广东科学技术职业学院珠海校区物业服务采购项目用户需求书

广东科学技术职业学院珠海校区物业服务采购项目

用户需求书

注：《用户需求书》中标注有“★”号的条款必须实质性响应，不允许存在任何负偏离（即

不允许存在任何不满足要求的情形）。

一、物业基本情况

L服务区域范围

（1）珠海校区校园已建成面积：约1485亩：总建筑面积：约55.8万平方米；总基底

面积：约11.4万平方米；绿化面积：约63万平方米（含两个人工湖面积：约6.4229万平

方米）；校区道路面积：约10.3万平方米。

（2）楼宇数：76栋。（由于学校正处于发展建设期,合同期内将增加部分场地和楼宇，

供应商须对新增的场地和楼宇按本项目要求提供同等质量的物业管理服务，在人员组成情况

不变的情况下，合同总价不予调整。珠海校区目前具体建筑物情况详见附件一）

2.设备、设施情况

序号区域设备设施名称数量单位备注

学生公寓1-34栋

（66套），教师公

1太阳能系统81套已全部过保

寓（ATI、5-11栋

15套）

游泳池1号

图书馆2号

2高压开关站3个已全部过保

学生公寓15株后

面3号

行政楼、学生公寓

2栋10栋19栋、1.根据实际用电情况可逐

3教师家园、实训变电房9个年增加；

四、图书馆、实训2现.有设备己全部过保

六、六饭堂

1号水泵房、教师

家园2号水泵房、

4加压水泵房3个已全部过保

学生公寓31栋3

号水泵房

教师公寓（9-11

栋）6台、图书馆

4台、实训四、五、

5电梯33台已全部过保

六、七栋4台、实

训11、12栋4台、

教五2台、双创楼

1台、学生公寓

29-34栋12台

学生公寓3栋、5

户外箱式变压器

6栋、10栋、12栋、6个已全部过保

室

18栋、19栋后面

3.其他情况

（1）服务区域内可向供应商提供物业办公用房5间，视实际情况可向供应商提供应急

人员宿舍4间。

（2）物业类型：大学校园区（珠海校区）。

（3）坐落位置：珠海市金湾区珠海大道南65号。

（4）特别说明：采购人物'他所在地块属于填海造地区域，地形存在部分沉降，同时因

季节性台风的影响，相关建筑设施将可能遭受除正常老化以外的轻微损毁，供应商须考虑本

项目的一切风险。

二、管理服务内容

1.环境卫生与保洁管理（垃圾清运）

（1）每天1次门厅用水拖抹，雨天随脏随抹；对人员走动频繁之地，进行不间断巡回

保洁。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、

废弃物应在1小时内清理，特殊情况或特殊时期要每天1次消毒。

（2）每天1次在课余时间对教学公共设施（含课室，不含实验室）进行清洁打扫，并

对■各课室教学用粉笔和粉刷进行派发，不得干扰正常教学、实验、自习等活动。因教学、实

验等原因导致保洁时间调整的，应及时记录并根据实际情况调整对应的卫生保洁时间。配合

采购人对场馆、教具、多媒体设备、网络设备、实验室仪器等教学辅助支持工作，按采购人

要求制定、执行相关管理服务方案。至少每天1次擦净、抹净教室的讲台、课桌椅、黑板等

设施设备的清洁工作。

（3）区域内垃圾实行袋装化，在采购人指定的各公共部位设立公共垃圾箱，在露天公

共部位设立杂物箱，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。

（4）及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积

水等。

（5）根据相关设备、场地的污染程度，定期对垃圾桶清洁或清洗，定期对停车场、室

外地面进行高压冲洗。

（6）不少于每天1次对采购人指定的公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保

持洁净。每天1次擦净、沫净各教室、办公室、会议室、接待室、休息室、餐厅（按实际需

要）等的办公桌、讲台、文件柜等家具。门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等

无污渍及明显灰尘。不少于每年1次清洗窗帘。不少于每月1次用水冲洗所有水泥地面、沥

青地面等。

（7）每天清洗及保洁各区域的洗手间、检查更换卫生纸、洗手液、洁流精。厕所内无

臭无味，目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、

纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次。

（8）不少于每周1次检查并清扫大楼天台、设备机房等部位。

（9）作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污行人及用户衣物，避免妨碍行人

和车辆正常行驶。

（10）垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配合相关部门处理特定类型的垃

圾。垃圾投放点按规定标注垃圾分类标志,垃圾分类标志符合GB/T19095规范。

（11）垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修

垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关

法律、法规规定。

（12）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、建

筑垃圾、公共通道、园林、道路等的综合垃圾。

（13）垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，不少于每天1次清

洁垃圾桶。不少于每天2次定时清运、处理。将物业项任内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋

口。

（14）洁具、垃圾收臬容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收,

定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用的清洗；运输用大垃圾桶、手推车或

机动车清洗每天1次，容器和工具完好率为90%以上。

（15）果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。

箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁,

无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。对服务区域

内的清洁卫生检杳工作符合DB44/T1047规范的要求。

（16）公共区域须在每天8:00前和14：00前完成清洁工作，保洁时间为：7:00-11:00,

14:00—17:00o

（17）对服务区域会造成影响的周边区域环境卫生进行清扫。

（18）对服务区域内的生活住宿区的卫生清洁服务工作。

（19）负责日常清洁卫生中消耗的物料和工具。

（20）垃圾杂物要“日产日清”，不摆放过夜。

（21）服务区域内的污水经污水管道集中排放处理。

（22）为保持污水管通畅，保洁员每月2次对排水沟清扫（含明沟、暗沟）。

（23）保持化粪池工作正常，每月1次检查，每半年1次清掏，发现异常及时清掏。

（24）地板打蜡保养/晶面处理服务：每年1次对室内塑胶、PVC地板、瓷砖、大理石

地板打蜡保养/晶面处理服务。

（25）室内高空保洁作业。对门厅、会议厅、报告厅、多媒体室中的顶灯、壁灯、吊灯、

投影仪、音箱等悬挂器材以及其他安装于天花、墙壁高处的设备，每周1次进行清洁打扫工

作。

2.绿化的养护和管理

（1）根据采购人需求提供对•苗木、盆栽及室内绿化、时花更换等服务。

（2）专业的绿化管理，根据植物种类、状况定期浇水，及时修剪枯枝、残技和养护树

木、草坪、花卉、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。

（3）每月2次清理绿化区域内的鼠迹、婶迹和鼠洞堵塞，清理绿化区域内乱张贴和乱

搭挂物；每天清理花盆、绿化地中的垃圾、杂物。

（4）根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料

（5）根据实际情况对现有绿植进行养护。

（6）负责区域内水垢/水池垃圾的清理，保持水体清洁、给排水畅通。

（7）服务区域内的树木按规定悬挂树种铭牌。

（8）服务区域内的人造绿化景点布置、设置。

（9）节假FI或重大接待任务期间的绿化物装点、柞置。

（10）草坪的养护及清洁：负责不定期对草坪进行修剪及施肥，保持草坪常绿。草皮杂

草每周1次巡查拔除，做到基本不见杂草。拾除草坪、花丛内纸屑、果皮等杂物。

（11）乔灌木、花卉的养护及清洁：每月1次巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍

观瞻和活动的枝条，修剪下的枝叶要立即清除。

（12）提倡生化物防治、人工防治，使用药剂须以不伤害人体健康为前提，使用高效低

毒的农药。在使用农药时，须做好人员保护措施，使用喷雾器时，注意天气情况，避免药液

犷散或喷溅。每次养护，作完成后，应即时予以记录备案。

（13）具体养护、管理服务内容及配套设备等符合DB44/T968及DB44/T1049规范,

以及项H所在地关于园林绿化养护标准的要求。

3.建筑、设备、设施的维保、维修、维护、管理

（1）服务区域内的房屋地面、楼盖、屋顶、墙面、吊顶、水池、门窗、楼梯、走廊通

道、承重结构、通风道、垃圾道等日常养护维修。

（2）采购人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，供

应商应接受委托并按双方的约定合理收费。

（3）大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。

（4）明确服务区域内各设施设备的维保责任人。发现故障或其他异常时责任人应及时

到场处置。设施设备的运行、维护、日常巡检等均应有明确记录。消防系统等特殊设备应按

相关政策法规要求实施定期值班检查工作。

（5）公共设备维护、保养的范闱包括但不限于：中央空调机房、电梯机房、电梯、泵

房、配电房、落水管、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等覆盖办公区域所有建筑物设施、

部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求。

（6）给排水、供水系统：建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制

订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。节约用水，防止冒、滴、漏，或大

面积跑水事故的发生。保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况：其中消防泵启动

不少于每年4次“保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染.每周检修维护供水系统管路、

水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。保证排水系统的正常运转，防止阻塞。

遇停水应预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告.

（7）机电、照明及自动化系统管理：对服务区域内供电系统高、低压电器设备、照明

装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能

计划。建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。供电和维修人员持证上岗。并配主管电

气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。保证公共使用的照明、指

示、显示灯完好；电气巡查、维保工作要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。遇停

电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。对临时施工工程有用电管理措施。发生

特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证

供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。

（8）负责服务区域内音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。

（9）服务区域内设施设备的标识等符合DB44/T1316规范的要求。

（10）电梯系统：根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章

制度。电梯维保质量等符合DB44/T1093-2012及TSG08-2017规范的要求。电梯运行管

理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理，每天检查，每周维护、保养。健

全电梯设备档案及修理记录；安排电梯安全年检工作。保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、

底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修

理。密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。

（11）防火门维护：每月1次查看外观、关闭效果，双扇门的关闭顺序。

（12）空调系统运行维护：集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风

机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

室内温湿度、空气质量等符合GB/T18883的要求。建立空调运行管理制度和安全操作规程,

保证空调系统安全运行和正常使用。建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统

安全运行和正常使用（如有大楼空调主机房日常运行，定时开、关空调中机）。

（13）服务区域内的珞标、楼栋号、楼层牌等建筑标志（识）的维护。

（14）对服务区域内建筑物外立面的装饰、修缮等相关工程的巡视，发现特殊情况及时

上报。

（15）服务区域内共用管线、井盖或路面的临时性修复。

注：供应商应严格按照国家各项规定开展维保服务，保证有关服务人员应具备行政主管

部门要求的特定资格证书,

4.公共卫生应急管理

（1）严格执行《突发公共卫生事件应急条例》等文件的要求，联合采购人或采购人下

属分管部门成立公共卫生应急工作领导小组，制定突发公共卫生事件、防疫等相应防控措施

和应急预案，在突发公共卫生事件及疫情发生时，负责做好组织、指挥、协调和服务保障工

作，及时向有关部门汇报相关情况。相关管控措施符合DB44/T1048规范的要求。

（2）制定进入物业管理服务区域或范围内特定区域的人员管控措施方案，做好人员进

出登记、管理工作。

（3）按防控措施针对性做好公共区域等场所的卫生消杀工作，环境及物品以清洁为主、

预防性消毒为辅。出现受污染情况时及时进行清洁消毒。

（4）及时跟进所在地区的防疫政策，根据政策变化调配人手响应相关要求。

5.人员进驻、管理及其他服务要求

（1）进驻管埋：详细审阅、熟悉所布整个物业管理服务区域的设计图纸，并从物业管

理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。迅速熟悉服务区域内的机电设备系

统、楼宇/场地智能化管理系统、网络系统、n基础设施的性能、规格、造型、布置提出专

业管理意见和建议。对采购人提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。提供24小

时热线，响应采购人反应的紧急要求。

（2）档案管理：建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。相关工作

内容符合DB44/T1315规范的要求。健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时

增加修改资料。建立设备、设施、保洁、车辆等日常运作管理档案。所有资料及管理资料分

为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱/盒/柜内。做好档案资料的

保密工作，确保相关信息不外泄。

（3）会议、展览及特殊活动服务：为服务区域内举办的各类会议、活动提供服务。会

务服务符合DB44/T876规范的要求。其中，工作内容包括但不限于：会场布置、会议材料

复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。视频、音响保障。会议/活动期

间开水供应及相关服务。会议/活动后会场整理、保洁服务。

（4）收发服务：建立收发中心，负责传递报刊、杂志，以及信件派发。代叫速递公司。

需要时提供订票、订报、订饮用水等服务。

（5）公共关系管理：主动联系本服务区域的水、电、气的供应、管理部门和环卫、公

安等部门，建立联系和应急协调机制。主动联系本服务区域的公共设备制造供应商，了解设

备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制“制伦材质好、外观端正、内容清晰的名

牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与大楼/区域的整体环境相适应。

（6）节能管理：根据采购人的节约能源（资源）相关要求开展相关服务工作。并按照

相关节能强度目标实施相关巡查、抄表、统计、报告等服务管理工作。

（7）其他服务要求：对物业使用人违反校园公约或学院管理规定的行为进行教育或按

有关规定程序进行处理。对情节特别严重的，报相关部门处理。

6.额外专业服务

（1）高空外墙清洁：对服务区域内高层建筑物外立面进行清洗、清洁，不少于每年1

次。做好高空清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，

避免造成危险（有关服务人员应具备行政主管部门要求的特定资格证书，保证严格按照国家

规定开展高空作业）。

（2）专业除四害服务：根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除一般

四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蚪、蛾等具他有害生物的预防和控制。按气候及环

境变化除四害。其中4月-11月的灭四害消杀工作不少于每月2次，其余月份不少于每月1

次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。投放药物应事先告知，投

药位置有明显标以。每次消杀后进行检查，并记录存档。

7.其他管理服务内容

（1）对服务区域内的礼堂、机房、图书馆、体育馆、运动场、泳池、池塘、景观、雕

塑等特殊场地、设施提供具有针对性的专业管理服务。

（2）采购人在服务区域内举办大型活动（开学/毕业典礼、校庆、校运动会、集中考试、

外单位交流活动等）时增派人员支援。为活动现场提供现场布置、秩序维护、设施设备维护、

环境清洁、迎宾接待等服务。活动结束后根据采购人需要遑供专项清洁打扫及垃圾清运服务。

（3）配合采购人对服务区域内的设施、场地开展文化、艺术、专业实践等活动，包括

制作张贴横幅、海报、宣传墙等。

（4）采购人按规定或协商委托管理的事项。

（5）采购人按自愿、有偿方式委托的其他管理事项。

（6）采购文件规定的和供应商承诺的其他有关事宜。

三、管理人员配备及要求

1.人员需求清单

序号部门岗位名称岗位配置数人员配置数备注

1经理11

办公室

2副经理11

3人

3文秘11

4主管11

维修部

5文员11保修员

45人

6维修员4343

7主管11

清洁部

8班长55

145人

9清洁员139139

10主管11

宿管部

11班长33

140人

12宿管员136136

13主管11

绿化部

14园艺工55

40人

15绿化工3434

合计373人

2.办公室人员要求

（1）项目经理：负费项目的全面物业管理丁作，具有5年或以上物业管理经验，46周

岁或以下，具有本科或以上学历。

（2）副经理：负责协助项目经理开展全面物业管理服务工作，具有3年或以上物业管

理经验，45周岁或以下，具有大专或以上学历。

（3）文秘：负责协助项目经理、副经理助理做好物'业文秘相关工作，具有3年或以上

文秘T作经验，35周岁或以下，具有本科或以上学历。

3.维修部的工作职责要求和岗位定编

（1）维修部负责全校范围内的维修工作。

（2）工作职责：

①负责受理全校的报修工作（含接听报修电话、报修记录、材料的发放与回收、维修资

料的存档）。

②负责全校供电系统的维护、维修、保养工作，保证全校用电正常。

③负责全校供排水（污）系统的维护、维修、保养工作，保讦全校用水正常（包枯水泵

房值班、维护、保养）。

④负责全校行政、教学、实训、图书馆等公共场所室内用水、用电的管理、维修和每月

的计量工作。

⑤负责全校教师公寓、学生公寓室内用电、用水的管理、维修和每月的计量工作。

⑥负责全校路灯的维护、维修工作。

⑦负责仝校太阳能系统的管理、维护、维修和计量工作.

⑧负责防雷设施及校园内零星焊接类项目的维修管理工作。

⑨负责全校所有房屋建筑物内、外堵（包括室内天花板）安全检查、电梯日常巡杳、维

护工作，不能自修的须立即报修，确保安全。

⑩负责学校大型活动（迎新工作、各种晚会、大型会议等）的水电保障工作。

⑪ft责各大型考试（如大学四六级英语考试、自主招生、各种技能考试等）考场的水电

保障工作。

翻责毕业生宿舍的水电维修工作。

颂责学生宿舍、教学楼家具的日常维护、维修工作。

画比格执行学校和后勤管理处的各项管理制度和规定，并统一着装。

须责完成学校临时交办的有关任务。

（3）对各类范围内的维修项忖，须随报随修，确保质量。

（4）维修部人员入职要求:

①维修部主管：男性，45周岁或以下，具有大专或以上学历，具有维修电工一级技师

证，具有3年或以上水电主管维修管理经验。

②文员：女性，35周岁或以下，具有大专或以上学历。

★③维修员：男性，55周岁或以下，具有电梯管理员证、高压进网证、维修电工证、焊

工证。

④需合同双方面试合格后方可入职。

4.清洁部的工作职责要求和岗位定编

（1）清洁部负责现有学校各楼宇（其中5栋教学楼、12栋实训楼、33栋学生公寓、1

栋图书馆、1栋办公楼、19栋教师公寓、创新创业基地、人防工程）、1个高尔夫球实训场、

校区道路面积约10.3万平方米和两个人工湖、一个荷花池、体育场、广场等公共区域。

（2）工作职责：

①负责全校范围室内外、道路的清洁卫牛工作。

②负责全校楼宇外环境清洁卫生工作。

③负责全校楼宇内公共区域和图书馆（含阅览室、书库自修室室内，但不包括书架和电

脑的卫生）的清洁卫生工作。

④负责教学楼公共课室、教师休息室的卫生和粉笔的配备工作。

⑤负责保障学校大型活动（迎新工作、各种晚会、大型会议、毕业生宿舍、新入住教工

宿舍等）的卫生清洁工作,

⑥负责对全校公共洗手间的保洁和水电设施的巡查，发现问题及时报告维修部。

⑦负责学校文化广场舞台及化妆室、洗手间的清洁I」.生工作。

⑧负责校内所有实训场地公共区域的清洁卫生。

⑨负责三、四饭堂风雨操场洗手间的清洁卫生工作。

⑩负责行政楼一楼会议厅、各会议室等清洁卫生工作。

3责收集学校垃圾，清运到垃圾场，并对所有垃圾场点（含垃圾箱、垃圾屋）进行清

洁、管理。

翻责学校所有停车场、排水井道的清洁卫生工作“

⑬负责各大型考试（如大学四六级英语考试、自主招生、各种技能考试等）考场卫生的

提前清洁工作。

卷涣责学校大型活动（迎新生、各种晚会、大型会议等）的卫生保障工作。

⑮^责消埋学校除广告栏之外的建筑物、电线杆、指路牌等公共设施L:张贴的各类广告、

海报、启示、通知、刻画、涂写的卫生清洁工作。

颈责检查各区域内的设施，一旦发现设施损坏，应及时向维修部报修。

⑰负责监督和制止任何个人和部门随意丢垃圾、废品等行为以及校内各种商业活动后的

场地卫生清理工作。

领费监督施工队现场的卫生清理情况，督促施工队竣工后，在规定的时间内自行清理

现场、拆除临时建筑和施工设施。

颂责完成学校临时交给的清洁任务。

（3）清洁部人员入职要求：

①清洁部主管：55周岁或以下，具有大专或以上学历，具有3年或以上清洁服务管理

经验。

②清洁员：原则上女性在50周岁或以下、男性别在55周岁或以下，初中或以上文化程

度。

③身体健康、具有良好的道德修养。

5.宿管部的工作职责要求和岗位定编

（1）宿管部负责现有学生公寓33栋，保证每栋宿舍24小时有人值班。

（2）工作职责：

①负责全面掌握本楼宇宿舍内生活设施的基本情况，建立完善的资料及档案。

②负责本称宿舍学生入住的基本情况（姓名、院系、房号），建立学生综合档案，及时

做好学生入住的变更记录，

③负责新生的住宿安排和毕业生离校工作，以及学生床位调整。

④负责督促保洁员严格按照卫生标准完成木栋宿舍保洁的任务。

⑤负责与学校维修部门配合，完成学生宿舍的各项维修工作（包括水电、照明、门窗、

玻璃、家具、房屋等），以及废旧材料的回收登记工作。

⑨负责学生宿舍的正常秩序，督促学生按时熄灯就寝，对影响学生学习、休息的不良现

象和行为要及时劝止，对违反宿舍管理规定的学生，要及时上报后勒管理处宿管科。

⑦负责宿舍区域安全管理，做好“四防”工作（防上突发事件、防盗、防火、防灾害事

故）和大件物品的登记，如宿舍内发生被盗案件，损失由物业公司承担赔偿。

⑧负责宿舍的公共配套设施的完好使用。

⑨负责学生水电费超额费用的计算与收取工作。

⑩负责太阳能热水记录工作。

颤责学生宿舍饮用水和其它物品发放工作。

铲格执行学校和后勤管理处的各项管理制度和规定，并统一着装。

题成领导交办的其它工作。

（3）宿管员入职要求：

①宿管主管：50周岁或以下，具有大专或以上学历，具有3年或以上宿舍管理经验。

②宿管员：高中或中专以上文化程度，50周岁或以下。

③男性身高不低于165cm（男性不得染发）、女性身高不低于155cm。身体健康，形象

良好，思想政治合格。

④需合同双方面试合格后方可入职。

6.绿化部的工作职责要求和岗位定编

（1）绿化部负责学校校园有绿化面积约63万平方米，其中草皮面积约45万平方米。

（2）工作职责：

①负责学校校园内的绿化面积的养护工作。

②协助学校大型活动的会场布置工作。

③负责每学年对学校的草地、树木的施肥两次（寒假施有机肥一次、暑假开学前施化肥

一次，肥料由学校购买）。

④负责不定期修剪学校的绿篱围墙，保障围墙整齐。

⑤负责不定期对学校的草地、树木喷洒农药至少两次（药品由学校购买r

⑥负责每年不定期地对校园内的树木、草皮进行修剪、移植、补种。

⑦根据季节及植物生长的实际情况，及时进行灭虫或者施肥，详细记录施放的时间、地

点、品名与数量（如冬季对树木进行防寒保护）。

⑧根据季节及植物生长的实际情况，种植时花（花的种子由学校购买），详细记录种植

时间、地点、品名和数量，

⑨如遇自然灾害（介凤等），负责对树木进行扶植、加固处理。

⑩负责监督施工人员的施工过程，防止因施工而破坏树木、草地或者植被，在工程结束

后需督促施工人员自行清理现场并恢复绿地原貌，发现未经批准而擅自占用绿地或移植、砍

伐树木的，及时制止并上报后勤管理处。

（3）绿化工入职要求：

①主管：55周岁或以下，具有园林绿化或园艺类专业大专或以上学历，具有3年或以

上绿化管理经验。

②园艺工及绿化工（至少含2名绿化初级工）：50周岁或以下，初中或以上文化程度。

四、供应商基本要求

1.供应商须有稳定员工队伍的保障措施，党、团、工会组织齐全，并积极开展员工活动。

供应商工作人员应固定保持在90%以上，凡更换人员须报采购人同意并做好交接班工作，若

因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，则按用关规定进行处罚。

2.供应商须服从采购人管理，遵守采购人有关管理制度，严格按照采购人的要求提供管

理服务，自觉接受采购人职能管理部门的业务检杳和监督，并接受服务对象（师生员工）的

监督。

3.如发牛.突发事件或爆水管、停电事故时，供应商应立即采取防止事故扩大的有效措施,

如关水闸或拉电闸，立即组织人力尽快排除故障，并报告采购人相关管理部门。

4.特殊情况（如天气炎热、寒冷、风雨、雷电等恶劣天气情况和供用电系统大负荷运行

时）须安排增加人员和巡杳次数，保护设备，并做好情况记录，情况紧急时需立即报告采购

人管理部门。

5.如遇台风、水灾或火警等突发事件，供应商项目经理和主要管理人员应立即组织员工

进行抢险救灾及做好善后工作。

6.负责课室等教学场所的卫生保洁人员，寒暑假期间在确保完成公共场所卫生及培训办

班课室卫生的前提下可适当调整，相关工作安排须提前上报采购人，并经得同意后方可调整。

7.供应商服务人员须按岗位要求根据工种统一着装'佩戴工号牌上岗，做到衣冠整洁，

精神面貌好，态度端正、服务文明，自觉遵守采购人规定，按时上下班，并接受采购人检查、

监督与考核。

8.供应商须在珠海市内具备物业收费的一切资格。

★9.为本项目供应商须与配备人员签订劳动合同、购买社保，且本项目不允许转包、分包

及劳务派遣，供应商须每季度提供社保名册供采购人查阅，如供应商违反上述事项，采购人

将立即终止本项目服务合同。

10.合同期限届满时，原供应商若不能续约，须无条件向采购人移交全部用房以及属于

采购人的所有工具与设施设备以及设备资产账目等有关档案资料。无条件配合新接管公司做

好物业的所有交接工作并按合同约定无条件退场。

1L供应商应结合本用户需求，提供人员的员工档案资料与管理方案（包括录用与考核、

淘汰机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等）及培训方案（计划与目标等）、

应急管理方案（包括发生突发事件须遵照学校应急程序执行，积极配合学校有关单位处埋善

后工作等措施）、管理规章制度方案、校园文化及便民服务方案（包括校园文化活动计戈人

思路与便民服务方案）。

12.供应商提供信息化管理应用案例及方案：

（1）提供类似项目的信息化管理应用案例，附实际应用场景截图及业主证明。

①提供应用场景截图，

②提供对应业主使用该系统的证明文件复印件。

（2）对本项目提出有针对性的信息化管理系统方案，具有核查考勤信息、学生宿舍管

理、维修调度应用、设备设施维护管理功能。

13.供应商应提供规范化、标准化的内部管理制度情况，并结合本项目提出物业管理服

务承诺指标。

14.供应商根据采购人项目特点，提出校园文化活动计划、思路与便民服务方案。

五、商务要求

1.服务期限、服务地点

（1）服务期限：2023年8月1日至2026年7月31日（共36个月）。本项目采用“1+1+1”

合同管理方式，每年按考核办法考核当年总平均分数须285分合同才继续执行下一个合同

年，否则本项H合同无条件终止，供应商无条件退场，且采购人无需向供应商支付任何赔偿。

（2）服务地点：珠海市金湾区珠海大道南65号。

2.付款方式

（1）本次物业管理项目委托管理期限共36个月，物业管理及用中的材料包干费用包含

清洁、宿舍管理和办公所需的消耗用品及工具，不包含房屋、水电等维修所用的材料或零部

件。

（2）供应商在服务满一个月后，向采购人提出付款申请，采购人根据物业服务考核情

况，原则上于次月15FI前（逢节假FI顺延）将上月的服务费汇入供应商指定的银行账户。

（3）在合同执行期间，如遇政府政策性最低工资、保险调整，采购人按最低工资调整

的差额进行补差。如下调“社会保险”，采购人则相应扣减费用。

3.履约保证金

（1）签订合同后10天内供应商需向采购人缴纳人民币50万元作为履约保证金（以银

行转账、支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交（保函的

期限覆盖本项目合同期限））。

（2）供应商给采购人造成的损失超过履约担保数额的，还应当由具对超过部分予以赔

偿，并依法追究其责任。

（3）合同期满时，与新的供应商清点移交完成所有手续后，一个月内将保证金余额无

息返还。

（4）下列任何情况发生时，履约保证金将不予退还：①在合同有效期内，供应商将本

项目转包给他人，或者未经采购人同意，将项目分包给他人的，履约保证金不予退还。②在

合同有效期内，凡因供应商责任，使采购人解除本项目合同的，履约保证金不予退还。③出

现其他违反有关法律法规的规定及合同约定不予退还履约保证金的条款。

（5）采购人逾期退还履约保证金的，从逾期之日起每日按履约保证金金额的0、%。的

数额向供应商支付违约金，

4.履约验收考核

（1）物业服务考核标准

校园物业服务质品考核由学校相关职能部门和服务对象进行评分，考核小组由学校各职

能部门代表、教师代表、学生代表组成的考核小组每月不定期、不定次数时供应商本月服务

质量进行考核。

表一：校园物业水电及零星维修服务考核表

存在

规

的问

定

序服务评

题及

项目服务标准分评分细则

号内容分

建议

值

1遵守学校规定的工作制度和工作程序。

监督主动检查校园内水电及附屈设施的运行情每发现一次不符

2与检况，及时修复故障，按照规章制度进行检8合扣1分，直至本

查查和记录Q项分值扣完

及时为学校师生提供报修服务，设报修、

投诉受理中心，提供24小时电话报修服务，

接受故障报告、报修、投诉、咨询服务。

校园内道路、墙体、天花、栏杆、地面、

校园管道、垃圾堆放点、电路、门窗、锁、窗每发现一次不符

业

物3帘、空调、风扇、开关等所有小型维修均25合扣1分，直至本

电

水需及时处理，•般在报修后24小时内完成，项分值扣完

零

及如不能24小时内完成需报学校管理部门登

维

星维修记。设专人负贡跟进、记录和反馈，有效

服

修服务投诉处理率应达到100%,投诉回受率达到

务100%,整改及时率应达99%。

3.对特殊时段（如夜晚、冬季、夏季）、

每发现一次不符

特殊环境条件（高温、低温）紧密相关的

45合扣5〜10分，宣

生活配套设备或设施发生故障，须30分钟

至本项分值扣完

内赶赴现场，井采取措施全力修复。

责

4.对紧急的水电安全突发事件，须在15分如出现该责任项

任

5钟内赶赴现场，并做好初期的处理工作，事故一次性扣40

项

如关闭水路或断电。分。

用水定期做好校园内用水用电检查工作，做到每发现一次不符

615

用电每周、每月有检查、有记录、有落实、有合扣2分，直至本

检查反馈，每周、每月有总结。项分值扣完

属于管理不善导致校园内停水电扣10分

（因市政上级开关或水阀故障，或突发事

件引发停水电除外）。

派专人负责跟进各项专用设备（含用电、

设

备用水的控制设备，高压电房设备，供冷、

和

设每发现一次不符

供热设备）的维保维修工作，并做好监管

施

7管15合扣5〜10分，直

与记录。做好日常设备的运行情况巡查并

理®至本项分值扣完

记录，遇有故障及时通知维保单位，或上

报学校后勤部门，以最快速度解决。

服务人员穿着统一工作服，佩戴工作牌，每发现一次不符

1服务用语规范，仪容、仪表大方得体，亲切3合扣0.5分，直至

自然。本项分值扣完

爱护学院公物，爱护学生和教职员工。做

遵纪如发生，一次性扣

2到拾金不昧，无发生偷窃或拾物不上交的3

守法3分

行为。

每发现一次不符

管理能与校方沟通和合作，能重视和及时解决

33合扣0.5分，直至

沟通管理工作中存在的问题.

本项分值扣完

每发现一次不符

服务工作人员为师生服务能做到主动、热情、

43合扣0.5分，直至

态度周到、细致、耐心、诚恳。

本项分值扣完

服务

能热情、耐心、诚恳地受理客户各类投诉、每发现一次不符

投诉

5咨询。对报修、投诉、求助、建议，做到6合扣0.5分，直至

和反

务

服认真记录，及时处理，逐件反馈。本项分值扣完

馈

度

态

定期召

务

服每月定期召开物业经理接待H会议，对学每发现一次不符

开经理

量

质6院教职员工、学生提出的意见能及时回应2合扣0.5分，直至

接待日

和整改。本项分值扣完

会议

1.每月定期对员工进行培训，提高员工的每发现一次不符

安全道德水准和安全生产意识，提升员工的整合扣0.5分，直至

生

7产体质素。2本项分值扣完

如发生，一次性扣

2.员工持证上岗。

2分

工作

协调不执行学院规章制度，不接受主管部门的如发生，一次性扣

85

与配建议和指导。5分

合

建立

并落

每发现一次不符

实服有符合学院实际的规章制度及考核方案，

95合扣1分，直至本

务制并有组织实施。

项分值扣完

段受

合计100

表二：物业清洁卫生服务质量考核表

存在

规

的问

定

序

服务评

题及

号

分

项目服务标准评分细则分

内容

建议

值

范围：房门、墙面、地面、扶手、楼梯、天花板、每发现一次不

保洁楼房天面、雨蕤、宿舍区大门周围等。符合扣0.5

18

服务保洁标准：目视无污迹、无纸屑、无积尘、无积水、分，直至本项

无杂物。排水口畅通，水沟无污泥。分值扣完

范围：墙面、地面便器、镜面、洗手台、拖把池每发现一次不

公共

©符合扣0.5

2卫生12

标准：无异味、无污迹、无水迹、无积尘，洗手分，直至本项

间

台有绿色植物。分值扣完

每发现一次不

保洁人员须配备保洁工具和清洁剂，以做好保洁符合扣0.5

2

服务。分，直至本项

楼房分值扣完

垃圾

每发现一次不

清运

有专职检查人员，每天定时检查督促，及时解决符合扣0.5

3及保2

保洁缺陷。