二手房财务制度

PAGE二手房财务制度一、总则（一）目的为加强公司二手房业务财务管理，规范财务行为，确保财务信息真实、准确、完整，提高资金使用效率，防范财务风险，依据国家相关法律法规及行业标准，结合公司实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于公司二手房业务涉及的所有财务活动，包括二手房买卖、租赁业务的收入、成本、费用核算，资金管理，财务报表编制等。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和税收政策，依法进行财务核算和税务处理。2.真实性原则：财务数据应真实反映二手房业务的经济实质，不得虚报、瞒报。3.准确性原则：财务核算应准确无误，确保各项数据的精确性。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，按时编制财务报表，为公司决策提供及时有效的财务信息。5.完整性原则：涵盖二手房业务的各个环节，确保财务制度的全面性和完整性。二、财务核算（一）会计科目设置1.资产类库存现金：核算公司二手房业务日常现金收支。银行存款：记录公司存入银行的二手房业务相关资金。应收账款：核算因二手房买卖、租赁业务应向客户收取的款项。其他应收款：反映与二手房业务相关的其他应收款项，如员工借款用于业务相关支出等。固定资产：包括公司用于二手房业务的办公设备、交通工具等。累计折旧：核算固定资产的折旧情况。2.负债类应付账款：记录因二手房业务应向供应商支付的款项。其他应付款：核算与二手房业务相关的其他应付款项，如代收代付的费用等。应交税费：反映公司二手房业务应缴纳的各种税费。3.所有者权益类实收资本：核算公司股东投入的资本。本年利润：汇总二手房业务的收入、成本、费用，计算年度利润。利润分配：记录公司利润的分配情况。4.成本类主营业务成本：核算二手房买卖、租赁业务的直接成本，如房屋购置成本、装修成本等。其他业务成本：与二手房业务相关的其他业务支出。5.损益类主营业务收入：记录二手房买卖、租赁业务的收入。其他业务收入：二手房业务相关的其他收入来源。销售费用：包括二手房业务的广告宣传费、销售人员提成等。管理费用：涵盖公司管理部门为二手房业务发生的各项费用，如办公费、差旅费等。财务费用：核算二手房业务的利息收支、手续费等。营业外收入：与二手房业务无关的偶然发生的收入。营业外支出：与二手房业务无关的偶然发生的支出。（二）收入核算1.二手房买卖收入以签订的房屋买卖合同约定的成交价作为收入确认金额。合同签订后，财务部门应及时跟进款项收取情况。客户支付定金时，借记“银行存款”或“库存现金”，贷记“预收账款”；收到全部房款后，确认收入，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。同时，按照规定计算并缴纳相关税费，借记“税金及附加”，贷记“应交税费”。2.二手房租赁收入按照租赁合同约定的租金金额及收款时间确认收入。租金按月收取的，每月确认收入，借记“应收账款”（或“银行存款”“库存现金”），贷记“主营业务收入”；租金按季或年收取的，在收款时分期确认收入。同样，根据租金收入计算缴纳相关税费。（三）成本核算1.房屋购置成本购买二手房时支付的房价款、契税、中介费等相关费用计入房屋购置成本。在取得房屋产权证书及相关发票后，借记“固定资产”（或“主营业务成本”，根据业务性质确定），贷记“银行存款”等科目。2.装修成本为提升二手房价值进行的装修费用，在装修工程完工并验收合格后，按照实际发生额计入主营业务成本。借记“主营业务成本”，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。装修成本应根据装修合同、发票及验收报告等进行核算。3.其他成本与二手房业务相关的其他直接成本，如房屋维修费用、清洁费用等，在实际发生时计入主营业务成本。（四）费用核算1.销售费用广告宣传费：根据广告合同及发票，在费用发生时借记“销售费用广告宣传费”，贷记“银行存款”等科目。广告宣传活动应建立详细的记录，包括活动内容、投放渠道、效果评估等，以便进行费用分析和控制。销售人员提成：按照公司制定的提成政策，根据二手房销售业绩计算销售人员提成。在确认收入并符合提成条件时，借记“销售费用销售人员提成”，贷记“应付职工薪酬”；实际支付提成时，借记“应付职工薪酬”，贷记“银行存款”或“库存现金”。2.管理费用办公费：核算公司日常办公所需的文具、纸张、水电费等费用。根据发票及费用报销单，借记“管理费用办公费”，贷记“银行存款”或“库存现金”。差旅费：员工因二手房业务出差发生的交通、住宿、餐饮等费用，按照公司差旅费报销制度进行报销。报销时，借记“管理费用差旅费”，贷记“其他应收款”（员工预借差旅费时挂账科目）或“库存现金”“银行存款”。折旧费：按照固定资产折旧政策，计算并计提办公设备、交通工具等固定资产的折旧。借记“管理费用折旧费”，贷记“累计折旧”。3.财务费用利息支出：核算公司因二手房业务融资产生的利息费用。根据借款合同及利息支付凭证，借记“财务费用利息支出”，贷记“银行存款”。手续费：与二手房业务相关的银行手续费、汇款手续费等，借记“财务费用手续费”，贷记“银行存款”。（五）财务报表编制1.财务报表种类月度财务报表：包括资产负债表、利润表、现金流量表。年度财务报表：除上述月度报表外，还包括所有者权益变动表及财务报表附注。2.编制要求资产负债表应按照会计科目余额准确填列，确保资产、负债、所有者权益的平衡关系。利润表应根据收入、成本、费用的发生额正确计算各项利润指标，反映公司二手房业务的盈利情况。现金流量表应按照现金收付实现制原则，准确反映公司二手房业务的现金流入和流出情况。财务报表附注应详细说明财务报表编制基础、重要会计政策和估计、会计报表重要项目的明细资料等，为报表使用者提供更全面的财务信息。3.编制流程会计人员在每月末和年末对二手房业务的各项经济业务进行账务处理后，按照财务报表编制要求收集、整理相关数据。对数据进行核对、分析，确保数据的准确性和完整性。根据核对无误的数据编制财务报表初稿，经财务主管审核后进行调整，最终生成正式的财务报表。三、资金管理（一）资金预算1.每年末，财务部门应会同二手房业务部门根据公司下一年度的业务发展规划，编制资金预算。资金预算应包括收入预算、成本预算、费用预算及资金收支预算等。2.收入预算应根据二手房市场预测、销售计划等因素进行编制，明确各季度、各月份的预计收入金额。3.成本预算应结合房屋购置计划、装修计划等，预计各项成本支出。费用预算应根据公司费用控制标准，对销售费用、管理费用、财务费用等进行合理估算。4.资金收支预算应根据收入预算和成本费用预算，预测资金的流入和流出时间、金额，合理安排资金，确保公司资金的平衡和正常周转。（二）资金收入管理1.二手房买卖、租赁业务的款项收取应通过公司指定的银行账户进行。销售人员应及时跟进客户付款情况，确保款项按时足额到账。2.收到客户款项后，出纳人员应及时开具收款收据，并在收款当日将款项存入银行。同时，在财务系统中进行收款记录，更新应收账款或预收账款等相关科目余额。3.对于银行转账收款，出纳人员应及时核对银行到账信息，确保收款金额与合同约定一致。如发现异常情况，应及时与客户沟通并查明原因。（三）资金支出管理1.费用报销员工因二手房业务发生费用支出，应按照公司费用报销制度填写费用报销单，附上相关发票、合同等原始凭证。报销单经部门负责人审核、财务主管审批后，出纳人员方可支付款项。对于不符合报销规定的费用，财务部门应拒绝报销。费用支付方式应优先选择银行转账，减少现金支付。如确需现金支付，应严格按照现金管理规定办理。2.采购付款购买二手房相关物品、服务等，应签订采购合同，并按照合同约定的付款方式和时间进行支付。采购付款前，采购人员应提交付款申请，附上采购合同、发票、验收报告等资料，经相关部门审核和财务主管审批后，由出纳人员办理付款手续。3.资金支出审批权限设定不同金额的资金支出审批权限，如单笔金额在[X]元以下的由财务主管审批；超过[X]元的需经公司总经理审批。确保资金支出的合理性和合规性，防范资金风险。（四）资金监控1.财务部门应定期对公司资金状况进行监控，编制资金日报表、周报表和月报表，及时掌握资金的收支动态。2.分析资金预算执行情况，对比实际资金收支与预算的差异，查找原因并提出改进措施。如发现资金短缺或闲置情况，应及时调整资金安排，提高资金使用效率。3.加强对银行账户的管理，定期核对银行对账单，确保银行账户余额准确无误。如发现异常交易，应及时采取措施进行调查和处理。四、税务管理（一）税务登记公司在开展二手房业务前，应按照国家税收法规规定，及时办理税务登记手续，确定适用的税种、税率及纳税申报期限等。（二）纳税申报1.根据二手房业务涉及的税种，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税等，按照规定期限进行纳税申报。2.财务人员应准确计算应纳税额，收集、整理相关纳税资料，填写纳税申报表，并按时提交给税务机关。纳税申报资料应包括财务报表、发票、合同等相关凭证。3.对于享受税收优惠政策的二手房业务，如符合条件的普通住房转让等，应按照规定办理相关备案手续，并在纳税申报时准确填报减免税信息。（三）税款缴纳1.根据税务机关核定的应纳税额，按时足额缴纳税款。税款缴纳方式可选择银行转账、网上申报缴纳等。2.财务部门应建立税款缴纳台账，记录每次税款缴纳的金额、时间、方式等信息，确保税款缴纳的准确性和及时性。3.关注税收政策变化，及时调整税务处理方式，确保公司税务合规。如遇税收政策调整对公司二手房业务产生影响，应及时与税务机关沟通，进行相应的税务筹划和调整。五、财务内部控制（一）岗位设置与职责分离1.设立财务经理、会计、出纳等岗位，明确各岗位的职责权限。财务经理负责财务管理和监督工作；会计负责财务核算、报表编制等；出纳负责资金收付、银行账户管理等。2.实行不相容岗位分离制度，如会计与出纳不得由同一人担任，记账人员与经济业务事项和会计事项的审批人员、经办人员、财物保管人员的职责权限应当明确，并相互分离、相互制约。（二）财务审批流程1.制定完善的财务审批流程，明确各类费用报销、采购付款、资金支出等业务的审批环节和审批人员。2.费用报销应先由部门负责人审核业务真实性，再经财务主管审核票据合规性和金额合理性，最后由公司领导审批。重大费用支出需经过集体决策审批。3.采购付款应根据采购合同、验收报告等进行审批，确保付款的准确性和必要性。资金支出审批应严格按照设定的权限进行，防止越权审批。（三）财务监督与审计1.财务部门应定期对二手房业务的财务收支进行自查，检查财务制度的执行情况、财务数据的准确性、资金使用的合规性等。2.公司内部审计部门应定期对财务工作进行审计，审查财务报表、财务收支、内部控制等方面的情况，