2025年度城建投融资市场报告

北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司从投融资市场运行逻辑来看，2025年城建领域市场化投资显著收缩，总成交2.11万亿元、1596个项目，规模回落、数量锐减，核心源于企业投资信心不足。同期政府新增债券5.37万亿，超过市场化投资两倍有余，“政府债为主、市场投资为辅”的政策托底格局持续强化。深入剖析市场冷暖感知的核心成因，企业体感市场遇冷的核心成因是投资结构失衡：交通行业（以高速公路为代表）成交占比近三分之二，行业集中度偏高；地方国企牵头项目占比超七成，挤压市场化主体空间。叠加部分项目盈利与收益预期不明，市场化主体普遍持“不投、少投、慎投”观望态度。站在行业周期视角，当前城建投融资市场已进入收缩周期，企业创新求变刻不容缓，需从三方面重塑增长引擎：一是锚定政府债券支持、资金保障到位的项目巩固基本盘；二是纵向延伸产业链至运营环节，提升价值创造与抗风险能力；三是横向拓展新产业、新能源、新基建等新兴赛道培育第二增长曲线，实现高质量发展转型。“穷则变，变则通，通则久”，相信只要精准把握政策导向、主动迭代发展模式，企业定能穿越周期2 市场形势总结壹市场形势总结442025年城建投融资市场形势概述从投融资市场运行逻辑来看，2025年城建领域市场化投资呈现显著收缩态势，项目总成交规模2.11万亿元、数量1596个，成交规模同比回落、数量锐减的核心症结在于企业投资信心不足、意愿低迷。与此同时，政府新增债券规模达5.37万亿，超过市场化投资项目规模两倍有余，这一数据对比印证了当前城建领域“政策托底特征愈发鲜明”的趋势，政府债券为主、市场投资为辅的二元市场格局持续强化，且这一格局在短期内具备较强稳定性。深入剖析市场冷暖感知的核心成因，2025年城建领域投资结构失衡问题尤为突出，这也是多数企业体感市场遇冷的关键所在。以高速公路为代表的交通运输行业呈现“一家独大”格局，成交规模占比近三分之二，行业集中度偏高导致市场投资空间受限。同时，地方国企牵头参与项目规模占比超七成，市场化主体参与份额被挤压，叠加部分项目盈利模式不清晰、收益预期不明朗等因素，多数市场化投资主体进入“不投、少投、慎投”的观望状态，社会资本参与积极性持续受挫。本章节将针对2025年城建投融资市场的规模特征、行业分布、合作模式等进行详细分析。“有略”片区开发策略管理平台政府债券为主、市场化投资为辅的城建投融资格局持续强化l2025年，全国城建领域政府新增发行债券和市场化项目规模共计7.48万亿元，同比增加8%。l其中，政府新增发行债券共计约5.37万亿元，市场化项目成交规模合计约2.11万亿元（受公开信息缺失影响，部分项目规模数据未统计，预计市场化项目规l从城建领域的融资渠道来看，政府债券已经成为主流，发行额超过社会资本参与的市场化项目成交额的两倍，政府债券为主、市场化投资为辅的城建投融资格局持续强化。近3年城建投融资市场情况.注：本报告城建投融资规模只包含当年新增地方政府债券发行额及市场化项目中标成交额，不代表实际投资额。“有略”片区开发策略管理平台市场化项目呈现数量和规模双降的态势近2年市场化项目成交对比近2年市场化项目成交对比0000l从市场化项目成交规模看，2024年项目规模22337亿元，2025年项目规模21098亿元，成交规模下降6%。l从市场化项目投资模式看，特许经营作为当前重要的投资模式，随着配套政策的陆续完善，尤其是在高速公路领域的大力推广，虽成交数量特许经营特许经营“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台l根据项目投资规模，将2025年市场化项目划分为1亿元以下、1-5亿元、5-10亿元、10-50亿元、50-100亿元、100亿元以上6个等级，数量分布特征为小项目占绝对主导，金额分布特征为大项目决定总规模。2025年市场化成交项目规模分布0 802025年市场化成交项目规模分布0 80 l数量：1亿元以下项目占比超半数，是数量最多的区间，反映小额投资项目在数量上的主导地位。l规模：中大型项目(≥10亿元）金额占比超90%，是投资规模的核心来源，其中100亿元以上项目贡献超五成金额，体现“少量大项目拉动总投资”的特点。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台市场化项目行业分布特征：交通运输一家独大l从市场化项目行业分布来看，以高速公路为代表的交通运输行业一家独大，成交规模占比66.5%，受政策持续鼓励的城市更新继续成为热点领域，行业结构高度集中化，反映了在当前市场机会有限的情况下，资金更愿意流向模式清晰，合规性高、收益来源明确的领域。l数量主导行业：公用事业（289个）、为数量前三，合计占比47%。l低数量高金额行业：交通运输数量162个（10%但金额占比超6成，平均l高数量低金额行业：公用事业数量最多（289个但金额仅679亿元，平均单2025年市场化成交项目行业分布,3922l数量主导行业：公用事业（289个）、为数量前三，合计占比47%。l低数量高金额行业：交通运输数量162个（10%但金额占比超6成，平均l高数量低金额行业：公用事业数量最多（289个但金额仅679亿元，平均单2025年市场化成交项目行业分布,39229 300“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台市场化项目区域分布特征：华东地区和西南地区居前l从市场化项目区域分布看，华东地区（江浙沪鲁皖赣闽）成交规模第一，西南地区（云贵川渝藏）成交数量第一，东北地区（黑吉辽）成交规模和数量均落后。2025年市场化成交项目区域分布 000华东华北华中l数量主导型省份：云南、广东、湖南前三名。l规模主导型省份：湖北、四川、甘肃前三名。l集中度与差异化：TOP15省份包揽78%的项目数量和84%的投资规模，资金向经济大省、人口大省、西部重点省份倾斜；西部省份在项目数量或规模上表现突出，体现西部大开发战略下的基建投资力度。“有略”片区开发策略管理平台市场化项目中标企业类型特征：地方国企主力军l从市场化项目中标企业性质上看，地方国企成为维持城建投融资市场的主力军，其牵头参与项目规模占项目总规模的71.5%，央企参与度有所下降，民企参与度仍旧不高，反映了当前项目的市场化运作机制存在隐忧。ll数量分布：地方国企与民企平分秋色，地方国企是区域基建项目的核心承接主体。l规模分布：地方国企绝对主导、央企为辅，地方国企是投资资金的主要流向，反映地方政府主导的基建投资格局。l平均规模：国企与民企差异显著，地方国企平均规模最高（23.2亿/个是民企（2.6亿/个）的9倍，体现地方国企承接大型项目的资金与资源优势。2025年市场化项目中标企业类型 00“有略”片区开发策略管理平台特许经营项目行业分布特征：交通运输优势极大l受政企合作新机制的持续鼓励，采取特许经营模式的行业中，公用事业数量占比50%。l受特许经营在高速公路领域的推广，采取特许经营模式行业中，以高速公路为主的交通运输行业成交规模占比87.5%。采用特许经营模式主要行业采用特许经营模式主要行业0交通运输公用事业水利市 0 03l数量主导行业：公用事业独占半壁江山，是最主要的特许经营领域，但单项目规模小，体现“多而小”的特征。l规模主导型行业：交通运输一家独大，单项目平均规模103.2亿元，是典型的“少而大”行业，核心驱动特许经营总投资规模。“有略”片区开发策略管理平台特许经营项目中标企业类型特征：地方国企牵头近八成l地方国企成交249个项目，投资规模约8084亿元；央企成交33个项目，投资规模约1809亿元；民企成交160个项目，投资规模约344亿元。地方国企牵头的项目成交规模占比78.8%。l数量主导型：地方国企与民企二分天下，地方国企数量占比第一，是特许经营项目的核心承接主体，平均规模32.5亿元/个，体现“多项目、中大l数量主导型：地方国企与民企二分天下，地方国企数量占比第一，是特许经营项目的核心承接主体，平均规模32.5亿元/个，体现“多项目、中大规模”特征。l规模主导型：地方国企绝对领先、央企为辅，地方国企占特许经营总规模的近8成，是资金的主要流向，反映地方政府主导的特许经营投资格局。0033地方国企央企民企注：按牵头人进行统计“有略”片区开发策略管理平台其他投资类型项目行业分布特征：城市更新应用多l与特许经营模式相比，城市更新、城镇开发以其他投资类型为主。l采取其他投资类型的项目中，新能源、农林旅游数量较多。l数量主导行业：新能源、农林旅游项目领跑，新能源是该类型项目数量最多的行业，以中小型项目为主；农林旅游项目数量与新能源规模接近，体现该模式在以土地综合整治为代表的乡村振兴领域的广泛应用。l规模主导型行业：交通运输一家独大，交通运输与城市更新是高规模低数量行业，市政工程则是低规模高数量行业。采用其他模式主要行业 l数量主导行业：新能源、农林旅游项目领跑，新能源是该类型项目数量最多的行业，以中小型项目为主；农林旅游项目数量与新能源规模接近，体现该模式在以土地综合整治为代表的乡村振兴领域的广泛应用。l规模主导型行业：交通运输一家独大，交通运输与城市更新是高规模低数量行业，市政工程则是低规模高数量行业。采用其他模式主要行业 00“有略”片区开发策略管理平台其他投资类型项目中标企业特征：民企数量占比第一l与特许经营模式相比，央企、民企以其他投资类型成交的项目规模和占比明显增加。l与特许经营模式相比，民企以其他投资类型成交的项目数量明显增加，占比位居第一位。ll数量主导型：民企数量占比第一，但投资规模低，典型的“多而小”特征。l规模主导型：地方国企绝对领先、央企为辅，地方国企规模占比超6成，平均规模是民企的6.5倍，体现地方政府在该类项目中的主导地位；央企项目数量,聚焦国家级、跨区域项目，补充地方国企的资金与技术能力。2025年其他投资类型项目中标企业类型 地方国企央企民企外资注：按牵头人进行统计 00“有略”片区开发策略管理平台2025年市场形势特征政府投资为主政府投资为主、市场投资为辅的格局持续强化场化项目成交额的两倍，政府投资为主、市场投资为辅的城建投融资市场格局持续强化。房地产市场调整周期的影响，市场化投资陷入系统性萎缩。特许经营投资规模稳步特许经营投资规模稳步增长，规模占比近五成经营模式实施，维持了的增长。幅减少，反映了合作机愈发规范。交通运输一家独大，交通运输一家独大，其他行业投资普遍遇冷通运输行业占据较大市场规模，扮演着中流砥柱作用。的投资，其他行业投资资人感觉市场遇冷的主要原因。地方国企成为主力军，地方国企成为主力军，央企主导地位下降优势以及需要承担地方为当前环境下基建投资的主力军。调整经营策略，主动收缩投资，八大建筑央企占比不足两成。“有略”片区开发策略管理平台贰2025年城建投融资行业陷入结构性萎缩的调整周期，在此背景下，交通运输与公用事业凭借各自差异化优势，成为市场稀缺的确定性领域，聚焦效应显著。从投资规模维度看，交通运输行业是支撑市场基本盘的核心力量。该领域因涵盖高速公路等大体量标杆项目，天然具备规模优势，成为结构性萎缩周期中少数能稳定市场预期的关键板块。但需注意的是，其“一家独大”的格局已形成显著的挤压效应，导致其他细分行业投资空间被压缩，规模下滑态势明显，这也反映出当前行业投资结构失衡的核心问题。从项目数量维度看，公用事业行业的优势尤为突出。一方面，该领域普遍采用特许经营模式，兼具合规性强、现金流稳定的核心特质，高度适配当前政企合作对风险可控、收益可持续的诉求，自然成为政企协同的优选方向；另一方面，伴随行业政策规范性持续提升，项目准入门槛显著提高，行业正加速告别“粗放式扩张”，迈入“量减质优”的高质量发展新阶段，这一趋势也符合投融资市场向精细化、规范化转型的底层逻辑。本章节选择交通运输行业和公用事业行业进行重点分析。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台行业分析——交通运输行业观点行业观点2025年，交通运输行业投资增长的主要驱动因素在于其被重点关注高速公路的数字化转型升级，2025年交通运输部启动综合交通运输大模型建设，完成约1700公里高速公路重要政策•2025年4月10日，交通运输部办公厅、国家发展改革委办重要政策•2025年4月10日，交通运输部办公厅、国家发展改革委办公厅关于印发《收费公路政府和社会资本合作新机制操作•2025年6月27日，国务院第62次常务会议通过《农村公路条例》。•2025年6月27日，交通运输部等六部委印发《关于推动内•2025年9月26日，交通运输部等七部门印发《关于“人工智能+交通运输”的实施意见》。“有略”片区开发策略管理平台l与去年相比，2025年交通运输项目成交规模上涨62%，成交数量上涨50%。l从成交规模和数量看，交通运输项目以特许经营模式为主（规模占比64%）。2025年交通运输行业投资类型00近2年交通运输行业成交情况00 “有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台典型案例——福银高速公路襄阳段改扩建工程项目类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业特许经营期成交时间项目概况福银高速公路襄阳段改扩建工程项目189亿元湖北省特许经营项目襄阳市交通运输局湖北交通投资集团有限公司、中国建筑第八工程局有限公司、中国建筑第五工程局有限公司等25年2025年9月1122项目采用“建设-运营-移交（BOT）+存量资产补偿”的复合型特许经营模式，是全国首个明确原收费权益补偿机制的百亿级改扩建项目。本项目既符合国家综合立体交通网定位，强化了襄阳作为全国综合交通枢纽的要素集聚功能，又通过全过程BIM技术应用，深度融合智慧化与绿色低碳理念，树立了湖北省高速公路改扩建的标杆。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台典型案例——福银高速公路襄阳段改扩建工程项目ll采用“建设-运营-移交（BOT）+存量资产补偿”的复合型特许经营模式，收费期限最长不超过25年。l项目原运营单位为湖北交投襄阳高速公路运营管理有限公司。l中标联合体共10家单位，牵头人为湖北交通投资集团有限公司。l襄阳市交通运输局与项目公司签订《特许经营协议》。l项目公司需对原运营单位在剩余收费期限内的收费权益进行补偿，补偿金额与方式由项目公司与原运营单位另行签订协议明确。l特许经营期满后，项目公司需将公路、附属设施、土地使用权、无形资产等依法无偿移交。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台行业分析——公用事业行业观点行业观点公用事业领域特许经营模式正经历从规模扩张向质量提升、从政府主导向市场主导、从短期融资向长期运营的转型，政策体系的完善为项目规范实施和民间资本参与特许经营在水务、环保、高速公路等领域继续深化，同时向生态保护、体育、旅游等具备经营性的准公益性项投资企业应强化投建营一体化，与专业运营方合作补运重要政策•2025年8月20日，国务院办公厅转发财政部《关于规范政府重要政策•2025年8月20日，国务院办公厅转发财政部《关于规范政府•2025年11月10日，国务院办公厅印发《关于进一步促进民间“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台l与去年相比，2025年公用事业项目成交规模下降48%，成交数量减少34%。l从成交规模和数量看，公用事业项目以特许经营模式为主（规模占比85.4%）。2025年公用事业行业投资类型00 特许经营其他单位：“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台典型案例——肥东县排水一体化特许经营项目类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业特许经营期成交时间项目概况肥东县排水一体化特许经营项目60083.83万元安徽省合肥市特许经营项目肥东县住房和城乡建设局中节能国祯环保科技股份有限公司2025年3月1122排水一体化管理涵盖了污水处理、雨水管理和水资源回用等领域，能够有效降低资源浪费，提高水质安全，推动区域生态环境的改善。本项目是肥东县实施的存量污水处理设施特许经营项目，通过整合全县污水处理资源，引入市场化运营机制提升区域排水系统运营效率，从而实现规模化、专业化、智能化运营。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台典型案例——肥东县排水一体化特许经营项目 投资ll本项目实施方式为TOT（转让-运营-移交特许经营期限30年。l双方共同成立项目公司，政府方出资代表持股10%，中标方持股90%。l肥东县住房和城乡建设局与项目公司签署《特许经营协议》。l项目公司负责特许经营期内全部设施的运营维护，并提供污水处理服务。l主要收益来源于污水处理服务费，单价为2.188元/吨，按实际处理量结算。l特许经营期满后，项目公司将项目设施及相关权益无偿移交给政府方。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台市场创新借鉴叁市场创新借鉴市场创新方向：“纵向价值深耕”“横向赛道拓展”在2025年城建投资市场严峻的结构性调整压力下，头部投资企业并未陷入被动观望，而是以逆周期布局思维主动求变，通过“纵向价值深耕+横向赛道拓展”的双轮驱动战略重塑增长引擎，这一变革路径既是应对短期市场风险的务实选择，更是布局中长期发展的前瞻性举措。其一，围绕核心业务纵向延伸产业链，是企业夯实基本盘的关键战略。企业重点布局城市更新、城市运营、特色产业园区、生态环保及农林旅游等关联领域，本质是从“重建设”向“重运营”转型，通过存量资产盘活、全生命周期价值挖掘，突破传统施工建设环节的利润瓶颈，提升核心竞争力与抗风险能力。其二，加速抢占新兴赛道是企业培育第二增长曲线的核心抓手。企业聚焦新能源（风光电储、氢能基建等）、新基建（算力基础设施、信息通信网络等）及新产业（低空经济、深地经济等）等领域，精准契合国家战略导向与产业升级趋势，既能依托政策红利降低转型成本，更能提前卡位高成长性领域，为企业实现从“规模依赖”到“质量驱动”的转型奠定基础，开辟可持续增长路径。本章节重点分析主业延伸领域与新兴赛道的市场典型项目，为投资企业提供实践借鉴。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台未来企业拓展的两个方向一、依托主业延伸多元化业态二、新基建、新能源、新产业01城市更新未来企业拓展的两个方向一、依托主业延伸多元化业态二、新基建、新能源、新产业01城市更新06新产业新材料产业07新能源07新能源04生态环保02特色园区03城市运营03城市运营“有略”片区开发策略管理平台05农林旅游08新基建“有例”城市开发投资决策支持平台行业分析——城市更新行业观点行业观点“十五五”规划建议中，首次将“大力实施城市更新”写入国家中长期发展规划，确立了其在现代化建设全局中的财政部、住房城乡建设部联合开展竞争性评审的中央财政支持计划；金融监管总局推动建立债权、股权、物权等多目前城市更新项目存在问题较多，推进难度较大，需要强重要政策•2025年5月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。重要政策•2025年5月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。•2025年7月，关于开展2025年度中央财政支持实施城市更部出台《城市存量空间盘活优化规划指南》•北京、上海、广州、深圳四个一线城市2025年共发布城市更新相关政策24项，政策内容更加聚焦于实施机制创新与“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业改造模式成交时间项目概况天河智谷大观村复建安置房项目129,461.00万元广东省广州市天河区城市更新—旧村改造福建闽中公铁物流开发建设有限公司广州高新技术产业集团有限公司政府收储模式下的旧村改造2025年3月1122本项目属于天河智谷片区城市更新中的复建安置环节，也是天河区城市更新工作中采用市区合作方式和政府收储模式的首次尝试。村经联社作为招商主体引入合作企业，承担复建安置环节的资金缺口，负责全过程建设实施和管理，并取得一定规模的物业作为回报，市场风险较小，具备一定的投资价值。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台区域位置：区域位置：大观村地处天河智谷小新塘分片区，紧邻奥交通条件：距离地铁大观南路站约500米，地铁黄村站1.5公里，地铁天河智慧城南接广园快速路，内部有奥体路、大观路等支路贯通，交通条件良好。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台项目规划指标数量单位项目用地面积复建南地块：9,603复建北地块：18,568平方米项目土地用途二类居住用地容积率项目总建筑面积170,080.63平方米规划住宅面积101,517.12平方米公服配套面积平方米不计容面积57,396.62平方米“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台2024年11月30日•广州市天河区人民政府发布《征地补偿2024年11月30日•广州市天河区人民政府发布《征地补偿2024年12月17日•招商主体完成政府征收相关补偿安置协议的四议两公开流程。招商主体已和广州市天河区土地开发中心签订补偿安置•广州市天河区人民政府发布《征收土地2025年7月•北地块取得《建设用地规划许可证》2025年7月•北地块取得《建设用地规划许可证》2026年1月•南地块取得《建设用地规划许可证》•目前招商主体启动集体物业、村民住宅“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台招标文件中明确，本项目属于政府收储模式下的旧村改造招标文件中明确，本项目属于政府收储模式下的旧村改造。根据《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件》中内容，“政府主导改造。由政府整理土地，负按照规划进行开发建设。”关注要点关注要点具体要求本项目土地取得方式大观村复建安置房项目南北两个地块，招标文件中已明确由政府征收后转为国有建设用地。“复建住宅建成后可取得国有建设用地不动产权证（未缴纳土地出让金权属首次登记在招商主体名下”*根据《广州市旧村庄改造细则》中内容。“第三十八条复建安置地块可以按集体土地性质供应给农村集体经济组织，也可以转为国有土地后按划拨方式供应给农村集体经济组织。”建设单位广州市天河区黄村街黄村股份合作经济联社（建设项目用地预审与选址意见书：2025040000005481）合作方式（1）中标单位负责项目全过程建设实施和管理。（2）中标单位对项目出资。（包括：建设投资缺口资金、货币补偿安置费、项目前期成本和资金利息）（3）双方成立共管账户，资金仅用于项目建设投资相关支出。（4）项目形成的部分资产作为中标单位收益。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台结为以下几个方面：“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台类型项目名称投资规模项目所在省市类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别实施主体开发模式启动时间浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目本项目模式创新，居民主体积极参与，本项目模式创新，居民主体积极参与，由“一栋一代表”选出的13人组成的居民代表自主有机更新委员会，代表多数居民行使权利，采用委托区平台公司的形式实施项目改造11浙江省杭州市城市更新/老旧小区改造（危旧房小区）在策划上创新采取“居民出资在策划上创新采取“居民出资+政府补贴”的资金平衡模式，有效破解了传统改造中资金筹措难、居民诉求多元等痛点。2自主更新、原拆原建2023年4月“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台浙工新村早年是浙江工业大学的教工宿舍，业主以退浙工新村早年是浙江工业大学的教工宿舍，业主以退休教师为主，老龄群体占比较大。小区居民将近1A000名，60岁以上的400多名，85岁以上的有142名，构成小型熟人社会、业主普遍收入高租户较少，居民对住在现有区域需求强烈，对区域便利条件的依赖性很强。高校教工宿舍出现地基下沉、墙体开裂、窗户变形等安全隐患,其中4栋被鉴定为C级危房（最严重危房为D级是杭州典型的危旧小区，台风天需要社区组织安置居民在外借住。的危旧小区浙工新村位于杭州市拱墅区潮王路朝晖六区，地理位置优元，新楼盘价格5.1万。区位价值高最早的1栋建于1983年，小区原有13被鉴定为危房。经全体业主自筹，该小区已于2023年11月动工拆除，是浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧小区，2025年2月份完工。投资规模：总投资约5.3亿，其中业主总出资额约4.7亿元，占重建总费用的89%。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台2023年4月，浙工新村更新项目启动，6月完成签约，82023年4月，浙工新村更新项目启动，6月完成签约，8项目正式开工，2025年竣工。第一轮囚浙工新村先后建造14浙工新村67栋被鉴定朝晖六区进行房改，除浙工新村房屋前后进杭州启动对全市老旧小区的摸底栋房屋为“局部严重损害房”少量公房仍属原高校外，行5次鉴定排查，浙工新村67幢、66幢、住户都各自领了房产证64幢和74幢被列为C级危房。第二轮✅《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》发布，同月，“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新(试点)项目实施方案公告”发布。浙工新村居民基本完成签约。4幢危房被列入“2015-2017三年行动计划”解危名单，原杭州下城区政府提出成片改造的新模式，并向杭州市房管局汇报作为全市首个成片改造试点项目，获得认可。浙工新村就危改问题开展"入户民意调查"，但因为同意率未达90%，重建计划再度被搁置。浙工大和拱墅区区政府联合召开浙工新村有机更新《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》发布，同月，“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新(试点)项目实施方案公告”发布。浙工新村居民基本完成签约。4幢危房被列入“2015-2017三年行动计划”解危名单，原杭州下城区政府提出成片改造的新模式，并向杭州市房管局汇报作为全市首个成片改造试点项目，获得认可。浙工新村就危改问题开展"入户民意调查"，但因为同意率未达90%，重建计划再度被搁置。2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月项目完成立项，签约率为99.82%，拆建计划顺利通过。项目完成可研批复项目完成初步设计和腾房浙工新村城市危旧房“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台按照“谁出资谁受益“的“自主更新”模式，政府不再大包大揽。总户数不变，总建面上调，重建总费用由居民出大头比超过80%，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。通过居民自筹住房改造资金、车位销售收入、增容可销售住宅面积收入，其他更新“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台全体业主权利所有人一栋一代表选出13人朝晖街道办事处自主更新委员会委托组织协调、动员拆迁及签约朝晖街道办事处自主更新委员会委托组织协调、动员拆迁及签约型申请》拱墅区城市发展集团施工建设管线迁移咨询评估施工建设管线迁移咨询评估“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台允许适当提高容积率，新增住宅面积可以用于冲允许适当提高容积率，新增住宅面积可以用于冲本，且无需补缴土地出让金段里抽取房号。由于户型、楼层、朝向不同，新房建成之后不同房源价格也有一定差异，也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。可用公积金，享受减免行政收费政策。自主更新业主及其配偶可以申请使用其名下的住等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律高于市场实时价格，存在业主不愿接收房屋的争议情况。在交房之前该项目全部由实施主体垫资实施，后续该模式的推广需要考虑到垫资能力。见更容易达成一致。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台行业分析——特色园区行业观点行业观点2025年特色产业园区建设呈现三大特征：一是数字底座升智能工厂；三是零碳化转型，通过风光储一体化绿电直供等，构建能碳管理与绿色供应链。通过三者融合，引领园投资企业需链接产业头部企业，以特色产业集群或特色园区为载体，通过“挖赛道、扩赛道、跨赛道”等方式进行重要政策•2025年7月，国家发改委、工信部、重要政策•2025年7月，国家发改委、工信部、能源局印发《关于开展•2025年9月，工信部、国家发改委印发《工业园区高质量发展指引》。•广东省人民政府出台《广东省人工智能赋能制造业高质量发“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业合作期成交时间项目概况永安市闽中公铁联运物流基地约3.1亿元福建省三明市永安市仓储物流福建闽中公铁物流开发建设有限公司永安市交发路桥建设有限公司苏交科集团股份有限公司2025年4月1122永安市闽中公铁联运物流基地是福建省首个“公铁水”联运物流项目，是落实“铁路货运”向“铁路物流”转型的关键举措，多功能城郊大仓和保税综合仓库项目是物流基地的核心项目。三明市2024年被纳入为国家物流枢纽建设名单，项目是三明建设生产服务型国家物流枢纽的重要抓手。项目获福建省2025年省级服务业发展引导专项资金支持，并获永安市专项债发行重点支持。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台物流基地总规划占地面积约1840亩，总投资8.68亿元。一期占地面积652亩，建成铁路专用线2条。物流基地二期（多功能城郊大仓和保税综合仓库项目）占地面积210亩，招标投资额4.2亿元，中标金额3.1亿元。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台政府/职能部门永安市交发路桥建设有限公司联合体财政局永安市交发路桥建设有限公司联合体财政局福建闽中公铁物流福建闽中公铁物流开发建设有限公司新增收入新增收入税务局税务局注：根据公开信息整理，可能存在纰漏“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台2020年以来，永安市闽中公铁联运物流基地铁路港项目已先后通过发行专项债获得资金支持超过3.19亿元。2025年3月，永安市闽中公铁联运物流基地多功能城郊大仓项目获福建省2025年省级服务业引导专项资金支持。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台社会资本将主要负责工程施工、融资和运营（招商、物管）工作，并由业主方支付工程款和服务费用实现自身盈利。社会资本承担EPC总承包，业主社会资本承担EPC总承包，业主方按合同支付工程进度款；资金来源为专项债、业主方自筹社会资本承担部分融资和运营（招商、物管）工作，业主方按合同支付服务费用；资金来源为专项债、国企自筹资“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台行业分析——农林旅游行业观点行业观点2025年农业相关政策呈现“土地整治+”的特征，包括农土地整治行业有望与旅游业、生态农业、文化创意产业等多领域实现深度融合，挖掘城镇低效用地再开发等投资方向，助推农村一二三产业融合发展和城乡融合发展，进而2025-2028年是国储林与全域土地整治政策红利集中释放构建“营林收益+碳汇交易+文旅运营+产业配套”四位一重要政策•2025年中央一号文件（《中共中央、国务院关于进一步深化重要政策•2025年中央一号文件（《中共中央、国务院关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》锚定农业强国•2025年5月，国家林业和草原局、国家发改委联合印发《国•2025年11月，国家发改委等印发《关于加快建设现代化国•云南省2025年8月出台《云南省国家储备林建设管理实施细“有略”片区开发策略管理平台案例（四）——乌江画廊彭水下段及配套类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业运作模式成交时间项目概况乌江画廊彭水下段及配套景点旅游特许经营项目18.78亿元重庆市农林旅游彭水苗族土家族自治县发展和改革委员会彭水县乌江画廊旅游有限责任公司2025年5月1122本项目采用存量资产转让模式，中标特许经营者向政府支付对价后，获得30年特许经营权，项目回报机制为完全使用者付费。本项目通过机制设计创新、业态融合创新和科技赋能创新，探索出文旅融合发展的新路径，对同类项目具有较强借鉴意义。“有略”片区开发策略管理平台案例（四）——乌江画廊彭水下段及配套项目内容本项目是重庆乌江画廊旅游示范带建设的重要组成部分，通过搭建统一经营平台（重本项目特许经营范围包括乌江画廊彭水下段游船游览特许经营、蚩尤九黎城景区及配套旅游服务特许经营。中标特许经营者取得特许经营期内乌江画廊彭水下段及配套景点旅游项目特许经营权。景区相关资产的所有权仍属于政府本项目配套旅游服务项目包括：九黎城景区非遗教学、特色长桌宴项目、苗族蚩尤文运作模式项目采取TOT（转让－运营－移交）模式实施，方对价支付费用后取得特许经营期内乌江画廊彭水下段及配套景点旅游项目特许经营权；特许经营者在特许经营期限内负责包括但不限于运营、更新维护景区内的所有设施设备，并且对景区内的自然资源保护等；经营权期限届满后特许经营者将无偿移交“有略”片区开发策略管理平台案例（四）——乌江画廊彭水下段及配套收益来源项目采用完全使用者付费模式，政府不提供可行性缺口补助、运营补贴或保底承诺，不新增地方财政支出责任和隐性债务。项目属于盘活存量资产性质，政府不新增建设投资，全部运营性投入由社会资本承担。“有略”片区开发策略管理平台案例（四）——乌江画廊彭水下段及配套项目创新点存量资产盘活：采用TOT模式盘活已有4A级景区资产，不涉及新增政府投资，符合当前“不新增地方政府债务”的政策导向。全要素特许经营：不仅包含门票和游船，还涵盖文化演出、非遗体验等深度旅游项目，实现“文、旅、商”一体化。收益结构多元：门票收入仅占基础部分，餐饮、租赁、体验项目等二次消费占比高，符合现代景区运营趋势。文化深度开发：苗族蚩尤文化、非遗教学、长桌宴等民族文化体验项目构成差异化竞争力。多方共赢的保障机制：项目通过30年长期合约，为社会资本提供了足够的投资回报空间，同时通过绩效约束机制保障了公共利益，实现了多方共赢。“有略”片区开发策略管理平台行业分析——城市运营行业观点行业观点2025年城市运营相关的政策体系以"智慧城市全域数字化业化、智慧化协同转型，"城市大管家"模式在地方探索中城市运维由环卫一体化为基础，延伸为六大方面的业务范围：城市治理、物业管理、城市基础建设、城市资源、智城市大管家是负责城市管理、公共服务和基础设施运营的综合性服务机构，通过整合资源，提升管理效率与服务质重要政策•2025年8月，《关于推动城市高质量发展的意见》提出，完重要政策•2025年8月，《关于推动城市高质量发展的意见》提出，完善城市基础设施；高效利用城市地下空间，优化城市空间结构；加快城市地下管线管网建设改造，因地制宜建设地下综域数字化转型行动计划》的通知（发改数据〔2025〕1306•河南省印发《河南省深化智慧城市发展推进城市全域数字化“有略”片区开发策略管理平台类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业运作模式成交时间项目概况深圳市龙岗区龙岗街道城市管家服务项目14382.28万元/年深圳市龙岗区城市管家服务项目深圳市龙岗区龙岗街道办事处深圳玉意环保产业有限公司深圳润高智慧产业有限公司管家服务运作模式2025年5月1122深圳是全国最先开展环卫市场化的地区，又先后经历了市政环卫一体化、“物业城市”的探索，最终形成了较为清晰的城市大管家模式。因此，深圳城市大管家项目具有前瞻性和可复制性。龙岗区以科技赋能，推动传统城市管理业务作业模式向高度机械化、设备专业化、应用智能化的全面转型升级，破解市容环境治理难题。“有略”片区开发策略管理平台“城市大管家”是什么？“城市大管家”是什么？“城市大管家”是2020年城市服务提出的城市管理概念，在该模式下，城市服务商以城市的环卫清扫工作为载体，从横向拓宽产业链，实现环卫一体化、市政管理、交通服务、农村人居环境改善、小区物业和智慧城建等公共空间整体市场化管理服务。交通服务农村人居环境改善交通服务农村人居环境改善城中村物业、无物业小区管河道和水面保洁、爱护、管网养护、市政道路维护、公厕管养、基交通服务包括充电设施、护、管网养护、市政道路维护、公厕管养、基智慧城建包括：搭建数字化智慧城建包括：搭建数字化、智其他管理服务包括：环保知识培训、环保巡查、工环保建档、协助整改等、市容巡“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台n在城市管家赛道中，环卫服务企业抢占先机，在数智化转型过程中不断扩大开拓市场；传统住宅物业企业看到市场机遇也不断进入该领域；还有部分地区由当地平台公司独立或与当地环卫企业合作，一同获取城市管家项目。123456789环卫企业在“城市管家”类项目上具有深厚的“有略”片区开发策略管理平台n城市大管家项目通常采用“管家式”一体化服务，建立城市运营中心，引入专业投资人对城市公共区域和城市生活区域实行全域管理新模式。环卫服务公厕、中转站（新建、改造、运维）冬季铲冰除雪、应急保障公共区域城市服务入口城市服务入口区服务入口区服务入口车辆管理模块人员管车辆管理模块人员管理模块设施管理模块智慧运营智慧运营投诉模投诉模块决策模决策模块作业模块物业服务新型社区服务生活区域“有略”片区开发策略管理平台项目创新点与示范价值精细化治理：将街道划分为1平方公里微单元，实行定人定岗定责，组建专职巡查队伍与机动班组，形成“10分钟响应圈”。通过“兵团作战”整治行动，实现97%的问题在街区层面闭环处置，显著提升应急效率。智慧化平台赋能：研发智慧管理平台，集成大数据、AI技术，实现问题上报、派单、处置、反馈的闭环管理。平台支持可视化数据分析与智能督查，推动环卫作业从“人海战术”向“数据驱动”转型。机械化作业升级：推广“人机结合”模式，引入小型机械如吸尘吸叶车、多功能保洁车，重点清理卫生死角。机械化作业占比提升至30%，减少人工依赖，同时通过“智慧环卫”系统优化设备调度，降低运营成本。政企协同机制：建立“服务+运营”双保障机制，政府主导规划与考核，企业负责全生命周期服务。例如，龙岗街道通过定期联席会议解决跨部门协作难题，确保服务无缝衔接。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台行业分析——生态环保行业观点行业观点2025年生态环保重点聚焦EOD、流域治理、矿山修复等领EOD项目“小而美”导向将淘汰一批“搭便车”项目，真实产业收益、精准资金平衡、长效运维机制成为入库硬门槛。金融机构提前介入机制将筛选出真正可融资、可落地投资企业参与EOD项目，应重点聚焦生态+文旅/农业关联项目，强化策划融资与运营能力，构建治理—产业收益闭重要政策•2025年1月，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点重要政策•2025年1月，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点•2025年2月，生态环境部印发《关于进一步推进生态环境导•2025年6月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于全面推进江河保护治理的意见》。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台类型类型项目名称投资规模项目所在省市行业类别项目采购单位中标企业运作模式成交时间项目概况珠溪河流域水产养殖转型升级EOD示范项目8.26亿元海南省文昌市生态环境文昌市农业农村局蓝澜生态科技(海南)有限公司、上海太和水科技发展股份有限公司等F+EPC+O2025年12月1122本项目通过“以渔治水、以渔养水”的模式，将生态治理与产业开发深度融合，实现水质提升与养殖升级双赢。项目采用F+EPC+O模式，吸引社会资本参与，推动循环养殖技术应用，促进农文旅融合发展，为海南水产养殖区生态与经济协同发展提供可复制示范。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台根据2020年《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》文件中，明确提出EOD模式是指:——以生态文明思想为引领；以可持续发展为目标；以生态保护和环境治理为基础；以特色产业运营为支撑；以区域综合开发为载体。采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。特色产产业运营——公益项目与经营项目的捆绑——更加注重生态效益——更加符合未来发展趋势EOD既是新的发展理念，同时也是新的实施方式生态环境治理“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台生态治理类项目珠溪河流域水产养殖污染重点区水质提升子项目生态治理类项目珠溪河流域水产养殖污染重点区水质提升子项目该EOD项目该EOD项目清水生态循环养殖子项目关联产业关联产业开发类项目ll农文旅融合的田园农文旅融合的田园综合体子项目类及以上水质标准；通过种养结合及“一田三用”高质量农田改造，用水草肥代替传统有机肥及化肥，有效削减示范区域农业面源污染，基于特色农业筑底，以生态观光、农事体验、休闲采摘清水垂钓、产品展示、举办会议论坛等农文旅结合的田园新消费场景为载体，推动儿童农耕教育、有机农业科普、可持续生活倡导、实用技术推广，将“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台回报来源：项目主要通过生态池塘租赁收入、养殖水产品销售、种植水果销售、生态旅游收入、农文旅融合产业收入等实现养殖水产品销售、种植水果销售、生态旅游收入、农文旅融合产业收入等实现经营收益现金流。截污治污•采用“生态保护与环境治理结合特色产业发展联动”EOD模式实现项目打捆打包、搭配协同发展。截污治污•产业龙头企业、地方农业农村部门•强化利益联结机制，实现企业、村集体、农户合作共赢。“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台行业分析——新产业行业观点行业观点《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出加快新能源、新材料、航空航天重要政策•中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意重要政策•中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》，提出发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济，培育消费新场景。•新修订的《民用航空法》明确支持低空经济发展，优化空域资源配置，推动监管服务平台建设；国家发改委发布《低空•住建部等部委明确要求到2025年装配式建筑占新建建筑比例超30%，并出台《装配式建筑工程投资估算指标》等文件，“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台类型类型项目名称投资规模项目所在国家行业类别投资运营企业合作模式项目启动时间项目概况新加坡的空中出租车试点项目截至2024年，项目累计投资约1.1亿美元新加坡eVTOL（electricVerticalTakeVolocopter政府支持+企业投资2021年1122本项目由新加坡政府和Volocopter共同推进的东南亚首个城市空中交通(UAM)生态系统建设，加速eVTOL领域商业化运营。本项目是新加坡政府在低空经济领域的深度尝试，虽然项目目前由于资金问题，处于暂停状态，但仍然对于企业投资低空领域类项目具有较大的参考和借鉴价值。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台低空飞行器核心载体及技术物流配送：快递、医疗物资运输。农业应用：植保喷洒、农田监测。无人机巡检监测：电力线路、油气管道、森林防火巡查。应急救援：灾区物资投送、灾情勘察城市空中交通（UAM飞行出租车。电动垂直起降飞行器低空飞行器核心载体及技术物流配送：快递、医疗物资运输。农业应用：植保喷洒、农田监测。无人机巡检监测：电力线路、油气管道、森林防火巡查。应急救援：灾区物资投送、灾情勘察城市空中交通（UAM飞行出租车。电动垂直起降飞行器短途货运：点对点货物运输，避开地面交通拥堵。短途运输：直升机、小型飞机用于偏远地区通勤。低空旅游：直升机观光。通用航空医疗救援：直升机紧急医疗转运。基础设施与配套低空飞行服务保障圳的全国首个无人机城市配送机场）。充电/能源网络：电动航空器的充电桩、氢能源补给站。数字化平台中国民用航空局的UTMISS系统）。运营调度平台：物流、出行服务的智能调“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台低空飞行服务部分：2座载人VoloCity，航程35公里，最高时速110公里，噪音<65分贝。目前是两条航线：滨海湾↔圣淘沙（5公里，7分钟樟宜机场↔市中心医疗紧急配送：与医院合作，运输血包等。高端冷链物流：为海鲜、医药企业提供快速配送。基础设施配套部分：滨海湾旗舰站：占地800㎡，含2个起降台、快速充电桩、候机厅。樟宜机场站：与SATS航空服务公司合作，整合至T3航站楼。n空管系统：采用SkyportsUTM系统：实现与新加坡民航雷达数据实时交互，最小起降间隔90秒。n充电网络：新加坡能源集团（SPGroup）参与开发eVTOL专用快充站。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台Volocopter公司4----------------Volocopter公司4-----------------⃞新加坡民航局验研发补贴、未来空中出租车项目s-------Skyports等经济发展局和民航局低空飞行服务配套基础设施VoloCity滨海湾、圣淘沙、樟宜机场VoloportVoloDroneI新加坡中央医院圣淘沙酒店滨海湾、樟宜机场凯德集团商场Volocopter公司签署合作备忘录。民航局负责适航认证、开放空域以及协调跨部门资源。由经济发展局和民航局提供测试牌照和部分研发补贴、以及通过未来交通基金支持本项目。Volocopte