地产开发企业财务制度

PAGE地产开发企业财务制度一、总则（一）目的为了规范地产开发企业的财务行为，加强财务管理和经济核算，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本企业实际情况，制定本财务制度。本制度旨在确保企业财务工作的有序开展，提高资金使用效率，保障企业资产安全，为企业的稳定发展提供有力支持。（二）适用范围本制度适用于本地产开发企业及其所属各部门、各项目公司。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和相关财经政策，确保企业财务活动合法合规。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映企业的财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖企业财务活动的全过程，包括资金筹集、成本核算、收入与利润管理等各个方面，确保财务信息的全面性。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，定期编制财务报表，为企业决策提供及时准确的财务信息。5.权责发生制原则：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。6.谨慎性原则：在进行财务核算时，充分估计可能发生的风险和损失，合理计提各项减值准备，避免高估资产和收益，低估负债和费用。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置企业设立独立的财务管理部门，负责统筹管理企业的财务工作。财务管理部门应根据企业规模和业务需求，合理设置岗位，明确各岗位的职责权限，确保财务工作的高效运转。（二）财务人员职责1.财务负责人职责全面负责企业财务管理工作，制定财务战略和财务管理制度，组织实施财务预算、核算、分析等工作。参与企业重大经营决策，提供财务支持和风险评估，确保企业决策的科学性和合理性。负责与外部金融机构、税务机关等相关部门的沟通协调，维护企业良好的财务外部环境。对财务人员进行培训、考核和管理，提高财务团队的整体素质和业务水平。2.会计人员职责按照国家统一的会计制度和企业财务制度，进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务报表。负责财务数据的收集、整理和分析，为企业提供准确的财务信息，协助管理层进行决策。严格执行财务审批制度，对各项费用支出进行审核，确保支出的合理性和合规性。负责会计档案的整理、归档和保管工作，保证会计档案的安全完整。3.出纳人员职责负责企业现金收付、银行结算等资金收支业务操作，确保资金收付的准确性和及时性。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账款相符。保管库存现金、有价证券、空白支票等重要财物，确保其安全。协助会计人员进行财务核算工作，提供相关财务数据。三、资金筹集与管理（一）资金筹集渠道1.自有资金：企业通过自身积累形成的资金，包括注册资本、留存收益等。2.银行贷款：向各类银行申请的贷款，用于满足企业项目开发和日常经营的资金需求。3.债券融资：通过发行企业债券等方式筹集资金，拓宽融资渠道。4.股权融资：吸引投资者投入资金，增加企业的注册资本，优化股权结构。（二）资金筹集管理1.融资计划制定：根据企业的发展战略和项目开发进度，制定年度融资计划，明确融资规模、融资方式、融资时间等，确保资金筹集与企业发展需求相匹配。2.融资申请与审批：按照融资计划，由相关部门提出融资申请，经财务部门审核、管理层审批后，办理融资手续。融资申请应提供详细的融资方案、资金用途、还款计划等资料。3.资金使用监控：对筹集到的资金进行严格监控，确保资金按照预定用途使用，提高资金使用效率。财务部门应定期对资金使用情况进行检查和分析，及时发现和解决资金使用过程中存在的问题。4.融资风险管理：评估融资过程中可能面临的风险，如利率风险、信用风险等，并采取相应的风险防范措施。建立风险预警机制，及时调整融资策略，降低融资风险。四、成本费用核算与管理（一）成本核算对象1.以开发项目为成本核算对象：将每个独立的开发项目作为成本核算的基本单位，归集和分配项目开发过程中发生的各项成本费用。2.按开发阶段划分成本核算对象：根据项目开发的不同阶段，如前期规划、建筑安装、配套设施建设等，分别核算各阶段的成本费用。（二）成本项目构成1.土地成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费等。2.前期工程费：涵盖项目规划、设计、可行性研究、水文地质勘察等费用。3.建筑安装工程费：指项目建设过程中发生的建筑工程费用、安装工程费用等。4.基础设施费：包括供水、供电、供气、道路、绿化等基础设施建设费用。5.公共配套设施费：如学校、幼儿园、医院、物业管理用房等公共配套设施的建设费用。6.开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目而发生的各项费用，如管理人员工资、办公费、差旅费等。（三）成本核算方法1.制造成本法：按照开发项目的制造成本进行核算，将开发过程中发生的各项成本费用划分为直接成本和间接成本，直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分配计入各成本核算对象。2.作业成本法：对于一些复杂的开发项目，可以采用作业成本法进行成本核算，通过对作业活动的识别、计量和分配，更准确地计算各成本核算对象的成本。（四）成本费用控制1.成本预算编制：在项目开发前期，根据项目规划和成本构成，编制详细的成本预算，明确各成本项目的控制目标。成本预算应具有科学性和合理性，为成本控制提供依据。2.成本费用审批：建立严格的成本费用审批制度，对各项成本费用支出进行审核。所有成本费用支出必须经过规定的审批流程，确保支出符合成本预算和相关规定。3.成本分析与考核：定期对成本费用进行分析，对比实际成本与预算成本的差异，找出成本控制的薄弱环节，采取有效措施进行改进。建立成本考核机制，对成本控制工作表现优秀的部门和个人进行奖励，对成本超支的部门和个人进行惩罚。五、收入与利润管理（一）收入确认原则1.销售商品收入：房地产开发企业销售开发产品，在同时满足下列条件时，才能确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.提供劳务收入：企业在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应当采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；交易的完工进度能够可靠地确定；交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。（二）收入核算与管理1.销售收入核算：按照销售合同或协议约定的价格和收款方式，及时准确地核算销售收入。财务部门应建立销售收入台账，记录销售合同的签订、执行情况以及收款情况，确保销售收入的真实性和完整性。2.租金收入核算：对于出租开发产品取得的租金收入，按照租赁合同约定的租金金额和收款时间进行核算。租金收入应按照权责发生制原则，分期确认收入。3.其他收入核算：企业取得的其他收入，如违约金收入、政府补助收入等，按照相关规定进行核算。（三）利润管理1.利润计算：企业的利润包括营业利润、利润总额和净利润。营业利润=营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失+公允价值变动收益（公允价值变动损失）+投资收益（投资损失）；利润总额=营业利润+营业外收入营业外支出；净利润=利润总额所得税费用。2.利润分配：按照国家法律法规和企业章程的规定，对实现的净利润进行分配。利润分配顺序一般为：弥补以前年度亏损、提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、向投资者分配利润。六、固定资产管理（一）固定资产定义与分类1.定义：固定资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。2.分类：根据固定资产的经济用途和使用情况，分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备等类别。（二）固定资产购置与验收1.购置审批：企业购置固定资产，应按照规定的审批流程进行申请和审批。购置申请应包括购置理由、预算金额、选型依据等内容，经相关部门审核、管理层审批后，方可进行购置。2.采购与验收：由采购部门负责固定资产的采购工作，确保采购的固定资产符合企业要求。固定资产到货后，由资产管理部门、使用部门和财务部门共同进行验收，验收合格后方可办理入账手续。（三）固定资产折旧与减值1.折旧方法：根据固定资产的性质和使用情况，合理确定折旧方法。可采用年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等折旧方法。折旧方法一经确定，不得随意变更。2.折旧计提：按照规定的折旧方法和折旧年限，按月计提固定资产折旧。财务部门应建立固定资产折旧台账，记录固定资产的原值、折旧额、累计折旧等信息。3.减值准备：定期对固定资产进行减值测试，如发现固定资产的可收回金额低于其账面价值，应当计提固定资产减值准备。固定资产减值准备一经计提，不得转回。（四）固定资产处置1.处置审批：企业处置固定资产，应按照规定的审批流程进行申请和审批。处置申请应包括处置理由、处置方式、评估价值等内容，经相关部门审核、管理层审批后，方可进行处置。2.处置方式：固定资产处置方式包括出售、报废、毁损等。处置固定资产应按照相关规定进行账务处理，确保资产处置的合规性和财务信息的准确性。七、财务报表与财务分析（一）财务报表编制1.资产负债表：反映企业在某一特定日期的财务状况，包括资产、负债和所有者权益的情况。2.利润表：反映企业在一定会计期间的经营成果，包括营业收入、营业成本、利润等情况。3.现金流量表：反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的情况，包括经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量。4.所有者权益变动表：反映企业所有者权益各组成部分当期增减变动情况。（二）财务报表报送与披露1.报送时间：按照国家法律法规和监管要求，定期编制财务报表，并及时报送相关部门。月度财务报表应在月度终了后规定时间内报送，年度财务报表应在年度终了后规定时间内报送。2.披露要求：企业应按照相关规定，在指定媒体上披露财务报表及其他财务信息，确保财务信息的公开透明。财务报表披露内容应真实、准确、完整，不得隐瞒或虚假陈述。（三）财务分析1.分析内容：对企业的财务状况、经营成果和现金流量进行分析，包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析等。通过财务分析，发现企业存在的问题和潜在风险，为企业决策提供依据。2.分析方法：采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等多种分析方法，对财务数据进行深入分析。同时，结合企业实际情况，运用定性分析方法，对企业的财务状况和经营成果进行综合评价。八、税务管理（一）税务登记与申报1.税务登记：企业应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记手续，包括开业登记、变更登记、注销登记等。2.纳税申报：根据企业的经营业务和纳税义务发生情况，按时进行纳税申报。纳税申报应如实填写纳税申报表，报送相关纳税资料，确保纳税申报的准确性和及时性。（二）税款缴纳与税务筹划1.税款缴纳：按照纳税申报结果，及时足额缴纳税款。企业应建立税款缴纳台账，记录税款的计算、缴纳情况，确保税款缴纳的合规性。2.税务筹划：在合法合规的前提下，进行合理的税务筹划，降低企业税负。税务筹划应充分考虑国家税收政策和企业实际情况，制定科学合理的税务筹划方案。（三）税务风险管理1.风险识别与评估：识别企业在税务管理过程中可能面临的风险，如税收政策变化风险、税务申报错误风险、税