ABS，基础设施公募REITs+不动产商业REITs等多层次市场建设。3）市场互联互通：监管多次明确研究推动将REITs纳入沪深港通标的，并研究引入社保、年金等长期资金，以拓宽资金来源并促进市场活跃。时间部门文件名称内容2025/1/3国家发展和改革委员会“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会时间部门文件名称内容2025/1/3国家发展和改革委员会“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多PPP新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容，通过这些举措，持续帮助民营企业解决融资难、融资贵以及其他发展中的问题。2025/1/13国务院办公厅《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》（）业基金，引导社会资本和金融机构加大对旅游业的投入。2025/2/7中国证监会《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》园区等领域项目发行支持证券和REITs。2025/2/28中国证监会00316类024号）提案答复的函》REITs52024419ETFREITs中国证监会将会同有关单位加快推动相关工作落地，在各方面准备就绪后择机对外公告。2025/2/28中国证监会02444类155号）提案答复的函》REITs)各方权责，更好发挥REITsREITs2024出将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》的制定工作。2025/3/5国家发展和改革委员会《关于2024202535202420252025PPP不动产投资信托基金(REITs)扩围扩容2025/3/4上海证券交易所建议加快推进多层次不动产投资信托基金（REITs)市场建设REITs)REITs进一步提升扩募便利性，支持REITsREITs二是加快引入增量资金，活跃REITsREITs资本占用，推动社保基金投资REITsREITs出REITs-ETFREITsREITsREITs，产品结构，更好发挥产业方在治理机制中的作用。2025/3/16厅《提振消费专项行动方案》强化投资对消费的支撑作用。更好统筹投资和消费，扩大消费基础设施、消费服务功能提升类、消费新业态新模式的有效投资，推动实现投资效益提高和消费扩容升级的良性互促。中央预算内投资等加力支持教育医疗、技能培训、养老托育、文旅体育等领域项目建设，补齐公共服务短板。支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。2025/4/14（2025-2027）2025-20272024-20272024)1128发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，畅通投融管退渠道，促进投资良性循环。2025/5/7中国证券监督管理委员会关于印发《推动公募基金高质量发展行动方案》的通知中国证券监督管理委员会官网发布关于印发《推动公募基金高质量发展行动方案》的通知，提出要加强监管引导与制度供给，推动权益类基金产品创新发展，优化权益类基金注册安排，建立基金销售机构分类评价机制。完善行业多层次流动性风险防控机制，强化对基金长期投资行为的引导，持续提升行业合规水平，提高行业声誉管理、预期引导能力。2025/5/7国务院新闻办公室国新办新闻发布会中国证监会主席吴清在国新办新闻发布会提出强化多层次资本市场产品和服务的支持，支持上市公司利用股债、REITs等多种工具来开展直接融资，也鼓励符合条件的境内企业依法依规赴境外上市，增强全球市场的拓展能力。此外，REITs被纳入沪深股通的交易标的。2025/5/15厅《关于持续推进城市更新行动的意见》鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、资产证券化产品、公司信用类债券等。2025/6/27上海证券交易所业务3基础设施基金扩募包括向特定对象发售、向原基础设施基金持有人配售份额和向不特定对象募集三种方式。其中，向原持有人配售、公开扩募可通过分别单独或组合两种业务类型实现，分为三种组合方式：组合一，只包含向原持有人配售；组合二，同时包含向原持有人配售和公开扩募；组合三，只包含公开扩募。在组合二中，向原持有人配售超比例申报部分，基金管理人在最终认购结果确认时不得确认为公开扩募份额。2025/6/27深圳证券交易所《关于公开募集基础设施证券投资基金非定向扩募业务功能上线启用的通知》）（以下简称REITs）630理REITs请、扩募上市申请等业务。2025/9/12国家发展改革委常（782号文）为进一步做好基础设施REITs3）4）中国证监会《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》REITs任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。2025/12/1国家发展改革委（2025年版）》（991号）国家发展改革委办公厅以发改办投资〔2025〕991号文正式发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（简称2025年版行业清单），基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围。相关政府网站二级市场：由强转弱下的资产分化第一阶段：2024年12月-2025年1月中旬，该阶段主要因为无风险利率下行，以固收+为代表的产品开始逐步配置REITs；第二阶段：20251月中旬-3累计较强赚钱效应，叠加风险偏好较高、偏向交易的资金抢筹码，资金面驱动行情。第三阶段：20254月：中美关税+的走势逐渐上升，而园区类则是跌幅加剧，呈现板块分化的区间震荡特征。第四阶段：20255月-6第五阶段：20257月-8月：前期涨幅较大，该阶段向上动能比较乏力，叠加股市跷跷板效应，该阶段板块压力较大，下跌比较明显。9月-12一方面开始陆续披露半年报、图表2：2025年中证REITs全收益指数整体表现，数据截止2025年12月2日况 况，数据截止2025年12月2日 ，数据截止2025年12月2日整体来看，C-REITs市场年度表现差异较大，2025年不同板块分化明显。24123日，今年15.5%上市以来第二高的涨幅。分板块表现相对一般，主要去年涨幅客观，且今幅 幅 ，数据截止2025年12月3日注：涨幅数据中包括当年上市项目

，数据截止2025年12月3日指数波动率开始趋于稳定。的夏普比率等指标得到改善，在大类资产配置中的重要性开始显现。）

） ，数据截止2025年12月2日 ，数据截止2025年12月2日一级市场：从闭眼打新到赛道精选2025年市场发行呈现规模扩容、数量高位的特征。截至2025年12月2771993.01677.342070.3520253832只，27410亿2024年，但发行速度有放缓趋势。），数据截止2025年12月2日），数据截止2025年12月2日2025年一级市场火热。打新是REITs市场增量资金最主要的来源，无论是全年的平均的网下/网上认购倍数，还是单个项目的网下/网上认购倍数，均创下REITs市场历史新高。尤其是上半年一二级市场价差明显、二级市场承接力较强，新发项目存在明显打新套利空间，机构策略主要聚焦量的扩张，全年网下认购163.90倍，平均打新户数为478个，均较往年增长明显。图表11：C-REITs发行认购倍数情况，数据截止2025年12月2日数 数，数据截止2025年12月2日 ，数据截止2025年12月2日REITs况 况 ，数据截止2025年12月2日注：各板块涨幅按市值加权且包括2025年上市项目

，数据截止2025年12月2日资产基本面：运营仍在分化，博弈预期改善定、业态升级实现业绩稳健，而依赖宏观复苏的交通、受区域经济影响的（三季报综述：运营仍在分化，博弈预期改善》202517日）产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。核心城市供应增加，多数项目承压，少数依托调整短期改善。多数产业园项目因核心项目退租去化慢、周边竞品分流、市场竞争加剧，致营收、EBITDA等同比/环比下滑，部分还因未来支出预留增加等拉低可供分配金额（以下简称可供）。REITs） REITs况仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。需求分化，刚需行业（医药、电商等）支撑出租率，但中小租户需求疲软。1.2.3.4.关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险。REITs） REITs况 汇添富九州通REIT取冷库托盘租金保租房：出租率极高，租金定价稳健，需求刚性，抗风险能力强出租率维持高位，租金波动小，是市场的压舱石资产。1.需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位。2.租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强。REITs） REITs况 注：红土深安居、华夏北京保障房只披露子项目租金情况消费板块：出租率高位稳定，但板块内租金表现有分化出租率高位稳定，但租金表现分化。出租率稳定性强出租率90%（。租金收入分化REITREITs） REITs况高速公路：车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响受益于暑期出行，车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响。Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；（REITs)注：浙商沪杭甬REIT统计口径自2025年Q1开始调整，国金中国铁建REIT总车流量口径为路段门架自然车流。市政公用：核心指标受行业属性影响呈现显著差异核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。收入、EBITDA、可供分配金额的同环比变动，主要由季节周期、政策（1.2.可供受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等。REIT况 REIT况 REIT况 REIT况响、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消2.电力REITs） REITs） 数据中心：上架率维持高位，板块客户优质、回款稳定。客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定。20253季度为数据中心业态首次披露季报，项目经营整体运营平稳。图表31：数据中心REITs2025年3季度各项运营数据情况二、2026年投资策略展望：资产为王，重视节奏一级策略：资产为王资产：从闭眼打新到赛道精选精选基本面相对稳健、估值合理、一二级存在一定利差空间的项目。打新收益由三要素构成，即获配比例+上市三日涨幅+资金成本，由于下半年二REIT破发。2026年战配及打新必须更加理性，未来参与一级打新时，应精选基本面相对稳健、估值合理、一二级存在一定利差空间的项目。图表32：2025年新上市REITs前三日打新收益情况2025122REIT15.44图表33：2025年新发REITs估值调整情况，数据截止2025年12月2日REITs），数据截止2025年12月2日资产：关注持有型不动产项目机会持有型不动产ABS又称私募REITs，其主要定位于可与公募REITs街接的场内标准化权益产品，其产品特点是坚持实质重于形式，突出资产信用。有利于落实国家战略，盘活存量资产。产品制度安排上，整体借鉴公募REITS政策导向和产品要求，基于融资人、投资人的需求设置更灵活的制度，激发市场活力。ABS主要制度安排产品载体以券商专项计划、基金子公司专项计划为主资产范围涵盖所有公募REITs资产范围，以及商业物业(商场、写字楼、酒店等)及无法发行公募REITs的基础设施结构设计1、鼓励以平层结构为主，不通过结构化设计增厚优先级收益以)左)，许原权益为项公司款提增信以提产品益水平产品期限原则上与底层资产存续期限相匹配，鼓励设置中长期限产品主体增信不得设置差额补足、保证担保等主体刚性增信措施，突出资产信用市场化募集不强制要求自持及战配比例，鼓励市场化发售、募集权益份额募集资金用途用途灵活不受限，参照传统ABS要求。如用于项目再投资应事先明确。信息披露适当提高不动产运营拔露频次和重点事项，建立适用于持有型不动产投资、标准化产品的明确信披制度交易机制鼓励采用平层结构，鼓励做市商做市，后续考虑纳入竞价交易，因收平台上开立专区交易等其他要素根据投资者需求灵活定制融资规模、收益分派，根据原始权益人需求灵活设置运营管理及其他控制权特殊条款上交所ABS其以非公开方式ABS产品，其二级市场波动较小。图表36：不动产类ABS工具对比上交所ABS能有效缓解机构欠配压力。今年来20251252年时间，沪深交易所的持有型ABS56亿；深交所：561亿。ABS债券名称/公募REITs名称拟发行金额(亿元)项目状态 更新日期受理日期1-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划5.04已反馈2025/12/52025/10/92中铁十五局持有型不动产资产支持专项计划4已反馈2025/12/42025/11/253申港-中联-通合新能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划1.14已反馈2025/12/42025/11/204中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划16.58通过2025/12/42025/9/245中金-京能国际能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划11.61已反馈2025/12/42025/9/196京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划21已受理2025/12/32025/12/37国泰海通资管-中泰-天津轨交商业持有型不动产资产支持专项计划6.04通过2025/12/32025/9/128-明阳智能新能源持有型不动产资产支持专项计划8.13通过2025/12/22025/9/269元联广发-苏园产城持有型不动产资产支持专项计划1.18已反馈2025/12/22025/9/310平安证券-铁建投资集团持有型不动产资产支持专项计划35已反馈2025/12/22025/10/2911中信证券-佛清从高速持有型不动产资产支持专项计划45.48通过2025/12/22025/10/2712东方证券-财通资管-湖州城市集团农副产品物流集散中心持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）5.5已受理2025/12/12025/12/113中信证券-铁建投资集团高速公路第1期持有型不动产资产支持专项计划26.8已反馈2025/11/282025/10/2114-电建电投崇信乡村振兴持有型不动产资产支持专项计划（支持西部大开发）30.12通过2025/11/282025/8/2615泰达航母持有型不动产资产支持专项计划13.2已反馈2025/11/272025/11/416国金资管-弘毅-世纪乌兰数据中心持有型不动产资产支持专项计划27.18已反馈2025/11/262025/11/1217国金资管-弘毅-世纪泓源数据中心持有型不动产资产支持专项计划80.41已反馈2025/11/252025/11/1218铁建昆仑秀松高速持有型不动产资产支持专项计划8.1通过2025/11/252025/9/1619西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划1.41通过2025/11/202025/9/920国泰海通资管-临港创新智造产业园持有型不动产资产支持专项计划11.78通过2025/11/202025/9/421华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划12.46通过2025/11/182025/8/1822太保资产-天合富家新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）30.45通过2025/11/122025/6/923太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划11.94已反馈2025/11/62025/10/2324中信证券-青岛水务持有型不动产资产支持专项计划4.77通过2025/11/62025/9/1825国金资管-鼎晖-有孚网络第一期数据中心持有型不动产资产支持专项计划16.18已反馈2025/11/42025/10/2126中金-景顺仓储物流持有型不动产资产支持专项计划10.5已反馈2025/10/272025/10/1327中金普洛斯持有型不动产资产支持专项计划94.33已反馈2025/10/222025/9/3028广连高速持有型不动产资产支持专项计划150通过2025/10/222025/8/629人保资产-中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划25.6通过2025/9/192025/3/3130-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划19通过2025/9/192025/7/231富国资产-首创水务持有型不动产资产支持专项计划7.3通过2025/9/92025/7/1832-易景仓储物流持有型不动产资产支持专项计划5.7已反馈2025/9/82025/8/2533国金资管-新疆国信持有型不动产资产支持专项计划95通过2025/8/292025/4/3034国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划10.64通过2025/8/152025/5/3035建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（2024年第一次扩募并新购入租赁住房项目）6通过2025/8/82024/12/3136兴证基实-象屿集团产业园区持有型不动产资产支持专项计划6通过2025/8/12025/6/337国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划6.6通过2025/7/232025/6/1038国君资管-济高控股持有型不动产资产支持专项计划9.56已反馈2025/7/142025/7/139国金资管-欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划6.7通过2025/6/242024/12/640国金资管-观博啟城持有型不动产资产支持专项计划4.99已反馈2025/6/92025/3/3141中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划30已反馈2025/5/272025/3/3142泰康资产-财通-远景新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）2.85通过2025/5/192025/3/3143太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产资产支持专项计划8.6通过2025/5/92025/2/2144国金资管-基汇资本持有型不动产资产支持专项计划8.67已反馈2025/4/222025/2/1945东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划15.02已反馈2025/4/152025/3/3146广明高速持有型不动产资产支持专项计划25.3通过2025/3/122024/11/2147中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划16.09通过2025/1/232024/7/1848平安证券-中国铁建第一期持有型不动产资产支持专项计划8.58通过2024/12/252024/11/2649九永高速持有型不动产资产支持专项计划22通过2024/11/222024/9/2350安江高速持有型不动产资产支持专项计划49.56通过2024/7/222024/6/2651华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划19.6通过2023/12/112023/11/1352国泰海通资管-青岛西海岸公用事业持有型不动产资产支持专项计划10通过2025/9/112025/11/2653兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）3.5已反馈2025/9/302025/10/2154中信证券-四川能源发展清洁能源持有型不动产资产支持专项计划24.95通过2025/7/212025/9/1555国泰海通-西安城发中心持有型不动产资产支持专项计划（科技创新）8.02已反馈2025/9/22025/9/1156中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划14.13通过2024/9/202024/10/25上交所，深交所 ，数据截止2025年12月5日REITs我国公募REITs市场从基础设施单赛道迈向基础设施+商业不动产双轮驱动新阶段。2025年11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，就推出商业REITs试点工作征询意见。2025年12月1日，发改委〔2025〕991号文正式发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围。潜在盘活空间在8000-15000亿。根据中国房地产业协会，中国整体实体资产的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产(仅指代零售物业、办公物业和酒店)在40-50万亿元，参考美国商业地产REITs化率约4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在8000-15000亿元之间。长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通融、投、管、退全链条的重要方式。REITs发改委991号文发改委1014号文1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。30额负荷以下掺烧物质氢、等低燃料掺烧量比不低于10；（CCUS）2在30额负荷以下掺生物氢氨低碳料，掺热量例不于10；备大模碳集利与封存（CCUS）设备。3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。物综合利用基础设施项目。5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。（2018）2018（）的可纳项目层资。6）2018的可纳项目层资。7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目（园区范围与6.园区基础设施的范围要求一致）。8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目（园区范围与6.园区基础设施的范围要求一致）。9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。10AAAAAAAAA店可纳入项目底层资产。10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同11体育场馆项目（的酒计原上不超过30，殊情下最不得过50。四星级及以上店项目。，殊情下最不得过50。12.商业办公设施。超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目。\13.养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。12.养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。14.城市更新设施。老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目。\15.符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。13.符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。商业办公设施等领域住宅开发业务。对于租赁住房、消费基础设施、养老设施等类型项目，发起人解读REITs二级策略：重视节奏节奏：把握利率敏感资产波段机会低利率时代，把握利率敏感资产波段机会。利率波动受货币政策宽松力度、经济复苏节奏、财政发力强度及外部环境等多重因素交织影响，尽管利率已处于历史低位，但2026年货币政策宽松、经济弱复苏、财政托底的组合下，2026年十年期国债走势核心逻辑围绕低利率中枢+震荡分化展开，央行将维持宽松流动性以支持经济及物价恢复，预计对分母端估值仍有较强支撑。图表39：REITs上市以来十年期国债到期收益率走势，数据截止2025年12月2日2024年国有大行分别降息两次，202512月25以其相对稳健的分红派息，在低利率环境下仍具备较强性价比。10短）

10中） 节奏：稳健赛道托底、关注困境反转机会2026年各资产类型将呈现景气赛道领跑、稳健赛道托底、承压赛道分化的格局，核心差异源于行业供需、运营能力与政策支持力度。不过今年以来项目分化较为明显，优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，同时积极关注基本面有边际改善且估值有性价比项目。图表42：REITs各板块关注要点资产类型2026年核心趋势关键关注指标数据中心长协锁定量价，成本管控（电力、运维）决定盈利弹性出租率、长协期限、单位能耗成本消费类体验消费升级带动业态调改，核心城市商圈客流复苏，差异化运营成竞争关键坪效、出租率、业态升级投入回报率保租房量稳价跌成常态，区域分化显著，核心城市核心地段项目抗跌性强，运营效率决定收益出租率、区域空置率、租金收缴率公用事业需求刚性强，业绩稳健，政策定价机制保障收益稳定性，是配置型资金核心标的收费标准调整、运营成本率清洁能源供需紧平衡区域项目受益，绿电溢价凸显，电价市场化落地进度影响收益空间利用小时数、电价政策、燃料成本占比产业园以价换量趋势延续，核心城市核心园区项目边际改善情况有待观察，依赖区域产业政策与企业扩张意愿产业结构、集聚度、重点产业出租率仓储物流整体尚待触底，整租型项目收益稳定，电商下沉带动区域需求分化出租率、租金水平、客户集中度高速公路宏观经济复苏带动车流/货流反弹，成本控制成业绩弹性来源车流量/货流量、单位通行成本、收费政策节奏：关注扩募、分红、解禁等时点机会把握扩募、分红、解禁等市场关键节点机会。从扩募方面看，规模，保持产品长期投资运营，从我们统计结果来看扩募标的市场行情。从分红方面看，稳定的分红特性，尤其对于经营权类资产，OCI仍有较强配置诉求，为投资者提供了一种可预期的现金回报。从解禁方面看，REITs况 REITs况REITs况 REITs况 图表47：解禁日前后REITs涨跌幅情况图表48：REITs主要估值数据序号代码REITs名称上市时间IRREBITDA(TTM)/市值实际可供/市值预测可供/市值股息率(TTM- )P/NAV1508001.SH浙商沪杭甬REIT2021-06-214.7715.3012.536.671.352180201.SZ平安广交投广河高速REIT2021-06-219.609.838.3110.100.883180202.SZ华夏越秀高速公路REIT2021-12-144.749.566.476.671.054508018.SH华夏中国交建高速REIT2022-04-289.665.874.734.740.645508008.SH国金中国铁建高速REIT2022-07-085.2113.2410.4711.491.186508066.SH华泰江苏交控REIT2022-11-156.0610.199.747.711.317508009.SH中金安徽交控REIT2022-11-227.139.478.998.800.908508007.SH中金山东高速REIT2023-10-275.177.206.364.681.209508033.SH易方达深高速REIT2024-03-294.7213.7711.6210.011.0310508086.SH工银河北高速REIT2024-06-285.878.108.2410.7210.071.0111508069.SH华夏南京高速公路REIT2024-11-011.109.6711.748.6611.231.1112180203.SZ招商高速公路REIT2024-11-216.5110.4614.669.6314.010.9713508036.SH平安宁波交投REIT2024-12-26-0.3921.2113.0611.4310.141.0914180801.SZ中航首钢绿能REIT2021-06-213.9710.416.656.601.3715508006.SH富国首创水务封闭式REIT2021-06-211.269.298.107.491.3216180701.SZ银华绍兴原水水利REIT2024-11-082.095.617.004.654.621.4217508087.SH国泰海通济南供热REIT2025-02-171.615.474.454.993.180.0018180401.SZ鹏华深圳能源REIT2022-07-264.867.606.705.371.2019508028.SH建投国家电投新能源REIT2023-03-293.568.084.298.051.1620508096.SH中航京能光伏REIT2023-03-291.637.818.422.211.2121508026.SH嘉实中国电建能源REIT2024-03-282.213.125.396.171.6922508089.SH华夏特变电工新能源REIT2024-07-021.1912.477.407.4010.501.2923508015.SH建投明阳智能新能源REIT2024-07-232.759.876.2710.4117.381.3624180402.SZ工银蒙能清洁能源REIT2024-12-10-0.676.6018.5312.828.471.2425508016.SH华夏华电清洁能源REIT2025-08-012.02--4.810.000.0026180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT2021-06-217.124.894.714.920.9127508027.SH东吴苏园产业REIT2021-06-217.085.305.485.841.0028508000.SH华安张江产业园REIT2021-06-215.704.384.517.220.9329508099.SH建信中关村产业园REIT2021-12-175.293.011.901.920.9730180102.SZ华夏合肥高新产园REIT2022-10-107.104.606.024.660.9531508021.SH国泰海通临港产业园REIT2022-10-135.104.604.511.271.0632508088.SH国泰海通东久新经济REIT2022-10-146.353.093.203.351.1533180103.SZ华夏杭州和达高科产园REIT2022-12-277.555.285.445.440.9234508019.SH中金湖北科投光谷REIT2023-06-308.575.515.555.941.0235508022.SH博时津开科工产业园REIT2024-09-193.675.344.643.561.0836180105.SZ易方达广州产业园REIT2024-09-238.774.886.035.470.9337508003.SH中金联东科创REIT2024-11-055.544.604.214.072.961.0338508097.SH华泰南京建邺REIT2024-12-035.686.695.155.063.261.0739508010.SH中金重庆两江REIT2024-12-115.685.735.125.132.961.0540180106.SZ广发成都高投产业园REIT2024-12-194.814.495.035.394.871.1141508012.SH招商科创REIT2024-12-315.774.794.165.104.431.0242508092.SH华夏金隅智造工场REIT2025-02-261.266.184.874.863.35-43508080.SH中金亦庄产业园REIT2025-06-261.38--4.20- -44508039.SH创金合信首农REIT2025-07-25-0.46--5.04- -45508029.SH建投沈阳国际软件园REIT2025-11-065.71--5.27- -46508056.SH中金普洛斯REIT2021-06-216.784.265.415.461.0047180301.SZ红土创新盐田港REIT2021-06-215.664.344.2