2025年土地登记代理人《土地登记实务》专项测试卷附答案

2025年土地登记代理人《土地登记实务》专项测试卷附答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.下列关于土地登记簿效力的表述，正确的是（）。A.仅对登记机构内部有效B.仅对当事人双方有效C.具有推定正确与公示公信的效力D.仅对行政机关有效答案：C2.依据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于可申请更正登记的情形（）。A.权利人姓名登记错误B.土地用途登记错误C.登记簿记载与权属来源材料不一致D.当事人对合同效力存在争议答案：D3.某宗国有建设用地使用权于2021年出让，出让合同约定容积率为2.0，2024年规划调整容积率提高至2.5，现申请变更登记，应提交的核心材料为（）。A.土地出让金补缴凭证B.规划条件变更批复C.建设工程规划许可证D.环评批复答案：B4.下列关于预告登记的说法，错误的是（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为自登记之日起三年C.预告登记可适用于预购商品房D.预告登记可限制开发商“一房二卖”答案：B5.宅基地使用权注销登记应由（）申请。A.村委会B.乡镇人民政府C.宅基地使用权人D.县级自然资源主管部门答案：C6.下列关于查封登记的说法，正确的是（）。A.查封登记需由当事人共同申请B.查封登记自法院送达协助执行通知书时生效C.查封期限届满自动续封D.查封登记可以口头申请答案：B7.甲公司以出让方式取得一宗工业用地，已办理首次登记，现拟抵押给乙银行，抵押金额5000万元，抵押率60%，则该宗土地市场评估值最低应为（）万元。A.5000B.6000C.8333D.3000答案：C8.下列关于共有宗地面积分摊的做法，正确的是（）。A.按建筑面积比例分摊B.按价值比例分摊C.按权利人协商一致的分摊协议D.按楼层高低分摊答案：C9.下列哪项不属于土地登记资料查询的合法用途（）。A.司法诉讼取证B.房屋买卖尽职调查C.商业大数据营销D.学术研究答案：C10.某宗土地用途由“仓储用地”变更为“零售商业用地”，应当补缴土地出让价款，其估价期日一般确定为（）。A.用途变更批准日B.用途变更申请日C.原出让合同签订日D.用途变更登记完成日答案：A11.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是（）。A.证明与证书具有同等法律效力B.证明仅用于抵押登记C.证明由权利人保管D.证明不记载共有情况答案：A12.下列关于异议登记的说法，正确的是（）。A.异议登记有效期为15日B.异议登记可以口头申请C.异议登记后直接注销原登记D.异议登记后申请人必须在30日内起诉答案：D13.下列关于林地使用权登记的说法，错误的是（）。A.林地使用权可以抵押B.林地使用权登记需提交林权证C.林地使用权期限最长为70年D.林地使用权可以出租答案：C14.下列关于土地登记代理人执业规范的说法，正确的是（）。A.可同时在两个以上代理机构执业B.可泄露委托人商业秘密C.应客观、公正、诚实信用D.可代替登记机构审核材料答案：C15.下列关于“多测合一”改革对登记的影响，正确的是（）。A.增加登记环节B.缩短测绘成果审核时限C.提高测绘费用D.取消测绘成果备案答案：B16.下列关于历史遗留问题宗地确权登记的说法，正确的是（）。A.一律不予确权B.可依据“三级确认”机制C.必须提交原土地出让合同D.只能按现状用途登记答案：B17.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的是（）。A.登记主体为村委会B.登记主体为村民小组C.登记主体为乡（镇）集体D.登记主体为农民集体答案：D18.下列关于登记资料保管期限的说法，正确的是（）。A.永久保存B.保存30年C.保存10年D.保存5年答案：A19.下列关于“一窗受理、并行办理”模式的说法，正确的是（）。A.仅适用于新建商品房B.税务、登记、交易串联办理C.群众需分别取号D.实现“一个窗口、一套材料、一次办成”答案：D20.下列关于登记错误赔偿的说法，正确的是（）。A.登记机构不承担任何赔偿责任B.因申请人提供虚假材料造成登记错误的，登记机构不承担赔偿责任C.登记错误一律由国家赔偿D.登记错误赔偿由代理人承担答案：B二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列哪些情形可以申请转移登记（）。A.买卖B.赠与C.继承D.名称变更E.互换答案：A、B、C、E22.下列哪些材料属于国有建设用地使用权首次登记必备材料（）。A.土地出让合同B.土地出让价款缴清凭证C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证E.地籍调查表答案：A、B、C、E23.下列关于抵押登记的说法，正确的有（）。A.抵押合同须公证B.抵押登记自记载于登记簿时生效C.最高额抵押需登记D.抵押物可以分期登记E.抵押注销可由抵押权人单方申请答案：B、C、D24.下列关于地役权登记的说法，正确的有（）。A.地役权自合同生效时设立B.未经登记不得对抗善意第三人C.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限D.地役权可以单独转让E.地役权需双方共同申请登记答案：A、B、C、E25.下列关于登记资料保密的说法，正确的有（）。A.权利人信息不得公开B.利害关系人可查询登记结果C.司法机关可依法调取全部资料D.媒体可随意刊登登记信息E.登记机构工作人员不得泄露登记信息答案：A、B、C、E26.下列关于“带押过户”改革的说法，正确的有（）。A.适用于已抵押不动产B.无需原抵押权人同意C.资金监管保障交易安全D.合并办理转移与抵押变更E.可减少交易环节答案：A、C、D、E27.下列关于集体经营性建设用地入市登记的说法，正确的有（）。A.所有权不变B.使用权可出让、出租C.需经本集体经济组织三分之二以上成员同意D.入市方案需县级政府批准E.使用权期限不得超过同类国有建设用地答案：A、B、C、D、E28.下列关于登记簿管理的要求，正确的有（）。A.采用电子介质B.每日备份C.可随意更改D.需永久保存E.应设置权限管理答案：A、B、D、E29.下列关于登记机构审查职责的说法，正确的有（）。A.实质审查B.形式审查为主C.对权属来源材料完整性负责D.对材料真实性负责E.对法律适用负责答案：B、C、E30.下列关于登记错误更正的说法，正确的有（）。A.可依职权更正B.可依申请更正C.需书面通知权利人D.更正后可收回原证书E.更正登记需公告答案：A、B、C、D三、填空题（共10题，每题2分，共20分）31.不动产登记簿应当以（）为基本单位进行编制。答案：宗地32.查封登记的有效期自（）起算。答案：法院送达协助执行通知书之日33.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起（）日内未申请登记的，预告登记失效。答案：九十34.宅基地使用权登记发给（）证书。答案：不动产权35.登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结。答案：536.地役权登记需提交（）合同。答案：地役权37.集体土地所有权登记发证人应为（）。答案：县级自然资源主管部门38.最高额抵押登记应当记载（）债权确定期间。答案：约定39.历史遗留问题确权登记中“三级确认”指村民小组、村委会、（）三级。答案：乡镇人民政府40.登记资料查询结果应当加盖（）专用章。答案：登记资料查询四、简答题（共4题，每题10分，共40分）41.简述不动产登记“一窗受理、并行办理”模式的运行流程及优势。答案：（1）流程：群众在综合窗口一次性提交交易、税务、登记所需材料；窗口内部通过系统推送，税务、交易、登记三部门并行审核；缴税完成后登记机构立即登簿，群众在同一窗口领取证书与完税证明。（2）优势：减少重复收件、缩短办理时限，由原来至少3次取号、3次排队变为1次取号、1次排队；材料共享，避免重复提交；群众跑动次数由“多头跑”变为“最多跑一次”；办理时限压缩至1个工作日以内，提升满意度；降低行政成本，提高政府效能。42.简述土地登记代理人不得从事的执业行为。答案：（1）不得同时在两个以上机构执业；（2）不得允许他人以自己的名义从事代理业务；（3）不得泄露国家秘密、商业秘密或个人隐私；（4）不得伪造、篡改、损毁登记资料；（5）不得索取合同约定以外的酬金或其他财物；（6）不得故意提供虚假材料或隐瞒真实情况；（7）不得代替登记机构行使审核、登簿等行政职权；（8）不得贬损同行、进行不正当竞争。43.简述集体经营性建设用地使用权首次登记的要点。答案：（1）登记主体：依法取得集体经营性建设用地使用权的单位或个人；（2）权属来源材料：集体土地所有权证书、入市方案批复、出让（出租）合同、价款缴清凭证、规划条件、集体经济组织民主决议、公示无异议证明；（3）登记类型：集体经营性建设用地使用权首次登记；（4）权利性质：用益物权，可出让、出租、作价出资（入股）、抵押；（5）权利期限：不得超过同类国有建设用地使用权最高年限；（6）登记簿记载：注明“集体经营性建设用地”、土地用途、使用期限、取得方式、规划条件；（7）证书颁发：发放不动产权证书，在附记栏标注“集体经营性建设用地”。44.简述登记机构在办理更正登记时的审查要点。答案：（1）审查更正事由是否属于登记簿记载错误，排除权属争议；（2）审查申请人是否为登记簿记载的权利人或利害关系人；（3）审查提交的证明材料能否充分证明登记确有错误，如合同、规划批复、测绘报告、身份证明等；（4）审查更正内容是否涉及权利归属、面积、用途、期限等实质性事项；（5）涉及实质内容的，需书面通知登记簿记载的权利人，给予异议期；（6）异议期内无异议或异议不成立的，依法办理更正；（7）更正后收回原不动产权证书，重新颁发证书或出具证明；（8）将更正事项完整记载于登记簿，并保留原记载痕迹，确保可追溯。五、综合分析应用题（共3题，每题20分，共60分）45.案例：A市甲公司于2020年以出让方式取得一宗工业用地，面积20000平方米，出让年限50年，出让合同容积率≥1.0，已办理首次登记并取得不动产权证书。2023年甲公司因融资需要，拟以该宗地为乙银行设定最高额抵押，担保债权最高限额8000万元，债权确定期间2023年7月1日至2025年7月1日。2024年甲公司因产品升级，申请在原有土地上新建研发楼，规划部门批准容积率由1.2调整为2.0，需补缴出让金1200万元，甲公司已补缴。2024年8月1日甲公司申请变更登记，同时申请将最高额抵押期限延长至2026年7月1日，担保限额提高至10000万元。乙银行同意变更。问题：（1）甲公司应如何办理变更登记与抵押变更登记？（2）登记机构应如何审核？（3）若登记后发现甲公司新建研发楼实际建筑面积超出批准容积率0.1，应如何处理？答案：（1）办理流程：第一步，申请容积率变更登记，提交规划条件变更批复、补缴出让金凭证、原不动产权证书、身份证明、变更申请；登记机构办理土地条件变更登记，在登记簿附记栏记载新容积率2.0，重新核发证书；第二步，申请最高额抵押变更登记，提交抵押变更协议、原抵押登记证明、双方身份证明、变更申请；登记机构在原抵押登记簿页进行变更记载，注明延长期限及提高限额，向乙银行换发新的抵押登记证明。（2）审核要点：变更登记：核验规划批复真实性、补缴出让金金额与合同一致性、原证书真伪、申请主体一致性；抵押变更：核验原抵押登记存在、债权确定期间是否连续、担保限额提高是否超出评估值、双方意思表示真实；评估报告确认土地市场价值不低于10000/60%=16667万元；合并受理：可“一窗受理、并行办理”，先办容积率变更，再办抵押变更，确保登记顺序逻辑正确。（3）超容积率处理：登记机构发现已登记土地容积率被突破，属于违反规划管理行为，应移交城管或自然资源执法部门处理；如已造成登记簿记载与实际不符，登记机构可依职权办理更正登记，将容积率恢复为批准值2.0，并在附记栏记载“超建部分已移交执法部门”；如涉及抵押物价值减损，应书面告知乙银行，由乙银行决定是否要求甲公司追加担保或提前还款；在违法建设处理完毕前，暂停办理该宗地其他登记，确保交易安全。46.计算题：B市乙宗地为国有建设用地，面积15000平方米，规划用途为商务金融用地，容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥20%，出让年限40年。2022年出让合同约定地价为地面价3000元/平方米，已一次性付清。2024年市政府实施“退二进三”，拟将该宗地用途调整为“零售商业用地”，其余规划指标不变。经评估，新用途楼面地价为4500元/平方米（容积率4.0）。问题：（1）计算应补缴土地出让金总额；（2）若甲公司申请用途变更登记，除补缴出让金外还需提交哪些材料？（3）若甲公司无力一次性补缴，可申请何种方式？答案：（1）计算：原用途楼面地价=3000元/平方米÷4.0=750元/平方米；新用途楼面地价=4500元/平方米；楼面地价差额=4500750=3750元/平方米；总计容建筑面积=15000平方米×4.0=60000平方米；应补缴出让金=3750元/平方米×60000平方米=225000000元=2.25亿元。（2）材料清单：用途变更申请；原不动产权证书；原出让合同及补充协议；规划条件变更批复；补缴出让金凭证或分期缴纳协议；地价评估报告；身份证明；地籍调查表；公示无异议证明。（3）无力一次性补缴：可申请分期缴纳，经市政府批准，签订补充合同，约定分期期限（一般不超过两年）、首期比例（不低于50%）、利息及违约金；分期缴纳期间，登记机构可在登记簿附记栏记载“出让金分期缴纳，未缴清前不得转让、抵押”，并办理抵押（政府抵押权）登记，确保政府债权安全；缴清后办理注销政府抵押登记，发放完整权利证书。47.综合案例：C市某村于2010年将集体土地出租给张某建仓库，租期20年，未办理任何审批与登记。2015年张某将仓库转让给李某，李某又于2020年以该地上建筑物作抵押向丙小贷公司贷款500万元，双方签订抵押合同但未登记。2023年市政府开展集体土地入市试点，该宗地纳入试点范围，经三分之二村民代表同意，村委会与李某签订集体经营性建设用地出让合同，出让年限40年，用途为仓储用地，李某补缴出让金800万元。现李某申请将该宗地登记为集体经营性建设用地使用权，并申请为丙小贷公司补办抵押登记。问题：（1）李某能否直接申请集体经营性建设用地首次登记？（2）丙小贷公司能否取得抵押权