《商务楼宇服务质量等级划分与评定》征求意见稿

ICS03.080

L72.2.9

SFB

团体标准

T/SFB001—2020

商务楼宇服务质量等级划分与评定

ClassificationandAssessmentofServiceQualityforBusinessBuilding

(征求意见稿)

2021-XX-XX发布2021-XX–XX实施

天津市商务服务行业协会发布目次

I

前言

本标准按照GB/T1.1—2020给出的规则起草。

本标准主要起草单位：

本标准主要起草人：

III

商务楼宇服务质量等级划分与评定

1范围

本标准规定了商务楼宇评定的相关术语和定义、基本要求、评定体系、评定流程和评定要求。

本标准适用于天津市区域内商务楼宇服务质量等级评定。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文

件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T10001.1-2012公共信息图形符号第1部分：通用符号

GB/T15566-2007公共信息导向系统设置原则与要求

GB/T30240（所有部分）公共服务领域英文译写规范

JGJ67-2006办公建筑设计规范

GB50314-2015智能建筑设计标准

GB/T50378-2019绿色建筑评价标准

GB50763-2012无障碍设计规范

GB/T18883-2002室内空气质量标准

GB5749生活饮用水卫生标准

GB50118-2010民用建筑隔声设计规范

GB50034建筑照明设计标准

GB/T33000-2016企业安全生产标准化基本规范

GB/T24001-2016环境管理体系要求及使用指南

GB/T23331能源管理体系要求

OHSAS18000职业健康安全管理体系

1

3术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1商务楼宇

在提供统一的运营服务下，为各种商务办公活动提供场地设施及配套服务的租赁建筑。

3.2商务楼宇运营商

从事商务楼宇开发管理的物业企业，或其分支机构、或其授权的楼宇运营、管理服务公司。

3.3商务楼宇运营商服务

以经营为目的商务楼宇运营商向入驻企业及其员工提供物业服务及其他相关服务活动。

3.4商务楼宇公共服务

政府公共服务部门及其他机构为满足公众公共需求，通过使用公共权力或公共资源，运用融资、监

管或直接生产的方式，向商务楼宇相关方提供的具有共同消费性质的服务活动。

3.5一类服务设施

商务楼宇入住企业日常所需的主要城市商务服务设施。

3.6二类服务设施

供职于商务楼宇入住企业的员工日常所需的城市生活服务设施。

3.7绿色工作场所

绿色建筑内所提供的工作场所。即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源(节能、

节水、节材、提高空间利用率)，减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。

3.8智慧商务楼宇

以商务楼宇为平台，基于对各类智能化信息的综合应用，集架构、系统、应用、管理及优化组合为

一体，具有感知、传输、记忆、推理和智能决策的综合智慧能力、形成以人、楼宇、环境互为协调的整

合体，为人们提供安全、高效、便利及可持续发展功能的商务楼宇。

3.9入住率

商务楼宇中已投入使用的办公建筑面积（营业面积）与可出租的建筑面积之比。

4商务楼宇等级划分及标识

4.1等级划分

根据商务楼宇设施建设与服务要求，商务楼宇划分为三个等级，等级越高，表示商务楼宇质量与

服务水平越高。

2

4.2.等级标识

参评项目服务质量等级评定应按评价项目总分确定，从高到低依次为五星级、四星级、三星级

商务楼宇。

各等级所需最低分值应符合下列规定：

a)五星级：总分不低于850分；

b)四星级:总分不低于750分；

c)三星级：总分不低于650分。

5总体要求

5.1申报参评基本条件

各申报参评的商务楼宇坐落在天津市行政区域内，有明确的产权归属，并符合表-1的检查要求。必

备项达标后，再按本标准中的评价体系和评价方法，对照评分要求进入后续评分程序。

表-1必备控制检查项目

序号评价内容是否达标

楼宇在完成竣工验收并投入使用满一年以上。在完成建筑设计、

1

竣工验收阶段可申请阶段性预评定。

2

楼宇功能项目通过规划验收。

3商务办公面积不少于10000平方米。

楼宇应具有如消防、公共卫生安全、环境保护等突发事件处置

4的应急预案和具备相应处置能力，连续两年内（新建商务楼宇

一年内）无重大安全责任事故。

5楼宇应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案。

楼宇建筑、服务设施、服务项目和运行管理应符合办公建筑、

6

安全、消防、卫生及环境保护等国家有关法规和标准。

7特种设备应经检验合格运行。

应实行统一运营管理，具有专业的招商机构和团队，并建立完

8

善的招商准入、退出制度。

9每年至少开展1次满意度测评，满意度不低于70%。

3

5.1.1各参评商务楼宇的申请主体是登记注册地在本市并依法纳税的以下公司或机构:

a)单一业主的商务楼宇业主，或业主授权的楼宇运营、管理服务公司；

b)多业主商务楼宇的占2/3以上面积的业主，或获得占2/3以上面积的业主授权的楼宇运营、管

理服务公司，或经备案的业主委员会。

5.2评价体系

5.2.1评定方法和流程

申请评价方应对参评商务楼宇进行技术、运营和经济分析，对运行阶段全过程控制，并应在评价时

提交相应分析、测试报告和相关文件。申请方应对所提交资料的真实性和完整性负责。

评价机构应对申请评价提交的分析、测试报告和相关文件进行审查和实地考察，出具评价报告，确

定等级。

评定流程按市商务局发布的《天津市商务楼宇服务质量等级评定实施管理办法(试行)》进行。

5.2.2评价指标

a)评定指标由商务楼宇区位与周边配套设施质量、商务楼宇硬件质量、商务楼宇运营服务质量、商

务楼宇公共服务质量、商务写字楼效果与社会贡献等5类指标组成，且包括控制项和评分项(备注：虽

商务楼宇的初始地价会对楼宇造价和租金水平产生影响，但该因素已在商务楼宇区位与周边配套设施质

量指标中有所体现，故不再设置单独考核指标体系)；评价指标体系还统一设置加分项。

b)控制项的评定结果应为达标或不达标；评分项和加分项的评定结果应为分值。

c)对于多功能的综合性单体建筑，应按本标准全部评价条文逐条对适用的区域进行评价，确定

各评价条款的得分。

d)对于参评商务楼宇在建设、运营服务、公共服务等方面有益于入驻企业发展，具有明显的创新性

及特色效果，且对所在地社会经济贡献突出的，设置“加分项”，应符合附录A相关条款要求。

e)商务楼宇评分项的分值设定应符合表-2的要求。

表-2商务楼宇评分项的分值设定

评价指标分项满分值

评价加分项

区位与周边效果与社会

总分值楼宇硬件质量运营服务质量公共服务质量（满分值）

配套设施质量贡献

1000分50250450100150100

4

6评定要求各检查评定项目应符合表-1、附录A、附录B的规定。

附录A

（规范性附录）

天津市商务楼宇服务质量等级评分表

附表A.1区位与周边配套设施质量评价表（共计：50分）

指标分类

序号评定标准标准分值评定分值

一级指标二级指标

城市商务中心，如CBD等，商务气氛浓厚。9.1-10.0

城市商业聚集区，如市级商业中心，核心商圈等。8.0-9.0

功能区位城市交通完善便捷成熟商业区，例如：区级商业

1功能区位条件7.0-7.9

(10分)中心等。

城市科研信息产业聚集区，例如：高新技术集聚

6.0-6.9

区等。

临近城市快速路，或者内、中、外环路，非常方

7.3-8.0

城市道路设施城市道路交通便到达。

2

(8分)便利度临近城市主干道，方便到达。6.4-7.2

临近城市次干道，基本方便到达。5.6-6.3

500m内设有不少于5条公交线路站点。3.6-4.0

公交线路500m内设有3条-5条公交线路站点。3.0-3.5

800m内设有不少于2条公交线路站点。2.5-2.9

距离200m内有轨道交通换乘枢纽站。5.0.-6.0

城市公共交通毗邻两条及以上轨道交通线，距最近轨道站步行

34.0-5.0

(10分)距离500m以内。

轨道交通毗邻两条轨道交通线，距最近轨道站步行距离

3.5-3.9

500m-800m。

毗邻一条轨道交通线，距最近轨道站步行距离

3.0-3.4

800m以上。

距髙铁站或动车站5km-10km。4.6-5.0

铁路交通距髙铁站或动车站10km-15km。4.0-4.5

距离高铁站或动车站15km-20km或以上。3.5-3.9

距离机场20km以内。4.6-5.0

城际交通

4航空交通距离机场20km-30km。4.0-4.5

(15分)

距离机场30km以上。3.5-3.9

距最近高速公路收费站10km及以内。4.6-5.0

公路交通距最近高速公路收费站10km-15km之间。4.0-4.5

距最近高速公路收费站15km-20km之间及以上。3.5-3.9

周边配套设施在本商务楼宇及附属建筑内一类、二类服务设施

6.4-7.0

5周边配套设施完备度（含公各不少于4项。

(7分)寓、商住、星级商务楼宇红线范围周边200m内一类、二类服务

5.6-6.3

酒店、会展中设施各不少于4项。

5

心、休闲娱乐及商务楼宇红线范围周边200m-300m内一类、二类

4.9-5.5

5周边配套设施购物中心等。）服务设施各不少于4项。

(7分)商务楼宇红线范围周边500m内一类、二类服务

4.2-4.8

设施各不少于4项。

附表A.2商务楼宇硬件质量评价表（共计：250分）

指标分类

序号评定标准标准分值评定分值

一级指标二级指标

地上办公建筑面积不低于50000㎡。4.6-5.0

办公总建筑面地上办公建筑面积20000㎡-50000㎡。4.0-4.5

商务楼宇规模积地上办公建筑面积10000㎡-20000㎡。3.5-3.9

6

(15分)标准层面积1500㎡及以上。9.1-10.0

标准层面积标准层面积1000㎡(含)-1500㎡。8.0-9.0

标准层面积1000㎡以下。7.0-7.9

建筑设计符合JGJ67的相关规定，建筑结构应

满足承载力和建筑使用功能要求，建筑外墙、屋

7.3-8.0

面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、

耐久和防护的要求。

主体设计简洁、大方，特点明显，具有地域文化

6.4-7.2

建筑设计品质内涵。

主体设计具有城市空间标识性作用，与城市空间

5.6-6.3

融为一体。

主要出入口位置明显，出入口处室外设遮风避雨

4.8-5.5

的廊、篷等。

外墙材料的选用和品质与楼内使用空间的特点

4.6-5.0

协调。

建筑装饰品质外墙材料的选用有助于提高整体的品质。4.0-4.5

采用耐久性好的外饰面材料、防水和密封材料3.5-3.9

亮化设计体现特点，成为城市夜景标识性景观。3.0-3.4

7建筑设计精装：白墙、吊顶、网络地板，并可在精装基础

4.0-5.0

(65分)办公区初始交上提供定制化装修装饰项目。

付状态精装：白墙、吊顶、网络地板。3.0-4.0

简装或毛坯2.0-3.0

办公区标准层净高不低于2.8m。9.1-10.0

净高（标准层地净高不低于2.7m-2.8m。8.0-9.0

板装饰面到本净高不低于2.5m-2.7m。

层吊顶下表面7.0-7.9

的距离）

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，

大堂空间空间导向明确，出人便捷，大堂净空高度不低于9.1-10.0

12m-15m。

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，8.0-9.0

6

空间导向明确，出人便捷，大堂净空高度不低于

9m-12m。

大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，

空间导向明确，出人便捷，大堂净空高度不低于7.0-7.9

9m。

地面镶铺大理石、花岗岩等天然石材，墙面贴大

理石、花岗岩等天然石材或者高级墙纸，柱包大6.4-7.0

理石、花岗岩等天然石材，高档吊顶。

大堂装修品质地面镶铺人造石材，墙面贴人造石材或者普通墙

5.6-6.3

纸，柱包人造石材，普通吊顶。

地面镶铺瓷砖，墙面贴瓷砖或者高级抹灰，柱包

4.9-5.5

瓷砖，无吊顶。

7建筑设计每100㎡-200㎡(含)出租面积提供一个车位。9.1-10.0

机动停车位配

(65分)每200㎡-300㎡(含)出租面积提供一个车位。8.0-9.0

置

每300㎡-400㎡(含)出租面积提供一个车位。7.0-7.9

设置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的

4.6-5.0

比率不低于10%。

汽车充电桩配设置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的

4.0-4.5

置比率不低于5%。

设置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的

3.5-4.9

比率低于5%。

各类形象标识牌、分流标识牌、楼层索引牌、功

能标牌等用规范的中英文同时表示，各类公共信

标识系统设计5.0

息图形符号及导向系统符合GB/T10001.1、

GB/T15566、GB/T30240的要求。

无障碍系统设在大堂出入口、电梯间、卫生间、停车场等位置

计设置无障碍设施，无障碍系统完整连贯，无障碍5.0

设计符合GB50763的要求。

临近商业设施、城市道路，且具备开放条件的场

地，无围墙等严格的分隔阻挡设施，形成公共开6.4-7.0

敞空间。

场地中有设置舒适便捷、尺度合理的室外驻留和

场地设计

休息空间，例如：绿地、人造水景、休息广场、5.6-6.3

座椅、景观雕塑等。

8室外场地设计有利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲

4.9-5.5

(28分)区、隔离带。

采取人车分流措施组织场地交通，且人行与车行

1.0

有效隔离，无明显干扰。

场地交通组织采取客货分流措施组织场地交通，且货流交通隐

1.0

设计蔽，对客流无明显干扰。

场地内各项交通警示和引导标识规范，清楚醒

1.0

目，易于识别，各类通行道路宽度适宜、行(驶)

7

顺畅。

设有贵宾机动车、专用特种车辆出入接泊专用

1.0

区。

场地交通组织设有出租车接泊专用车位，货运机动车接驳专用

1.0

设计车位区。

设有货运专用装卸场地，物品可由场地直接进人

1.0

8室外场地设计室内货梯。

(28分)清运垃圾的车行道隐蔽，且不产生二次污染。1.0

场地的三面及以上设有可供人行的出入口，并可

6.4-7.0

以直接通向城市道路。

场地的两面设有可供人行的出入口，并可直接通

5.6-6.3

人行交通组织向城市道路。

设计步行和自行车交通系统有充足照明。6.4-7.0

自行车停车区域设置合理，方便出入，有序存放，

5.6-6.3

入口处设有共享单车停放场地。

国际知名品牌，每部客梯服务面积不超过4000

㎡/吨/台，电梯轿厢净高不低于2.8m。专用或兼9.1-10.0

用担架电梯不少于1部。

国际知名品牌，每部客梯服务面积不超过4500

㎡/吨/台，每部载重不低于1250㎏，电梯轿厢

电梯配置8.0-9.0

净高不低于2.8m。专用或兼用担架电梯不少于1

部。

国内知名品牌，每部客梯服务面积不超过5000

㎡/吨/台，每部载重不低于1000㎏。客货梯分7.0-7.9

离，货梯不少于1部。

客梯分区、分层候梯厅的标识清晰，交通顺畅，

3.0

9设备设施互不干扰。

(87分)电梯厅采用高档装饰材料、地面采用石材，应有

客梯厅设施3.0

不锈钢、大理石或木套门。

候梯厅依据空间需要、功能照明与艺术照明相结

2.0

合。

电梯高、低速度分区布局合理，配有合理管控措

施；电梯平均到站间隔时间不超过30s，高峰期6.4-7.0

5min内运客量不少于楼内服务人数的15%。

电梯高、低速度分区布局合理，配有合理管控措

电梯速度设置

施。电梯平均到站间隔时间不超过40s，高峰期5.6-6.3

和运载效率

5min内运客量不少于楼内服务人数的13%。

电梯高、低速度分区布局合理，配有合理管控措

施。电梯平均到站间隔时间超过40s，高峰期5min4.9-5.5

内运客量少于楼内服务人数的13%。

采用国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自

9.1-10.0

我要求调节室内温度、湿度，装有分户或分区计

8

量装置，预留用户机房空调条件；新风量不低于

50m³/人/h。

采用国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自

我要求调节室内温度、湿度，装有分户或分区计

8.0-9.0

空调设备与新量装置，预留用户机房空调条件；新风量不低于

风系统40m³/人/h。

采用国内知名品牌中央空调系统，可调节室内温

7.0-7.9

度、湿度，新风量不低于30m³/人/h，。

采用国内知名品牌中央空调系统，可调节室内温

6.0-6.9

度，新风量供应不低于25m³/人/h。

提供双回路供电，商务楼宇提供的电量不低于

100w/㎡；提供充足的后备发电设备，在停电时

7.3-8.0

能保障消防及办公应急设备的正常使用；采用环

保节能照明。

提供双回路电路供电，商务楼宇提供的电量不低

电力及照明