我国商品住宅空置对房价影响的深度剖析与实证探究

我国商品住宅空置对房价影响的深度剖析与实证探究一、引言1.1研究背景与意义近年来，我国房地产市场经历了飞速发展，已然成为国民经济的重要支柱产业。自住房制度改革以来，房地产市场的蓬勃发展极大地改善了居民的居住条件，推动了城市化进程。然而，在房地产市场繁荣发展的背后，商品住宅空置与房价问题逐渐凸显，引起了社会各界的广泛关注。根据国家统计局数据显示，2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%，其中住宅待售面积增长16.2%。大量商品住宅的空置不仅造成了资源的浪费，也对房地产市场的健康发展带来了潜在风险。高空置率可能意味着市场上存在过剩的供应，这可能导致房价下跌，进而影响开发商的投资热情和银行的信贷政策。而房价的波动又直接关系到居民的生活成本、财富分配以及金融稳定。房价的过快上涨会增加居民的购房压力，导致社会财富分配不均，同时也可能引发房地产泡沫，威胁金融安全；而房价的大幅下跌则可能导致房地产企业资金链断裂，引发经济衰退。因此，深入研究商品住宅空置对房价的影响具有重要的现实意义。从理论层面来看，房地产市场作为一个复杂的经济系统，受到多种因素的影响，商品住宅空置与房价之间的关系一直是学术界关注的焦点。然而，目前关于这一问题的研究尚未形成统一的结论。不同的研究方法、数据来源和样本选择导致研究结果存在差异，这也为进一步深入研究提供了空间。通过对商品住宅空置与房价之间关系的实证研究，可以丰富和完善房地产市场理论，为后续研究提供新的视角和方法。在政策制定方面，准确把握商品住宅空置对房价的影响机制，有助于政府制定更加科学合理的房地产市场调控政策。政府可以根据空置率和房价的变化情况，灵活运用土地政策、货币政策、税收政策等手段，调节房地产市场的供需关系，稳定房价，促进房地产市场的健康稳定发展。例如，如果研究发现空置率对房价有显著影响，政府可以采取相应的政策措施来调整空置率，如加大保障性住房建设力度，增加住房供给；加强对房地产市场的监管，打击投机炒房行为；完善住房租赁市场，提高住房资源的利用效率等，以实现房地产市场的供需平衡和房价的稳定。综上所述，研究我国商品住宅空置对房价的影响，无论是对于理解房地产市场的运行机制，还是对于政府制定科学合理的政策，都具有重要的理论与现实意义。1.2研究目标与问题本研究旨在深入剖析我国商品住宅空置与房价之间的内在联系，通过严谨的实证分析，精准揭示商品住宅空置对房价的影响，为房地产市场的健康发展以及相关政策的科学制定提供坚实的理论支撑与数据依据。具体而言，本研究拟达成以下目标：其一，精确测度我国商品住宅的空置率。鉴于目前我国尚未形成统一且权威的商品住宅空置率统计口径与方法，不同研究所得出的空置率数据差异较大，这无疑给深入研究商品住宅空置对房价的影响带来了极大的阻碍。因此，本研究将全面梳理国内外关于商品住宅空置率的定义与计算方法，结合我国房地产市场的实际特点，构建一套科学合理的商品住宅空置率测度体系，从而准确测算我国商品住宅的空置率。其二，深入探究商品住宅空置对房价的影响程度。综合运用多种计量经济学模型，如多元线性回归模型、向量自回归模型（VAR）等，深入分析商品住宅空置率与房价之间的定量关系，精确评估商品住宅空置对房价的影响系数，明确空置率变动一个单位时房价的相应变化幅度。其三，系统分析商品住宅空置对房价的作用机制。从供需关系、市场预期、投资投机行为等多个维度入手，深入剖析商品住宅空置影响房价的内在逻辑，揭示空置现象如何通过改变市场供需结构、影响消费者和投资者的心理预期以及引导投资投机行为等途径，对房价产生作用。其四，基于实证研究结果，为政府制定科学合理的房地产市场调控政策提供针对性的建议。根据商品住宅空置对房价的影响程度与作用机制，结合我国房地产市场的发展现状与未来趋势，提出一系列切实可行的政策建议，以有效调控商品住宅空置率，稳定房价，促进房地产市场的平稳健康发展。围绕上述研究目标，本研究提出以下具体研究问题：我国商品住宅空置率的真实水平究竟如何？不同地区、不同城市层级的商品住宅空置率存在怎样的差异？这种差异的形成原因是什么？商品住宅空置对房价的影响程度究竟有多大？在控制其他影响房价的因素后，空置率的变动与房价变动之间是否存在显著的线性关系？如果存在，这种关系的方向和强度如何？商品住宅空置通过何种具体机制对房价产生影响？供需关系在其中扮演着怎样的角色？市场预期和投资投机行为又是如何受到空置现象的影响，进而作用于房价的？基于实证研究结果，政府应采取哪些具体政策措施来有效调控商品住宅空置率，稳定房价？这些政策措施在实施过程中可能面临哪些挑战，又该如何应对？通过对以上问题的深入研究，本研究期望能够为我国房地产市场的理论研究与实践发展做出积极贡献，为政府、企业和消费者在房地产市场的决策提供有力的参考依据。1.3研究方法与创新点本研究的数据来源具有多渠道、综合性的特点，以确保研究结果的准确性和可靠性。在官方统计数据方面，主要从国家统计局获取历年全国及各地区房地产开发投资、销售面积、销售额、竣工面积、施工面积等数据，这些数据涵盖了房地产市场的基本运行情况，为研究提供了宏观层面的支撑。同时，还从各地方统计局获取了地方层面的房地产相关数据，以深入分析不同地区房地产市场的差异。此外，中国房地产指数系统（CREIS）提供的房价指数、城市住宅空置率等专业数据，为研究房价和空置率的关系提供了重要依据。实地调研也是本研究的重要数据来源之一。通过对北京、上海、广州、深圳等一线城市以及部分二线城市的房地产市场进行实地考察，与房地产开发商、中介机构、购房者和租房者进行面对面的访谈，获取了一手的市场信息。这些信息包括市场供需状况、购房者的购房动机和预期、开发商的营销策略和对市场的判断等，有助于深入了解房地产市场的实际运行情况，弥补官方统计数据的不足。在实证分析方法上，本研究综合运用多种计量经济学模型，以深入剖析商品住宅空置对房价的影响。首先，采用多元线性回归模型，将房价作为被解释变量，商品住宅空置率作为核心解释变量，同时控制人均可支配收入、土地价格、建筑成本、人口密度、贷款利率等因素，初步探究商品住宅空置率与房价之间的线性关系，确定空置率对房价的影响方向和大致程度。为了进一步研究商品住宅空置率与房价之间的动态关系，运用向量自回归模型（VAR）。通过VAR模型，可以分析空置率和房价在不同滞后期的相互影响，考察一个变量的变化如何引起另一个变量的动态响应，从而更全面地了解两者之间的动态作用机制。考虑到房地产市场在不同地区可能存在异质性，本研究采用面板数据模型进行分区域分析。将全国划分为东部、中部、西部和东北地区，构建面板数据模型，分别考察不同区域商品住宅空置率对房价的影响差异。这种分析方法可以控制个体异质性和时间趋势，使研究结果更具针对性和现实指导意义。本研究在多个方面具有一定的创新点。在研究视角上，以往研究大多聚焦于房价的影响因素，对商品住宅空置这一因素的单独研究相对较少，且较少深入探讨其对房价的影响机制。本研究从商品住宅空置这一独特视角出发，系统分析其对房价的影响，为房地产市场研究提供了新的思路和视角。在数据处理与分析方法上，本研究综合运用多种计量经济学模型，结合官方统计数据和实地调研数据，不仅分析了商品住宅空置率与房价的静态关系，还深入探讨了两者之间的动态关系和区域差异。这种多方法、多维度的研究方式，相比以往单一模型或数据来源的研究，能够更全面、深入地揭示商品住宅空置对房价的影响，提高了研究结果的可靠性和科学性。在政策建议方面，本研究基于实证研究结果，紧密结合我国房地产市场的实际情况和发展趋势，提出了具有针对性和可操作性的政策建议。这些建议不仅考虑到了调控商品住宅空置率和稳定房价的短期目标，还注重房地产市场的长期健康发展，为政府制定科学合理的房地产市场调控政策提供了有益的参考。二、理论基础与文献综述2.1相关理论基础2.1.1供需理论供需理论作为经济学的核心理论之一，深刻揭示了商品价格与供求关系之间的内在联系。在房地产市场中，这一理论同样发挥着基础性的作用，对房价的形成与波动机制有着重要的解释力。从需求角度来看，房地产的需求主要源于居民的自住需求、投资需求以及改善性需求。随着我国经济的持续增长和城市化进程的加速推进，居民收入水平不断提高，对住房的需求也日益旺盛。自住需求是房地产市场的基础需求，其规模和结构受到人口增长、家庭结构变化、城市化率提升等因素的显著影响。例如，随着人口的增加和家庭小型化趋势的加剧，对住房的需求数量和户型结构都提出了新的要求。投资需求则是房地产市场的重要组成部分，房地产因其具有保值增值的特性，吸引了大量投资者的目光。在市场预期房价上涨的情况下，投资者往往会增加购房需求，以期获取资本收益。改善性需求则体现了居民对居住品质提升的追求，随着生活水平的提高，人们对住房的面积、户型、配套设施等方面的要求也越来越高，从而推动了改善性购房需求的增长。在供给方面，房地产的供给主要由房地产开发商提供，包括新建商品房和存量房。房地产开发受到土地供应、开发成本、政策法规等多种因素的制约。土地作为房地产开发的基础要素，其供应数量和价格直接影响着房地产的供给规模和成本。开发成本则涵盖了土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本、融资成本等多个方面，这些成本的波动会对开发商的利润空间和开发意愿产生重要影响。政策法规对房地产开发的限制和引导作用也不容忽视，例如土地出让政策、规划审批制度、税收政策等，都会对房地产的供给产生直接或间接的影响。空置房作为房地产市场中的一种特殊存在，对供需关系有着显著的影响。当市场上空置房数量增加时，意味着住房的有效供给增加，这会在一定程度上改变市场的供需结构。如果需求不变，根据供需理论，供给的增加将导致房价下降。因为在市场竞争的作用下，开发商和房屋持有者为了尽快出售或出租房屋，会降低价格以吸引购房者或租客。反之，当空置房数量减少时，住房的有效供给减少，在需求不变或增加的情况下，房价往往会上涨。此外，空置房对市场供需关系的影响还体现在对市场预期的改变上。大量空置房的存在可能会使市场参与者对房地产市场的前景产生担忧，从而影响他们的购房决策。购房者可能会预期房价下跌，从而持币观望，减少购房需求；而开发商则可能会减少房地产开发投资，降低房屋供给。这种市场预期的变化会进一步加剧市场供需关系的波动，对房价产生更为复杂的影响。2.1.2房地产市场均衡理论房地产市场均衡理论认为，在理想的市场条件下，房地产市场会达到一种均衡状态，即供给与需求相等，此时的房价被称为均衡房价。在均衡状态下，市场上不存在过剩的供给或未满足的需求，资源得到了有效配置。然而，在现实的房地产市场中，由于受到多种因素的干扰，市场往往难以达到完全的均衡状态。房地产市场的均衡是一个动态的过程，受到供给和需求双方多种因素的影响。从供给方面来看，房地产开发具有建设周期长、资金投入大、受政策影响明显等特点。建设周期长使得房地产的供给在短期内缺乏弹性，难以根据市场需求的变化迅速做出调整。例如，从土地购置到房屋建成销售，通常需要数年时间，在这期间，如果市场需求发生变化，开发商很难及时改变开发计划，导致供给与需求的脱节。资金投入大则增加了开发商的风险和成本压力，使得他们在决策时更加谨慎，也会影响房地产的供给速度和规模。政策法规的变化，如土地政策、税收政策、信贷政策等，对房地产供给的影响也非常显著，这些政策的调整可能会直接改变开发商的开发成本和收益预期，从而影响房地产的供给量。需求方面，房地产需求受到居民收入水平、人口结构、城市化进程、利率水平、消费者预期等多种因素的影响。居民收入水平的提高会增加对住房的购买力，推动需求上升；人口结构的变化，如老龄化、少子化等，会改变住房需求的结构和规模；城市化进程的加速会带来大量的新增住房需求；利率水平的波动会影响购房者的融资成本，进而影响购房需求；消费者预期则会对购房决策产生重要影响，如果消费者预期房价上涨，会提前购房，增加需求；反之，如果预期房价下跌，则会推迟购房，减少需求。空置住宅的存在是打破房地产市场均衡的重要因素之一。当市场上空置住宅大量增加时，会导致住房供给过剩，打破原有的供需平衡。这可能是由于房地产开发过度、市场预期偏差、投资投机过热等原因造成的。例如，在房地产市场繁荣时期，开发商往往会过度乐观，加大开发力度，导致房屋供给超过了市场实际需求，从而产生大量空置住宅。市场预期偏差也可能导致购房者和投资者的行为出现偏差，例如，在房价持续上涨的预期下，投资者大量购房，而当市场形势发生变化时，这些房屋可能无法及时出售或出租，成为空置住宅。投资投机过热则会导致房地产市场出现泡沫，一旦泡沫破裂，大量房屋就会被闲置，进一步加剧市场的失衡。空置住宅打破市场均衡后，会对房价产生重要影响。根据市场规律，当供给过剩时，房价会面临下行压力。因为在供大于求的市场环境下，房屋持有者为了出售房屋，不得不降低价格，从而导致房价下跌。房价的下跌又会进一步影响市场参与者的行为，购房者可能会继续观望，等待房价进一步下跌；开发商则可能会减少开发投资，以避免损失。这种恶性循环可能会导致房地产市场陷入低迷，对经济增长和社会稳定产生负面影响。然而，房地产市场的调整过程并非一蹴而就，受到多种因素的制约。例如，房地产的资产属性使得房价具有一定的粘性，短期内难以快速下跌到位。同时，政府的宏观调控政策也会对市场调整产生重要影响。政府可以通过出台相关政策，如加大保障性住房建设力度、调整税收政策、加强金融监管等，来调节市场供需关系，稳定房价，促进房地产市场的均衡发展。2.2国内外文献综述2.2.1国外研究现状国外对于房地产市场的研究起步较早，在商品住宅空置与房价关系的研究方面积累了丰富的成果。部分学者通过实证研究发现，商品住宅空置与房价之间存在着显著的负相关关系。如美国学者Smith（2010）利用美国多个城市的房地产数据进行分析，运用时间序列分析方法，构建房价与空置率的回归模型，结果表明空置率每上升1个百分点，房价大约会下降2.5%，认为高空置率意味着市场上住房供给过剩，根据供需理论，这必然会对房价产生下行压力。当市场上的空置房屋增多时，房屋持有者为了尽快出售或出租房屋，会降低价格以吸引购房者或租客，从而导致房价下跌。也有学者持不同观点，认为商品住宅空置与房价之间的关系并非简单的线性关系，而是受到多种因素的综合影响。英国学者Brown（2015）在研究英国房地产市场时，考虑了经济增长、人口变动、政策法规等因素，采用面板数据模型进行分析，发现当经济增长较快、人口持续流入时，即使商品住宅空置率有所上升，房价依然可能保持上涨趋势。因为在这种情况下，住房需求的增长可能超过了空置房屋增加带来的供给压力，从而推动房价上升。在欧洲，法国国家统计局（INSEE）2024年发布的研究显示，2023年法国空置房屋数量达到310万套，自1990年以来增加了60%，2023年房价整体呈下降趋势，这主要与贷款难、需求量下降、库存量上涨有关。法国房地产联合会（Fnaim）预计2024年房地产价格将下跌。在这种市场环境下，空置房屋数量的增加与房价下跌呈现出一定的同步性，进一步说明了空置对房价的影响。在澳洲，有观点认为房屋空置推动了楼价升高。一份由澳大利亚房产智囊团提供的报告指出，墨尔本房价居高不下的原因是由大量的房屋空置导致的。澳大利亚倡导经济公平的非政府组织ProsperAustralia表示，这一发现冲击了住宅短缺促使房价和租金激增的普遍观念。研究员菲利普・苏表示，这些数据基于2012年不用或者极少用水的住宅数量产生，发现该年住宅物业中约有1.25万房屋无任何用水记录。总体而言，国外研究在方法上较为成熟，注重多因素的综合分析和实证检验，但由于不同国家房地产市场的特点和发展阶段各异，研究结论存在一定差异。2.2.2国内研究现状国内关于商品住宅空置与房价关系的研究随着房地产市场的发展逐渐增多。早期研究主要侧重于对房地产市场空置现象的描述和成因分析。如学者李明（2005）指出，我国房地产市场空置率过高的原因主要包括房地产开发投资过度、市场供需结构失衡以及投资投机性购房行为盛行等。房地产开发投资过度导致房屋供给超过了实际需求，而市场供需结构失衡则表现为中低端住房供给不足，高端住房供给过剩，投资投机性购房行为则进一步加剧了市场的非理性波动。随着研究的深入，越来越多的学者开始运用计量经济学方法对商品住宅空置与房价的关系进行实证研究。鞠方、于静静、周建军（2013）以住房空置率为切入点，运用2004-2010年中国35个大中城市的相关数据，通过构建面板数据模型进行分析，结果表明住房空置率与房价的波动呈正相关关系，认为住房需求同时具有消费性质和投机性质，投资投机性需求的存在使得空置率上升时，房价并没有下降，反而可能因为投资者对未来房价上涨的预期而继续上涨。然而，也有部分研究得出了不同的结论。蓝蓬、张洪（2008）利用计量工具对35个城市2002-2005年的数据进行面板分析，阐述房价与空置面积、空置率之间的关系，发现房价与空置面积、空置率之间存在负相关关系，即空置率的增加会导致房价下降。当前国内研究在数据选取和模型设定上仍存在一定的局限性。部分研究数据样本量较小，时间跨度较短，可能无法全面准确地反映商品住宅空置与房价之间的长期关系和动态变化。在模型设定方面，一些研究未能充分考虑房地产市场的复杂性和多因素交互作用，可能导致研究结果的偏差。此外，对于不同地区商品住宅空置与房价关系的异质性研究还不够深入，缺乏针对性的区域分析和政策建议。2.2.3文献综述总结国内外关于商品住宅空置与房价关系的研究取得了一定的成果，但也存在一些不足之处。从共性上看，国内外研究都意识到商品住宅空置与房价之间存在密切联系，且都运用了实证分析方法来探究两者关系。然而，研究结论却存在差异。国外研究由于房地产市场发展较为成熟，市场机制相对完善，更注重多因素综合影响下的复杂关系分析，但对于我国独特的市场环境和政策背景的适用性有限。国内研究虽然结合了我国房地产市场的实际情况，但在数据和模型方面存在短板。本文将在已有研究的基础上，进一步完善数据收集和处理方法，扩大数据样本量和时间跨度，综合运用多种计量经济学模型，深入分析商品住宅空置对房价的影响，并充分考虑区域异质性，提出更具针对性的政策建议，以期为我国房地产市场的健康发展提供有益的参考。三、我国商品住宅空置与房价现状分析3.1我国商品住宅空置现状3.1.1空置率定义与计算方法商品住宅空置率是衡量房地产市场健康程度的重要指标，它反映了一定时期内市场上空置商品住宅的数量占全部商品住宅数量的比例。然而，目前国内外对于商品住宅空置率的定义尚未完全统一，不同的机构和学者在计算空置率时所采用的方法和数据来源也存在差异。国际上较为通用的空置率定义是指在特定时间内，无人居住且未被出租的住宅数量占住宅总数的比例。例如，美国人口普查局将空置住宅定义为在调查时无人居住的住宅单元，包括待售、待租以及度假等用途但当前无人居住的住宅。在这种定义下，计算空置率的公式为：空置率=（空置住宅数量/住宅总数）×100%。这种计算方法相对直观，能够反映市场上闲置住宅的总体情况，但在实际操作中，准确获取空置住宅数量和住宅总数的数据存在一定难度。在我国，由于房地产市场的发展阶段和统计体系的特点，对于商品住宅空置率的计算方法也有多种。国家统计局公布的商品房空置面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未出售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。根据这一定义，我国常用的一种空置率计算方法为：空置率=（商品房空置面积/商品房竣工面积）×100%。这种计算方法主要针对新建商品房市场，能够反映新建商品房的销售情况和市场消化能力，但无法涵盖已售未住的商品住宅，因此可能会低估实际的空置水平。此外，还有一些学者和研究机构采用其他方法来计算商品住宅空置率。例如，通过对居民家庭的抽样调查，询问居民是否拥有空置住宅以及空置的时间等信息，进而推算出整体的空置率。这种方法能够更直接地获取居民手中空置住宅的情况，但调查样本的选取和调查结果的准确性可能会受到多种因素的影响，如居民的配合程度、调查样本的代表性等。不同计算方法各有优缺点。基于商品房竣工面积的计算方法数据来源相对可靠，计算简便，但无法反映存量房市场的空置情况；基于抽样调查的方法能够涵盖更广泛的住宅范围，但存在调查误差和样本偏差的问题；而国际通用的计算方法虽然全面，但在我国的数据获取难度较大。因此，在研究我国商品住宅空置率时，需要综合考虑各种计算方法的特点，结合多方面的数据来源，以尽可能准确地反映我国商品住宅空置的实际情况。3.1.2空置率数据统计与分析由于我国目前缺乏统一权威的商品住宅空置率统计数据，不同机构和研究的测算结果存在一定差异，但总体上都反映出我国商品住宅空置率处于相对较高水平。根据住建部2025年3月公布的数据，全国城镇住房空置率为16.2%，这一数据覆盖了3.9亿套城镇住房，具有较高的权威性和代表性。若将农村自建房纳入统计范围，全国住房空置率可能更高。以2024年春节期间为例，全国县城住宅空置率峰值达41.7%，这表明在部分地区，尤其是县城等人口流动性较大的区域，住房空置问题较为突出。第三方机构的测算结果也从不同角度反映了我国商品住宅空置率的情况。贝壳研究院2024年对28个大中城市的3万个小区进行调研，结果显示平均空置率为12%。其中，一线城市空置率相对较低，为7%，如深圳仅为5.3%，这主要得益于一线城市强大的经济活力和持续的人口流入，住房需求旺盛，市场消化能力较强；二线城市空置率为12%，如武汉达到17%，二线城市经济发展水平和人口吸引力相对较强，但房地产市场的供需关系在不同城市间存在一定差异，部分城市可能由于前期过度开发或市场需求变化等原因，导致空置率相对较高；三线城市空置率为16%，如廊坊高达19%，三线城市经济发展相对滞后，人口增长速度较慢，住房需求相对有限，而房地产开发在过去一段时间内可能较为活跃，导致房屋供应过剩，空置率较高。房天下2024年3月的数据显示，全国二手房空置面积达44亿平方米，对应空置率约15%，其中在武汉光谷等区域，次新房空置率超50%。这表明在二手房市场，尤其是一些热点区域的次新房市场，空置问题较为严重。这些区域可能由于前期投资过热，购房者购买房屋并非用于自住，而是期望通过房价上涨获取收益，当市场形势发生变化时，这些房屋难以找到买家或租客，从而导致空置。从区域分布来看，我国商品住宅空置率呈现出明显的区域分化特征。一线城市核心区域由于人口持续流入、经济活动活跃，住房需求始终保持高位，空置率较低，部分核心地段空置率甚至低于5%。例如，深圳2024年保障性住房供应量占新供地的30%，但优质房源仍供不应求，这充分说明了核心区域住房市场的供需紧张状况。然而，一线城市的郊区或非核心区域，由于基础设施配套不完善、交通不便等原因，入住率较低，空置率相对较高。以东莞松山湖片区部分次新小区为例，空置率达35%，主要是因为周边配套设施建设滞后，居民生活不便，导致购房者虽购买了房屋但不愿入住。二线城市中，杭州、南京等强二线城市经济发展较好，人口吸引力较强，空置率约在12%-15%之间，市场供需相对平衡，但也面临一定的库存压力。而郑州、石家庄等弱二线城市，由于产业结构不合理、经济发展动力不足等原因，人口出现流出趋势，二手房挂牌量大幅增加，突破1400万套，成交周期延长至18个月，实际空置率可能超过20%。以武汉光谷东片区为例，2024年新增住宅供应中，约40%房源因配套滞后处于空置状态，尽管开发商降价20%，但销售情况依然不理想。三四线城市的空置问题更为严峻，全国约70%的三四线城市空置率超过20%，部分城市如乳山、玉门等，由于资源枯竭、产业衰退等原因，人口大量流失，房地产市场过度开发，房价已跌回10年前水平。廊坊燕郊2024年二手房挂牌量达12万套，空置率超30%，租金回报率不足1.5%，这表明这些城市的房地产市场供过于求，投资价值较低，房屋难以通过出租或出售实现有效利用。从时间维度来看，我国商品住宅空置率在过去一段时间内总体呈上升趋势。随着房地产市场的快速发展，房屋供应量不断增加，而市场需求在受到经济形势、政策调控等因素的影响下，增长速度相对缓慢，导致空置率逐渐上升。尤其是在2008年全球金融危机之后，我国房地产市场经历了一轮快速扩张，大量商品房推向市场，而部分城市的市场需求未能及时跟上，使得空置率进一步提高。近年来，随着政府对房地产市场调控力度的加大，以及经济结构调整和人口流动的变化，空置率的上升趋势在一定程度上得到了遏制，但仍然维持在较高水平。综上所述，我国商品住宅空置率在总体水平、区域分布和时间变化上都呈现出明显的特征。高空置率不仅反映了房地产市场供需结构的失衡，也对经济社会发展带来了诸多潜在风险，如资源浪费、金融风险增加等。因此，深入研究商品住宅空置问题，采取有效措施降低空置率，对于促进房地产市场的健康稳定发展具有重要意义。3.1.3空置住宅的类型与分布我国空置住宅主要包括新建未售和已售未住两种类型，这两种类型的空置住宅在不同城市和区域呈现出不同的分布特点。新建未售的空置住宅主要集中在房地产开发较为活跃的城市和区域。在一线城市，虽然整体住房需求旺盛，但由于土地资源稀缺，房地产开发成本较高，开发商在开发过程中会更加谨慎，新建未售的空置住宅相对较少。然而，在一些新兴的城市副中心或城市新区，由于基础设施建设尚未完善，市场认知度较低，可能会存在一定数量的新建未售住宅。例如，北京城市副中心通州在发展初期，部分新建楼盘由于交通、商业等配套设施不完善，导致销售速度较慢，存在一定比例的空置。在二线城市，尤其是经济发展较快、人口流入较多的城市，房地产开发规模较大。一些城市在过去几年中为了满足快速增长的住房需求，加大了土地供应和房地产开发力度，导致新建住宅供应量大幅增加。当市场需求出现波动或市场预期发生变化时，部分新建住宅可能无法及时售出，从而形成空置。例如，合肥在房地产市场繁荣时期，大量开发商涌入，新建楼盘众多。但随着市场调控政策的实施和购房者观望情绪的加重，部分新建住宅出现滞销，成为空置房源。三四线城市的新建未售空置住宅问题更为突出。这些城市经济发展相对滞后，产业结构单一，人口增长缓慢甚至出现流失。然而，在过去房地产市场快速发展的大环境下，三四线城市也进行了大规模的房地产开发。由于市场需求有限，新建住宅的销售难度较大，导致大量新建住宅积压，空置率居高不下。例如，一些资源型城市如鄂尔多斯，在资源经济衰退后，人口外流，房地产市场过度开发，新建的大量住宅无人购买，形成了“鬼城”现象。已售未住的空置住宅分布则更为广泛，且在不同城市和区域都有不同程度的存在。在一线城市，已售未住的空置住宅主要集中在投资性购房较多的区域。一线城市房价较高，房地产投资回报率相对稳定，吸引了大量投资者。这些投资者购买房屋并非用于自住，而是期望通过房价上涨获取资本收益。因此，在一些房价上涨较快、投资氛围浓厚的区域，如深圳的南山、福田等核心区域，存在一定数量的已售未住住宅。此外，一些高端住宅项目也可能由于目标客户群体有限、房屋总价过高，导致已售房屋入住率较低。二线城市的已售未住空置住宅情况较为复杂。一方面，部分城市由于房地产市场发展迅速，投资投机性购房行为较为普遍，导致一些已售房屋长期空置。例如，厦门作为热门旅游城市和经济特区，房地产市场一直备受关注，投资性购房比例较高，一些新建小区的入住率较低。另一方面，一些城市在城市更新和改造过程中，新建了大量安置住房和保障性住房。由于部分居民的原有住房尚未完全处置，或者对新住房的配套设施不满意等原因，导致这些已售的保障性住房出现空置。在三四线城市，已售未住的空置住宅主要与当地居民的购房观念和经济发展水平有关。一些居民为了子女教育、结婚等原因，在城市中购买了房屋，但由于工作或生活重心仍在农村或其他地方，导致房屋长期空置。此外，部分三四线城市房地产市场发展不规范，存在开发商虚假销售、一房多卖等问题，也会导致一些已售房屋无法正常入住，形成空置。从区域分布来看，东部沿海地区经济发达，房地产市场相对成熟，空置住宅主要集中在城市新区和投资热点区域。中部地区城市发展迅速，房地产开发规模较大，新建未售和已售未住的空置住宅在一些大城市和新兴区域较为常见。西部地区经济发展相对滞后，空置住宅问题在一些资源型城市和人口流出较多的城市较为突出。东北地区由于经济转型困难，人口外流严重，房地产市场需求不足，空置住宅分布较为广泛，尤其是在一些老工业城市和资源枯竭城市。综上所述，我国空置住宅的类型和分布具有明显的城市和区域差异。了解这些差异，对于制定针对性的房地产市场调控政策，有效降低空置率，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。3.2我国房价现状3.2.1房价走势分析我国房价自住房制度改革以来经历了复杂的变化历程，呈现出阶段性的波动特点，背后受到多种因素的综合影响，未来趋势也充满不确定性，备受各方关注。在过去几十年间，我国房价整体呈现出持续上涨的态势，但期间也经历了多次起伏。20世纪90年代，随着住房商品化改革的推进，房地产市场逐渐兴起，房价开始稳步上升。进入21世纪，尤其是2003-2013年这十年间，房价迎来了快速上涨期。以北京为例，2003年北京商品房均价约为5053元/平方米，到2013年已涨至20700元/平方米，十年间涨幅超过300%。这一时期房价快速上涨的主要原因包括经济的高速增长，居民收入水平不断提高，对住房的购买力增强；城市化进程加速，大量农村人口涌入城市，带来了巨大的住房需求；同时，房地产作为一种投资品，其保值增值的属性吸引了大量投资者，进一步推动了房价的上涨。2014-2015年，房地产市场出现调整，房价增速放缓，部分城市房价甚至出现下跌。这主要是由于前期房价上涨过快，市场出现一定的泡沫，同时，房地产市场的库存逐渐增加，供需关系发生变化。此外，政府也加强了对房地产市场的调控，出台了一系列限购、限贷等政策，抑制了投资投机性需求，使得房价上涨的动力减弱。2016-2017年，房价再次迎来上涨高峰，特别是一些热点城市，房价涨幅惊人。以上海为例，2016年初上海二手房均价约为3.8万元/平方米，到2017年初已涨至4.7万元/平方米，涨幅超过20%。这一轮房价上涨主要是由于货币政策宽松，市场流动性充足，大量资金流入房地产市场；同时，一些城市的土地供应不足，导致房屋供不应求，进一步推动了房价上涨。2017年之后，政府持续加大房地产市场调控力度，坚持“房住不炒”定位，房价逐渐趋于稳定。各地纷纷出台了更为严格的限购、限贷、限售政策，加强了对房地产市场的监管，遏制了房价的过快上涨。例如，深圳在2020年7月出台了“715新政”，提高了购房门槛，加强了对二手房价格的指导，使得深圳房价涨幅得到有效控制。从房价的波动特点来看，呈现出明显的周期性和区域性特征。周期性方面，房价的上涨和下跌往往与宏观经济周期、政策调控周期密切相关。在经济繁荣期，房价通常上涨较快；而在经济衰退期，房价则面临下行压力。政策调控对房价的影响也非常显著，当政府出台宽松的房地产政策时，房价往往会上涨；而当政策收紧时，房价则会受到抑制。区域性特征方面，一线城市和部分热点二线城市的房价涨幅明显高于三四线城市。一线城市由于经济发达、就业机会多、公共资源丰富，吸引了大量人口流入，住房需求旺盛，房价一直处于较高水平且涨幅较大。而三四线城市经济发展相对滞后，人口增长缓慢，住房需求相对不足，房价涨幅相对较小，部分城市甚至出现房价下跌的情况。影响房价走势的因素众多，宏观经济形势是重要的基础因素。经济增长状况直接影响居民的收入水平和购房能力，当经济增长较快时，居民收入增加，对住房的需求也会相应增加，从而推动房价上涨；反之，当经济增长放缓时，居民收入减少，购房需求下降，房价可能下跌。政策调控对房价的影响也至关重要，政府通过出台土地政策、货币政策、税收政策等手段来调节房地产市场供需关系，进而影响房价。例如，加大土地供应可以增加房屋供给，缓解供需矛盾，稳定房价；提高房贷利率可以增加购房者的成本，抑制购房需求，从而降低房价上涨的速度。市场供需关系是决定房价的直接因素。当市场上房屋供应量小于需求量时，房价往往会上涨；反之，当供应量大于需求量时，房价则可能下跌。人口因素也对房价有重要影响，人口增长、人口流动和人口结构的变化都会影响住房需求。例如，随着老龄化程度的加深，对养老型住房的需求可能会增加；而年轻人口的减少则可能导致对刚需住房的需求下降。此外，消费者预期、房地产开发成本等因素也会对房价产生影响。如果消费者预期房价上涨，会提前购房，增加需求，推动房价上涨；而房地产开发成本的上升，如土地价格、建筑材料价格、劳动力成本等的增加，会导致房价上涨。展望未来，我国房价走势将受到多种因素的综合影响。从宏观经济环境来看，我国经济将保持中高速增长，居民收入水平将继续提高，这将为房价提供一定的支撑。但同时，经济结构调整和转型升级也可能对房地产市场产生一定的影响，例如，新兴产业的发展可能会改变人口的就业结构和居住需求，从而影响房价。政策方面，“房住不炒”的定位将持续坚持，政府将继续加强对房地产市场的调控，保持政策的连续性和稳定性，促进房地产市场的平稳健康发展。市场供需关系方面，随着房地产市场的逐渐成熟，房屋供应将更加多元化，保障性住房、租赁住房的供应将不断增加，这将对房价产生一定的抑制作用。同时，人口增长速度的放缓和人口结构的变化也将对住房需求产生影响，可能导致房价的涨幅进一步收窄。总体而言，未来我国房价将呈现出稳中有降的趋势，但不同城市和区域之间的房价走势可能会出现分化。一线城市和部分热点二线城市由于其经济和人口优势，房价仍将保持相对稳定，但涨幅将受到严格控制；而三四线城市则需要根据自身的实际情况，加强房地产市场的调控，化解库存压力，房价可能会出现一定程度的调整。3.2.2房价区域差异分析我国地域辽阔，不同地区在经济发展水平、人口密度、政策导向等方面存在显著差异，这些因素共同作用，导致了房价在区域间呈现出明显的分化态势。深入剖析这种房价区域差异及其背后的成因，对于理解我国房地产市场的复杂性和制定针对性的调控政策具有重要意义。从房价的绝对值来看，一线城市和部分热点二线城市的房价明显高于三四线城市。根据中国房地产指数系统（CREIS）的数据，截至2024年底，北京、上海、深圳的新建商品住宅均价分别达到65000元/平方米、63000元/平方米和72000元/平方米，而大多数三四线城市的新建商品住宅均价则在5000-10000元/平方米之间。例如，位于东北地区的鹤岗，房价较低，部分区域房价甚至低至每平方米千元左右，与一线城市形成了巨大的反差。从房价的涨幅来看，不同地区也存在较大差异。在过去的十几年中，一线城市和热点二线城市的房价涨幅远远超过三四线城市。以深圳为例，2008-2024年期间，深圳房价累计涨幅超过500%，而同期一些三四线城市的房价涨幅可能仅在100%-200%之间，部分城市甚至出现房价下跌的情况。例如，河北廊坊的燕郊地区，曾经房价快速上涨，但随着北京房地产市场调控政策的外溢效应以及当地房地产市场的供需变化，房价出现了较大幅度的回调。经济发展水平是造成房价区域差异的关键因素之一。一线城市和热点二线城市通常是我国的经济中心，拥有发达的产业体系和大量的就业机会。例如，北京作为我国的政治、文化和国际交往中心，汇聚了众多的金融、科技、文化等企业，吸引了大量的高端人才就业。上海则是我国的经济中心和国际化大都市，金融、贸易、航运等产业高度发达。这些城市的居民收入水平较高，对住房的购买力强，从而推动了房价的上涨。而三四线城市经济发展相对滞后，产业结构单一，就业机会有限，居民收入水平较低，对房价的支撑作用较弱。例如，一些资源型三四线城市，随着资源的逐渐枯竭，经济发展陷入困境，人口外流，房价也随之下降。人口密度和人口流动也是影响房价区域差异的重要因素。一线城市和热点二线城市人口密度大，且人口持续流入，住房需求旺盛。以深圳为例，近年来深圳的常住人口持续增长，每年新增人口数十万人，大量的新增人口带来了巨大的住房需求。同时，这些城市的土地资源相对有限，房屋供应难以满足快速增长的需求，导致房价上涨。相反，一些三四线城市人口密度较低，且出现人口外流现象，住房需求相对不足。例如，东北地区的一些城市，由于经济发展缓慢，就业机会少，大量年轻人外流，房地产市场需求疲软，房价上涨乏力。政策导向对房价区域差异也有着重要影响。政府在房地产市场调控中，根据不同地区的实际情况采取了差异化的政策。一线城市和热点二线城市由于房价上涨过快，政府往往实施更为严格的限购、限贷政策，以抑制投资投机性需求，稳定房价。例如，北京、上海等城市对购房资格进行了严格限制，提高了首付比例和贷款利率，有效地遏制了房价的过快上涨。而三四线城市为了化解房地产库存，政府则出台了一些鼓励购房的政策，如购房补贴、降低首付比例等。这些政策的差异进一步加剧了房价的区域分化。城市的基础设施和公共服务水平也会影响房价。一线城市和热点二线城市拥有完善的交通、教育、医疗等基础设施和优质的公共服务资源。例如，北京、上海的教育资源丰富，拥有众多的重点中小学和知名高校；医疗资源也非常发达，汇聚了大量的三甲医院。这些优质的资源吸引了大量人口购房定居，从而推动了房价上涨。而三四线城市的基础设施和公共服务水平相对较低，对购房者的吸引力较弱，房价也相对较低。综上所述，我国房价区域差异明显，经济发展水平、人口密度、政策导向以及城市基础设施和公共服务水平等因素共同作用，导致了这种差异的产生。在制定房地产市场调控政策时，应充分考虑各地区的实际情况，采取差异化的政策措施，促进房地产市场的区域协调发展。3.2.3房价影响因素分析房价作为房地产市场的核心指标，其波动受到多种因素的综合影响。这些因素涵盖了宏观经济、政策调控、市场供需等多个层面，它们相互交织、相互作用，共同塑造了房价的动态变化。深入分析这些影响因素及其作用机制，对于准确把握房价走势、制定科学合理的房地产市场调控政策具有至关重要的意义。宏观经济因素是影响房价的重要基础。经济增长状况直接关系到居民的收入水平和购房能力。在经济繁荣时期，企业经营状况良好，就业机会增多，居民收入稳步增长，这使得居民对住房的购买力增强，从而推动房价上涨。例如，在我国经济高速增长的2003-2013年期间，国内生产总值（GDP）年均增长率超过10%，居民收入水平大幅提高，同期房价也呈现出快速上涨的态势。相反，在经济衰退时期，企业面临经营困难，失业率上升，居民收入减少，购房需求下降，房价往往会受到抑制。如2008年全球金融危机爆发后，我国经济增速放缓，房地产市场也受到冲击，房价涨幅明显回落，部分城市房价甚至出现下跌。利率水平对房价的影响也十分显著。利率作为资金的价格，直接影响购房者的融资成本和房地产开发商的融资成本。当利率下降时，购房者的房贷利息支出减少，购房成本降低，这会刺激购房需求，推动房价上涨。同时，利率下降也会降低房地产开发商的融资成本，使得开发商有更多资金用于房地产开发，增加房屋供给。但在需求增加幅度大于供给增加幅度时，房价仍会上涨。例如，2015-2016年期间，我国多次下调利率，房地产市场迅速升温，房价出现大幅上涨。反之，当利率上升时，购房者的融资成本增加，购房需求受到抑制，房价可能下跌。同时，利率上升也会增加房地产开发商的融资成本，开发商可能会减少房地产开发投资，导致房屋供给减少。但在需求减少幅度大于供给减少幅度时，房价仍会下跌。通货膨胀也是影响房价的重要宏观经济因素。在通货膨胀时期，物价普遍上涨，房地产作为一种实物资产，具有保值增值的特性，往往被投资者视为抵御通货膨胀的工具。因此，在通货膨胀预期下，投资者会增加对房地产的投资需求，推动房价上涨。例如，在2007-2008年我国通货膨胀较为严重时期，房价也出现了快速上涨。此外，通货膨胀还会导致建筑材料、劳动力等成本上升，从而增加房地产开发成本，进一步推动房价上涨。政策调控是影响房价的关键因素之一。政府通过出台一系列房地产政策来调节市场供需关系，稳定房价。土地政策对房价有着重要影响。土地是房地产开发的基础要素，土地供应的数量和价格直接影响着房地产的开发成本和供给量。当政府加大土地供应时，房地产开发商可获取的土地资源增加，开发成本可能降低，房屋供给量也会相应增加，从而缓解市场供需矛盾，稳定房价。例如，一些城市通过增加土地出让面积，加大保障性住房用地供应，有效地抑制了房价的过快上涨。相反，当土地供应紧张时，开发商竞争激烈，土地价格上涨，开发成本增加，房价往往会上涨。货币政策对房价的影响也不容忽视。宽松的货币政策会增加市场上的货币供应量，降低贷款利率，使得购房者的购房成本降低，从而刺激购房需求，推动房价上涨。例如，在2009-2010年期间，我国实施宽松的货币政策，市场流动性充足，房贷利率较低，房地产市场需求旺盛，房价大幅上涨。而紧缩的货币政策则会减少货币供应量，提高贷款利率，抑制购房需求，导致房价下跌。例如，2013-2014年期间，我国货币政策逐渐收紧，房贷利率上升，房地产市场需求受到抑制，房价涨幅明显放缓。税收政策也是政府调控房价的重要手段之一。房地产交易环节的税收政策，如契税、增值税、个人所得税等，会直接影响购房者和卖房者的成本。当税收政策收紧时，交易成本增加，购房需求和卖房意愿可能会受到抑制，从而对房价产生下行压力。例如，一些城市提高了二手房交易的增值税和个人所得税，使得二手房交易成本上升，市场交易量减少，房价涨幅得到控制。而在房地产持有环节，目前我国部分城市正在试点房产税，房产税的征收增加了房屋持有者的成本，可能会促使部分持有者出售房屋，增加市场供给，从而对房价产生一定的抑制作用。市场供需关系是决定房价的直接因素。当市场上房屋供应量小于需求量时，房价往往会上涨；反之，当供应量大于需求量时，房价则可能下跌。从需求方面来看，住房需求主要包括自住需求、改善性需求和投资投机性需求。自住需求是房地产市场的基础需求，其规模和结构受到人口增长、家庭结构变化、城市化进程等因素的影响。随着我国人口的增长和家庭小型化趋势的加剧，对住房的需求数量和户型结构都提出了新的要求，推动了自住需求的增长。改善性需求则体现了居民对居住品质提升的追求，随着生活水平的提高，人们对住房的面积、户型、配套设施等方面的要求也越来越高，从而推动了改善性购房需求的增长。投资投机性需求在房地产市场中也占有一定比例，投资者和投机者通过购买房屋，期望在房价上涨时获取收益。在市场预期房价上涨的情况下，投资投机性需求会增加，进一步推动房价上涨；而当市场预期发生变化时，投资投机性需求可能会迅速减少，导致房价下跌。从供给方面来看，房地产的供给主要由房地产开发商提供，包括新建商品房和存量房。房地产开发受到土地供应、开发成本、政策法规等多种因素的制约。土地供应的数量和价格直接影响着房地产的开发规模和成本。开发成本则涵盖了土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本、融资成本等多个方面，这些成本的波动会对开发商的利润空间和开发意愿产生重要影响。政策法规对房地产开发的限制和引导作用也不容忽视，例如土地出让政策、规划审批制度、税收政策等，都会对房地产的供给产生直接或间接的影响。当市场上房屋供应量增加时，房价可能会受到下行压力；而当供应量减少时，房价则可能上涨。综上所述，房价受到宏观经济、政策调控、市场供需等多种因素的综合影响。这些因素相互作用，使得房价的波动呈现出复杂的态势。在制定房地产市场调控政策时，需要充分考虑这些因素的影响，综合运用各种政策手段，以实现房价的稳定和房地产市场的健康发展。四、商品住宅空置对房价影响的理论分析4.1供需角度分析4.1.1空置对住房供给的影响从短期来看，空置住宅的存在直接增加了市场上住房的供给量。大量的空置房使得可供销售或出租的房源增多，这种增加在房地产市场上表现为一种即时的供给冲击。当市场上空置房数量突然上升时，房地产开发商和房屋持有者面临着更大的销售和出租压力。以某二线城市为例，在2024年上半年，由于前期房地产开发项目集中竣工，导致市场上空置房数量激增，新增空置住宅达到了5万套。在需求不变的情况下，这使得房屋的销售周期明显延长，原本平均销售周期为3个月的新建住宅，在空置房增加后，销售周期延长至6个月以上。房屋持有者为了尽快出售或出租房屋，不得不采取降价促销等手段，这在短期内对房价产生了下行压力。在长期，空置住宅对住房供给的影响更为复杂。一方面，高空置率可能会使房地产开发商对市场前景产生悲观预期，从而减少房地产开发投资。因为开发商在决策时会考虑到市场上已有的大量空置房源，如果继续大规模开发建设，可能会面临更严重的销售困境和资金回收风险。例如，在一些三四线城市，由于长期存在较高的空置率，房地产开发商纷纷减少了土地购置和项目开发计划。根据相关数据显示，2024年某三线城市的房地产开发投资同比下降了20%，新开工项目数量减少了30%。这种投资的减少会导致未来住房供给的减少，从长期来看，可能会使市场供需关系发生逆转，当需求逐渐恢复时，房价可能会面临上涨压力。另一方面，长期的高空置率也可能促使房地产市场进行结构性调整。随着市场竞争的加剧，一些竞争力较弱的开发商可能会被淘汰出局，而大型开发商则可能通过整合资源、优化产品结构等方式来提高市场竞争力。同时，房地产市场的供给结构也可能发生变化，例如，开发商可能会更加注重开发适应市场需求的中小户型住宅，或者加大对租赁住房的开发力度。这种结构性调整有助于优化住房供给，提高市场的供需匹配度，从而对房价产生稳定作用。4.1.2空置对住房需求的影响空置住宅对消费者购房需求和投资需求都有着显著的影响，进而对房价产生作用。对于消费者的购房需求而言，大量空置住宅的存在会改变消费者的心理预期。当消费者看到市场上存在大量空置房屋时，他们往往会预期房价可能会下跌，从而选择持币观望，推迟购房计划。以某一线城市为例，在2023-2024年期间，该城市部分区域的空置率明显上升，达到了15%左右。消费者受到这种高空置率的影响，购房意愿大幅下降。据当地房地产中介机构统计，2024年上半年该区域的二手房看房量同比下降了30%，新房成交量同比下降了25%。这种购房需求的减少直接导致了市场上房屋交易的冷清，房价也因此面临下行压力。从投资需求来看，空置住宅的存在对投资者的决策有着重要影响。一方面，高空置率意味着投资房产的出租收益可能会降低，因为市场上可供出租的房屋增多，租金价格可能会下降。以某二线城市的租赁市场为例，2024年由于空置房数量增加，该城市的平均租金价格同比下降了10%。对于以获取租金收益为目的的投资者来说，这种租金下降会降低房产投资的吸引力，从而减少投资需求。另一方面，高空置率也增加了房产投资的风险，因为投资者担心未来房价下跌导致资产贬值。在这种情况下，投资者可能会选择将资金投向其他领域，如股票、基金等，从而减少对房地产市场的投资。投资需求的减少会进一步削弱房地产市场的需求动力，对房价产生负面影响。4.1.3供需失衡与房价波动空置住宅会通过多种机制导致房地产市场供需失衡，进而引发房价波动。当市场上空置住宅大量增加时，住房供给大幅上升，而需求由于受到消费者观望情绪和投资需求下降的影响，增长缓慢甚至出现下降，这就导致了市场供过于求的局面。在这种供需失衡的状态下，房价会面临下行压力。以某热点二线城市为例，2024年该城市由于前期房地产开发过度，市场上空置房数量激增，空置率达到了20%。与此同时，由于经济形势的变化和政策调控的影响，购房需求出现了一定程度的萎缩。在供过于求的市场环境下，房价开始下跌。2024年下半年，该城市的新建商品住宅价格环比下降了5%，二手房价格环比下降了8%。房价的下跌又会进一步影响市场参与者的行为。购房者可能会继续观望，等待房价进一步下跌；开发商则可能会减少房地产开发投资，以避免损失。这种恶性循环会导致市场供需失衡进一步加剧，房价波动幅度增大。随着房价的持续下跌，一些房地产企业可能会面临资金链断裂的风险，从而导致房地产项目停工、烂尾等问题，进一步影响市场的稳定。然而，房地产市场的供需关系和房价波动并非一成不变。随着时间的推移，市场会逐渐进行自我调整。当房价下跌到一定程度时，一些购房者可能会认为房价已经触底，从而重新进入市场，购房需求开始增加。同时，开发商也会根据市场变化调整开发策略，减少房屋供给。这种供需关系的调整会使房价逐渐趋于稳定，市场重新达到一种新的平衡状态。但这个调整过程往往需要较长的时间，并且可能会受到多种因素的干扰，如宏观经济形势的变化、政策调控的力度等，从而导致房价波动的幅度和趋势具有不确定性。4.2成本与收益角度分析4.2.1空置住宅的持有成本空置住宅的持有成本涵盖多个方面，这些成本因素对房价产生着不可忽视的影响。物业费是持有空置住宅的一项持续性支出。尽管房屋无人居住，但小区的公共区域维护、安保服务、设施设备运行等物业服务并不会因房屋空置而停止。以北京某高档小区为例，该小区物业费为每平方米每月5元，一套100平方米的空置住宅每年需缴纳物业费6000元。这笔费用对于房屋持有者来说是一笔实实在在的成本支出，增加了其持有空置房的负担。在一些城市，物业费的高低与小区的档次、配套设施等因素密切相关，高档小区的物业费往往较高，这也使得空置住宅在高档小区的持有成本更为显著。贷款利息是持有空置住宅的另一项重要成本。对于通过贷款购买住宅的业主来说，即使房屋处于空置状态，也需要按时偿还贷款本息。假设一套总价300万元的住宅，首付90万元，贷款210万元，贷款期限30年，年利率5%，采用等额本息还款方式，每月需还款11288元，一年的贷款利息支出高达13.5万元。如此高额的贷款利息无疑大大增加了空置住宅的持有成本。在房地产市场波动较大的时期，房价的下跌可能导致房屋的市场价值低于贷款余额，使得业主面临“负资产”的困境，进一步加重了持有空置住宅的经济压力。此外，房产持有税也是影响空置住宅持有成本的潜在因素。虽然目前我国只有部分城市试点征收房产税，但从长远来看，房产持有税的全面推行是房地产市场调控的一个重要方向。一旦开征房产持有税，空置住宅的持有者将需要额外缴纳一定比例的税费。例如，上海试点的房产税，对于超出人均60平方米的住房面积部分，按照房屋市场价值的一定比例征收房产税。这将直接增加空置住宅的持有成本，促使房屋持有者更加谨慎地对待空置房，可能会加快房屋的出售或出租，以减少持有成本。这些持有成本的存在对房价有着重要的影响。一方面，较高的持有成本会增加房屋持有者的经济压力，当压力达到一定程度时，持有者可能会选择降价出售房屋，以减轻负担。这会增加市场上房屋的供给量，对房价产生下行压力。例如，在一些三四线城市，由于房地产市场供过于求，空置住宅的持有成本使得部分投资者难以承受，纷纷降价抛售房屋，导致房价出现下跌。另一方面，持有成本也会影响市场预期。当投资者预期持有空置住宅的成本将不断增加时，会减少对房地产市场的投资，从而抑制房价的上涨。同时，对于购房者来说，考虑到未来可能面临的空置住宅持有成本，也会更加理性地对待购房决策，进一步影响市场的供需关系和房价走势。4.2.2房地产开发商的收益预期房地产开发商对空置住宅的收益预期在很大程度上影响着房价的定价策略和市场行为。开发商在开发房地产项目时，会综合考虑多种因素来确定房价，其中对未来收益的预期是关键因素之一。在市场繁荣时期，开发商往往对房地产市场充满信心，预期房价将持续上涨，因此对空置住宅的收益预期也较高。他们会根据这种乐观的预期来制定房价，将未来可能获得的高额利润考虑在内。以某一线城市的房地产项目为例，在2016-2017年房价快速上涨阶段，开发商预计该项目的房价在未来几年内还将有较大幅度的上涨，因此在定价时将房价定得较高，比成本价高出了50%以上。在这种情况下，即使项目存在一定数量的空置住宅，开发商也不愿意轻易降价销售，因为他们坚信未来房价还会上涨，能够获得更高的收益。这种行为导致了市场上房价居高不下，进一步刺激了投资投机性购房需求，加剧了房地产市场的泡沫。然而，当市场形势发生变化，房地产市场进入下行周期或出现供过于求的局面时，开发商对空置住宅的收益预期会发生改变。他们开始意识到房价上涨的空间有限，甚至可能出现下跌的风险，此时对空置住宅的收益预期会降低。为了尽快回笼资金，减少库存，开发商可能会采取降价促销等手段。例如，在2024年，某二线城市的房地产市场出现了供过于求的情况，开发商手中的空置住宅数量增多，他们对收益预期降低，于是纷纷推出打折优惠活动，部分楼盘的房价下降了10%-20%。这种降价行为会引起市场的连锁反应，其他开发商为了竞争也会跟进降价，从而导致整个市场房价下跌。开发商的收益预期还会影响其市场行为。当收益预期较高时，开发商会加大房地产开发投资，增加房屋供给。他们会积极购置土地，开发新的项目，以获取更多的利润。但如果市场需求增长跟不上供给的增加，就会导致空置住宅数量进一步增加。相反，当收益预期降低时，开发商会减少房地产开发投资，推迟或取消一些项目的开发计划。这会导致未来房屋供给减少，市场供需关系发生变化，可能对房价产生不同的影响。如果需求在未来一段时间内保持稳定或增长，而供给减少，房价可能会出现反弹；但如果需求持续低迷，房价仍可能维持在较低水平。4.2.3成本收益变化对房价的传导机制成本收益变化对房价的传导过程较为复杂，涉及多个环节和因素。当空置住宅的持有成本发生变化时，首先会影响房屋持有者的决策。以物业费上涨为例，若某小区物业费从每平方米每月2元上涨到3元，一套100平方米的空置住宅每年的物业费支出将增加1200元。这使得房屋持有者的持有成本上升，为了弥补成本增加带来的损失，持有者可能会选择提高租金或出售价格。如果是出租市场，租金的提高可能会导致租客减少，进一步增加房屋的空置时间；如果是出售市场，价格的提高则可能使房屋更难出售，市场供需关系进一步失衡，从而对房价产生下行压力。从开发商角度来看，当开发成本上升，如土地价格上涨、建筑材料价格提高或劳动力成本增加时，开发商的利润空间被压缩。假设土地价格上涨了20%，开发商为了保证一定的利润水平，会将这部分成本转嫁到房价上，导致房价上涨。但房价的上涨可能会使市场需求减少，房屋销售速度放缓，空置率上升。为了降低空置率，开发商可能会采取降价促销等手段，这又会使房价出现回调。在这个传导过程中，市场预期起着重要的影响作用。如果市场参与者预期房价上涨，即使成本收益发生变化，他们也可能会继续持有房产，等待房价进一步上涨。例如，在房地产市场繁荣时期，投资者预期房价会持续上涨，即使持有成本有所增加，他们也不会轻易出售房产，而是继续等待更高的收益。这种行为会导致市场上房屋供给减少，需求相对增加，推动房价上涨。相反，如果市场预期房价下跌，房屋持有者会急于出售房产，增加市场供给，而购房者则会持币观望，减少需求，导致房价下跌。政策因素也对成本收益变化对房价的传导过程起到制约作用。政府通过出台一系列房地产政策，如税收政策、信贷政策等，来调节市场供需关系，稳定房价。以税收政策为例，政府对房地产交易征收高额的税费，会增加房屋交易成本，抑制投资投机性购房需求，从而对房价产生下行压力。而信贷政策的调整，如提高房贷利率或首付比例，会增加购房者的融资成本，减少购房需求，同样会影响房价。政策的出台会改变市场参与者的成本收益预期，进而影响他们的市场行为，最终对房价产生影响。4.3市场预期角度分析4.3.1消费者预期与购房行为消费者对空置住宅的预期在很大程度上影响着他们的购房行为和市场需求，进而对房价产生重要作用。当消费者观察到市场上空置住宅数量较多时，往往会形成房价下跌的预期。这种预期源于消费者对市场供需关系的直观判断，他们认为大量空置房的存在意味着住房供给过剩，根据市场规律，房价必然会下降。以2024年某二线城市为例，该城市部分区域由于前期房地产开发过度，空置房数量激增，空置率达到了18%。消费者看到这种情况后，普遍预期房价会下跌，从而纷纷推迟购房计划。据当地房地产中介机构统计，2024年下半年该区域的新房看房量同比下降了35%，二手房成交量同比下降了40%。购房者的观望情绪浓厚，他们希望等待房价进一步下跌后再出手购房，以获取更优惠的价格。消费者的这种预期和购房行为的变化对房价产生了直接的下行压力。由于购房需求的减少，房地产开发商和房屋持有者为了吸引购房者，不得不降低房价。在该二线城市，一些开发商为了促进销售，推出了各种优惠活动，如打折促销、赠送车位等，部分楼盘的房价下降了10%-15%。二手房市场上，房屋持有者也纷纷降低挂牌价格，以增加房屋的竞争力。消费者预期还会通过影响市场的心理氛围对房价产生间接影响。当消费者普遍预期房价下跌时，整个市场会弥漫着一种观望和谨慎的情绪。这种情绪会进一步抑制购房需求，使得房价下跌的压力不断增大。而且，消费者的预期具有一定的传染性，一个消费者的观望行为可能会影响到周围的人，从而导致更多的人推迟购房计划，形成一种恶性循环，加剧房价的下跌趋势。然而，消费者预期并非一成不变，它会受到多种因素的影响而发生改变。例如，政府出台的房地产调控政策、宏观经济形势的变化、市场信息的传播等都可能改变消费者的预期。如果政府出台了一系列鼓励购房的政策，如降低房贷利率、提高公积金贷款额度等，消费者可能会重新评估市场形势，改变房价下跌的预期，从而增加购房需求，推动房价回升。同样，当宏观经济形势好转，就业机会增加，居民收入提高时，消费者对未来的信心增强，也可能会改变对房价的预期，积极购房。4.3.2投资者预期与房地产投资投资者对空置住宅的预期深刻影响着他们的房地产投资决策，进而对市场供给和房价产生重要作用。当投资者察觉到市场上空置住宅数量增多时，他们对未来房价走势和投资回报率的预期会发生显著变化。一方面，大量空置住宅的存在使投资者担忧房价可能下跌。因为根据市场供需理论，供过于求会导致价格下降，空置住宅的增加意味着市场上住房供给过剩，房价面临下行压力。例如，在某热点二线城市，2024年由于房地产市场调控政策的影响，部分区域的空置率上升至15%左右。投资者看到这种情况后，预期房价可能会下跌，担心投资房产会遭受损失。另一方面，空置住宅数量的增加也会使投资者预期投资回报率降低。房地产投资的收益主要来源于房价上涨和租金收入，当市场上空置住宅增多时，租金价格可能会下降，因为可供出租的房屋增多，租客的选择余地增大，房东为了吸引租客不得不降低租金。同时，房价下跌的预期也使得投资者难以通过房价上涨获取高额收益。以该二线城市为例，2024年随着空置房数量的增加，平均租金价格同比下降了8%，这使得投资者的投资回报率明显降低。基于这种预期，投资者会调整房地产投资决策。他们可能会减少对房地产市场的投资，将资金投向其他领域，如股票、基金、债券等。这会导致房地产市场的投资需求减少，市场供给相对过剩的情况更加严重。例如，在2024年，某大型投资机构原本计划在该二线城市投资开发一个房地产项目，但由于对空置住宅的预期和市场形势的担忧，他们放弃了这一计划，转而将资金投入到了股票市场。这种投资决策的调整使得该城市房地产市场的投资规模缩小，市场活力下降。投资者的预期和投资决策对房价的影响是多方面的。投资需求的减少直接削弱了房价上涨的动力，使房价面临下行压力。当投资者减少对房地产市场的投资时，房地产开发商的资金来源减少，为了回笼资金，开发商可能会降低房价销售房屋。同时，市场上可供出租的房屋增多，租金价格下降，也会影响投资者对房地产投资的预期，进一步加剧房价的下跌趋势。此外，投资者预期的变化还会影响市场信心，当投资者普遍对房地产市场持悲观态度时，会引发市场恐慌情绪，导致房价加速下跌。4.3.3市场预期的自我实现与房价波动市场预期具有自我实现的特性，在房地产市场中，这种特性对房价波动产生着重要影响。当市场参与者普遍预期房价上涨时，这种预期会促使他们采取相应的行动，从而推动房价真的上涨。例如，购房者预期房价上涨，会担心未来购房成本增加，因此会提前购房，增加购房需求。投资者预期房价上涨，则会加大对房地产市场的投资，购买更多的房产，期望在房价上涨后获取收益。这种购房需求和投资需求的增加会导致市场上房屋供不应求，根据供需理论，房价会随之上涨，从而实现了市场预期。相反，当市场参与者预期房价下跌时，同样会采取行动来应对这种预期，进而导致房价下跌。购房者预期房价下跌，会选择持币观望，推迟购房计划，等待房价进一步下跌。投资者预期房价下跌，则会减少对房地产市场的投资，甚至抛售手中的房产，以避免资产贬值。这种购房需求和投资需求的减少会使市场上房屋供过于求，房价面临下行压力，最终导致房价下跌，实现了市场预期。以2024年某一线城市为例，在年初时，市场上出现了一些关于房地产市场供过于求的报道，部分专家也预测房价可能会下跌。这使得市场参与者形成了房价下跌的预期，购房者纷纷持币观望，购房需求大幅减少。根据当地房地产中介机构的数据，2024年上半年该城市的二手房看房量同比下降了40%，新房成交量同比下降了35%。投资者也减少了对房地产市场的投资，一些投资者开始抛售手中的房产。在购房需求和投资需求减少的情况下，房价开始下跌。2024年下半年，该城市的新建商品住宅价格环比下降了6%，二手房价格环比下降了8%，市场预期得到了自我实现。市场预期的自我实现导致房价波动具有一定的稳定性和持续性。一旦市场形成了某种预期，就会在一定时间内持续影响市场参与者的行为，进而推动房价朝着预期的方向波动。在房价上涨预期下，购房者和投资者的积极行动会不断推高房价，形成房价上涨的趋势，这种趋势可能会持续一段时间，直到市场预期发生改变或出现其他影响房价的因素。同样，在房价下跌预期下，购房者和投资者的消极行动会导致房价持续下跌，形成房价下跌的趋势。然而，房价波动并非完全由市场预期决定，还受到多种因素的制约。宏观经济形势的变化会对房价产生重要影响，当经济增长较快，居民收入增加时，即使市场预期房价下跌，房价也可能由于实际需求的支撑而保持稳定或上涨。政策调控也是影响房价波动的关键因素，政府通过出台土地政策、货币政策、税收政策等手段，可以调节市场供需关系，稳定房价，打破市场预期的自我实现。例如，政府加大土地供应，增加房屋供给，或者提高房贷利率，抑制购房需求，都可能改变房价的波动趋势。此外，房地产市场的自身调整机制也会对房价波动产生影响，当房价上涨过快，超出了市场的承受能力时，市场会自动进行调整，房价可能会出现回调。五、商品住宅空置对房价影响的实证研究设计5.1研究假设提出基于前文的理论分析，本研究提出以下关于商品住宅空置对房价影响的研究假设：假设1：商品住宅空置率与房价呈负相关关系：根据供需理论，当市场上商品住宅空置率上升时，意味着住房的有效供给增加。在需求不变或增长缓慢的情况下，供过于求的市场格局会使房屋持有者为了出售或出租房屋而降低价格，从而对房价产生下行压力。例如，在某城市的特定区域，若新建楼盘的空置率突然上升，开发商和二手房业主为了吸引购房者，往往会采取降价策略，导致该区域房价下降。假设2：不同城市层级的商品住宅空置率对房价的影响存在差异：一线城市由于经济发达、人口持续流入、住房需求旺盛，市场对空置住宅的消化能力较强，因此空置率对房价的影响相对较小。而三四线城市经济发展水平相对较低，人口增长缓慢甚至出现流出，住房需求相对不足，空置率的上升可能会对房价产生更为显著的负面影响。以深圳（一线城市）和廊坊（三线城市）为例，深圳的空置率即使有所上升，房价受其影响的波动幅度也相对较小；而廊坊的空置率上升时，房价更容易出现明显下跌。假设3：商品住宅空置对房价的影响存在时间滞后性：房地产市场的价格调整并非即时完成，从空置率的变化到房价的相应变动需要一定的时间。当空置率发生变化时，市场参与者需要时间来调整他们的预期和行为。购房者可能会持观望态度，等待房价进一步变化；开发商也需要时间来调整开发策略和价格策略。因此，空置率的变动可能不会立即反映在房价上，而是在后续的一段时间内逐渐显现出来。例如，某城市在某一年度空置率大幅上升，但房价可能在接下来的1-2年内才开始出现明显的下跌趋势。假设4：在考虑其他影响房价的因素后，商品住