开发商“低首付”造成买卖双方的税负增加

开发商“低首付”造成买卖双方的税负增加在房地产市场的营销实践中，“低首付”乃至“零首付”的宣传屡见不鲜，尤其在市场调整期，这类策略往往被开发商视为刺激购房需求、加速资金回笼的“利器”。对于购房者而言，表面上看，“低首付”确实降低了入市门槛，让许多资金不足的潜在购房者看到了拥有房产的希望。然而，这种看似“双赢”的营销手段背后，却潜藏着诸多隐性成本与风险，其中，买卖双方税负的非自愿增加便是不容忽视的一环。本文将深入剖析“低首付”模式如何推高交易税负，并揭示其背后的逻辑。“低首付”的常见操作与潜在的价格失真开发商推行的“低首付”，并非简单意义上的直接降低首付款比例。在当前的信贷政策框架下，首套房、二套房的最低首付比例有明确规定。所谓的“低首付”，更多是通过一些“财务技巧”来实现，例如“首付分期”、“首付贷”（此方式已被明令禁止，但仍可能存在变相操作），或者更为隐蔽的“高评高贷”配合“返现”等。其中，“高评高贷”是较为常见的一种操作。具体而言，开发商或中介会协助购房者，通过与评估机构沟通，将房产的评估价做高。由于银行贷款额度通常基于评估价的一定比例发放，评估价越高，可贷额度就越高。假设一套实际成交价为A的房子，通过高评将评估价做到B（B>A），按照约定的贷款成数，购房者便能从银行获得更多贷款，从而减少了实际需要支付的首付款。为了弥补实际成交价与高评估价之间的差额（B-A），开发商可能会以“返现”、“装修补贴”或“赠送车位”等形式将这部分差额返还给购房者（或直接冲抵部分首付）。这种操作的直接后果，便是导致合同备案价格或评估价格高于实际交易价格。而在我国现行的税收体系中，与房产交易相关的多个税种，其计税依据均与交易价格或评估价格密切相关。价格的失真，为后续税负的增加埋下了伏笔。税负增加的具体体现：买方视角对于购房者（买方）而言，“低首付”可能带来的税负增加主要体现在以下几个税种：1.契税：契税是买方承担的主要税种之一，其计税依据通常为不含增值税的成交价格或税务机关核定的价格。在“高评高贷”模式下，为了配合银行贷款，购房合同上的价格（或备案价格）往往会被抬高至评估价B。税务部门在征收契税时，通常会以合同价格或税务系统内的核定价（取高者）作为计税依据。若合同价B高于实际成交价A，那么契税的税基就被人为扩大了。即使开发商承诺返还差价，购房者仍需按照较高的合同价缴纳契税，这部分多缴的税款通常难以追回。2.印花税：房产买卖合同属于印花税的征税范围，税率为0.05%（对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但非住宅类或公司购房仍需缴纳）。其计税依据同样是合同所载金额。若合同金额虚高，印花税的计税基础也会相应增加。因此，买方在享受“低首付”便利的同时，实际上可能已经为这份便利提前支付了更高的“税费成本”。这部分多支出的税款，并非基于真实的购房成本，而是源于为满足“低首付”而进行的价格操纵。税负增加的具体体现：开发商（卖方）视角从开发商（卖方）的角度看，“低首付”策略下的高合同价，同样可能导致其税负上升。1.增值税及附加：开发商销售商品房，需缴纳增值税。增值税的计税依据是销售额（通常为合同价格）。在“高评高贷”且合同价为B的情况下，开发商的销售额被人为做大。尽管其可能通过返现等方式将部分款项退给购房者，但这部分返现在税务处理上往往难以作为销售额的抵减项（除非有合规的红字发票等操作，但实际中操作难度大且有税务风险）。因此，开发商需基于更高的销售额计算并缴纳增值税，以及相应的城市维护建设税、教育费附加等附加税费。2.土地增值税：土地增值税是对开发商转让房地产所取得的增值额征收的税种，其计税依据为转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。合同价的虚高直接增加了“转让房地产所取得的收入”，在扣除项目金额不变的情况下，增值额增大，适用的税率档次可能提高，从而导致土地增值税税负显著增加。虽然开发商可能通过各种成本归集来增加扣除项目，但高收入基数带来的税负压力依然存在。3.企业所得税：企业所得税的应纳税所得额为收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。虚高的合同价带来了更高的收入，若返现部分无法合规扣除，将直接增加应纳税所得额，从而增加企业所得税税负。开发商为了推行“低首付”以促进销售，可能在短期内实现了资金回笼，但长期来看，虚高合同价带来的各项税负增加，无疑侵蚀了其实际利润空间。部分开发商可能会将这部分增加的税负通过其他方式间接转嫁给购房者，但无论如何，这部分成本最终还是会在交易链条中以某种形式体现。税负增加之外的连锁反应与风险除了直接的税负增加，“低首付”模式下的价格失真还可能引发其他问题。例如，对于购房者而言，高合同价意味着未来若将房屋出售，其购置成本（即发票价）较高，在计算个人所得税或增值税时，可能会因增值额减少而降低税负。但这是一种远期的、不确定的“利好”，且前提是未来的售价能够覆盖当前的高成本。更现实的风险是，若购房者未来面临断供，银行拍卖房产时，若实际成交价低于评估价和贷款额，购房者仍需偿还差额部分。对于开发商而言，通过非合规手段进行“高评高贷”，不仅面临税务风险，还可能因虚假合同、价格欺诈等问题面临行政处罚，甚至影响企业信誉。结论：理性看待“低首付”，警惕税负与风险“暗礁”综上所述，开发商的“低首付”策略，通过人为推高合同价格或评估价格等方式，扭曲了正常的房产交易价格形成机制。这种扭曲直接导致了以交易价格为计税基础的各项税种的税基扩大，从而使得买方在契税、印花税等方面，卖方在增值税、土地增值税、企业所得税等方面的税负非自愿增加。购房者在面对“低首付”的诱惑时，不应只看到眼前的资金压力缓解，更应全面评估其背后可能产生的隐性成本，尤其是税负的增加。务必向开发商或专业人士详细了解“低首付”的具体操作方式、合同价格的构成以及可能涉及的税务问题。开发商也应审慎评估“低首付”策略的综合成本，避免为了短期销售业绩而忽视长期的税务风险和经营合规性。