研究建筑物区分所有权中的共有权行使-基于《民法典》第271条的案例分析

研究建筑物区分所有权中的共有权行使——基于《民法典》第271条的案例分析摘要随着我国城镇化进程的加速和商品房市场的蓬勃发展，建筑物区分所有权已成为城市居民最主要的财产权利形态。在此权利结构中，业主不仅对其专有部分享有所有权，还对建筑区划内的共有部分享有共有和共同管理的权利。然而，在实践中，围绕共有权的行使，特别是共有部分的利用、收益及处分，纠纷频发，成为影响社区和谐与业主权益的突出问题。《中华人民共和国民法典》第271条对业主的共有权作出了基础性规定，但其原则性的表述在面对复杂多样的现实纠纷时，仍显不足。本研究旨在深入探讨建筑物区分所有权中共有权的行使规则，并立足于《民法典》第271条的司法实践，系统性地剖析其在现实运作中的困境与完善路径。本研究综合运用规范分析法与案例分析法，对《民法典》物权编的相关规定进行体系化解读，并以中国裁判文书网公开的建筑物区分所有权纠纷案件为样本，对司法机关在共有权认定、业主大会决议效力、收益分配等方面的裁判逻辑进行深度剖析。研究结果表明，司法实践中对于共有部分的范围界定，特别是对于人防车位、外墙广告位等特殊部分的权属认定，仍存在争议；业主大会的议事规则和表决程序在实践中难以严格遵守，导致决议效力频繁受到挑战；共有部分产生的收益（如电梯广告费、公共区域停车费）的管理和分配机制不透明、不规范，是引发纠纷的主要原因。本研究得出核心结论，即有效行使共有权的关键，在于构建一套清晰界定共有权范围、优化业主自治组织议事程序、并建立透明规范的收益管理与分配机制的综合性规则体系。本研究对于丰富和发展我国建筑物区分所有权理论、指导社区治理与物业管理实践、保障广大业主合法权益具有重要的理论和实践意义。关键词：建筑物区分所有权；共有权；《民法典》第271条；业主自治；共有部分---引言研究背景阐述在当今中国，伴随着持续数十年的大规模城市化建设，高层住宅、商业综合体等区分所有建筑物已成为城市空间的主体形态。数以亿计的城市居民生活、工作于此，其最重要的财产权利之一，便是《民法典》所确认的建筑物区分所有权。这一权利是一种复合型权利，它由三部分构成：业主对住宅或经营性用房等专有部分所享有的所有权、对建筑区划内的道路、绿地、电梯、外墙等共有部分所享有的共有权，以及因共同关系而产生的成员权（即共同管理权）。这三者密不可分，共同构成了业主对其“家园”的完整权利图景。其中，共有权是连接个体业主、形成社区共同体的法律纽带。从小区的绿化养护、电梯维修，到外墙广告的招商、公共停车位的管理，共有权的行使状况直接关系到建筑物的正常使用、保值增值，并深刻影响着全体业主的居住品质与社区和谐。研究问题提出然而，理想的法律构架与复杂的现实之间往往存在差距。实践中，围绕共有权的行使所引发的纠纷屡见不鲜，已成为城市社区治理中的一大“痛点”。《民法典》第271条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”这一条款奠定了业主共有权的基础，但其高度的原则性与概括性，使其在面对五花八门的现实纠纷时，显得“力不从心”。一系列尖锐的法律问题由此浮出水面：第一，共有部分的范围究竟如何界定？法律列举的道路、绿地、电梯等是清晰的，但对于那些具有争议的部分，如人防工程改造的车位、楼顶空间、外墙广告位等，其权属应如何认定？第二，共有权应如何行使？《民法典》规定了由业主共同决定，并设立了业主大会的议事规则。但在实践中，业主大会成立难、议事难、决议难的“三难”问题普遍存在。业主大会的决议程序和内容若存在瑕疵，其效力如何？个别业主是否有权挑战决议？第三，共有部分产生的收益应如何管理和分配？电梯广告费、公共区域停车费等收益，是应归全体业主所有，还是可以由物业服务企业支配？其收支情况应如何向业主公开？当业主请求分配收益时，法院应否支持？对这些核心问题的法律规定不够细致，理论研究也不够深入，导致在物业管理实践和司法裁判中缺乏统一、明确的标准，使得业主的共有权常常处于“纸面权利”的尴尬境地，严重制约了业主自治的效能。研究目的与意义本研究旨在以《民法典》第271条的规范内涵为出发点，通过对建筑物区分所有权共有权纠纷的司法实践进行系统性考察，深入剖析当前共有权行使中存在的法律困境与制度障碍，并在此基础上，探索构建一套更为明晰、更具可操作性的共有权行使规则体系。本研究的理论意义在于，它将深化对建筑物区分所有权这一复合型物权结构的理论研究。通过对共有权这一关键构成部分的实证考察，可以丰富和发展关于共有理论、业主自治理论以及社区治理的法学理论，为《民法典》物权编的解释学研究提供鲜活的实践素材。本研究的实践意义则更为直接：研究成果可以为立法机关未来修订相关法律、出台司法解释提供决策参考；可以为各级住建部门、街道社区等基层治理单位指导和监督业主大会、物业服务企业的运作提供法律依据；可以为广大业主和业主委员会如何依法、有效行使自身共有权提供行动指南；最终，通过厘清共有权的行使规则，有助于化解社区矛盾，提升物业管理水平，促进邻里和谐，为构建共建共治共享的城市社区治理新格局贡献法学智慧。---文献综述国内外研究现状梳理国外关于建筑物区分所有权（在不同法系下有Condominium,StrataTitle等不同称谓）的立法和研究起步较早，已形成较为成熟的法律制度。在大陆法系，以德国的《住宅所有权法》和日本的《建物的区分所有等相关法律》为代表，其立法对专有部分与共有部分的界定、业主团体的法律地位、管理规约的效力、以及共有部分的管理与修缮等都作出了极为详尽的规定。在英美法系国家，也通过制定专门的公寓法或分层产权法来调整此类关系。国外学者的研究，如德国学者巴尔（Baur）和施蒂尔纳（Stürner）的物权法教科书中，对区分所有权的构造、共有权的性质（通常认为是一种特殊的按份共有）以及业主共同体的法律人格等基础理论问题进行了深刻的阐述。这些国家和地区的普遍经验是，通过立法赋予业主团体（业主大会或其执行机构）明确的法律主体资格，并以强制性的法律规范来设定业主自治的议事规则和决策程序，以保障共有权行使的效率与合法性。国内对建筑物区分所有权的研究，自上世纪90年代商品房市场兴起后逐步展开，并在《物权法》及《民法典》的立法过程中达到高潮。已有研究成果主要围绕以下几个方面：一是关于建筑物区分所有权的权利构造。学者们对专有所有权、共有权、成员权“三位一体”的权利结构达成了广泛共识，并对其各自的内涵与相互关系进行了深入探讨。二是关于共有部分的界定。对于法律明确列举的共有部分，学界无争议，但对于如人防车位、地面停车位、会所、外墙等特殊部分的权属问题，则存在不同观点，形成了丰富的学理争鸣。三是关于业主自治组织。研究多集中于业主大会的成立困境、法律地位以及业主委员会的权责边界等问题。学者们普遍认为，业主自治组织的功能失灵是导致共有权行使混乱的主要原因，并提出了赋予业主大会法人资格等改革建议。四是关于共有权的行使规则。对《民法典》第278条规定的业主共同决定事项的表决规则（即“双过半”或“双三分之二”），学者们进行了详细的解释学分析，并对实践中如何计算“专有部分面积”和“总人数”等操作性问题进行了讨论。例如，学者崔建远对建筑物区分所有权的各项制度进行了体系化的精深研究，其观点在学界和实务界均有重要影响。已有研究不足分析尽管国内已有研究在理论层面取得了丰硕的成果，为理解建筑物区分所有权制度奠定了坚实基础，但仍存在以下明显的不足：一是司法实践的实证研究相对匮乏。现有研究绝大多数属于规范分析和理论推演，即从法律条文和法学理论出发，论证共有权“应该”如何行使。而对于《民法典》实施以来，在海量的司法判例中，法官们“实际上”是如何处理共有权纠纷的，例如，他们如何认定共有部分的范围，如何审查业主大会决议的效力，如何裁判共有收益的分配，缺乏基于大规模案例样本的系统性实证考察。这导致许多理论探讨可能与司法实践的真实需求存在偏差。二是研究的微观操作性有待加强。许多研究停留在对宏观制度的建构上，如呼吁赋予业主大会法人资格，而对于在现有法律框架下，如何解决业主大会议事程序中出现的具体问题（如投票规则如何设计才能提高参与率），如何设计一个透明、可行的共有收益管理与分配流程等微观操作层面的问题，缺乏精细化的方案设计。三是对纠纷的成因分析不够深入。现有研究多将纠纷归因于业主自治能力不足或物业服务企业不规范，但对于导致这些表象背后的深层制度原因，如共有部分产权登记制度的缺失、业主自治与基层政府治理边界不清等，未能进行足够深入的剖析。本文研究切入点鉴于此，本文的研究切入点将从“理论应然”下沉至“司法实然”，以《民法典》实施以来的建筑物区分所有权纠纷司法判例为一手资料，运用实证分析的方法，对共有权的司法实践进行一次全面的“田野调查”。本文不再满足于探讨共有权行使的宏观原则，而是聚焦于在真实的法庭上，围绕共有权产生的具体争议是如何被呈现、被审理、被裁判的。本文的创新之处在于：第一，研究方法的创新，将采用案例大数据与典型案例深度剖析相结合的方法，从定性和定量的角度，描绘出当前共有权司法保护的现状、热点和难点，从而为理论研究提供坚实的经验基础。第二，研究视角的下沉，将深入到一份份裁判文书的细微之处，考察法官是如何在缺乏明确规则指引的情况下，运用法律解释、利益衡量等方法，对复杂的共有权纠纷作出判断，从中提炼出司法实践中形成的具有代表性的裁判规则和智慧。通过这种自下而上的研究路径，本文旨在弥补当前研究在实证性和微观操作性上的不足，以期为完善我国建筑物区分所有权共有权的行使规则，提供更为精准、更具建设性的见解。---研究方法研究设计本研究采用规范分析与实证分析相结合的研究设计，旨在理论与实践的对话中，探寻《民法典》时代下建筑物区分所有权中共有权行使的真实图景与优化路径。研究框架主要包括四个层次：理论基础的奠定、司法实践的考察、核心困境的诊断以及制度完善的建构。第一层次，通过规范分析法，对《民法典》物权编中关于建筑物区分所有权，特别是共有权的相关条文（以第271条为核心，辐射至相关条款）进行体系化、目的性的解释，明确现行法律框架下的权利构造和行使规则。第二层次，也是本研究的核心，是司法实践的实证考察。通过对大量相关司法判例的收集与分析，归纳出当前法院在处理共有权纠纷时的主要类型、裁判思路、争议焦点和裁判结果分布，描绘出一幅客观的司法实践全景。第三层次，在实证分析的基础上，将司法实践中暴露出的问题与理论上的理想模型进行对比，深入诊断导致共有权行使困境的深层原因。第四层次，基于问题导向，借鉴国内外先进经验，提出完善我国共有权行使规则的立法、司法及社区治理层面的综合性建议。数据收集方法本研究的实证数据主要来源于公开的司法裁判文书。以“中国裁判文书网”为核心数据来源平台，并辅之以“威科先行法律信息库”等商业数据库。样本检索的时间范围设定为自2021年1月1日《民法典》正式施行起至研究时点。为精准定位研究对象，采用了多组关键词进行交叉检索，主要包括：“建筑物区分所有权纠纷”、“业主共有权”、“民法典第二百七十一条”、“业主撤销权纠纷”、“业主知情权纠纷”、“物业服务合同纠纷”与“共有部分”、“共有收益”等。在获得初步检索结果后，进行了严格的人工筛选，剔除了与共有权行使无实质性关联的案件，最终选取了数百份在裁判理由中对共有部分的认定、业主大会决议效力、共有收益的归属与分配等核心问题进行了详细论述的判决书作为核心分析样本。这些样本涵盖了全国不同地区、不同审级以及涉及不同类型共有权争议的案件，具有较好的代表性。数据分析方法本研究主要采用定性内容分析法，并辅之以简单的定量描述，对选取的裁判文书样本进行系统化编码和分析。分析的焦点集中在裁判文书的“本院认为”部分，针对每一份文书，重点考察以下几个维度：第一，争议焦点的类型（如共有部分范围争议、业主大会决议效力争议、共有收益分配争议等）；第二，法院对共有部分范围的认定方法（是依据法律列举，还是依据规划文件，或是依据“功能说”）；第三，法院在审查业主大会决议效力时所关注的程序性要素（如通知程序、表决人数与面积的计算方法）和实体性要素（是否违反法律强制性规定、是否损害个别业主合法权益）；第四，法院对共有收益归属与分配的处理方式（是判决返还业主，还是冲抵物业费，或是要求公开账目）；第五，法院在判决中所引用的主要法律依据及其解释。通过对所有样本进行上述维度的编码和归纳，本研究旨在提炼出共有权行使纠纷的几种典型裁判模式，分析各种模式的特点与适用条件，并总结出司法实践中形成的具有代表性的裁判观点和面临的普遍难题。---研究结果数据呈现与描述通过对《民法典》施行后数百份相关司法判例的系统性分析，建筑物区分所有权中共有权的司法实践呈现出以下几个显著特征。首先，在纠纷类型上，案件高度集中于三大领域：业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷以及与共有收益相关的物业服务合同纠纷。业主撤销权纠纷主要围绕业主大会或业主委员会作出的决议的程序合法性与实体公正性展开，是业主内部自治出现矛盾的直接体现。业主知情权纠纷则多表现为业主请求查阅、复制涉及共有部分管理的财务账目、重大事项决策文件等。而涉及共有收益的纠纷，通常以业主拒交物业费，并抗辩物业服务企业侵占电梯广告、公共停车位等共有收益应予冲抵的形式出现。其次，在共有部分的范围认定上，司法实践形成了一种“法定+约定+功能”的综合认定模式。对于法律和司法解释已明确列举的共有部分，如屋顶、外墙、楼梯、电梯等，法院均无争议地认定其属于业主共有。对于规划上专属于特定业主的，如专有院落，则认定为专有。而对于最具争议的部分，如开发商拥有产权证的地下车位所对应的公摊面积、人防工程区域、以及地面上未明确规划为道路或绿地的“空地”，法院的裁判思路则不尽统一。部分法院严格依据产权登记，认为有证即为专有；而越来越多的法院开始倾向于采纳“功能说”，即考察该部分是否为整栋建筑物发挥效用所必需，或是否服务于全体或部分业主，如用以判断人防车位的使用权虽归投资者，但其所占空间及通道仍具共有属性。再次，在业主大会决议效力的审查上，法院展现出“程序严格审查，实体适度尊重”的倾向。对于程序性瑕疵，如未按规定提前通知、表决权数计算错误、或授权委托不规范等，只要该瑕疵足以影响决议结果，法院倾向于支持业主的撤销请求。但对于实体内容，除非决议明显违反法律、法规的强制性规定，或者对个别业主的权利限制超出了合理和必要的限度，构成了权利滥用，否则法院一般会尊重业主大会作为自治组织的决定，体现了对业主自治的司法谦抑。最后，在共有收益的归属与分配问题上，司法裁判已经形成了明确的共识，即利用共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后，属于全体业主共有。这已成为法院裁判的“铁律”。然而，在如何处理这些收益上，裁判结果则呈现多样化。绝大多数判决支持业主查阅共有收益账目的请求，保障业主的知情权。在业主以物业侵占共有收益为由拒交物业费的案件中，法院普遍不支持直接冲抵，而是要求业主另行主张权利，以维持物业服务的正常进行。对于业主直接请求分配共有收益的诉讼，部分法院以“收益分配属于业主共同决定的事项”为由不予直接处理，而部分法院则在查明事实后，判决物业服务企业将收益返还至业主大会的公共账户。结果分析与讨论研究结果深刻地揭示了《民法典》第271条等原则性规定在进入复杂的社区生活后，所面临的解释与适用挑战。首先，纠纷类型的高度集中，反映了当前社区治理的核心矛盾点在于业主自治组织的运作失灵和物业服务企业与业主之间的信赖危机。业主撤销权诉讼的频发，表明业主大会的决策过程普遍存在不规范问题，而知情权和共有收益纠纷的普遍存在，则直指财务不透明是侵蚀业主与物业之间信任关系的“最大腐蚀剂”。其次，共有部分范围认定中“功能说”的兴起，是司法实践在面对成文法滞后性和产权登记制度不完善时的一种能动性创造。这与“物尽其用”的物权法基本原则和追求实质公平的价值导向相契合。严格的“产权登记决定论”虽然形式上清晰，但可能无法应对实践中开发商利用优势地位，将本应属于共有的部分登记于自己名下，从而损害业主利益的复杂情况。“功能说”的运用，使得法院能够超越形式上的产权外观，探究特定部分在建筑物中的实际功用和服务的对象，从而做出更符合事物本质和公平理念的判断。但这同样带来了新的问题，即“功能说”的判断标准相对主观，可能导致自由裁量权的滥用和裁判结果的不统一。再者，法院对业主大会决议“程序从严，实体从宽”的审查标准，是在保障业主自治与维护个别业主权益之间寻求平衡的司法智慧体现。严格的程序审查，旨在督促业主自治回归法治轨道，保障决策过程的民主性和公正性；而对实体内容的适度尊重，则是为了避免司法过度干预社区内部事务，维护业主大会作为意思自治机构的权威。然而，这种审查模式也面临挑战，即如何界定程序瑕疵的“重大性”，以及如何判断实体内容对个别业主权利的限制是否“合理”，这同样考验着法官的裁量智慧。最后，共有收益归属与分配的裁判分歧，则反映了司法在推动业主自治与直接为民解纷两种职能定位之间的摇摆。一方面，法院承认收益分配是业主自治事项，不愿直接代行业主大会的职权，这符合司法谦抑原则。但另一方面，当业主大会长期瘫痪，无法作出有效决议时，如果法院一味地要求业主“回归自治”，无异于将皮球踢回一个失灵的机制中，可能导致业主的权利被无限期搁置。部分法院选择直接判决返还收益，则是一种更为务实的、以问题解决为导向的裁判思路，但其正当性基础仍需进一步的理论阐释。研究假设验证本研究的核心假设是：业主共有权的有效行使，面临着共有范围界定不清、业主自治议事不规范、共有收益管理混乱三大核心困境，而司法实践正在通过能动性的法律解释和裁判规则的创新，尝试回应这些困境，但仍亟需更为明确和细化的顶层制度设计。通过以上对纠纷类型、共有部分认定、决议效力审查、共有收益处理等方面的实证分析，该核心假设得到了充分的验证。研究结果清晰地表明，司法实践并非被动地适用法律条文，而是在积极地塑造和发展着共有权的行使规则，但其探索过程中的不统一和局限性，也反向证明了立法和司法解释层面进行制度完善的紧迫性和必要性。---讨论研究结果的理论贡献本研究的实证发现，对我国物权法理论，特别是建筑物区分所有权理论的发展，具有多方面的理论贡献。首先，本研究为共有权的性质和行使规则提供了丰富的司法实践素材，推动了理论的精细化。研究发现，司法实践中对共有部分范围的“功能说”认定，实际上是对传统物权法中“主物与从物”、“不可分物”等理论在现代集合性建筑中的创新性适用，这为深化对共有权客体的理论认知提供了新的视角。其次，本研究为业主自治组织的法律地位与功能定位理论提供了实践佐证。法院对业主大会决议的审查模式，揭示了业主大会作为一种“准法人”或“非法人组织”，其意思自治必须受到程序正义和权利不得滥用原则的严格约束。这为学界关于是否应赋予业主大会法人资格的长期争论，提供了来自司法裁判层面的现实考量。最后，本研究对司法在社区治理中的角色理论提出了新的思考。司法裁判在共有权纠纷中的表现，表明法院已不仅仅是消极的法律适用者，更在一定程度上扮演着社区矛盾的“调解员”、业主自治的“指导员”和弱势业主权益的“守护者”等多重角色。这要求我们重新审视司法在国家治理和社会治理现代化中的功能，特别是在基层社区治理中的作用。研究结果的实践启示基于本研究的分析，为破解当前建筑物区分所有权中共有权行使的困境，可以提出一个多层次、多主体的综合性解决方案。在立法与司法解释层面，应尽快出台更为细化的司法解释或指导性案例。第一，应采用“列举+概括+排除”的方式，进一步明确共有部分的认定标准，特别是对人防车位、地面停车位、会所等常见争议点，应给出清晰的规则指引，肯定“功能说”作为补充性认定标准的法律地位。第二，应细化业主大会的议事规则，对于通过互联网、微信等线上方式进行表决的合法性、程序要求、证据保存等作出规定，以适应信息化时代的需求，降低业主议事成本，提高参与率。第三，应建立强制性的共有收益管理与公示制度，要求物业服务企业为共有收益设立独立账户，专款专用，并规定其必须每季度或每半年在小区的显著位置或线上平台，以通俗易懂的方式公示详细的收支账目，并赋予业主委员会或监事会相应的审计权。对于违反规定的物业服务企业，应设立明确的罚则。在社区治理层面，应强化街道、社区等基层政府的指导和监督作用。当业主大会长期无法成立或陷入瘫痪时，基层政府应有权介入，指导和帮助业主组建业主大会或选举业主委员会。同时，可以探索建立由社区干部、专业律师、会计师等组成的第三方调解与监督机制，为社区的财务管理和纠纷解决提供专业支持。研究的局限性本研究亦存在一些客观的局限性。第一，样本的地域局限性。虽然本研究力求样本覆盖全国，但由于经济发达地区商品房开发早、纠纷多，公开的判例也相对集中，可能导致研究结论在一定程度上更多地反映了这些地区的实践情况。第二，文书公开的滞后性与选择性。裁判文书的上网存在一定的滞后，且部分案件可能因各种原因未予公开，这使得本研究的样本库可能并非完全实时和完整。第三，研究方法的限制。本研究主要依赖于对裁判文书的文本分析，对于判决背后的法官心证过程、庭审中的具体攻防细节以及大量通过调解等非判决方式解决的纠纷，无法进行深入考察。未来研究方向基于本研究的成果与局限，未来的相关研究可以在以下几个方面进一步深化。一是开展比较法研究。可以选取与我国国情、法系相近的国家和地区（如日本、台湾地区），对其关于共有权行使的具体制度设计，特别是共有部分登记制度