兰州市土地估价师国家职业资格认证指南试卷及答案

兰州市土地估价师国家职业资格认证指南试卷及答案考试时长：120分钟满分：100分兰州市土地估价师国家职业资格认证指南试卷及答案考核对象：准备参加兰州市土地估价师国家职业资格认证的考生题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.土地估价的核心目的是确定土地在特定时间、特定用途下的市场价值。2.土地估价报告必须包含估价目的、估价对象、估价方法、估价结果等基本要素。3.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地用途必须符合城市规划要求。4.土地估价中的“替代原则”是指估价结果应与市场上类似土地的交易价格相近。5.土地估价师必须具备相应的执业资格证书才能从事土地估价业务。6.土地估价中的“收益还原法”适用于商业、住宅等收益型土地的估价。7.土地估价中的“市场比较法”主要依赖于交易案例的数量和质量。8.土地估价中的“成本法”适用于新开发土地或缺乏市场交易案例的土地。9.土地估价报告的附件必须包括估价对象的权属证明、规划图纸等资料。10.土地估价师在执业过程中必须遵守职业道德，不得出具虚假报告。二、单选题（每题2分，共20分）1.以下哪种估价方法最适合评估工业用地价值？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.路线价法2.土地估价中的“最高最佳使用”原则主要考虑的是？A.土地用途的合法性B.土地用途的经济合理性C.土地用途的社会效益D.土地用途的环境影响3.土地估价中的“替代原则”是指？A.估价结果应与市场上类似土地的交易价格相近B.估价结果应高于市场交易价格C.估价结果应低于市场交易价格D.估价结果应与政府定价一致4.土地估价中的“收益还原法”主要适用于？A.商业用地B.工业用地C.住宅用地D.公益用地5.土地估价中的“市场比较法”的主要依据是？A.土地成本B.土地收益C.市场交易案例D.政府规划6.土地估价中的“成本法”主要适用于？A.新开发土地B.老旧土地C.商业用地D.住宅用地7.土地估价报告的附件中必须包括？A.估价对象的权属证明B.估价对象的规划图纸C.估价对象的交易记录D.以上都是8.土地估价师在执业过程中必须遵守？A.职业道德B.法律法规C.行业规范D.以上都是9.土地估价中的“路线价法”主要适用于？A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.公益用地10.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地用途必须符合？A.市场需求B.城市规划C.经济效益D.社会效益三、多选题（每题2分，共20分）1.土地估价报告的基本要素包括？A.估价目的B.估价对象C.估价方法D.估价结果E.估价师信息2.土地估价中的“替代原则”要求？A.估价结果应与市场上类似土地的交易价格相近B.估价结果应具有合理性C.估价结果应低于市场交易价格D.估价结果应高于市场交易价格E.估价结果应与政府定价一致3.土地估价中的“收益还原法”需要考虑的因素包括？A.土地收益B.还原利率C.土地成本D.土地使用年限E.土地用途4.土地估价中的“市场比较法”需要考虑的因素包括？A.交易案例的数量B.交易案例的质量C.土地位置D.土地用途E.土地面积5.土地估价中的“成本法”需要考虑的因素包括？A.土地成本B.开发成本C.利息成本D.税费成本E.土地收益6.土地估价报告的附件中可能包括？A.估价对象的权属证明B.估价对象的规划图纸C.估价对象的交易记录D.估价对象的照片E.估价对象的评估模型7.土地估价师在执业过程中必须遵守的职业道德包括？A.诚实守信B.公正客观C.保守秘密D.遵守法律法规E.接受监督8.土地估价中的“路线价法”需要考虑的因素包括？A.路线价B.土地位置C.土地用途D.土地面积E.土地成本9.土地估价中的“最高最佳使用”原则要求考虑的因素包括？A.市场需求B.城市规划C.经济效益D.社会效益E.环境影响10.土地估价中的“收益还原法”和“市场比较法”的主要区别在于？A.估价方法B.估价依据C.估价结果D.估价目的E.估价对象四、案例分析（每题6分，共18分）案例一某城市一块土地面积为1000平方米，用途为商业用地，规划容积率为3.0。该地块附近有类似商业用地的交易案例，交易价格分别为：地块A，1200平方米，交易价格1500万元；地块B，800平方米，交易价格1000万元；地块C，1500平方米，交易价格1800万元。假设还原利率为6%，土地使用年限为40年，求该地块的价值。案例二某城市一块土地面积为2000平方米，用途为住宅用地，规划容积率为2.5。该地块附近有类似住宅用地的交易案例，交易价格分别为：地块D，1800平方米，交易价格2000万元；地块E，2200平方米，交易价格2500万元；地块F，1500平方米，交易价格1800万元。假设还原利率为5%，土地使用年限为70年，求该地块的价值。案例三某城市一块土地面积为3000平方米，用途为工业用地，规划容积率为1.0。该地块附近有类似工业用地的交易案例，交易价格分别为：地块G，2500平方米，交易价格3000万元；地块H，3500平方米，交易价格4000万元；地块I，2000平方米，交易价格2500万元。假设还原利率为4%，土地使用年限为50年，求该地块的价值。五、论述题（每题11分，共22分）1.论述土地估价中的“最高最佳使用”原则及其在估价实践中的应用。2.论述土地估价中的“替代原则”及其在估价实践中的应用。---标准答案及解析一、判断题1.√2.√3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.土地估价的核心目的是确定土地在特定时间、特定用途下的市场价值，这是土地估价的基本原则。2.土地估价报告必须包含估价目的、估价对象、估价方法、估价结果等基本要素，这是报告的基本要求。3.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地用途必须符合城市规划要求，这是原则的核心内容。4.土地估价中的“替代原则”是指估价结果应与市场上类似土地的交易价格相近，这是原则的基本要求。5.土地估价师必须具备相应的执业资格证书才能从事土地估价业务，这是法律法规的要求。6.土地估价中的“收益还原法”适用于商业、住宅等收益型土地的估价，这是方法的应用范围。7.土地估价中的“市场比较法”主要依赖于交易案例的数量和质量，这是方法的基本要求。8.土地估价中的“成本法”适用于新开发土地或缺乏市场交易案例的土地，这是方法的应用范围。9.土地估价报告的附件必须包括估价对象的权属证明、规划图纸等资料，这是报告的基本要求。10.土地估价师在执业过程中必须遵守职业道德，不得出具虚假报告，这是职业道德的基本要求。二、单选题1.C2.B3.A4.A5.C6.A7.D8.D9.A10.B解析：1.土地估价中的“成本法”最适合评估工业用地价值，因为工业用地通常以开发成本为主要参考依据。2.土地估价中的“最高最佳使用”原则主要考虑的是土地用途的经济合理性，这是原则的核心内容。3.土地估价中的“替代原则”是指估价结果应与市场上类似土地的交易价格相近，这是原则的基本要求。4.土地估价中的“收益还原法”主要适用于商业用地，因为商业用地通常具有明显的收益性。5.土地估价中的“市场比较法”的主要依据是市场交易案例，这是方法的基本要求。6.土地估价中的“成本法”主要适用于新开发土地，因为新开发土地通常以开发成本为主要参考依据。7.土地估价报告的附件中必须包括估价对象的权属证明、规划图纸等资料，这是报告的基本要求。8.土地估价师在执业过程中必须遵守职业道德、法律法规、行业规范，这是职业的基本要求。9.土地估价中的“路线价法”主要适用于商业用地，因为商业用地通常具有明显的区位特征。10.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地用途必须符合城市规划，这是原则的基本要求。三、多选题1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,C,D,E解析：1.土地估价报告的基本要素包括估价目的、估价对象、估价方法、估价结果、估价师信息，这是报告的基本要求。2.土地估价中的“替代原则”要求估价结果应与市场上类似土地的交易价格相近，估价结果应具有合理性，估价结果应低于市场交易价格，估价结果应高于市场交易价格，估价结果应与政府定价一致，这是原则的基本要求。3.土地估价中的“收益还原法”需要考虑的因素包括土地收益、还原利率、土地成本、土地使用年限、土地用途，这是方法的基本要求。4.土地估价中的“市场比较法”需要考虑的因素包括交易案例的数量、交易案例的质量、土地位置、土地用途、土地面积，这是方法的基本要求。5.土地估价中的“成本法”需要考虑的因素包括土地成本、开发成本、利息成本、税费成本、土地收益，这是方法的基本要求。6.土地估价报告的附件中可能包括估价对象的权属证明、规划图纸、交易记录、照片、评估模型，这是报告的基本要求。7.土地估价师在执业过程中必须遵守的职业道德包括诚实守信、公正客观、保守秘密、遵守法律法规、接受监督，这是职业的基本要求。8.土地估价中的“路线价法”需要考虑的因素包括路线价、土地位置、土地用途、土地面积、土地成本，这是方法的基本要求。9.土地估价中的“最高最佳使用”原则要求考虑的因素包括市场需求、城市规划、经济效益、社会效益、环境影响，这是原则的基本要求。10.土地估价中的“收益还原法”和“市场比较法”的主要区别在于估价方法、估价依据、估价结果、估价目的、估价对象，这是方法的基本要求。四、案例分析案例一解答：1.计算类似商业用地的平均交易价格：平均交易价格=(1500+1000+1800)/3=1300万元2.计算该地块的价值：价值=平均交易价格×土地面积/类似地块面积×土地用途系数价值=1300万元×1000平方米/1200平方米×1.2=1300万元×0.8333×1.2=1300万元×1=1300万元案例二解答：1.计算类似住宅用地的平均交易价格：平均交易价格=(2000+2500+1800)/3=2100万元2.计算该地块的价值：价值=平均交易价格×土地面积/类似地块面积×土地用途系数价值=2100万元×2000平方米/1800平方米×1.1=2100万元×1.1111×1.1=2100万元×1=2100万元案例三解答：1.计算类似工业用地的平均交易价格：平均交易价格=(3000+4000+2500)/3=3333.33万元2.计算该地块的价值：价值=平均交易价格×土地面积/类似地块面积×土地用途系数价值=3333.33万元×3000平方米/2500平方米×1.0=3333.33万元×1.2=4000万元五、论述题1.论述土地估价中的“最高最佳使用”原则及其在估价实践中的应用土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地用途必须符合市场需求、经济效益、社会效益、环境影响等