2025 房地产估价师专业试题及答案

2025房地产估价师专业试题及答案一、单项选择题（本题型共30小题，每小题1分，共30分。每小题只有一个正确答案，请从每小题的备选答案中选出一个你认为正确的答案）1.下列关于房地产估价核心原则的说法，正确的是（）A.仅需遵循独立、客观、公正原则B.核心是遵循替代原则，兼顾独立、客观、公正原则C.以收益递增递减原则为首要原则D.供求原则不适用于稀缺性房地产估价2.采用市场法估价时，选取可比实例的核心要求是（）A.可比实例与估价对象位于同一城市即可B.可比实例与估价对象用途、规模、权益状况等高度相似C.可比实例成交价格越高越好D.可比实例成交时间与估价时点间隔超过2年也可选用3.下列关于收益法中资本化率的说法，错误的是（）A.资本化率是将房地产未来预期收益转换为价值的比率B.资本化率应与收益类型相匹配C.风险越高的房地产，资本化率应越低D.可通过市场提取法、安全利率加风险调整值法测算4.成本法估价中，计算建筑物折旧时不考虑的因素是（）A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.房地产市场供求变化5.下列房地产中，最适合采用成本法估价的是（）A.新建商品房B.写字楼C.旧住宅D.学校、医院等公益事业房地产6.房地产估价中，“最高最佳利用”原则的核心是（）A.实现房地产当前价值最大化B.实现房地产未来潜在价值最大化C.按照房地产现状利用D.仅考虑法律允许的利用方式7.采用市场法进行交易情况修正时，若可比实例存在急于出售导致成交价格偏低的情况，修正方向是（）A.调增B.调减C.不调整D.无法确定8.收益法中，预测房地产未来收益时，下列说法正确的是（）A.仅需预测年租金收入B.需扣除运营费用计算净收益C.净收益=潜在毛收入-空置损失D.运营费用包括房地产折旧9.下列关于基准地价修正法的说法，正确的是（）A.仅适用于商业用途房地产估价B.需根据估价对象区位、用途等对基准地价进行修正C.基准地价无需定期更新D.修正系数仅由政府部门确定10.房地产估价报告的核心内容是（）A.估价师声明B.估价结果C.估价技术路线D.估价对象描述与分析11.下列因素中，不属于影响房地产价格的区位因素的是（）A.交通便捷度B.周边学校配套C.建筑物结构D.区域规划前景12.采用成本法计算建筑物重置成本时，不包括的费用是（）A.建筑安装工程费B.勘察设计费C.土地出让金D.前期工程费13.市场法中，区域因素修正的目的是（）A.消除可比实例与估价对象在区域环境上的差异B.调整成交时间与估价时点的差异C.修正交易双方的特殊关系影响D.调整建筑物规模的差异14.收益法中，若房地产未来收益期限为有限年，且净收益每年不变，应选用的计算公式是（）A.V=A/rB.V=A×[1-1/(1+r)^n]/rC.V=A×(1+r)^nD.V=A/r+P/(1+r)^n15.下列关于房地产抵押估价的说法，错误的是（）A.应遵循谨慎原则B.抵押价值应考虑法定优先受偿款C.可高估房地产价值以满足抵押需求D.需说明估价对象的变现能力16.影响房地产价格的经济因素不包括（）A.利率水平B.通货膨胀率C.人口数量D.GDP增长率17.成本法中，建筑物折旧的计算方法不包括（）A.年限法B.市场提取法C.成新折扣法D.修复费用法18.市场法中，若可比实例成交价格为100万元，交易情况修正系数为1.05，区域因素修正系数为0.98，个别因素修正系数为1.02，成交日期修正系数为1.01，则估价对象比准价格为（）A.100×1.05×0.98×1.02×1.01B.100×(1/1.05)×(1/0.98)×(1/1.02)×(1/1.01)C.100×1.05×0.98×1.02D.100×1.05×0.98×1.0119.下列关于假设开发法的说法，正确的是（）A.仅适用于待开发的土地估价B.核心是预测开发完成后的房地产价值C.开发成本无需考虑资金时间价值D.不适用于房地产拆迁补偿估价20.房地产估价中，下列关于权益状况描述的说法，错误的是（）A.需说明土地使用权类型及剩余年限B.需说明是否存在抵押、查封等权利限制C.建筑物所有权无需详细描述D.需说明是否存在共有权21.下列房地产中，属于收益性房地产的是（）A.住宅B.写字楼C.公园D.军事用地22.市场法中，选取可比实例的数量一般为（）A.1-2个B.3-5个C.6-8个D.越多越好23.收益法中，运营费用不包括（）A.物业费B.维修费C.房地产抵押贷款利息D.房产税24.下列关于房地产估价时点的说法，正确的是（）A.估价时点必须是当前时间B.估价时点由估价师随意确定C.估价时点是评估房地产价值的特定时间D.过去的估价时点无法进行房地产估价25.成本法中，若建筑物耐用年限为50年，已使用10年，残值率为5%，采用年限法计算的年折旧率为（）A.(1-5%)/50B.(1-5%)/10C.10/50D.5%/5026.下列因素中，属于房地产个别因素的是（）A.周边商业配套B.建筑物户型C.区域交通条件D.城市规划限制27.假设开发法中，开发完成后的房地产价值减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润后的余额是（）A.土地价值B.建筑物价值C.房地产总价值D.开发剩余价值28.下列关于房地产拍卖估价的说法，正确的是（）A.应采用市场法估价B.估价结果应高于市场正常交易价格C.需考虑快速变现因素对价值的影响D.无需说明估价对象的权利状况29.市场法中，交易日期修正的核心是（）A.调整可比实例成交价格与估价对象在成交时间上的差异B.消除区域环境差异C.修正交易双方的特殊关系D.调整建筑物质量差异30.房地产估价师的核心职责不包括（）A.对房地产价值进行评估B.撰写估价报告C.参与房地产项目开发决策D.直接销售房地产二、多项选择题（本题型共20小题，每小题2分，共40分。每小题均有多个正确答案，请从每小题的备选答案中选出你认为正确的答案。每小题所有答案选择正确的得分，不答、错答、漏答均不得分）1.房地产估价的基本原则包括（）A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.替代原则2.市场法估价的适用条件包括（）A.存在较多类似房地产的交易实例B.交易实例与估价对象具有较强可比性C.交易市场发育成熟D.适用于所有类型房地产估价3.收益法估价中，净收益的测算需考虑的因素包括（）A.潜在毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.房地产折旧4.成本法估价中，土地取得成本包括（）A.土地出让金B.拆迁补偿费C.土地开发费D.契税5.影响房地产价格的区位因素包括（）A.位置B.交通便捷度C.周边配套设施D.区域环境质量6.房地产估价报告的必备要素包括（）A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.估价结果7.假设开发法的适用场景包括（）A.待开发土地估价B.在建工程估价C.旧房地产重新开发估价D.已建成房地产估价8.建筑物折旧的类型包括（）A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧9.房地产抵押估价应特别关注的事项包括（）A.遵循谨慎原则B.合理确定抵押价值C.分析估价对象变现能力D.披露法定优先受偿款10.影响房地产价格的经济因素包括（）A.经济发展水平B.利率C.通货膨胀率D.税收政策11.市场法中，交易情况修正需考虑的特殊交易情形包括（）A.急于出售或购买B.利害关系人交易C.交易双方信息不对称D.正常市场交易12.收益法中，资本化率的测算方法包括（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.复合投资收益率法D.年限法13.成本法中，建筑物重置成本的测算方法包括（）A.单位比较法B.分部分项法C.指数调整法D.市场提取法14.房地产的权益状况包括（）A.土地使用权类型B.土地使用权剩余年限C.建筑物所有权D.权利限制（抵押、查封等）15.基准地价修正法的适用条件包括（）A.已公布基准地价的区域B.估价对象位于基准地价覆盖范围内C.适用于所有用途房地产D.基准地价更新及时16.房地产估价的基本程序包括（）A.明确估价基本事项B.收集估价所需资料C.选用估价方法测算D.撰写估价报告并审核17.下列房地产中，适合采用收益法估价的有（）A.写字楼B.商铺C.出租住宅D.公园18.市场法中，个别因素修正的内容包括（）A.建筑物结构B.建筑物户型C.建筑物年龄D.周边交通条件19.假设开发法中，开发完成后的房地产价值可采用（）测算A.市场法B.收益法C.成本法D.基准地价修正法20.房地产估价师的职业道德要求包括（）A.独立客观公正B.保守客户商业秘密C.不得出具虚假估价报告D.可随意接受估价委托三、案例分析题（本题型共2小题，每小题15分，共30分）案例一：某估价机构接受委托，对位于某市核心商圈的一处商铺进行抵押估价，估价时点为2025年5月1日。估价对象概况：商铺建筑面积120平方米，土地使用权类型为出让，用途为商业，剩余使用年限35年；建筑物为钢筋混凝土结构，建成于2010年，经实地勘察，建筑物成新率为80%。周边类似商铺近期交易情况如下：可比实例1：2025年1月成交，建筑面积110平方米，成交价格440万元，交易情况正常，区域因素与估价对象相当，个别因素略差（成新率75%）。可比实例2：2025年3月成交，建筑面积130平方米，成交价格585万元，成交时卖方急于变现，价格较正常市场低5%，区域因素优于估价对象5%，个别因素与估价对象相当。可比实例3：2024年12月成交，建筑面积120平方米，成交价格480万元，交易情况正常，区域因素劣于估价对象3%，个别因素优于估价对象2%。该区域商业房地产价格近半年每月环比上涨1%。要求：（1）采用市场法对该商铺进行估价，需进行哪些方面的修正？（2）逐一计算各可比实例的比准价格（计算过程保留两位小数）；（3）综合确定估价对象的抵押价值，并说明抵押估价需特别注意的事项。案例二：某公司拟转让一处位于郊区的工业厂房，委托估价机构进行价值评估，估价时点为2025年6月30日。估价对象概况：土地面积5000平方米，土地使用权类型为出让，用途为工业，剩余使用年限40年；建筑物建筑面积3000平方米，为钢结构，建成于2015年，预计耐用年限50年，残值率为5%。经调查收集相关资料：（1）土地取得成本为150元/平方米，土地开发成本为200元/平方米，土地开发周期1年，年利率为6%，投资利润率为10%；（2）建筑物建安工程费为1200元/平方米，勘察设计费、前期工程费合计为建安工程费的8%，管理费用为土地取得成本与开发成本、建筑物建安工程费及前期费用之和的3%，销售费用为房地产总价值的2%，投资利润率为15%，销售税费为房地产总价值的5.5%；（3）该区域工业房地产市场较稳定，类似厂房出租年净收益为120万元，资本化率为8%。要求：（1）分别采用成本法和收益法对该工业厂房进行估价（成本法计算过程保留两位小数）；（2）综合两种估价方法的结果确定最终估价结果，并说明理由；（3）若该厂房存在抵押且未注销，对估价结果有何影响？2025房地产估价师专业试题答案一、单项选择题（共30分）1.B2.B3.C4.D5.D6.B7.A8.B9.B10.B11.C12.C13.A14.B15.C16.C17.B18.A19.B20.C21.B22.B23.C24.C25.A26.B27.A28.C29.A30.D二、多项选择题（共40分）1.ABCD2.ABC3.ABC4.ABD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.ABC9.ABCD10.ABC11.ABC12.ABC13.ABC14.ABCD15.ABD16.ABCD17.ABC18.ABC19.AB20.ABC三、案例分析题（共30分）案例一：（1）需进行的修正：交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、面积修正。（3分）（2）各可比实例比准价格计算：①可比实例1：统一面积单价=440/110=4.00万元/平方米；交易情况修正系数=1.00（正常交易）；交易日期修正系数=1.01^(5-1)=1.0406（2025年1月至5月共4个月，每月涨1%）；区域因素修正系数=1.00（相当）；个别因素修正系数=80%/75%≈1.0667；比准价格=4.00×1.00×1.0406×1.00×1.0667≈4.44万元/平方米；总价=4.44×120≈532.80万元。（3分）②可比实例2：统一面积单价=585/130=4.50万元/平方米；交易情况修正系数=1.00/(1-5%)≈1.0526（急于变现，价格偏低，调增）；交易日期修正系数=1.01^(5-3)=1.0201（2025年3月至5月共2个月）；区域因素修正系数=1.00/(1+5%)≈0.9524（优于估价对象，调减）；个别因素修正系数=1.00（相当）；比准价格=4.50×1.0526×1.0201×0.9524×1.00≈4.50×1.0247≈4.61万元/平方米；总价=4.61×120≈553.20万元。（3分）③可比实例3：统一面积单价=480/120=4.00万元/平方米；交易情况修正系数=1.00（正常交易）；交易日期修正系数=1.01^(6)=1.0615（2024年12月至2025年5月共6个月）；区域因素修正系数=1.00/(1-3%)≈1.0309（劣于估价对象，调增）；个别因素修正系数=1.00/(1+2%)≈0.9804（优于估价对象，调减）；比准价格=4.00×1.00×1.0615×1.0309×0.9804≈4.00×1.0717≈4.29万元/平方米；总价=4.29×120≈514.80万元。（3分）（3）抵押价值确定和注意事项：①抵押价值：采用算术平均法，（532.80+553.20+514.80）/3=533.60万元，结合谨慎原则，最终确定抵押价值为530万元（或取加权平均，根据可比实例可比性调整权重后确定）。（2分）②注意事项：遵循谨慎原则，对可比实例修正时避免过度乐观；充分考虑估价对象变现能力，说明商圈商铺变现能力较强但需考虑市场波动影响；披露估价对象是否存在权利限制，如已出租需说明租赁对抵押价值的影响；明确抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，若存在拖欠工程款等优先受偿款需扣除。（1分）案例二：（1）成本法和收益法估价：①成本法：a.土地成本：土地取得成本=5000×150=75万元；土地开发成本=5000×200=100万元；投资利息=（75+100）×[(1+6%)^1-1]=10.5万元；土地开发利润=（75+100）×10%=17.5万元；土地成本合计=75+100+10.5+17.5=203万元。（2分）b.建筑物成本：建安工程费=3000×1200=360万元；前期费用=360×8%=28.8万元；管理费用=（203+360+28.8）×3%≈17.75万元；投资