我国房地产投资信托基金（REITs）税收法律制度的困境与突破

我国房地产投资信托基金（REITs）税收法律制度的困境与突破一、引言1.1研究背景与意义1.1.1研究背景房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，在过去几十年间取得了长足发展，对经济增长、就业和社会稳定发挥了关键作用。然而，近年来，随着宏观经济环境的变化以及房地产市场自身的调整，行业面临着诸多挑战。从市场数据来看，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，销售额96750亿元，下降17.1%。房地产企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，显示出行业投资、销售和资金压力较大。尽管在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，市场朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复，但总体仍处于调整转型期，刚性和改善性需求有待进一步释放，部分地区房地产去化压力依然较大。在这样的背景下，房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的房地产融资工具应运而生并逐渐发展。REITs通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产转化为流动性强的投资基金份额，在交易所公开交易。它起源于20世纪60年代的美国，经过多年发展，在全球多个国家和地区形成了较为成熟的市场。我国REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程。2005年12月广东越秀地产REITs在香港联交所上市开启了我国REITs的发展进程。2021年6月，我国首批9只REITs发行上市，标志着我国REITs市场正式起步。截至2024年底，全市场已上市REITs产品58只，募资总规模超1660亿元，资产类型不断扩容，涵盖产业园、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、高速公路等8大类，发行明显提速，迈入扩面提质的新阶段。REITs的出现为房地产行业和资本市场带来了新的活力与机遇。对房地产企业而言，REITs提供了新的融资渠道，有助于盘活存量资产，加速资金回笼，缓解资金压力，优化资产负债结构，促进企业可持续发展；对投资者来说，REITs为其提供了一种风险相对较低、收益较为稳定的投资选择，丰富了投资组合，拓宽了投资渠道，让更多人能够参与投资重大项目，分享中国经济高质量发展的红利；从宏观经济角度，REITs能够促进资本高效流动，推动基础设施建设和房地产市场的健康发展，提高资源配置效率，对经济结构调整和转型升级具有积极意义。1.1.2研究意义完善税收法律制度方面，我国目前针对REITs的税收法律制度尚不完善，缺乏专门性、系统性的规定。现有税收政策散见于不同的法律法规和规范性文件中，在REITs设立、运营、收益分配和退出等各个环节存在诸多不明确之处，导致税收政策的适用存在困难和争议。通过对REITs税收法律制度的研究，能够梳理现有税收政策存在的问题，借鉴国际经验，结合我国国情，提出完善我国REITs税收法律制度的建议，填补法律空白，增强税收政策的确定性和可操作性，为REITs的发展提供良好的税收法律环境。推动REITs市场发展层面，合理的税收法律制度是REITs市场健康发展的重要保障。税收政策直接影响REITs的运营成本和收益分配，进而影响投资者的投资决策和市场参与度。完善的税收法律制度可以避免REITs面临双重征税或过高税负问题，降低运营成本，提高投资回报率，增强REITs产品的吸引力和市场竞争力，促进REITs市场的规模扩大和可持续发展，吸引更多社会资本参与，推动REITs市场的繁荣。助力房地产市场稳定角度，REITs作为房地产行业的创新融资工具，其发展对于房地产市场的稳定具有重要作用。完善的税收法律制度促进REITs发展，有助于房地产企业盘活存量资产，缓解资金压力，优化资产结构，增强企业抗风险能力，推动房地产行业的良性循环和健康发展。通过REITs将社会资本引入房地产市场，也能够促进房地产市场的投资多元化，增加市场供给，满足不同层次的住房需求，稳定房地产市场预期，促进房地产市场的平稳运行。1.2国内外研究现状国外对REITs税收法律制度的研究起步较早，成果丰硕。在REITs税收政策与市场发展关系方面，美国学者[具体姓名1]通过对美国REITs市场长期数据的分析，发现税收优惠政策能够显著降低REITs运营成本，提高其市场竞争力和投资回报率，进而促进REITs市场规模的扩大和活跃度提升。如美国《国内税收法典》规定，REITs将大部分应税收入进行分红后，可享受税收豁免，有效避免了双重征税，极大地推动了REITs在美国的发展。在REITs税收制度对投资者行为影响研究上，[具体姓名2]运用行为经济学理论和实证研究方法，探讨税收政策如何影响投资者对REITs的投资决策。研究表明，合理的税收政策能够增加REITs产品对投资者的吸引力，引导投资者进行长期投资，稳定市场。在REITs税收法律制度具体内容剖析领域，不少学者对REITs设立、运营、收益分配和退出等环节的税收问题展开深入探讨。[具体姓名3]对不同国家REITs在设立环节涉及的资产转移税收问题进行比较研究，分析各国在资产划转、股权转让等过程中的税收规定差异，为REITs在设立时选择最优税务架构提供参考。[具体姓名4]专注于REITs运营阶段的税收问题研究，指出运营环节的税收政策直接影响REITs的现金流和盈利能力，合理确定运营环节的税种、税率和税收征管方式至关重要。关于REITs收益分配环节，[具体姓名5]认为税收政策应明确分配收益的税收属性和投资者的纳税义务，避免重复征税，以保障投资者的实际收益。在REITs退出环节，[具体姓名6]探讨了资产处置和份额转让过程中的税收问题，提出税收政策应平衡投资者的退出收益和国家的税收利益。国内对REITs税收法律制度的研究随着我国REITs市场的发展逐渐增多。在REITs税收法律制度的必要性和重要性方面，国内学者普遍认为完善的税收法律制度是我国REITs市场健康发展的关键。[具体姓名7]指出我国目前REITs税收政策存在诸多不确定性和不合理之处，导致REITs面临较高的税收负担和重复征税问题，严重制约了REITs市场的发展，迫切需要构建完善的税收法律制度。在借鉴国际经验完善我国REITs税收法律制度方面，许多学者对美国、新加坡、日本等国家的REITs税收制度进行研究并提出建议。[具体姓名8]对比分析美国、新加坡和日本的REITs税收制度特点和优势，结合我国国情，建议我国在制定REITs税收政策时，应明确税收优惠条件和标准，避免税收漏洞，同时加强税收征管，确保税收政策的有效实施。在REITs各环节税收问题的具体研究上，[具体姓名9]对我国REITs设立环节的资产划转和股权转让税收问题进行深入分析，提出应出台专门的税收政策，明确资产划转和股权转让的税收处理方式，降低REITs设立成本。[具体姓名10]探讨了我国REITs运营阶段的租金收入、利息收入等税收问题，建议对REITs运营收入给予适当的税收优惠，提高REITs的盈利能力。关于收益分配环节，[具体姓名11]研究认为我国应明确REITs收益分配的税收政策，避免对投资者重复征税，保障投资者权益。[具体姓名12]关注REITs退出环节的税收问题，提出应制定合理的税收政策，鼓励投资者长期持有REITs份额，促进市场稳定。尽管国内外在REITs税收法律制度研究方面取得了一定成果，但仍存在不足。在国际研究中，不同国家的税收制度和市场环境差异较大，现有的研究成果在跨国比较和普遍适用性方面存在一定局限。部分研究过于侧重于理论分析，对实际操作中税收政策的具体实施效果和面临的问题研究不够深入。国内研究虽然结合了我国国情，但由于我国REITs市场尚处于发展初期，相关数据和实践经验有限，研究多停留在理论探讨和对国外经验的借鉴层面，缺乏基于我国实际案例和市场数据的实证研究。在REITs税收法律制度与其他相关法律制度的协调配合方面，国内外研究均存在一定空白，需要进一步深入研究。1.3研究方法与创新点1.3.1研究方法文献研究法：广泛收集国内外关于房地产投资信托基金（REITs）税收法律制度的学术文献、法律法规、政策文件以及研究报告等资料。通过对这些文献的梳理和分析，了解国内外REITs税收法律制度的研究现状、发展历程和实践经验，为本文的研究提供坚实的理论基础和丰富的素材，明确研究的切入点和方向，避免重复研究，确保研究的科学性和前沿性。案例分析法：深入剖析国内外典型的REITs案例，如美国的EquityResidential、我国的招商蛇口租赁住房REIT等。从这些案例中详细分析REITs在设立、运营、收益分配和退出等各个环节的税收处理方式，以及税收政策对REITs项目的实际影响，包括税收成本对投资回报率的影响、税收优惠政策对投资者积极性的促进作用等。通过具体案例分析，能够更加直观地揭示REITs税收法律制度在实践中存在的问题和面临的挑战，为提出针对性的完善建议提供实践依据。比较研究法：对美国、新加坡、日本等REITs市场发展较为成熟国家的税收法律制度进行比较分析。从税收政策的具体内容、税收优惠措施、税收征管方式以及税收法律制度与REITs市场发展的适应性等多个方面进行对比，找出不同国家税收法律制度的特点和优势。将我国现行的REITs税收政策与之进行对比，借鉴国际先进经验，结合我国国情，为完善我国REITs税收法律制度提供有益的参考和借鉴。实证研究法：收集我国REITs市场的相关数据，如REITs的发行规模、资产类型、收益率、税收负担等数据，运用统计分析和计量经济模型等方法，对我国REITs税收法律制度与REITs市场发展之间的关系进行实证检验。通过实证研究，能够更加准确地评估我国现行税收政策对REITs市场的影响效果，发现其中存在的问题和不足，为提出科学合理的完善建议提供数据支持和实证依据。1.3.2创新点多维度分析视角：本文从法律、经济和金融等多个维度对REITs税收法律制度进行研究。在法律维度，深入剖析税收法律制度的构成、适用和完善路径；在经济维度，分析税收政策对REITs市场参与者的经济行为和市场效率的影响；在金融维度，探讨税收政策与REITs金融创新和风险管理的关系。这种多维度的分析视角能够更加全面、深入地理解REITs税收法律制度，避免单一维度分析的局限性，为研究提供更广阔的思路和更丰富的研究成果。结合最新政策和案例：紧密跟踪我国REITs市场的最新发展动态以及相关政策法规的调整变化，及时将最新的政策内容和实践案例纳入研究范围。在分析过程中，运用最新的数据和案例进行论证，使研究成果更具时效性和现实指导意义。如结合2024年我国REITs市场发行提速、资产类型扩容等新情况，以及国家发展改革委发布的相关政策文件，对我国REITs税收法律制度在新环境下的适应性和完善方向进行研究。注重制度协调与衔接：在研究REITs税收法律制度时，不仅关注税收制度本身的完善，还注重其与我国其他相关法律制度（如信托法、公司法、证券法等）以及宏观经济政策（如房地产调控政策、金融监管政策等）的协调与衔接。从整体制度框架的角度出发，分析REITs税收法律制度在其中的地位和作用，以及如何通过制度协调与衔接促进REITs市场的健康发展，为我国REITs市场的制度建设提供更全面、系统的建议。二、REITs概述2.1REITs的定义与特征房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs），是一种通过发行收益凭证汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它起源于20世纪60年代的美国，旨在让中小投资者能够以较低门槛参与到大规模房地产投资中。REITs通过证券化方式将流动性较低、非证券形态的房地产资产转化为资本市场上的证券资产，实现了房地产资产的证券化，为投资者提供了一种与房地产相关的投资渠道。从国际范围看，REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs具有以下显著特征：收益稳定：REITs主要投资于成熟的商业地产、基础设施等项目，这些项目通常能产生稳定的现金流，如租金收入、收费收入等。根据相关法规要求，REITs需要将大部分收益（通常为90%以上）以分红的形式分配给投资者，使得投资者可以获得较为稳定的股息收益。以美国的EquityResidential为例，该REITs主要投资于公寓物业，通过稳定的租金收入为投资者提供了持续且较为稳定的分红收益。从长期数据来看，过去十年间，EquityResidential的平均年化分红收益率保持在4%-6%之间，为投资者带来了较为可观且稳定的收益回报。流动性强：相较于直接投资房地产，REITs可以在证券市场上进行交易，投资者能够较为便捷地买卖份额，快速实现资金的回笼，这大大提高了资产的流动性。直接投资房地产时，买卖房产的交易过程繁琐，涉及产权过户、寻找买家等复杂环节，交易周期长且成本高。而REITs份额在证券交易所上市交易，投资者可像买卖股票一样随时买卖，交易成本较低且交易效率高。如我国上市的招商蛇口产业园REIT，投资者可在证券市场上自由买卖其份额，实现资金的快速进出。投资门槛低：公募型REITs以公开发行的方式，通过证券市场向不特定的社会公众筹集信托资金，对投资金额要求较低，从而为中小投资者进入房地产市场提供了一条十分有效的途径。传统房地产投资往往需要大量资金，一套房产的购置成本动辄几十万元甚至上百万元，这使得许多中小投资者望而却步。而REITs允许投资者以较低的资金门槛参与房地产投资，如我国的基础设施公募REITs，投资者最低仅需几百元即可参与投资，让更多人能够分享房地产市场发展的红利。分散风险：REITs的投资组合通常包含多个不同类型、不同地区的房地产项目，通过分散投资降低了单一房地产项目带来的风险。假设一只REITs投资组合中既有位于一线城市的写字楼，又有二线城市的购物中心以及物流园区等项目，当某一地区或某一类型的房地产项目表现不佳时，其他项目的良好表现可能会弥补损失，从而降低了整体投资风险。美国的一些大型REITs通常会投资于不同地区、不同类型的商业地产，涵盖写字楼、零售物业、工业地产等，有效分散了风险。专业管理：由专业的管理团队负责房地产项目的运营和管理，他们具备丰富的经验和专业知识，能够更好地把握市场机会，提高投资回报率。专业管理团队在项目选择、运营策略制定、租户管理等方面具有专业优势。在项目选择阶段，他们会对项目的地理位置、市场需求、租金水平等进行深入分析和评估，筛选出具有投资价值的项目；在运营过程中，通过合理的租金调整、物业维护和升级等措施，提高项目的运营效率和收益水平。例如，新加坡的凯德商用中国信托（CapitaMallTrust）拥有专业的管理团队，通过精准的市场定位和有效的运营管理，旗下的购物中心在市场上具有较强的竞争力，为投资者带来了良好的回报。2.2REITs的运作模式REITs的运作模式涉及设立、运营、收益分配和退出等多个关键环节，各环节相互关联、相互影响，共同构成了REITs的完整运作体系。在设立环节，主要有两种常见模式。以公司型REITs为例，发起人通常会发起设立一家专门的房地产投资信托公司，制定公司章程，明确公司的经营范围、组织架构、股东权利与义务等事项。然后，通过向投资者公开发行股票或私募的方式募集资金，投资者认购股票后成为公司股东，公司将募集到的资金用于投资房地产项目。如美国的西蒙房地产集团（SimonPropertyGroup）作为一家知名的公司型REITs，通过在证券市场公开发行股票，吸引了大量投资者的资金，用于收购和开发商业地产项目。契约型REITs则是由基金管理人、基金托管人和投资者三方通过签订信托契约来设立。基金管理人负责基金的投资运作和管理，基金托管人负责保管基金资产，监督基金管理人的运作，确保基金资产的安全。投资者通过购买基金份额，成为信托契约的当事人，享有相应的收益权。我国目前的基础设施公募REITs大多采用契约型模式，如博时招商蛇口产业园REIT，由博时基金作为基金管理人，中国建设银行作为基金托管人，通过发行基金份额募集资金，投资于招商蛇口旗下的产业园区项目。REITs的运营环节涵盖了多个方面。在项目投资选择上，REITs会根据自身的投资策略和目标，对各类房地产项目进行严格筛选和评估。评估内容包括项目的地理位置、市场需求、租金水平、运营成本、发展潜力等因素。对于商业地产项目，会重点关注其所在商圈的人流量、消费水平、商业竞争态势等；对于基础设施项目，会考虑其交通便利性、周边配套设施、政策支持等因素。在运营管理阶段，专业的管理团队负责房地产项目的日常运营和维护。对于写字楼项目，管理团队会负责招商招租，寻找优质租户，签订租赁合同，确保写字楼的高出租率；同时，还会对写字楼进行日常的物业管理，包括设施设备维护、安全保卫、环境卫生等，以提升写字楼的品质和形象，吸引更多租户。收益分配环节是REITs的重要环节，直接关系到投资者的利益。根据相关规定，REITs通常需要将大部分收益（一般为90%以上）以分红的形式分配给投资者。收益分配的来源主要是房地产项目的租金收入、运营收入以及资产增值收益等。如某商业地产REITs，其底层资产为多个购物中心，每年通过收取商户的租金获得稳定的现金流，在扣除运营成本、管理费用等必要支出后，将剩余收益按照一定比例分配给投资者。收益分配的频率一般为每年一次或多次，具体分配方式和时间会在REITs的招募说明书中明确规定。投资者在REITs的退出环节有多种选择。如果REITs在证券市场上市交易，投资者可以在二级市场上通过证券交易所买卖REITs份额，实现资金的退出。当投资者需要资金时，可以在证券市场上卖出持有的REITs份额，交易价格根据市场供求关系和REITs的基本面情况波动。如果REITs未上市或投资者持有非上市的REITs份额，投资者可以选择将份额转让给其他投资者，双方通过协商确定转让价格和交易方式。一些REITs在设立时会约定回购条款，当满足一定条件时，REITs的管理人或原始权益人会按照约定的价格回购投资者的份额，实现投资者的退出。2.3REITs在我国的发展历程与现状我国REITs的发展并非一蹴而就，而是经历了从萌芽探索到试点推进，再到逐步发展的过程。20世纪90年代末，随着我国资本市场的初步发展和房地产行业的兴起，REITs的概念开始进入国内视野。2005年12月，广东越秀地产REITs在香港联交所上市，成为首只投资于中国内地物业并在香港上市的REITs，标志着我国REITs迈出了实质性的第一步。此后，国内对REITs的探索不断深入，理论研究和实践尝试逐渐增多。2008年，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，为REITs在我国的发展提供了政策支持。2014年，中信启航专项资产管理计划成立，这是我国首单以类REITs形式发行的产品，通过“私募基金+ABS”的结构，实现了房地产资产的证券化，为我国REITs的发展积累了宝贵经验。2015年，鹏华前海万科REITs成立，首次以公募基金为载体投资房地产项目，进一步推动了我国REITs市场的发展。2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施REITs试点工作正式启动。2021年6月，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等多个领域，标志着我国REITs市场进入实质性发展阶段。此后，我国REITs市场不断扩容，资产类型逐渐丰富。2022年8月，首批保障性租赁住房REITs上市，进一步拓展了REITs的投资领域。2023年，REITs资产类型进一步扩容至新能源发电和消费基础设施等领域。2024年6月，首单水利设施项目获交易所受理，我国REITs市场参与主体持续向多元化拓展。截至2024年底，全市场已上市REITs产品58只，募资总规模超1660亿元。从资产类型来看，已涵盖产业园、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、高速公路、生态环保、能源基础设施、水利设施等8大类。产权类、经营权类项目经历多轮扩容后，截至2024年11月8日，已上市产权类产品共24只，募集资金523亿元，占总规模的41%，按发行规模大小涵盖园区基础设施、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等四类资产，其中消费基础设施REITs自2024年上市短短数月已达总规模的13%，备受投资者关注的保障性租赁住房REITs占比6.3%；经营权类产品共18只，募集资金755亿元，按规模顺序含交通基础设施、能源基础设施、生态环保等三类资产，其中交通基础设施REITs占市场总量的43%，为规模最大类型。从市场表现来看，2024年，受益于我国公募REITs配套政策不断完善、二级市场表现回暖等利好因素，我国公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。截至2024年11月8日，2024年共发行公募REITs产品22单，发行规模为489.65亿元。我国REITs市场在发展过程中也面临一些挑战和问题。当前我国REITs市场规模相对较小，与发达国家相比仍有较大差距，市场流动性有待进一步提高；部分REITs产品的底层资产质量和运营管理水平有待提升，影响了产品的收益表现和市场信心；税收法律制度尚不完善，在REITs设立、运营、收益分配和退出等环节存在诸多不明确之处，增加了市场参与者的税务风险和合规成本。三、我国REITs税收法律制度现状3.1我国现行REITs税收政策梳理我国REITs税收政策散见于不同法律法规和规范性文件中，主要涵盖企业所得税、增值税、土地增值税等多个税种，在REITs设立、运营、收益分配和退出等环节发挥着重要作用。在企业所得税方面，2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，对REITs设立阶段的企业所得税处理作出重要规定。设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，同样以基础设施资产的原计税基础确定，双方不确认所得，不征收企业所得税。这一规定避免了资产划转环节因资产增值而产生的企业所得税负担，降低了REITs设立的税务成本，有利于原始权益人将优质资产注入REITs，促进REITs项目的顺利开展。在REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。这一递延纳税政策缓解了原始权益人的资金压力，使得原始权益人在REITs设立初期无需一次性缴纳大额税款，有助于提高原始权益人参与REITs项目的积极性。如某原始权益人在REITs设立时，转让项目公司股权实现资产转让评估增值5000万元，若按照传统税收政策，需在当期缴纳高额企业所得税。但根据此政策，该原始权益人可将这部分税款递延至REITs完成募资并收到股权转让价款后缴纳，极大地减轻了资金流动压力。在REITs运营阶段，项目公司取得的租金收入、利息收入等应按规定缴纳企业所得税。当项目公司将收益分配给REITs份额持有人时，若份额持有人为企业投资者，其从REITs取得的分红收益，一般应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税；若份额持有人为个人投资者，根据相关规定，个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票，持股期限超过1年的，股息红利所得暂免征收个人所得税，但对于REITs份额分红的税收政策，目前尚未有明确统一的规定，存在一定的不确定性。增值税方面，在REITs设立阶段，若涉及不动产资产的转让，一般需要缴纳增值税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》，销售不动产属于增值税应税行为，税率一般为9%。若转让的不动产为2016年4月30日前取得的，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。在REITs运营阶段，项目公司取得的租金收入，应按照不动产租赁服务缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人适用征收率为5%。若项目公司提供物业管理服务等其他应税服务，也应按照相应的增值税税率或征收率缴纳增值税。如某商业地产REITs的项目公司，每年租金收入为1000万元，若该项目公司为一般纳税人，则需缴纳增值税90万元（1000÷（1+9%）×9%）。当REITs份额在二级市场转让时，若转让方为增值税一般纳税人，应按照金融商品转让缴纳增值税，税率为6%，以卖出价扣除买入价后的余额为销售额；若转让方为小规模纳税人，按照3%的征收率缴纳增值税。但对于个人投资者转让REITs份额，目前暂免征收增值税。在土地增值税方面，REITs设立阶段若涉及不动产资产的转让，可能面临土地增值税的缴纳。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照规定缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。在REITs运营阶段，若项目公司转让不动产资产，同样需要按照上述规定缴纳土地增值税。然而，对于以股权转让方式间接转让不动产是否征收土地增值税，目前政策存在一定的模糊性和争议。如在某些类REITs项目中，通过设立私募基金收购项目公司股权的方式，来规避高额土地增值税，但这种做法在税务实践中存在被税务机关认定为应征收土地增值税的风险。印花税方面，在REITs设立环节，涉及的各类合同如资产转让合同、股权转让合同、基金合同等，通常需要缴纳印花税。根据《中华人民共和国印花税法》，买卖合同按价款的万分之三缴纳印花税，产权转移书据按价款的万分之五缴纳印花税，借款合同按借款金额的万分之零点五缴纳印花税。如某REITs项目在设立时，资产转让合同金额为8000万元，股权转让合同金额为5000万元，则分别需要缴纳印花税2.4万元（8000×0.03%）和2.5万元（5000×0.05%）。在REITs运营阶段，项目公司签订的租赁合同等也需缴纳印花税，租赁合同按租金的千分之一缴纳印花税。若REITs份额在证券市场上市交易，还需按照证券交易印花税的规定缴纳印花税，目前证券交易印花税税率为成交金额的千分之一，仅对出让方征收。3.2我国REITs各环节税收法律规定3.2.1设立环节在我国REITs设立阶段，主要涉及资产重组，包括资产划转和股权转让等操作，而这些行为在现行税收法律规定下，涉及企业所得税、增值税、土地增值税和印花税等多个税种。从企业所得税角度，依据《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产并取得项目公司股权，适用特殊性税务处理。项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，同样以基础设施资产的原计税基础确定，双方不确认所得，不征收企业所得税。在REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。这种处理方式极大地缓解了原始权益人的资金压力，提高了其参与REITs项目的积极性。如某企业在参与REITs项目设立时，将旗下的一处产业园区资产划转至项目公司，资产原计税基础为3亿元，若按照常规资产转让，在划转环节可能因资产增值需缴纳高额企业所得税。但依据此政策，适用特殊性税务处理，企业在划转环节无需缴纳企业所得税，降低了REITs设立的税务成本。REITs设立阶段若涉及不动产资产的转让，一般需要缴纳增值税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》，销售不动产属于增值税应税行为，税率一般为9%。若转让的不动产为2016年4月30日前取得的，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。假设某REITs项目在设立时，原始权益人转让一处2015年购置的商业房产用于REITs底层资产，房产转让价格为5000万元，若选择简易计税方法，则需缴纳增值税238.1万元（5000÷（1+5%）×5%）。若涉及无形资产转让，同样需按规定缴纳增值税。在REITs设立阶段的资产划转中，若符合一定条件，如资产划转具有合理商业目的、资产划转后连续12个月内不改变被划转资产原来实质性经营活动等，可适用不征收增值税政策。但对于股权转让，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，转让非上市公司股权不属于增值税征税范围，不征收增值税。土地增值税方面，在REITs设立阶段，若原始权益人转让不动产资产，通常需要缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。以某商业地产REITs设立为例，原始权益人转让一处商业地产，扣除项目金额为4000万元，转让价格为8000万元，增值额为4000万元，增值率为100%，则需缴纳土地增值税1600万元（4000×40%-4000×5%）。对于以股权转让方式间接转让不动产是否征收土地增值税，目前政策存在一定的模糊性和争议。部分税务机关认为，若股权转让实质为转让不动产，应征收土地增值税；而部分观点认为，股权转让不属于土地增值税的征税范围。如在某些类REITs项目中，通过设立私募基金收购项目公司股权的方式，来规避高额土地增值税，但这种做法在税务实践中存在被税务机关认定为应征收土地增值税的风险。印花税方面，在REITs设立环节，涉及的各类合同如资产转让合同、股权转让合同、基金合同等，通常需要缴纳印花税。根据《中华人民共和国印花税法》，买卖合同按价款的万分之三缴纳印花税，产权转移书据按价款的万分之五缴纳印花税，借款合同按借款金额的万分之零点五缴纳印花税。某REITs项目在设立时，资产转让合同金额为8000万元，股权转让合同金额为5000万元，则分别需要缴纳印花税2.4万元（8000×0.03%）和2.5万元（5000×0.05%）。若REITs设立过程中涉及不动产产权转移书据，同样需按规定缴纳印花税。3.2.2持有运营环节在REITs持有运营期间，项目公司主要涉及租金收入、管理费用等的税收处理，涉及企业所得税、增值税和房产税等多个税种。项目公司取得的租金收入、利息收入等，需按规定缴纳企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括租金收入、利息收入等。企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。某商业地产REITs的项目公司，每年租金收入为1000万元，扣除相关成本、费用后，应纳税所得额为300万元，按照25%的企业所得税税率，需缴纳企业所得税75万元。当项目公司将收益分配给REITs份额持有人时，若份额持有人为企业投资者，其从REITs取得的分红收益，一般应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税；若份额持有人为个人投资者，对于REITs份额分红的税收政策，目前尚未有明确统一的规定，存在一定的不确定性。部分观点认为，可参照上市公司股息红利差别化个人所得税政策，根据投资者持股期限的不同，适用不同的税率；但也有观点认为，REITs分红与上市公司股息红利存在差异，应制定专门的税收政策。增值税方面，项目公司取得的租金收入，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人适用征收率为5%。若项目公司提供物业管理服务等其他应税服务，也应按照相应的增值税税率或征收率缴纳增值税。如某商业地产REITs的项目公司，每年租金收入为1000万元，若该项目公司为一般纳税人，则需缴纳增值税90万元（1000÷（1+9%）×9%）。若项目公司代收水电费等费用，若符合代收转付条件，不征收增值税；若不符合条件，则需按照销售货物或提供应税服务缴纳增值税。在REITs运营过程中，项目公司发生的与运营相关的进项税额，如购买办公用品、支付物业费等取得的增值税专用发票上注明的进项税额，可以从销项税额中抵扣。房产税方面，项目公司持有运营的房产，需缴纳房产税。房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；若房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。某商业地产REITs的项目公司，房产原值为5000万元，当地规定减除比例为30%，则从价计征的房产税为42万元（5000×（1-30%）×1.2%）。若该房产对外出租，年租金收入为300万元，则从租计征的房产税为36万元（300×12%）。部分地区对于符合条件的保障性租赁住房REITs项目公司，可能给予一定的房产税减免优惠政策。3.2.3退出环节投资者在REITs退出环节，主要涉及资本利得等的税收政策，不同类型的投资者和退出方式，税收处理有所不同。当投资者通过二级市场转让REITs份额时，若转让方为企业投资者，其转让所得应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。转让所得为转让收入减除投资成本后的余额。如某企业投资者以100万元购入REITs份额，后以120万元转让，转让所得为20万元，若该企业适用25%的企业所得税税率，则需缴纳企业所得税5万元。若转让方为个人投资者，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例，个人转让有价证券取得的所得，属于财产转让所得，应缴纳个人所得税，税率为20%。个人转让REITs份额的财产转让所得，为转让收入减除财产原值和合理费用后的余额。假设某个人投资者以50万元购入REITs份额，转让时支付手续费等合理费用0.5万元，以60万元转让，财产转让所得为9.5万元（60-50-0.5），需缴纳个人所得税1.9万元（9.5×20%）。对于个人投资者转让REITs份额，目前暂免征收增值税。若投资者持有REITs份额至到期，取得的本金和收益，若收益部分属于利息性质，对于企业投资者，应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税；对于个人投资者，目前税收政策未明确规定，存在一定的不确定性。若REITs项目清算，投资者从清算分配中取得的收入，应按照相关规定计算缴纳企业所得税或个人所得税。在清算过程中，若涉及不动产资产的处置，还需按照规定缴纳增值税、土地增值税等相关税费。四、我国REITs税收法律制度存在的问题4.1税收政策缺乏系统性与明确性我国目前尚未形成一套专门针对REITs的系统性税收法律体系，相关税收政策分散于多个不同的法律法规和规范性文件中。从企业所得税来看，关于REITs设立阶段的资产划转和股权转让的税务处理规定，散见于《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》等文件；增值税相关规定则依据《营业税改征增值税试点实施办法》等。这种分散的政策体系使得REITs市场参与者在实际操作中难以全面、准确地把握税收政策，增加了税务合规的难度和成本。不同政策之间可能存在衔接不畅或冲突的情况，导致在具体执行过程中出现争议和不确定性。现行税收政策在许多关键问题上规定不够明确，给REITs的运营和管理带来诸多困扰。在REITs设立阶段，以股权转让方式间接转让不动产是否征收土地增值税，目前政策存在模糊地带。部分税务机关认为，若股权转让的实质是转让不动产，应征收土地增值税；而部分观点则认为，股权转让不属于土地增值税的征税范围。在某类REITs项目中，原始权益人通过设立私募基金收购项目公司股权的方式，将不动产注入REITs，但在税务实践中，对于这种操作是否应征收土地增值税，税务机关与企业存在不同理解，导致项目推进面临税务风险。在REITs运营阶段，项目公司取得的收益在分配给REITs份额持有人时，对于不同类型的投资者（如企业投资者、个人投资者）如何征税，缺乏明确统一的规定。个人投资者从REITs取得的分红收益，是否应参照上市公司股息红利差别化个人所得税政策执行，目前尚无定论。这使得投资者在进行投资决策时，难以准确评估税收成本，影响了投资者的积极性和市场的稳定性。在REITs退出环节，投资者持有REITs份额至到期取得的本金和收益，以及REITs项目清算时投资者取得的收入，其税收处理方式也不够明确，增加了投资者的税务风险和市场的不确定性。4.2重复征税问题突出在我国REITs的运作过程中，重复征税问题较为突出，在不同环节和主体间均有体现，这对REITs的发展形成了显著阻碍。在REITs设立环节，原始权益人将不动产资产划转至项目公司，涉及企业所得税、增值税、土地增值税等多个税种。原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，虽适用特殊性税务处理，双方不确认所得，不征收企业所得税，但在其他税种上仍存在重复征税风险。从增值税角度，若划转资产不符合不征收增值税政策条件，需按照销售不动产缴纳增值税。当原始权益人后续将项目公司股权转让给REITs时，若被认定为实质转让不动产，可能再次面临土地增值税的缴纳。在某商业地产REITs设立案例中，原始权益人将一处商业房产划转至项目公司，因不符合不征收增值税条件，缴纳增值税50万元。后续股权转让环节，又因被税务机关认定为实质转让不动产，缴纳土地增值税80万元，这使得REITs设立成本大幅增加。在REITs运营阶段，项目公司取得租金收入需缴纳企业所得税，当项目公司将收益分配给REITs份额持有人时，若份额持有人为企业投资者，其从REITs取得的分红收益，一般还需计入应纳税所得额，再次缴纳企业所得税。这种对同一收益在项目公司和投资者两个层面的重复征税，降低了投资者的实际收益，影响了投资者参与REITs的积极性。假设某REITs项目公司每年租金收入扣除成本后应纳税所得额为200万元，缴纳企业所得税50万元（200×25%）。将剩余150万元收益分配给企业投资者后，企业投资者需将这150万元计入应纳税所得额，若该企业适用25%的企业所得税税率，则还需缴纳企业所得税37.5万元（150×25%），大大降低了投资者的实际收益。在REITs退出环节，投资者转让REITs份额取得的资本利得，若为企业投资者，需计入应纳税所得额缴纳企业所得税；若为个人投资者，需按照财产转让所得缴纳个人所得税。当REITs项目清算时，涉及不动产资产处置，需缴纳增值税、土地增值税等相关税费，而这些税费在REITs设立和运营环节可能已经缴纳过，再次征收导致了重复征税。某投资者在REITs退出时转让份额取得资本利得30万元，作为企业投资者需缴纳企业所得税7.5万元（30×25%）。同时，REITs项目清算处置不动产时，又因资产增值缴纳土地增值税20万元，而该不动产在设立环节已缴纳过土地增值税，加重了投资者和项目的税务负担。重复征税问题使得REITs的运营成本大幅提高，降低了REITs产品的投资回报率。较高的税务成本压缩了REITs的利润空间，使得REITs在市场竞争中处于劣势，难以吸引更多的投资者和原始权益人参与，阻碍了REITs市场的规模扩大和健康发展。4.3税收优惠政策不足当前我国针对REITs的税收优惠政策有限，难以有效激励市场参与主体的积极性。在REITs设立环节，尽管2022年发布的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》对原始权益人向项目公司划转基础设施资产给予了特殊性税务处理等优惠，但整体而言，优惠力度仍有待加强。对于资产划转环节可能涉及的增值税、土地增值税等，缺乏更具针对性和实质性的减免政策。某商业地产REITs在设立时，原始权益人划转资产过程中，因不符合不征收增值税条件，需缴纳高额增值税，使得REITs设立成本大幅增加，这在一定程度上抑制了原始权益人参与REITs项目的积极性。在REITs运营阶段，税收优惠政策也存在不足。项目公司取得的租金收入、利息收入等需按规定缴纳企业所得税，缺乏类似美国等国家对REITs用于分红部分的所得给予免税或低税率优惠政策。美国《国内税收法典》规定，REITs中房地产租金收入用于分红的部分可以税前扣除，不缴纳所得税，这极大地提高了REITs对投资者的吸引力。而我国目前未实施此类优惠政策，导致REITs运营成本相对较高，投资者实际收益受到影响。在REITs退出环节，投资者转让REITs份额取得的资本利得，需按照规定缴纳企业所得税或个人所得税，缺乏针对长期投资者的税收优惠政策。在新加坡，对于长期持有REITs份额的投资者，在退出时给予一定的税收优惠，鼓励投资者长期持有。而我国目前尚未有类似政策，不利于引导投资者进行长期投资，影响了REITs市场的稳定性和活跃度。税收优惠政策的不足，使得REITs在市场竞争中难以充分发挥其优势，无法有效吸引社会资本参与，制约了REITs市场的规模扩大和健康发展。缺乏足够的税收优惠，REITs产品的投资回报率相对较低，对投资者的吸引力不足，导致市场资金流入受限。对于原始权益人而言，较高的税务成本也降低了其将优质资产注入REITs的积极性，影响了REITs市场的资产供给。4.4与相关法律法规的协调性差我国REITs税收法律制度在与《信托法》《证券法》等相关法律法规的衔接上存在诸多矛盾与冲突，这严重影响了REITs市场的有序运行和健康发展。从与《信托法》的衔接来看，REITs本质上是一种信托关系，然而我国现行税收法律制度在信托税收方面的规定相对模糊。在REITs运营过程中，信托财产的独立性与税收主体的认定存在矛盾。根据《信托法》，信托财产独立于委托人、受托人和受益人的固有财产，但在税收法律制度中，对于信托财产的纳税主体、纳税环节等缺乏明确规定。在信托收益分配环节，是由信托本身作为纳税主体，还是由受益人作为纳税主体，存在争议。这使得REITs在运营过程中面临税务处理的不确定性，增加了税务合规的难度。在某REITs项目中，信托收益分配时，由于税收主体不明确，导致信托管理人和受益人在纳税问题上产生分歧，影响了项目的正常运作。REITs税收法律制度与《证券法》在REITs份额的发行、交易等环节的税收规定也存在不协调之处。在REITs份额发行环节，《证券法》对证券发行的条件、程序等有明确规定，但税收法律制度对于REITs份额发行过程中的税收处理规定不够清晰。REITs份额发行过程中涉及的印花税、增值税等，其征收标准和方式与《证券法》的相关规定缺乏有效衔接。在REITs份额交易环节，《证券法》规定了证券交易的场所、方式和监管要求，而税收法律制度对于REITs份额二级市场交易的税收政策，如资本利得税的征收等，与《证券法》的规定存在不一致的地方。这使得投资者在进行REITs份额交易时，难以准确把握税收成本，影响了市场的流动性和活跃度。在REITs的发展过程中，还涉及与《公司法》等其他法律法规的协调问题。在REITs设立环节，若采用公司型REITs模式，会涉及公司的设立、股权结构、利润分配等方面，这些都需要与《公司法》的相关规定相协调。但目前税收法律制度在公司型REITs的税收处理上，与《公司法》存在一些矛盾和冲突。公司型REITs的股息红利分配，在税收法律制度中如何与《公司法》规定的公司利润分配原则相协调，缺乏明确的规定。这导致公司型REITs在运营过程中面临税收政策的不确定性，增加了运营成本和风险。REITs税收法律制度与相关法律法规协调性差，使得市场参与者在实际操作中面临诸多困惑和风险，阻碍了REITs市场的规范化和专业化发展。不同法律法规之间的矛盾和冲突，也影响了法律体系的权威性和公信力，不利于营造良好的法治环境。五、国外REITs税收法律制度借鉴5.1美国REITs税收法律制度美国作为REITs的发源地，拥有全球最为成熟和完善的REITs税收法律制度，其相关规定对REITs市场的繁荣发展起到了关键推动作用。美国REITs税收政策的核心是避免双重征税，这一原则贯穿于REITs运作的各个环节。根据《国内税收法典》第856-859条的规定，符合特定条件的REITs可以享受税收优惠，其中最为关键的条件是REITs需将至少90%的应税收入进行分红。满足这一条件的REITs可免交联邦企业所得税，仅投资者在收到分红时缴纳个人所得税。这种税收政策设计有效地避免了在REITs层面和投资者层面的双重征税，极大地提高了REITs对投资者的吸引力。以美国的EquityResidential为例，该REITs专注于公寓物业投资，每年将大部分应税收入以分红形式分配给投资者，由于符合分红免税条件，在REITs层面无需缴纳联邦企业所得税，投资者仅需就收到的分红缴纳个人所得税。这使得投资者能够获得更高的实际收益，吸引了大量投资者投资该REITs，推动了其市场规模的不断扩大。在资本利得税方面，美国REITs也有独特的规定。当REITs出售资产产生资本利得时，若符合特定条件，可通过“UPREITs”结构递延纳税。“UPREITs”结构是指REITs通过设立合伙企业来持有资产，原始权益人以资产换取合伙企业的权益，在资产出售时，资本利得可以递延到原始权益人实际出售其在合伙企业的权益时才缴纳。这种递延纳税政策为REITs的资产运营和资本运作提供了更大的灵活性，降低了REITs在资产处置时的税务成本。假设某REITs通过“UPREITs”结构持有一处商业地产，在持有期间进行了资产增值。当REITs决定出售该商业地产时，产生的资本利得可以递延纳税，这使得REITs能够将更多资金用于其他投资或运营活动，提高了资金使用效率。美国REITs税收法律制度对投资者税负也有明确规定。分红部分按普通所得税率征税，资本利得适用20%税率。不同类型的投资者，如个人投资者、机构投资者等，在税收政策上基本一致，但在具体纳税申报和扣除项目上可能存在差异。个人投资者在申报REITs分红收入时，可根据自身的纳税情况，享受相应的税收扣除和优惠政策。美国REITs税收法律制度还对REITs的资产结构、收入来源等方面做出了规定，以确保REITs的投资和运营符合税收优惠条件。REITs需将总资产的75%以上投资于不动产，至少75%的收入需来自不动产相关收入，如租金收入、抵押贷款利息收入等。5.2新加坡REITs税收法律制度新加坡自2002年推出REITs以来，经过多年发展，已成为亚洲重要的REITs市场之一，这在很大程度上得益于其完善且具有吸引力的税收法律制度。新加坡REITs税收制度的最大亮点是在收益分配环节给予了显著的税收优惠。根据新加坡的税收政策，REITs只要遵守将每年至少90%的收入用于红利分配的要求，其在REITs层面免征所得税，仅需在投资者层面征收。这种税收透明规则有效避免了公司和投资者层面的双重征税现象，大大提高了投资者的实际收益。以新加坡的凯德商用中国信托（CapitaMallTrust）为例，该REITs每年将大部分租金收入等收益按照规定分配给投资者，在REITs层面无需缴纳所得税，投资者仅就获得的分红缴纳个人所得税。这使得投资者能够获得更高的实际回报，吸引了众多投资者投资该REITs，推动了其市场规模的不断扩大。在资产交易方面，新加坡也出台了一系列税收优惠政策以降低REITs的交易成本。2023年，新加坡将收购非住宅物业的印花税税率从3%降至2%，进一步减轻了REITs在资产收购过程中的税务负担。对于REITs进行资产处置时，也给予了一定的税收优惠，减少了资产处置环节的税收成本。当REITs出售资产时，若符合一定条件，可享受资本利得税的减免或递延。这为REITs的资产运营和资本运作提供了更大的灵活性，鼓励了REITs进行资产的优化配置。新加坡还充分利用其与85个国家签订的避免双重征税协定（DTA），吸引国际资本投资新加坡REITs。这一举措使得国际投资者在投资新加坡REITs时，能够避免因双重征税而导致的收益降低，增强了新加坡REITs在国际市场上的竞争力。对于来自与新加坡签订DTA国家的投资者，在获取REITs分红和处置REITs份额时，可根据协定享受相应的税收优惠，降低了国际投资者的税务成本，吸引了大量国际资金流入新加坡REITs市场。5.3日本REITs税收法律制度日本的REITs税收法律制度具有自身的特点，在REITs发展历程中不断完善，对其市场发展起到了重要的推动和规范作用。日本REITs通常采用公司型结构，在设立环节，当原始权益人向特殊目的公司（SPC）转让不动产资产时，若符合一定条件，可享受递延纳税优惠。原始权益人以不动产出资设立SPC，在满足SPC持有该不动产一定期限（如5年以上）等条件下，资产转让环节产生的资本利得税可以递延到SPC处置该不动产时缴纳。这一政策鼓励了原始权益人将不动产资产注入REITs，降低了REITs设立初期的税务成本。如某房地产企业在设立REITs时，将一处商业房产转让给SPC，房产评估增值产生资本利得1000万元，若按照常规税收政策需在当期缴纳高额资本利得税。但依据此递延纳税政策，该企业可将这部分税款递延至SPC未来处置房产时缴纳，减轻了设立阶段的资金压力。在REITs运营阶段，日本对符合相关标准的REITs给予免征企业所得税的优惠。符合条件包括期末可分配利润分配比例超过90%、投资法人持有其他企业股份不超过50%、国内股份发行比例大于50%、委托给资产管理机构进行运营和管理资产等。满足这些条件的REITs可以将收益分配作为损失用于抵扣，从而达到免征企业所得税的效果，避免了双重征税，提高了REITs对投资者的吸引力。以某日本REITs为例，该REITs每年将大部分收益分配给投资者，由于符合免税条件，在REITs层面无需缴纳企业所得税，投资者仅需就获得的分红缴纳个人所得税，这使得投资者能够获得更高的实际收益。在收益分配环节，个人及法人投资者因获取REITs收益需缴纳的所得税比例分别为20%、15%，以及按应税所得税额的2.1%缴纳复兴特别所得税。日本REITs分红主要来自税后净收益和超额分配（如分配折旧部分），平均股息率维持在4%-5%，处在全球市场中的适中位置。在REITs退出环节，投资者转让REITs份额取得的资本利得，需按照规定缴纳个人所得税或企业所得税。若REITs处置底层不动产资产，也需按照相关规定缴纳土地增值税等税费。日本还允许REITs通过收购信托受益权间接持有基础资产，以代替直接收购不动产，这种方式有利于减少税负支出。通过信托结构持有资产，在资产转移环节可以避免直接的不动产交易税费，降低了REITs的运营成本。在税收征管方面，日本有着严格的信息披露制度，实行半年一次的结算周期，并以证券报告书、审计报告、资产运营报告等多种方式，详细报告项目公司运营的有关事项，使得外部投资者获取信息成本较低，这有助于税务机关对REITs的税收征管，确保税收政策的有效实施。5.4对我国的启示国外成熟的REITs税收法律制度为我国提供了多方面的有益启示，在税收优惠设计、政策协调性等关键领域，能够助力我国完善REITs税收法律体系，推动REITs市场健康发展。在税收优惠设计方面，我国应借鉴美国、新加坡等国家的经验，加大税收优惠力度，以降低REITs的运营成本，提高投资者回报率。美国通过《国内税收法典》规定，符合分红比例（至少90%应税收入）和资产结构要求的REITs免交联邦企业所得税，极大地提高了REITs对投资者的吸引力；新加坡REITs分配收益部分免征17%的企业所得税，并在2023年将收购非住宅物业的印花税税率从3%降至2%，有效减轻了REITs的税务负担。我国可以考虑对REITs用于分红部分的所得给予免税或低税率优惠，在REITs设立环节，进一步扩大资产划转和股权转让的税收优惠范围，对符合条件的资产划转和股权转让，不仅在企业所得税上给予优惠，在增值税、土地增值税等方面也应给予适当减免。在REITs运营阶段，对项目公司取得的租金收入、利息收入等，在满足一定分红比例的条件下，给予企业所得税减免优惠。在REITs退出环节，对长期持有REITs份额的投资者，在转让份额取得资本利得时，给予一定的税收优惠，鼓励投资者长期投资。我国需增强税收政策的系统性与明确性，构建专门针对REITs的税收法律体系，整合分散于不同法律法规和规范性文件中的税收政策，避免政策的碎片化。美国以《国内税收法典》为核心，对REITs的税收政策进行了系统规定，涵盖了REITs运作的各个环节，为市场参与者提供了明确的税收指引。我国应明确REITs各环节的税收政策，消除模糊地带和争议。在REITs设立阶段，明确以股权转让方式间接转让不动产的土地增值税政策，避免税务机关与企业之间的理解分歧；在REITs运营阶段，统一不同类型投资者从REITs取得分红收益的税收政策，明确个人投资者和企业投资者的纳税义务和税率；在REITs退出环节，清晰界定投资者持有份额至到期取得的本金和收益，以及REITs项目清算时投资者取得收入的税收处理方式。我国还应注重税收法律制度与相关法律法规的协调配合。在与《信托法》的衔接上，明确信托财产的纳税主体、纳税环节等关键问题，使REITs的税收处理与信托财产的独立性原则相适应。在信托收益分配环节，确定是由信托本身还是由受益人作为纳税主体，并制定相应的税收政策。在与《证券法》的协调方面，在REITs份额发行、交易等环节，使税收政策与《证券法》的规定有效衔接。在REITs份额发行环节，明确印花税、增值税等的征收标准和方式；在REITs份额交易环节，确保资本利得税等税收政策与《证券法》规定的交易规则和监管要求相一致。对于公司型REITs，要使其税收处理与《公司法》的相关规定协调一致，明确股息红利分配的税收政策与《公司法》规定的公司利润分配原则的关系。六、完善我国REITs税收法律制度的建议6.1构建系统明确的税收法律体系我国应尽快制定专门针对REITs的税收法规，以解决当前税收政策分散、缺乏系统性的问题。在国务院层面制定《REITs税收管理条例》，全面涵盖REITs设立、运营、收益分配和退出等各个环节的税收政策。明确规定在设立环节，原始权益人将不动产资产划转至项目公司，以及向REITs转让项目公司股权的具体税务处理方式，统一不同税种的政策标准，避免出现政策冲突和模糊地带。在运营环节，清晰界定项目公司各类收入的税收属性和纳税义务，以及REITs向投资者分配收益时的税收处理规则。在收益分配环节，明确不同类型投资者（企业投资者、个人投资者）的税收政策，消除不确定性。在退出环节，详细规定投资者转让REITs份额和REITs项目清算时的税收政策。通过制定专门法规，为REITs市场参与者提供明确的税收指引，降低税务合规成本，增强市场信心。除了专门法规，还应配套出台相关的实施细则和操作指南，进一步细化税收政策的具体执行标准和程序。对于《REITs税收管理条例》中涉及的各项税收政策，制定详细的实施细则，明确税收优惠的申请条件、审批流程、备案要求等。针对REITs设立环节的资产划转和股权转让的特殊性税务处理，在实施细则中明确规定适用条件、申报材料和审核程序。制定操作指南，为纳税人提供具体的纳税申报流程、税务计算方法和相关税务事项的处理建议。编写《REITs税收操作指南》，详细介绍REITs各环节的税收申报表格填写方法、税务数据计算示例等，帮助纳税人准确理解和执行税收政策，提高税收征管效率。6.2消除重复征税为有效解决REITs重复征税问题，应从多个方面着手。在REITs设立环节，对于原始权益人将不动产资产划转至项目公司，以及向REITs转让项目公司股权的行为，应进一步完善税收政策，扩大特殊性税务处理的适用范围。除企业所得税外，在增值税、土地增值税等方面，对于符合条件的资产划转和股权转让，给予免税或递延纳税优惠。当原始权益人将资产划转至项目公司，若满足资产划转具有合理商业目的、资产划转后连续12个月内不改变被划转资产原来实质性经营活动等条件，不仅在企业所得税上适用特殊性税务处理，在增值税和土地增值税上也应给予免税待遇。对于股权转让，若符合一定条件，如转让后REITs对项目公司的控制权和经营模式保持稳定等，土地增值税可允许递延至REITs后续处置不动产资产时缴纳。在REITs运营阶段，应调整企业所得税的征收方式，避免对同一收益在项目公司和投资者两个层面的重复征税。可以借鉴美国等国家的经验，允许REITs将用于分红的部分收益在税前扣除。某REITs项目公司每年租金收入扣除成本后应纳税所得额为200万元，若该公司将150万元用于分红，按照调整后的政策，这150万元分红部分可在税前扣除，项目公司只需就剩余50万元应纳税所得额缴纳企业所得税。这大大降低了REITs的运营成本，提高了投资者的实际收益。对于投资者从REITs取得的分红收益，若投资者为企业，可给予一定的税收抵免或优惠税率，减轻企业投资者的税负；若投资者为个人，应明确税收政策，可参照上市公司股息红利差别化个人所得税政策，根据投资者持股期限的不同，适用不同的税率。在REITs退出环节，对于投资者转让REITs份额取得的资本利得，应避免与REITs项目清算时对不动产资产处置所涉及的税费产生重复征税。若REITs项目清算时已缴纳过土地增值税等相关税费，投资者在转让份额取得资本利得时，对于已缴纳过的相关税费部分，应给予税收抵免。某投资者在REITs退出时转让份额取得资本利得30万元，而REITs项目清算时已就不动产资产处置缴纳土地增值税20万元，在计算该投资者的资本利得税时，可将这20万元已缴纳的土地增值税作为税收抵免项，减少投资者的应纳税额。对于投资者持有REITs份额至到期取得的本金和收益，应明确税收政策，避免重复征税。6.3完善税收优惠政策为充分激发REITs市场活力，吸引更多社会资本参与，我国应进一步加大税收优惠政策力度。在REITs设立环节，对于原始权益人将不动产资产划转至项目公司，以及向REITs转让项目公司股权的行为，除现行企业所得税的优惠政策外，可考虑对符合条件的资产划转和股权转让，给予增值税、土地增值税等方面的免税或递延纳税优惠。对于符合国家战略发展方向的项目，如保障性租赁住房REITs、基础设施REITs等，在设立环节给予更大力度的税收优惠。对保障性租赁住房REITs项目，原始权益人划转资产和转让股权涉及的增值税、土地增值税等，可给予全额免税优惠。这将极大地降低REITs的设立成本，提高原始权益人参与此类项目的积极性。在REITs运营阶段，可借鉴美国等国家的经验，对REITs用于分红部分的所得给予免税或低税率优惠。美国《国内税收法典》规定，REITs中房地产租金收入用于分红的部分可以税前扣除，不缴纳所得税，这极大地提高了REITs对投资者的吸引力。我国可以规定，REITs项目公司将一定比例（如90%以上）的收益用于分红时，对分红部分的所得免征企业所得税。这将提高REITs的可分配收益，增强其对投资者的吸引力。对于投资特定项目的REITs，如绿色环保项目、乡村振兴项目等，可给予额外的税收优惠。对投资绿色环保项目的REITs，在运营阶段给予企业所得税税率优惠，如适用15%的优惠税率，以鼓励社会资本投向这些具有重要社会和环境效益的领域。在REITs退出环节，为鼓励投资者长期投资，可对长期持有REITs份额的投资者给予税收优惠。投资者持有REITs份额超过5年的，在转让份额取得资本利得时，可减半征收个人所得税或企业所得税