2025年房地产行业存量房产权预告登记应用合规考核试卷及答案

2025年房地产行业存量房产权预告登记应用合规考核试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.存量房产权预告登记的法律性质属于（）。A.本登记B.预备登记C.变更登记D.注销登记答案：B2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，该处分行为（）。A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案：B3.存量房买卖双方网上签约后，申请预告登记的最长时限为（）日。A.15B.30C.45D.60答案：B4.下列哪项材料不属于申请存量房预告登记必须提交的权属来源文件（）。A.已备案的买卖合同B.不动产权属证书C.契税完税凭证D.房屋平面图答案：D5.预告登记权利人自能够进行相应不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C6.存量房交易中，下列哪类情形不得办理预告登记（）。A.房屋已被查封B.房屋已设定抵押C.房屋为共有但未征得共有人同意D.房屋为预售商品房答案：A7.不动产登记机构受理预告登记申请后，应在（）个工作日内完成审核。A.1B.3C.5D.10答案：B8.存量房预告登记信息应在（）系统中同步公示。A.国家企业信用信息公示B.不动产登记信息管理基础平台C.住建部门商品房网签D.税务金三答案：B9.预告登记证明记载的房屋坐落、面积与已登记簿记载不一致时，应以（）为准。A.买卖合同B.预告登记证明C.登记簿D.测绘报告答案：C10.存量房预告登记转本登记时，契税纳税义务发生时间为（）。A.买卖合同签订日B.预告登记受理日C.本登记登簿日D.房屋交付日答案：A11.存量房交易中，买方以商业贷款支付部分房款，预告登记备注栏应标注（）。A.“已抵押”B.“按揭购房”C.“贷款金额”D.“金融机构名称”答案：B12.下列关于预告登记顺位效力的表述，正确的是（）。A.预告登记顺位优于首次登记B.预告登记顺位优于查封登记C.预告登记顺位以登簿时间先后为准D.预告登记无顺位效力答案：C13.存量房预告登记转本登记时，发现房屋被行政限制的，登记机构应（）。A.直接办理B.要求解除限制后办理C.退回并注销预告登记D.先行办理再限制答案：B14.夫妻一方擅自出售共有存量房并办理预告登记，另一方主张无效的，人民法院应优先保护（）。A.预告登记权利人B.真实权利人C.善意第三人D.登记机构答案：B15.存量房预告登记注销申请主体为（）。A.仅卖方B.仅买方C.买卖双方共同D.任一方均可答案：C16.存量房预告登记证明遗失补发，应公告不少于（）个工作日。A.5B.10C.15D.30答案：C17.存量房交易中，买方为境外个人，预告登记时应提供的身份证明为（）。A.护照及中文译本B.居留证C.使领馆认证文件D.以上均需答案：D18.存量房预告登记后，卖方又将房屋抵押给银行并办理抵押登记，该抵押登记（）。A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案：B19.存量房预告登记信息实时推送至银行业金融机构，主要目的是（）。A.提高贷款利率B.防范“一房二卖”C.降低评估价值D.增加税费答案：B20.存量房预告登记转本登记时，应缴纳的登记费标准为（）元/件。A.40B.80C.550D.住宅80，非住宅550答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于存量房预告登记审核要点的有（）。A.买卖合同备案情况B.房屋查封信息C.买方购房资格D.卖方婚姻状况答案：ABC22.存量房预告登记证明应记载的内容包括（）。A.权利人姓名B.房屋坐落C.债权数额D.登记原因答案：ABCD23.存量房预告登记可因下列哪些原因注销（）。A.债权消灭B.当事人放弃C.法院判决撤销D.房屋灭失答案：ABCD24.下列关于预告登记与网签备案关系的表述，正确的有（）。A.网签是预告登记的前置条件B.网签备案号应写入登记申请书C.预告登记可替代网签D.网签注销后预告登记自动失效答案：AB25.存量房交易中，买方为有限责任公司，应提交的登记材料有（）。A.营业执照B.公司章程C.股东会决议D.法定代表人身份证明答案：ACD26.存量房预告登记后，登记机构发现申请人隐瞒房屋查封事实，可采取的措施有（）。A.撤销预告登记B.记入信用档案C.移送公安机关D.处以罚款答案：ABD27.存量房预告登记信息可依法提供给（）查询。A.购房人B.金融机构C.税务机关D.公证机构答案：ABCD28.下列哪些权利可以申请预告登记（）。A.房屋所有权转移B.房屋抵押权设立C.地役权设立D.建设用地使用权转让答案：ABCD29.存量房预告登记转本登记时，应同步完成的事项有（）。A.缴纳契税B.核验证件原件C.重新测绘D.收回预告登记证明答案：ABD30.存量房预告登记制度的社会效果包括（）。A.降低交易成本B.保障交易安全C.提高登记效率D.减少诉讼纠纷答案：BCD三、填空题（每空1分，共20分）31.存量房预告登记的法律依据是《中华人民共和国民法典》第____条。答案：22132.登记机构应当自受理预告登记申请之日起____个工作日内将申请事项记载于登记簿。答案：333.存量房买卖合同网签备案的主管部门是________。答案：住房和城乡建设部门34.预告登记转本登记时，契税税率对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，按____%征收。答案：135.存量房预告登记证明由________统一印制。答案：自然资源部36.登记机构发现预告登记申请存在虚假材料的，应当作出________决定。答案：不予登记37.存量房预告登记信息应在________平台向社会公开，公开期限至转本登记完成。答案：不动产登记信息管理基础38.预告登记后，债权消灭且当事人未申请注销的，登记机构可依职权进行________。答案：注销登记39.存量房交易中，买方使用住房公积金贷款的，预告登记证明应备注________字样。答案：“公积金贷款”40.存量房预告登记转本登记时，房屋用途与规划用途不一致的，应先取得________部门同意。答案：规划41.登记机构工作人员泄露预告登记信息造成损失的，依法承担________责任。答案：赔偿42.存量房预告登记审核岗位与登簿岗位应由________人员分别担任。答案：不同43.存量房预告登记证明编号采用________位数字编码。答案：2144.存量房预告登记后，房屋被依法征收的，预告登记效力________。答案：消灭45.存量房预告登记信息实时推送至________系统，实现金融风险预警。答案：银行业金融机构46.存量房交易中，买方为未成年人，应由其________代为申请预告登记。答案：监护人47.存量房预告登记转本登记时，发现面积误差的，误差比绝对值在____%以内可继续办理。答案：348.存量房预告登记档案保存期限为________年。答案：永久49.存量房预告登记注销后，登记机构应在________个工作日内更新登记簿。答案：150.存量房预告登记制度最早在我国________城市试点。答案：上海四、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）51.存量房预告登记可以单方申请。（）答案：×52.预告登记证明可以作为房屋权属凭证进行转让。（）答案：×53.存量房预告登记后，房屋被查封的，预告登记自动失效。（）答案：×54.存量房预告登记信息属于可公开的政府信息。（）答案：√55.存量房预告登记转本登记时，必须重新测绘出具新图。（）答案：×56.存量房预告登记注销后，原预告登记证明可以不退回。（）答案：×57.存量房预告登记可以约定债权数额为零。（）答案：×58.存量房预告登记后，卖方死亡，其继承人应继续履行合同。（）答案：√59.存量房预告登记证明遗失后，可通过公告程序补发。（）答案：√60.存量房预告登记制度适用于国有土地上房屋，也适用于集体土地上房屋。（）答案：√五、简答题（共30分）61.（封闭型，6分）简述存量房预告登记的法律效力。答案：（1）保障将来实现物权，未经预告登记权利人同意，处分行为不发生物权效力；（2）具有顺位效力，预告登记时间决定未来本登记顺位；（3）具有破产保护效力，预告登记权利人在卖方破产时可优先受偿；（4）具有执行力，可对抗第三人，减少“一房二卖”风险。62.（开放型，8分）结合实务，分析存量房交易中“先押后卖”情形下预告登记的操作难点及解决路径。答案：难点：①抵押权人不同意转让，无法出具结清证明；②买方贷款银行要求“带押过户”但登记系统未开通；③卖方资金链断裂，无力提前还贷。解决路径：①推动“带押过户”地方立法，明确抵押权人配合义务；②引入公证提存，买方贷款直接清偿原抵押债权；③建立跨部门资金监管平台，实现银行、登记、公证数据共享；④设定风险准备金，由融资担保机构提供过渡性担保。63.（封闭型，6分）列举预告登记转本登记时登记机构应重点核验的4项内容。答案：（1）预告登记证明真伪及是否到期；（2）契税完税或减免凭证；（3）房屋查封、抵押、异议等限制信息；（4）申请人身份与预告登记簿记载是否一致。64.（开放型，10分）论述在数字政府背景下，如何利用区块链技术提升存量房预告登记的安全性与便民性，并提出可落地的技术架构。答案：技术架构：1.底层：采用国产自主可控的“长安链”作为共识引擎，节点部署在自然资源、住建、税务、银保监、法院五部门；2.数据层：将网签合同哈希、预告登记证明编号、抵押权人同意书哈希、资金监管账户状态写入区块，确保不可篡改；3.服务层：开发“链上登记”API，银行可实时查询买方预告登记状态，自动触发放款智能合约；4.应用层：面向公众提供“扫码验真”小程序，扫描预告登记证明二维码即可查看链上存证；5.安全机制：采用国密SM2/SM3算法，私钥由UKey托管，丢失可在线挂失冻结；6.便民措施：实现“链上秒批”，买卖双方在家完成人脸识别+电子签名，系统自动生成预告登记申请，登记机构后台秒级审核，短信推送电子证明；7.监管节点：法院执行局实时同步查封数据，一旦链上标记查封，智能合约自动暂停转本登记，防止“先卖后封”。预期效果：交易时间从3天缩短至30分钟，虚假材料减少90%，群众跑动次数由2次降为0次。六、应用题（共50分）65.（计算类，10分）案例：2025年3月，北京市朝阳区一套存量住宅，买卖合同总价800万元，买方为首套购房，面积88平方米，网签时间3月5日，预告登记时间3月10日，转本登记时间6月20日。已知：（1）契税税率：首套90平方米以下1%；（2）登记费：住宅80元/件；（3）印花税：个人住宅免征；（4）资金监管利息：监管金额500万元，年利率1.5%，按日计息，监管期从3月5日至6月20日，共107天。求：买方办理转本登记时应缴纳的税费及可获得的监管利息总额。答案：契税=800万元×1%=80000元登记费=80元监管利息=5000000×1.5%×107÷360=22291.67元买方应缴税费合计=80000+80=80080元买方获得利息=22291.67元实际现金支出=80080−22291.67=57788.33元66.（分析类，15分）案例：2025年4月，卖方甲与买方乙签订存量房买卖合同，总价300万元，首付100万元，乙申请银行贷款200万元，双方于4月15日完成网签并申请预告登记。4月20日，甲因民间借贷纠纷，该房屋被债权人丙申请查封。5月10日，乙的贷款获批，银行要求办理抵押登记。问题：（1）登记机构能否为乙办理抵押登记？说明理由。（2）乙如何救济其权益？（3）若甲、丙、乙三方达成“带封过户”协议，登记机构应如何操作？答案：（1）不能。根据《民法典》第221条及《不动产登记暂行条例》第22条，预告登记后房屋被查封的，在查封解除前不得办理转本登记，亦不得为新抵押权办理首次登记。（2）乙可向查封法院提出执行异议，主张预告登记物权期待权，要求解除查封或优先保护其已付价款；亦可起诉甲要求解除合同、返还首付并赔偿差价损失。（3）登记机构应依据《最高人民法院、自然资源部、住建部关于依法规范“带封过户”试点工作的意见》（2025年3月版），在法院出具《同意转让函》并协调债权人丙出具书面同意、资金监管账户足额清偿丙债权后，先办理查封注销，再依次办理转本登记、抵押登记，全程在链上登记系统标注“带封过户”字样，确保顺位衔接。67.（综合类，25分）案例：2025年6月，南京市鼓楼区一套学区房，卖方丁某，买方刘某，总价500万元，刘某拟申请组合贷款（公积金100万元+商业贷款300万元）。6月10日网签，6月12日申请预告登记。6月15日，丁某又将房屋以550万元价格出售给不知情的戊某，双方签订纸质合同并交付钥匙，戊某装修入住。6月20日，刘某发现房屋被占，遂申请异议并报警。已知：（1）鼓楼区实行“登记在先、交付对抗”地方立法；（2）刘某已支付首付100万元并办理资金监管；（3）戊某已支付定金50万元并实际占有；（4）丁某失联。任务：（1）判断房屋所有权