2026年房地产销售顾问专业知识笔试模拟题

2026年房地产销售顾问专业知识笔试模拟题一、单选题（共10题，每题2分，共20分）题目：1.根据《城市房地产管理法》，以下哪项不属于房地产销售顾问的法定义务？A.向购房人提供真实的房屋信息B.代理房屋买卖时必须具备执业资格证书C.协助办理房屋过户手续D.为购房人提供贷款咨询（需区分代理与咨询边界）2.某城市2025年新建商品住宅平均售价为每平方米15000元，2026年市场预测售价将上涨10%，则2026年预期售价约为：A.16500元/平方米B.16000元/平方米C.15500元/平方米D.17000元/平方米3.在房屋租赁业务中，租赁顾问需提醒出租人注意的《民法典》关键条款是：A.物业管理责任条款B.买卖不破租赁条款C.房屋抵押权优先受偿条款D.转租限制条款4.某二手房客户预算500万元购房，首付比例30%，贷款期限30年，若按LPR+基点（如35基点）计算，当前5年期LPR为3.45%，则首套房贷款利率约为：A.3.80%B.4.00%C.4.20%D.4.50%5.在《房地产经纪管理办法》中，关于房源信息发布的要求，以下表述错误的是：A.必须标注真实经纪人联系方式B.可自行标注“学区房”“准现房”等广告性描述C.房源照片需经委托人同意D.必须明确房屋产权性质（如商品房、经济适用房）6.某城市2026年计划新建保障性租赁住房1万套，根据政策，租赁顾问需向客户解释的优先供应对象通常是：A.企业员工B.普通商品房购房者C.已有自有住房的刚需群体D.投资性购房客户7.房屋面积计算中，以下哪项属于《建筑工程建筑面积计算规范》中的公共建筑面积，不应计入套内面积？A.室内走道面积B.楼梯间面积C.套内独立阳台面积D.公共大堂面积8.某客户购买精装修房，开发商承诺使用环保建材，但入住后出现甲醛超标问题。根据《消费者权益保护法》，销售顾问应如何建议客户维权？A.要求开发商退房并赔偿B.只能要求免费维修C.先自行检测再协商D.建议客户起诉开发商9.在二手房交易中，若房屋存在抵押，销售顾问需向买家披露的优先级事项是：A.抵押剩余贷款金额B.抵押权人名称C.解押所需时间D.抵押是否影响过户10.某城市2026年调控政策要求新建商品住宅销售均价不得突破2019年均价的1.2倍，若某楼盘2019年均价为12000元/平方米，则2026年最高售价为：A.14400元/平方米B.15600元/平方米C.16800元/平方米D.18000元/平方米二、多选题（共5题，每题3分，共15分）题目：1.影响客户购房决策的非价格因素包括：A.房屋周边配套设施（如学校、医院）B.房屋采光与通风条件C.贷款利率波动D.社区物业服务质量E.房屋历史纠纷情况2.在《商品房销售管理办法》中，销售顾问必须告知购房者的风险事项有：A.房屋预售许可证是否齐全B.贷款审批可能存在的变数C.房屋交付时间与标准D.产权证办理可能延迟E.小区绿化率与宣传是否一致3.针对投资性购房者，销售顾问需重点提示的政策风险包括：A.限购政策调整B.土地增值税征收C.房贷利率上浮D.二手房交易税费增加E.通货膨胀对资产保值的影响4.房屋质量纠纷中，销售顾问需协助客户维权的依据可能包括：A.《建设工程质量管理条例》B.商品房买卖合同条款C.业主委员会证明D.第三方检测机构报告E.开发商宣传资料截图5.在租赁市场，影响客户选择房源的软性因素有：A.出租人信誉度B.小区停车位数量C.房屋朝向与景观D.邻里关系融洽度E.租金与周边同类房源的性价比三、判断题（共10题，每题1分，共10分）题目：1.房屋租赁合同中，若出租人单方面提前解约，需向承租人支付相当于两个月租金的赔偿金（依据《民法典》）。（正确/错误）2.商业地产的租赁率与空置率呈正相关关系。（正确/错误）3.在新建商品住宅销售中，开发商可强制要求购房者购买指定保险产品。（正确/错误）4.城市更新项目中的回迁安置房，其产权性质通常与商品房相同。（正确/错误）5.二手房交易中，若房屋存在租赁关系，需在过户前解除租赁合同。（正确/错误）6.根据《不动产登记暂行条例》，房屋抵押登记完成后，抵押权方可设立。（正确/错误）7.学区房溢价过高时，销售顾问应建议客户关注教育政策变化风险。（正确/错误）8.共有产权房购买后，客户需与政府方共同承担房屋增值收益。（正确/错误）9.房屋面积误差超过3%时，购房者可要求退房或赔偿。（正确/错误）10.在一线城市，核心区商铺的租金回报率通常低于非核心区。（正确/错误）四、简答题（共3题，每题5分，共15分）题目：1.简述房地产销售顾问在客户看房前的准备工作有哪些？2.若客户对房屋质量提出异议，销售顾问应如何安抚并协助解决？3.在租赁业务中，如何向客户解释“押金”“押租”“租金”三者的区别？五、计算题（共2题，每题5分，共10分）题目：1.某客户购买一套总价800万元的住宅，首付30%，贷款40年期，当前商业贷款利率为5.1%，若采用等额本息还款方式，首月需还款多少？（结果保留两位小数）2.某写字楼年租金为100万元，空置率5%，运营成本占租金收入的30%，则该写字楼年净收益为多少万元？六、案例分析题（共2题，每题10分，共20分）题目：1.客户A预算600万元购房，偏好市中心二手房，但近期市场价格上涨明显。销售顾问建议其考虑“老破小”房产进行投资，理由是“未来拆迁可能性大”。客户A对此表示担忧。请分析销售顾问应如何回应客户顾虑，并说明潜在风险。2.客户B购买某期房，交房时发现墙体渗水、窗户隔音效果差等问题。客户B要求开发商整改，开发商以“合理损耗”为由推诿。销售顾问应如何帮助客户维权，并解释法律依据？答案与解析一、单选题答案与解析1.D解析：销售顾问提供贷款咨询属于延伸服务，若未明确代理贷款业务，则非法定义务。A、B、C均为法定义务。2.A解析：15000元×(1+10%)=16500元/平方米。3.B解析：《民法典》第725条明确“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即买卖不破租赁。4.C解析：5.45%=3.45%+35基点。5.B解析：“学区房”“准现房”属于承诺性描述，需有实际依据，禁止夸大宣传。6.A解析：保障性租赁住房优先供应企业员工、环卫工人等特定群体，政策需结合当地细则。7.D解析：公共大堂面积不计入套内，其他选项均属于套内面积或共有面积。8.A解析：《消费者权益保护法》支持因产品缺陷要求退换货，开发商需承担违约责任。9.B解析：抵押权人名称直接影响优先受偿顺序，需优先披露。10.A解析：12000元×1.2=14400元/平方米。二、多选题答案与解析1.A、B、D、E解析：C属于价格因素。学区、采光、物业、历史纠纷均影响决策。2.A、C、D、E解析：B属于贷款环节风险，非销售顾问职责范围。3.A、B、D、E解析：C属于刚需购房风险，投资性购房者更关注政策变动。4.A、B、D解析：C与纠纷解决无关，需基于法规合同和证据维权。5.A、C、D解析：B属于硬件设施，E属于租金因素，非软性因素。三、判断题答案与解析1.正确解析：《民法典》第703条规定提前解约需赔偿。2.错误解析：租赁率上升，空置率下降。3.错误解析：强制购买保险违反《保险法》。4.错误解析：回迁安置房多为使用权房。5.错误解析：租赁合同可随产权转移，过户前需确认承租人是否同意。6.正确解析：抵押权需登记生效。7.正确解析：学区政策变动可能影响溢价。8.正确解析：共有产权房收益共享。9.正确解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定误差超过3%可退房。10.错误解析：核心区商铺租金回报率更高。四、简答题答案与解析1.客户看房前准备工作：-核实房源信息真实性（面积、产权、周边配套）；-了解客户需求（预算、户型偏好）；-预约看房时间并规划路线；-准备相关资料（合同样本、政策解读）；-提前踩盘，排查潜在问题（如交通拥堵、噪音干扰）。2.处理房屋质量异议：-冷静倾听，记录客户问题；-引导客户拍照留证；-协助联系开发商或第三方检测机构；-若属开发商责任，督促其履行保修义务；-若协商不成，建议客户通过法律途径维权。3.租赁术语解释：-押金：租赁前支付，无违约情况下退还；-押租：押金的一种变体，部分抵作租金；-租金：按月支付的使用费用。五、计算题答案与解析1.月还款额计算：公式：月还款=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^n]/[(1+月利率)^n-1]贷款本金：800万×70%=560万月利率：5.1%/12=0.425%n=40×12=480月还款≈3.012万元2.净收益计算：年租金：100万×(1-5%)=95万运营成本：95万×30%=28.5万净收益：95万-28.5万=66.5万元六、案例分析题答案与解析1.回应客户顾虑及风险：-回