三维视角下万科企业营运资金管理绩效研究

目录II第1章绪论1.1研究背景房地产业是我国国民经济的主导产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位[1]。近些年来，尤其是十七大以后，伴随我国房地产业的持续快速发展，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，国内房地产业在迎来机遇的同时，也面临诸多问题的严峻挑战[1]。房地产行业属于资金密集型行业，具有投资数额大、开发周期长、经营风险高、供应链长等特点[1]。其营运资金需求量大，与一般行业相比，房地产行业在生产、流通和销售环节都需要大量的营运资金来维持正常运转，动辄几千万元甚至上亿元，并且土地资源愈来愈稀缺，市场价格也不断上涨，人力成本也不断增高，导致房地产企业开发成本增加，营运资金需求量逐渐加大[2]；其营运资金周转期较长，且该问题目前仍无法有效解决[2]；其营运资金回笼速度慢，近年来很多企业大量囤地，以此促进利润增加，导致闲置房屋较多，大量积压，不利于资金回笼[2]。所以真正决定企业能否生存下去的关键就是企业的筹资活动能够实现对企业营业活动资金需求的持续保障[2]。营运资金管理是企业财务管理的重要内容，它直接影响着企业资金的流动性和收益性，甚至关系着企业的生存发展[3]。从会计角度讲，营运资金是指某时点内企业的流动资产与流动负债的差额，构成要素包括现金、有价证券、应收账款、存货等，这些要素的周转速度及资金占有余额直接影响着企业经营效益，又制约着企业的生产经营规模[4]。营运资金主要在研究企业的偿债能力和财务风险时使用，在房地产企业的发展中，营运资金的这一作用体现的尤为明显[4]。根据万科企业有限公司2018年年度报告，其资产负债率达到84.59%，房地产业的平均资产负债率也在不断提高。王苑琢在《中国上市公司资本效率与财务风险调查：2016》指出，高杠杆企业一旦某一环节出现问题，投入的巨额营运资金将付诸东流，会给企业造成难以估计的损失，将引发财务风险，因此在企业的经营管理中，必须充分重视营运资金管理[5]。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外关于营运资金管理的研究开始于20世纪30年代，但在起初的50年内，只是针对如何运用好应收账款、存货等流动资产这些营运资金的个别项目，还没有对营运资金系统性的研究。W.Steyn,W.D.Hamman和Ex.dM.Smit(2002)的研究表明一个企业希望成功不一定要追求利润率较高的销售增长，它可能会导致现金流的增长远远落后于税后利润增长，从而增加了企业破产的风险，因此在经济增长模式的选择应更加谨慎，要注意现金及其他营运资金的管理，以获得长期的成功[19]。JuanColina(2009)对营运资金管理进行了新的诠释，认为一个完整的营运资金的管理包括三个方面：收入管理、供应链管理、支出管理[20]。通过完善对三个方面营运资金的管理，将会显著提升企业效益[20]。2015年，DatinDrJorianMuhanmad和EbrahimManoori研究发现，现金流动性和经营覆盖面等因素对企业的营运资金管理有重要影响[21]。Le,Ben(2019)的研究表明在营运资本管理中，企业管理者必须在盈利目标和风险控制目标之间进行权衡。营运资本管理对于较难获得资本的公司尤其重要[22]；当公司在经济复苏期间扩大投资时，营运资本管理也很重要[22]。以市场价值和会计价值衡量的公司业绩可以通过有效的营运资本管理得到改善[22]。1.2.2国内研究现状营运资金的概念自20世纪90年代引入我国，此后我国对于营运资金管理的研究发展迅猛，经历了从传统指标评价到基于渠道、供应链、价值链等多维视角下的绩效评价的演变，呈现出多样化、系统化和深入化的特点[6]。王竹泉(2007)认为营运资金管理的理论研究与日新月异的营运资金管理实践相比明显滞后，我国的营运资金管理研究应以营运资金分类为切入点，建立基于渠道管理的营运资金管理新框架[7]。李心合(2013)提出营运资金管理的重心在“营运”而非“资金”，应当构建基于供应链和全产业链的营运资金管理模式，必须防范供应链运营模式下的多重风险[8]。曹玉珊(2015)从“全渠道"视角将营运资金分为经营活动营运资金、理财活动营运资金以及投融资活动营运资金三大类认为营运资金管理策略的重点分别在于盈利性、流动性及二者兼顾，各类营运资金管理既相互独立又相互配合，从总体上平衡流动性与盈利性[9]。冯慧钰(2017)认为当前关于营运资金管理及其评价的研究趋于全面化，不断地将营运资金与价值链、渠道管理、供应链管理等现代化企业管理相结合，从不同角度对其进行延伸和补充，从而比较全面地对营运资金及其管理绩效进行分析和评价[10]。刘玮(2017)认为营运资金管理以盈利为核心，兼顾收益、流动、风险的整体性管理[11]。其中，盈利性是企业经营活动的动力所在，流动性代表资金在企业营运活动中流通的速度，风险性反映了企业资金来源的稳定性及现金支付能力[11]。本文认为不一样的绩效评估方式都有其与众不同的策略，但提升企业价值是进行营运资金管理的根本目的，因此应在以赢利为关键的前提条件下兼具流通性、营利性和风险性。1.3研究目的及意义1.3.1研究目的 运资金是企业运营周转的日常性流动资金，涉及范围广泛，为财务管理中的重要概念之一，可全方位伸展到企业生产中。它的投入和收回是在不断交替过程中进行的，这一过程循环往复，只有营运资金处于良好的管理和运转下，才能保证企业供、产、销各阶段的有效衔接，企业才得以生存与发展[12]。营运资金的周转是固定资产乃至企业整个资金周转的依托，没有营运资金的良好运转，企业的生存与发展是不可能的，企业的各种各样的目标也就无从谈起，因此营运资金管理的好坏往往是企业成败的决定因素，许多公司破产的主要原因是他们不能满足营运资金的需要[13]。1.3.2研究意义 有效的营运资金管理活动有助于提升企业的运营效率、发展潜力及盈利能力，帮助企业实现价值最大化目标，传统的营运资金管理绩效评价主要以效率观为主导，但企业进行营运资金管理的根本目的是为了提升企业价值，因此本文打破了传统的效率观，认为企业营运资金管理应在以盈利为核心的前提下兼顾流动性、盈利性和风险性[14]。以房地产行业知名企业万科为研究对象，本文在运用要素和渠道视角的营运资金管理绩效评价指标的基础上，采用基于盈利能力、流动性和风险性三个维度的评价体系。通过对各指标进行分析，由果溯因，全面分析万科企业的财务状况、经营成果及现金流量情况。明确提出健全的公司资产管理机制，完成资产平衡合理的流动性，提升营运资金的资金周转能力和运用水准及其公司的总体营运能力，最后确保企业财务发展战略的如期完成，提高集团公司竞争能力。1.4研究内容及方法1.4.1研究内容本文采用理论与实际相结合的研究方法，将万科作为实际研究对象，结合营运资金管理绩效分析的各项指标，通过万科企业财务报表年度报告等多方面财务数据的分析，对万科在经营过程中营运资金管理存在的问题进行分析，并提出个人建议，可以更好的帮助万科在目前的市场经济发展中更好地管理企业，提高自身的竞争能力。全文一共分为四章。第一章绪论，关键论述了文中的选题背景，世界各国对营运能力科学研究的现况，研究的目地及实际意义，也有文章内容的基本思路及內容。第二章主要是营运资金管理有关定义，及营运资金管理业绩考核剖析中所应用的各类指标值定义，包括经营现金流量比、现金流动负债比、营运指数、营运资本收益率、销售毛利率以及销售净利率。第三章是对万科的营运资金管理绩效进行分析，分别运用第二章介绍的各项指标，结合万科的具体财务数据进行分析，然后找出双汇集团在营运资金管理方面存在哪些问题。第四章主要针对第三章分析出的问题分别从流动性、风险性及盈利性三个方面提出优化策略，通过这些策略希望可以增强万科的营运资金管理能力。最后是结论，对全文进行总结，归纳得出最后的结论，并解释分析的不足。1.4.2研究方法（1）文献研究法全面收集营运资金管理、供应链管理、渠道关系管理、以及房地产经济学等文献资料，分析房地产企业状况、营运资金管理研究的过程及现状为建立基于三维分析法的营运资金管理模式奠定基础[14]。（2）对比分析法本文依托营运资金管理评价指标框架，对同行业数据进行分析，小结行业的营运资金管理的发展趋势。并从横向角度对企业的营运资金管理点评指标开展逐一剖析，对比公司在盈利性、流动性、风险性三维度上的表现，分析公司的营运资金管理策略。个案分析法本文选取万科房地产企业作为案例公司，分析了万科在最近四年的营运资金管理绩效评价，根据案例的实际情况将基于三维分析的营运资金管理模型和策略应用到企业日常运营中。

第2章相关概念界定与理论基础2.1营运资金管理相关概念2.1.1营运资金概念营运资金是指在企业生产经营活动中占用在流动资产上的资金，营运资金有广义和狭义之分，广义的营运资金是指一个企业流动资产的总额[15]；狭义的营运资金是指流动资产减去流动负债后的余额[15]。如果流动资产-流动负债>0，则与此相对应的"净流动资产"是以长期负债和投资人权益的一定份额为资金来源，反映企业需用投资者资金垫付的部分[15]；如果流动资产-流动负债=0，则占用在流动资产上的资金都是流动负债融资[15]；如果流动资产-流动负债<0，则流动负债融资，由流动资产和固定资产等长期资产共同占用，偿债能力差[16]。2.1.2营运资金管理概念营运资金管理是对企业流动资产及流动负债的管理[7]。一个企业要维持正常的运转就必须要拥有适量的营运资金，因此，营运资金管理是企业财务管理的重要组成部分[7]。营运资金管理的发展过程从简单到专业化。最开始的营运资金管理趋向于单因素管理，主要包括库存管理、、应收账款、现金管理应付账款；新的营运资金管理理论在对经济活动进行科学分类的基础上，将渠道管理理论与营运资金管理相结合，建立了系统的营运资金管理体系。营运资金管理主要解决资金需求和供给两大问题。营运资金在投资活动和经营活动的购进、生产、市场销售阶段造成很多的资金需求，另外也要完成更高的盈利。融资管理需要确定合适的资金持有量，以满足资金需求，平衡资金成本和资金断流风险。事实上，营运资金管理不仅要注重管理效率，更要关注高效率带来的收益和风险，协调好流动、风险和盈利性的关系。盈利性是总体经营的目标；流动性体现了营运资金在每个渠道的资金周转速率；风险代表着企业资本配置的合理性和现金偿付能力。（1）营运资金管理的流动性在公司资金经营规模长期保持的状况下，加速各渠道的资金周转效率，能够提升公司的盈利能力。新的营运资金管理理论更加注重企业与供应商、客户之间的管理。通过渠道管理，不仅可以清晰地了解供销渠道的资金周转情况，还可以优化各渠道多个项目的资金配置。（2）营运资金管理的风险性各渠道营运资金平稳有序运行是保证整个企业流动资金高效运行的前提，也是企业可持续发展的基础。平衡营运资金管理的风险和收益，增强营运资金管理的流动性和盈利性，切实提高抵御风险的能力。过度追求资金安全会限制盈利能力。因此，适当控制风险极其重要。本文从资金供求的角度来衡量资本结构的稳定性，并用净现金流量来反映资金的风险性。（3）营运资金管理的盈利性营运资金管理是一种以增加企业价值为目的的资金管理活动。盈利能力是企业生产经营活动的目标，盈利能力的高低能直接反映企业经营管理的成败。企业的经营活动不仅要保持良好的周转效率，还要保证良好的盈利能力，以保证良好的经营效率。2.2营运资金管理相关指标2.2.1经营现金流量比经营现金流量比是指经营现金流入与经营现金流出之比，比率越高，说明企业的财务弹性越好，能够直观地反映出经营现金流入和流出的配比关系，以及每年的变动幅度，充足的现金流能够保证企业拥有良好的偿债能力，降低财务风险[17]。其计算公式为：经营现金流量比=经营现金流入/经营现金流出[17]2.2.2现金流动负债比现金流动负债比是经营活动现金流量净额与流动负债的比例关系，反映了企业使用现金流量净额偿还短期流动负债的能力，比率越大，越证明企业能按期偿还到期债务，是企业应当重视的财务指标之一[14]。由于房地产企业有大量的预售房，会产生巨额的预收账款，这部分归属于流动负债的项目是不必予以清偿的，因此应当将流动负债扣除预收账款之后的部分作为计算的基础，修正后的计算公式[14]：流动负债=流动负债-预收账款[14]。2.2.3营运指数营运指数是经营活动现金净流量与营业利润的比值，反映了企业获得现金流的质量[17]。企业应当警惕营运指数小于1的情况，因为此时企业的现金流质量可能出现了问题[17]。营运指数=经营活动现金净流量/营业利润[17]2.2.4营运资本收益率营运资金收益率是指利润额与营运资金的比率，反映了每单位营运资金能够创造出的净利润额，是衡量企业营运资金使用效率的重要指标[14]。营运资金收益率=营业利润/营运资金[14]2.2.5销售毛利率销售毛利率是指毛利占营业收入的百分比，是考察企业产品竞争力以及主业盈利空间的重要指标，能够反映出企业的获利潜能及成长性变动，同时也是企业在行业竞争优势、成本管控能力的集中体现[14]。销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入[14]2.2.6销售净利率销售净利率是指净利润占营业收入的百分比，说明每一单位营业收入带来的净利润的多少，表示营业收入的收益水平，是衡量企业盈利能力的重要指标[18]。通过对净利率的变动趋势进行分析，可以促使企业将注意力从一味扩大销售向改善管理水平、切实提高盈利能力转移[18]。销售净利率=净利润/营业收入[18]

第3章万科营运资金管理绩效分析3.1公司简介万科企业股份有限公司，于1984年五月创立，现阶段变成我国技术专业住房较大开发设计公司之一。简称万科集团或万科，证券简称：万科A，证券代码：000002。1988年涉足房地产业，1991年变成深圳证券交易所第二家上市企业。1993年将大众住房开发设计明确为企业关键业务。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，万科地产聚焦点城市圈带的战略定位，截止2017年底，万科地产早已进到中国内地65个大城市，遍布在以珠三角为关键的中国南方地区、以长三角为关键的上海区域、以环勃海为关键的北方地区地区，及其由中西部地区区域中心城市构成的中西部地区。除此之外，万科地产以现代化为长期性战略定位，不断关心国外销售市场投资机会。截止2017年底，已进到美国旧金山、纽约、新加坡、西雅图、伦敦等六个国外大城市。公司业务聚焦点全国经济最具魅力的三大经济圈及中西部地区重中之重大城市。2016年企业初次位居《财富》“全球500强”，位居总榜第356位，17年、2018、及去年连续入选，各自位居总榜第307位、第332位、第254位。去年完成市场销售总面积4,112.2万平方米，市场销售额度6,308.4亿元，销售规模持续居于同行业前列。3.2万科营运资金管理绩效分析传统的营运资金管理绩效评价由便于计算的单一指标构成，包括应收账款周转率、存货周转率等。这种评价方式无法发现企业整体的供应链的管理问题。本文在渠道视角下的营运资金管理理论的基础上，融合房地产开发商的产品特性对其营运资金管理的评价方式进行了提升，搭建了盈利性、流动性、风险性三个层面的评价方法架构。首先，三维分析将传统的效率观扩展到以利润为导向的均衡观，准确的对营运资金管理的本质进行定位。其次，三维分析可以有效地将资产负债表、损益表和现金流量表的核心要素联系起来，有助于企业从财务状况、现金流量及经营业绩的角度全面分析营运资金管理的整体效果。最后,流动性分析涉及房地产业特殊经济业务的特殊会计科目，包括采购渠道中的拟开发产品、生产渠道的在建开发产品和营销渠道的已完工开发产品,能够准确再现房地产企业营运资金的运行轨迹。3.2.1营运资金管理流动性分析经营活动营运资金周转周期包括三个部分，分别为营销渠道、生产渠道和采购渠道营运资金周转期。一般来说，周转周转次数越多或周期越短，资金利用率越高。营运资金周转周期指标在一定程度上反映了企业经营活动的变化和调整，可以追根溯源，找到问题的症结所在。评价指标如表3-1表3-1三维视角下房地产企业营运资金管理绩效评价指标体系流动性采购渠道营运资金周转期=360×（拟开发产品+预付账款-应付账款-应付票据）÷营业收入生产渠道营运资金周转期=360×（在建开发产品+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款）÷营业收入营销渠道营运资金周转期=360×（已完工开发产品+应收账款+应收票据-预收账款-应交税费）÷营业收入经营活动营运资金周转期=采购渠道营运资金周转期+生产渠道营运资金周转期+营销渠道营运资金周转期（1）采购渠道营运资金分析如表3-2所示，总体来看，万科集团采购渠道营运资金周转期指标在2015-2018年间的起伏较大，其中2017年周转期大幅度增长到168天，主要原因是万科开展住宅租赁业务，出于项目囤地或者战略规划的考虑，土地购置的增加，拟开发产品占用的资金大增，降低了采购渠道的流动资金周转率。值得关注的是，采购渠道的速度放缓对于房地产企业来说并不是坏事，土地储备的规模意味着企业持续发展的潜力，且万科始终采取快产速销战略,只要能正常运作，日常管理不仅不会因采购渠道资金占用更多而恶化，反而会为未来带来更大的发展潜力。此策略在2018年取得成效。表3-22015-2018年万科采购渠道营运资产项目明细及周转期（单位：亿元）2015年2016年2017年2018年拟开发产品1035.291369.152176.611782.99预付账款396.47502.63730.17759.51应付账款914.461380.481734.392279.46应付票据167.4536.0433.3016.51采购渠道营运资金349.85455.261139.08246.53营业收入1955.492404.772428.972976.79采购渠道营运资金周转期（天数）64.4168.15168.8229.81（2）生产渠道营运资金分析如表3-3所示，万科生产渠道营运资金周转期指标变化明显，总体呈上升趋势，平均周转天数在500天左右。周转期从2015年的439天升高到2018年的628天，其中2016年的周转期最短，2018年最长。表3-32015-2018年万科生产渠道营运资金项目明细及周转期（单位：亿元）2015年2016年2017年2018年在建开发产品2284.102848.853290.515069.91其他应收款754.861054.351632.502443.24应付职工薪酬26.4338.4049.3057.70其他应付款623.501065.801828.872260.76生产渠道营运资金2389.032799.003044.845194.69营业收入1955.492404.772428.972976.79生产渠道营运资金周转期（天数）439.81419.02451.28628.22在建开发品、其他应收款、其他应付款及应付职工薪酬项目是影响万科生产渠道营运资金周转速度的关键。根据剖析发觉2018年生产渠道营运资本资金周转速率的缓减显著，关键缘故是在建开发产品项目明显提升，另外其他应收款也增长速度更快。而作为可以有效降低生产渠道营运资金占用的其他应付款项目，无论是相对数量还是绝对数量的增长都远远低于其他应收款，对缓解企业的财务压力没有起到作用。一般来说，在建开发产品是房地产企业生产渠道营运资金最重要的项目，也占库存的最大比例，占用营运资金数额储量大、周期长，必须进行重点风险防控。在投资发展过程中，房地产企业应加强在建项目的成本管理，做到合理利用资金，提高投资回报率，从而缩短生产渠道的周转资金被占用的天数。（3）营销渠道营运资金分析如表3-4所示，万科的营销渠道营运资金周转期从2015年的-336天一路下降到2017年的-553天，从周转天数来看，万科的销售状况趋好，资金周转速度较快。万科在销售环节存在大量预收账款导致了营销渠道营运资金周转期一直为负值，及时消化了产品开发的资金占用。表3-42015-2018年万科营销渠道营运资金项目明细及周转期（单位：亿元）2015年2016年2017年2018年已完工开发产品348.26437.12499.81639.62应收账款25.1120.7514.3315.86应收票据0.03预收账款2126.262746.464077.065047.11应交税费73.7495.53107.75187.30营销渠道营运资金-1826.63-2384.11-3670.67-4578.90营业收入1955.492404.772428.972976.79营销渠道营运资金周转天数（天数）-336.28-356.91-544.03-553.75近年来，万科充分利用网络技术，设计信息化平台。在细化客户群的基础上，结合客户特点和营销方牌形象一步提升销售业绩。万科在2018年继续深化销售管理各领域管控措施。在项目销售管理方面，万科针对国家对房地产行业销售合规性不断提高的要求，根据业务实际情况，制定出台了专门的制度文件和标准要求，并在全国所有案点实施。万科采取预售的形式进行式，创建了四款在线软件。通过上述新技术平台，万科整合客户需求，协调资源提升客户满意度，树立品房地产销售，新房销售面积大于结算面积，依靠强大的品牌与良好的品质，预效售果良好，预收账款增长较快，给企业带来了强大的资金支持，减少了企业对金融机构的依赖，加快了运营效率。（4）经营渠道营运资金分析如表3-5所示，综合采购、生产、营销渠道营运资金周转状况，可以得到万科2015~2017年的经营活动营运资金周转速度，从2015年的167天到2017年的76天，呈逐年下降趋势，得到了较为明显的改善。2017年营销渠道为经营活动带来大量资金，降低资金使用成本，加快周转速度，但2018年周转期又上升到104天，缘故取决于生产经营营运资本周转天数相当于购置、生产制造、销售渠道营运资本周转天数之和，在其中，销售渠道是公司获得运营成效和完成资金净流入的关键方式，是减少公司总体营运资本周转天数的主导作用；相反，生产渠道占用营运资金多，耗时长，降低了营运资金在经营活动中的周转速度。表3-52015-2018年万科经营活动营运资金项目明细及周转期2015年2016年2017年2018年采购渠道营运资金周转期64.4168.15168.8229.81生产渠道营运资金周转期439.81419.02451.28628.22营销渠道营运资金周转期-336.28-356.91-544.03-553.75经营活动营运资金周转期=SUM(ABOVE)167.94=SUM(ABOVE)130.26=SUM(ABOVE)76.07=SUM(ABOVE)104.28表3-62015–2018年万科与房地产行业营运资金周转期对比情况（单位：天数）年份采购渠道营运资金周转期生产渠道营运资金周转期营销渠道营运资金周转期经营活动营运资金周转期万科房地产行业差距万科房地产行业差距万科房地产行业差距万科房地产行业差距201564.41-64128.41439.81667-227.19-336.28-111-225.28=SUM(ABOVE)167.94475-307.06201668.15-2694.15419.02593-173.98-356.91-114-242.91=SUM(ABOVE)130.26405-274.742017168.827494.82451.28598-146.72-544.03-152-402.03=SUM(ABOVE)76.07423-346.93201829.81-71100.81628.22793-164.78-553.75-161-392.75=SUM(ABOVE)104.28440-335.72（5）同行业横向比较分析万科的经营活动营运资金周转期与房地产行业平均水平相比优势明显，从表3-6可以看出，万科2015~2018年的平均周转期为房地产行业的1/3左右，资金周转速度远超行业平均水平。特别是生产渠道和营销渠道的营运资金周转期与行业保持着差距，营销渠道营运资金周转期后来居上，成为万科提升企业经营活动营运资金周转速度的新主力军。仅从周转期来看，万科营运资金管理成效良好。3.2.2营运资金管理风险性分析(1)经营现金流量比分析图3-SEQ图\*ARABIC1经营现金流量比如图3-1所示，在2015~2018年间，万科经营活动现金流量比均大于1，且基本保持在1.0~1.3之间，说明万科本身具有良好的造血功能。万科以新开盘月份的销售率作为管理指标，甚至采取降价等销售政策加快返现。努力使现金流入大于现金流出，确保经营活动现金流的安全和稳定。(2)现金流动负债比分析万科2015~2018年的现金流动负债比如表3-7所示。万科2015~2018年的现金流动负债比均为正值，虽波动很大，但是10%以上的比值还是属于行业里的较高水平。2018年比值下降主要是预收账款大幅度减少，资金流存在一定的失控行为，没有调整好资金流入与流出的关系，房地产管理增加项目开发和土地购买，导致经营现金流大幅下降，企业应及时调整经营战略。保持量入为出策略，以促进销售、收缩战线等方式使现金流状况得到改善。表3-72015-2018年万科现金流动负债比2015年2016年2017年2018年经营活动产生的现金流量净额160.46395.66823.23336.18修正后的流动负债2074.363053.534396.496172.03现金流动负债比（比率）7.74%12.96%18.72%5.45%(3)营运指数分析如图3-2所示，在2015~2017年间，万科地产的运营指数值整体展现增长的趋势，总体赢利品质优良，可以立即得到现钱收益。但2018年万科地产运营指数值降低到低于1，质量偏差，主要由于前述的土地和开发问题造成的。图3-SEQ图\*ARABIC2营运指数3.2.3营运资金管理盈利性分析(1)营运资金收益率分析如图3-3所示，在2015~2017年间，万科营运资金收益率稳定保持在21%收益水平，2018年有大幅度提升。万科的高回报归功于，公司围绕总体战略方向对新业务进行拓展与投入，坚持不懈“收敛性”与“聚焦点”的市场拓展发展战略，以打造出运营模式与加强新业务流程的运营工作能力为本。企业根据三年工作策划书的方式，确立新业务流程的发展前景和能力建设的关键，为处在不一样发展趋势环节的新业务流程设置本年度发展规划；并针对性地对新业务流程的发展趋势品质开展不断监管和评定，对经营情况偏移预估的新业务流程立即提醒与改正；在组织架构上，对新业务流程开展充足受权，加强新业务流程的单独运营能力。在新业务流程管理提高层面，企业不断累积各种新业务流程经营工作经验，由出色企业带头示范性全国性类似新项目的扩展方式，新业务流程经营水准持续提高。图3-3营运资金收益率(2)销售毛利率分析如图3-4所示，万科的销售毛利率项目在2015~2018年间逐年均匀提升，由29.35%上升至37.01%，并高于行业平均水平，显示出万科的获利能力及竞争优势有所提升。这一趋势关键归功于万科地产提升成本控制对策，合理减少新项目项目成本，使利润率平稳提高。房地产业的土地选购成本费一直占据主营业务成本的高比例，怎样解决这一难点就越来越重要。万科地产自2014年始，一改过去单独开发设计的方法，改成“联合开发”方法开发设计新项目，积极主动找寻土地资源丰富的合作方，协同合作者合作开发，仅以最少的成本费就能操纵较大的资源，大幅度减少了土地的成本费；此外，万科地产挑选的土地多见偏僻的城乡结合地域。万科地产根据之上二种方法减少了项目成本，也使万科毛利率超过房地产同行业水平。图3-4销售毛利率表3-82015-2018年万科销售毛利率（单位：亿元）2015年2016年2017年2018年营业成本1381.511697.421600.801861.04营业收入1955.492404.772428.972976.79销售毛利率（比率）29.3529.4134.1037.01(3)销售净利率分析如图3-5所示，万科在2015~2018年间销售净利率虽有所波动，但一直远超房地产行业，处于波动上升状态。2016年下降到最低点后迅速回升，并且发展势头良好。2016年销售净利率突然下降，主要是万科提前超额融资的谨慎战略所致。2016年经营活动的净现金流不足以满足2017年大量购进土地资源的现金需求，因此在2016年就提前启动了外部融资，仅借款获得的现金就比2015年多两倍。因此，万科的财务支出在2016年翻了一番，严重影响了销售的净利率。随着“营改增”的开始，2017年税金及附加减少了22亿元，致使万科而销售收入没有增加的情况下，净利润增长了近30%，同时净销售利率也出现回升。图3-SEQ图\*ARABIC5销售净利率表3-92015-2018年万科销售净利率（单位：亿元）2015年2016年2017年2018年净利润259.49283.50372.08492.72营业收入1955.492404.772428.972976.79销售净利率（比率）13.2711.7915.3216.55总之，万科的整体盈利能力在稳步提升，处于房地产行业的领先水平。它可以有效地利用资金创造财富，成本控制也逐渐在降低成本和保持较高的利润率方面发挥作用。3.3万科营运资金管理存在问题根据各类指标值的剖析，能够发觉万科地产具备较高的成长性，总体运营稳步增长。历经近三十余年的发展趋势，万科地产经历了稳进提高和快速扩大的环节，万科地产的取得成功有其特有性。整体上三个维度均保持较好的稳定性，属于均衡型，但仍存在一些“瑕疵”：生产渠道营运资金周转期变长，现金流动负债比及营运指数均下降，所以存在着几方面的问题。3.2.1生产渠道营运资金周转缓慢生产制造阶段欠缺有效新项目开发设计节奏感。房产开发公司推行的是一种多项目同时运作的开发模式，一个房地产开发商在全国性另外新房开盘好几个新项目的状况很常见，但因为房地产业具备开发进度长且早期项目投资额度大的特性，很多公司通常欠缺对现金流量的统筹规划，新项目新房开盘过度集中化，造成对现钱的集中化很多要求，增加现金流量工作压力，中后期新项目集中化交货，又易导致现金使用率低的局势。如，2018年10月份，青岛万科公司开发的新都会1907、翡翠长江、城市之光等三个地块集中开盘，使得巨额工程款几乎同期要求结清，自由资金几近枯竭，只能向集团公司申请临时拨款，以渡过难关。随后开盘带来的大量现金流涌入，无法迅速找到合适的投资路径，只能放进“鹏金所”(万科集团指定的理财平台)赚取低利率的利息或者分发给跟投员工。3.2.2营运资金流动性呈下降趋势各城市公司自由现金流受限，集团战略指导万科资金管理中心，把各大城市企业的市场销售资金回笼集中化收在总公司的资产管理和盈利管理处，落实“盈利足额上划、集中化分派、按占比分为”的管理模式。城市企业的销传现钱自主权与运营成效分配权被收走，这对提升销售业绩积极性造成了极大打击，也造成了城市公司为增大收入盲目赊销，忽视销售收入质量。3.2.3存货资金占用过大库存商品过多是许多公司都是出现的难题，公司通常以便提高竞争能力，推积很多的商品以便在需求量很高时推广到销售市场中，这样虽然能确保了公司的市场份额，但是在公司进行物资采购的时候也花去了大量的资金，导致了资产流动性紧缺的局势，造成这类状况的缘故就取决于公司对库存的管理不够重视，最后危害了公司的生产运营活动。万科地产有着金额极大的库存量，这既是发展方向的确保，也是万科地产风险性的关键来源。通过分析发现万科在日常存货管理工作中存在以下问题：首先，货物的操作不及时，不能按照公司规定的时间上交，阻碍了企业的正常运作，制约了企业的整体及时性。其次，由于库存管理存放全过程中难题突显，入库过程损耗严重，管理能力不足，浪费了企业资金。第三，许多情况下房地产开发商的货品会出现库存积压的状况，这就造成了库存成本的增加和库存资金的积压。。万科企业营运资金的优化策略通过前文对万科营运资金管理存在问题的分析，针对问题提出以下几点相对应的解决办法，希望可以提高万科营运资金的周转能力。4.1加强营运资金管理生产制造阶段是房地产开发中最重要的生产经营阶段，公司生产制造阶段水准的高低决定了公司的经营规模水准，因而房地产开发商必需强化对生产制造阶段的管理。4.1.1避免盲目投资开发公司的短期内营销战略要听从于长期性发展战略，房地产开发商的领导干部要客观、科学、有效地开展投资项目。领导和管理者要学会优化库存管理，保持库存与资金流动的协调和沟通，提高资金使用效率，以最低的资金份额获得最佳的产出效益。为防止库存大量积压，房地产开发商在项目投资开发设计前要提早对新项目开展预测分析，以降低在项目投资开发设计全过程中因为预测分析不善而导致的积压存货。投资新项目时，要与市场的需求和公司战略定位相符合，使资金和项目投资要求有效，高度重视开发设计新项目的可行性分析。4.1.2处理存货刺激销售万科需要根据自身情况制定科学的销售计划。自主创新营销战略，采用多种方式尽早取回资金，发展大量营销渠道。应当在剖析销售市场状况的基本、础上制订一个有益的、有效的营销战略。除此之外，万科应当提升销售数据分析水准，争得精确的销售数据分析。依据公司本身状况，对库存量总数开展控制，使库存量处在最佳情况。那样既能考虑公司的运营要求，又能合理控制成本费。要切合顾客要求和经济规律，积极主动调节营销战略，适度减价或折扣，加速库存量消化。公司应依据销售市场转变积极主动调节营销战略，对于不一样地域、不一样商品采用多元化战略定位。加速库存周转速率，进一步提高企业的竞争优势和可持续发展能力。4.2加速流动资金周转拥有更多的流动资金可以在一定程度上降低企业的财务风险。加快流动资金周转，达到节约、合理使用流动资金和提高使用效率、降低风险的目的。4.2.1促进企业资金流入的增加为了解决资金沉淀问题严重的现象，加强和促进企业资金的流入是一个较为有效的手段。在增加企业资金流入的方式当中，最为直接、最有效的方式就是提高销售的效率，通过加大销售的形式来达到消化企业的存量资产的目的，不仅可以促进房地产企业的发展，还可以有效缓解资金沉淀所带来的问题。4.2.2提高现金流管理现金流量管理必须确保有充足的现金来考虑企业的平时运营必须，另外不容易有很多的现金闲置不用。应收帐款的收购与企业信用等级现行政策的分配、市场销售借款的资金回笼、资金筹集方式等对万科现金流的影响都很重要。万科企业必须依据目前的业务流程及将会造成的现金流的状况，明确最好的现金余额用于满足一切正常经营,另外还应当提出针对现金流程的管理方法,那样能够合理防止营利性倒闭产生的危机。4.2.3建立现金流风险预警体系创建现金流量风险预警管理体系不仅能够合理的预测分析风险性，还能够防止深陷因资金不足产生的财务风险。万科企业理应定编科学规范的现金预算计划方案，避免现钱随便应用，有效的调度使用资金。企业必须把抵挡风险性的工作能力、筹集资金的工作能力等综合性起來考量赢利和偿还债务的工作能力，制订出针对营运资金的筹资对策，根据对营运资金的风险评估，得到对一部分营运资金风险管控的防范措施和对策。对他们组成的风险性，根据经营风险警报系统开展综合分析，应用警报系统，寻找企业各经营阶段有可能出现的风险性，立即采取有效的对策。4.3加强存货管理4.3.1完善存货管理制度万科地产必须在库存管理的专业化、功能性上开展科学研究，进而明确并实行合适公司本身的库存管理规章制度。实际看来，万科地产健全库存管理规章制度的前提条件是要掌握以下内容准则。第一，将责任单位的情况做到实时的监管。在合理操纵的基本上得到全方位的库存管理信息内容；第二，依据公司在运营发展趋势全过程之中出现的难题开展执行方面的调节，在信息内容变化的状况下灵便地将规章制度和市场信息相符合，防止分歧的滋长；第三，单位和单位中间的沟通交流一定要经常进行，那样可以立即地把握购置、成本费、耗损等信息内容，进而可以立即地开展管理决策；第四，一旦公司出现一些不可控性的突发性要素，必须依据状况开展义务所有权的区划，哪儿出现难题就寻找有关的责任者。在支配权容许的状况下妥善处理，随后再将难题逐步汇报给有关责任人和领导干部。总体的规章制度必须依照公司本身的经营规模、业绩考核、整体规划、现金流量等要素来开展制订的，管理决策人必须把握的是公司未来前景的一个预估，进而依据本身管理水平将其列入到库存管理体系当中。令管理方案具有高水平、规范性、高效率化的因素，落实措施阶段上必须将基础信息做得更为全方位一些，还必须具有整体性和及时性，进而使企业经营管理的品质获得大幅的提升。4.3.2强化存货管理意识房地产业要全方位地提升库存管理的观念，在实践中，要明确建筑企业的高级管理部门、财务部门、建设项目部门等管理部门在库存管理中的作用和具体职责。但是也得留意将库存管理的强制指标值开展明确，比如存货流转率控制、物流成本控制、存货损耗控制，那样在实际工作上企业可以在总体目标明确的前提条件下开展工作的适度调节，进而保证库存管理可以合理执行。另外，还必须对于技术人员开展专业化管理方法，令其可以在思想方面去高度重视库存管理，在工作能力上来把握库存管理的有关因素，而全部体系管理就一定要去避免独断专行的家族化管理方法，全部的工作员务必具有相对的工作能力，那样才可以有优良的业务能力来开展库存管理，另外针对用人上也要考虑其现行政策意识和职业道德规范，针对不必备条件的工作人员肯定不可以选任。从全局性看来，提升库存管理观念是和公司文化相对接的，房地产开发商理应适时地开展库存管理观念的宣传策划，针对有突显推动者开展奖赏，不足者则给予处罚，那样奖优罚劣的管理方法才可以令公司员工都高度重视库存管理，进而为公司的总体发展趋势提供助力。4.3.3跟随国家政策调整存货管理房地产行业应紧跟国家政策步伐，调整库存管理，确保自身管理风险和成本稀释。现阶段国家市场物价水平及供求状况变化的力度很大，受世界经济一体化的影响，我国物价水平持续上升，同时人员和材料成本也在上升，这使得企业的成本控制面临很大压力。因为房地产企业存货具有实效性，房地产市场的供求变化决定了房地产市场的价格，而价格对买家最为敏感。房地产行业要实时关心国家有关房地产政策的出台，例如税率、交易费率等，这样才能够合理地控制库存量，一旦局势不太好就需要尽可能控制成本。又比如国家颁布的的限购令，在这类现行政策下就必须操纵本身的库存量和商住楼的基本建设，进而才可以在销售市场的供求情况变化迅速的状况下一声令下，公司作出有效的库存管理。同时，国家对银行贷款利率的调整也会在一定程度上导致房地产企业资金的变化，伴随着国家新政策的持续开展调节，用以库存管理的资金也应跟随有一定的转变。因此，国家新政策的持续转变在一定水平上增加了公司库存管理的难度系数。在这类状况下，就需要时刻关心国家新政策，比如原料不锈钢板材水泥的价格转变、石油价格的跌涨等，进而可以保证公司存货管理的时效性达到最优，这样才能够有效地帮助企业能够紧跟国家政策步伐来实现发展结论面对瞬息万变的商业环境，降低资金成本是企业要在市场竞争中制胜的法宝。加强营运资金管理是企业日常合理经营的命脉，对确保企业资产安全合理配置、资金合理运作、保持最佳资本结构、提高企业经营效率具有深远意义。如果营运资金周转效率低下，企业的生存和发展将受到威胁。企业在面对这些问题时，应该利用现代科学技术，优化资金管理，这样企业才能在激烈的市场竞争中立足。因此本文主要从营运资金管理的流动性、盈利性、风险性三个方面对万科集团的营运资金管理进行分析，可以看出，企业存在存货占用资金过大、生产渠道营运资金周转缓慢、营运资金流动性下降等问题。万科集团应将营运资金管理与企业整体管理紧密结合，为了实现企业的战略发展目标,加强各方面的管理企业的营运资金、制定严格的管理制度并严格执行、完整企业营运资本的评估和评价体系。对存货管理制度进行改进，从而提高企业营运资金的使用效率，增加企业效益，使企业在盈利中长久的发展。

致谢大学生活转瞬即逝。回想过去的这四年，我很感谢学校为我们提供的学习平台。感谢所遇老师们的谆享教导，感谢每位同学的相识相知。当然，我也很开心自己在过去的这四年时光里有所成