物业项目技术标一模板

物业项目技术标一资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。、组织架构设置及人员配置一、物业管理服务整体设想及策划本项目属政府物业,办理对外业务,特别是行政办公业务用房,更是群众经常来往之地,维护好内外环境和外观,树立良好的形象,对政府单位的形象很重要。能够服务这样的物业,对物业公司是莫大的荣幸,也对物业公司形象有良好的帮助,我们已有服务政府物业的经验,深知做好政府单位服务的意义重大,也有信心做好本项目,经实地考察后,根据办公类公共类物业的特点,提供个性化环境和安防服务,做好办公区域的环境卫生工作,维持良好的政府形象。对将来服务工作开展有如下设想:1、安全防范方面白天主楼大厅至少两名保安员、东附楼至少一名,固定24小时轮值外,晚班两人在岗,其中消控中心必须一名通宵,一是加强对治安的管理,二是能够保证随时检查卫生情况,发生卫生情况不理想及时通保洁进行清洁,三是对公共设施完损情况进行巡查,发生损坏及时报修。2、清洁卫生方面由于政府大院和行政楼及配套用房是政府职能部门,也是窗口部门,环境很重要,我公司会根据贵单位上班特点,合理安排清洁工作,尽量不对正常办公产生影响,例如会安排清洁工在7:30分在贵单位上班前将楼宇外围清扫干净,楼梯等公共通道扫一次拖一次,上班后立即清洁办公室内卫生。下午上班前再将楼梯等拖一次。平时时间安排一人巡逻保洁,保证外围及院内各公共场地清洁,并不定时清洁卫生间,保持卫生间清洁无污物、无异味,待下午下班后,再进行一次清洁。至于如需地板打磨抛光等复杂工作,会安排在晚上进行。3、外围保洁做好日常外围保洁的情况下,做出具体书面计划,定期对院内广场和大门进行清洁;合理安排对建筑物外墙进行冲洗,保持外观整洁如新;每月对下水渠排水口进行一次清理,防止杂物堵塞;及时清理杂草、杂物,确保外围整洁。4、灭四害工作协助市政办做好除”四害”工作。根据实际需要,及时提醒市政办进行更有效的除”四害”工作。如将队四害工作交由社会化管理时,我们随时做好交接准备,并按照规定有步骤开展消杀工作。关于清理化粪池工作,我们坚决按照要求落实。5、日常修缮工作做到工程人员每日巡查楼宇一次,并做书面的巡查记录,对需修缮的项目做详细的登记,根据情况按规定进行修复或告知。7、职工培训将为贵行政单位提供规范服务,我们必须对职工进行更严格的培训,学习政府形象的重要性,掌握各项工作程序,严格落实工作纪律,进行相关应急预案演练,礼仪要求统一规范。结合政府的宗旨高标准严要求开展各项物服工作。以上是对贵单位楼宇初步构想,我公司会根据贵单位的要求和对建设物进一步了解制定出更细化的方案满足贵单位的要求。8、物业管理概况及内容湾沚镇公共服务大楼总面积约15000平方米。其中主楼8层,地下一层,约11400平方米,东辅楼共三层,约1800平方米;西辅楼共三层约1800平方米。(清扫范围不含西辅楼)院内绿化总面积17788平方米,其中草坪17045平方米,小苗743平方米。各类树苗共605棵。本项目服务期限为两年,质量要求合格(符合物业管理规定及以本项目物业管理的要求和标准)二、管理处组织架构及部门设置2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式,下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门,实施管辖区域内统一的物业管理。项目经理项目经理设备部保洁绿化部服务部设备部保洁绿化部服务部保安部保洁绿化主管设备主管服务主管保安主管保洁绿化主管设备主管服务主管保安主管保洁工绿化工保洁工绿化工保安领班保安领班巡岗巡岗房屋维修工给排水管道工门岗监控电工房屋维修工给排水管道工门岗监控电工服务员机动机动管理处经理集指挥与职能于一身,全面掌握日常工作及人员状况,减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达,均由管理处经理直接安排,各部门主管下属职工直接向其主管负责,各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责[业户服务部]业户服务部主要负责日常与业户之间的联系,处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,协调各部门工作。[保安服务部]保安部负责楼宇治安,交通与消防管理工作,包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。[设备管理部]设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务,包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。[保洁绿化部]清洁管理部负责环保管理及楼宇公共区域卫生和绿化服务。另外采购、人事、培训等事务将由物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位职工的任职要求。[项目经理]中专及中专以上学历,具有5年以上物业管理经验。熟悉物业管理的相关政策与法规,对工程设施有一定的了解和管理能力。外表端庄,思路敏捷,有良好的团队精神和沟通技巧,有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表示能力。[管理人员]初中学历,具备专业岗位资格证书;有良好的协调能力、语言交流能力和文字表示能力。[保安服务]初中以上学历,年龄55周岁以下,其中50周岁以下不少于3人,五官端正,具有较强的敬业精神,作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷,能吃苦耐劳承受工作压力,经过物业培训中心专业培训。[维修养护]具有工程维修及保养工作经验,具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。[保洁保绿]年龄50周岁以下,熟悉保洁保绿工作,形象健康细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力。2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围[人员配备]序号项目人数(人)工作要点概述备注1项目经理1固定在服务单位办公,负责日常管理及甲方联系2管理人员1负责管理事务兼值班3日常维修人员1负责日常维修4安保员424小时值班5保洁员6负责日常保洁清洁及绿化养护等6水电工1负责水电安装及维修等合计14[岗位职责和工作范围]1、项目经理在公司的领导下,全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻管理服务的工作计划和作业文件。负责管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方,审批楼宇管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。完成公司交办的其它任务。2、管理人员在管理处经理的领导下,负责业户服务的接待工作。拟制楼宇的业户服务计划、费用预算,负责业户服务的质量控制。负责编制每日的《工作日报》,并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续;负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案,登记产权清册与租赁清册、权籍资料,对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费;代订境外报刊杂志及代购纯水、订购职工盒饭等事宜。负责收集编排:管理信息、业户服务征询单,及时张贴和收回,对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理,保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其它工作。3、设备管理部主管在管理处经理的领导下,负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理,检查每日运行日志,了解设备工作状况合理安排每日工作。负责房屋设备、设施运行与维保的质量控制,拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件,并负责实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制(设备)突发事故的应急处理预案,并适时组织预演。负责对房屋设备(设施)维修、保养工作的计划实施和记录备案,对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案,记录文件长期保存。完成经理交办的其它工作。4、保安服务部主管在管理处经理的领导下,对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导,发现不合格操作当场予以纠正,对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责职工的消防培训及消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约服务。5、保洁绿化部主管服从管理处经理的领导,对楼宇的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查,对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对职工考勤和请假审批及工作考核。负责计划和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其它工作任务。6、门岗保安对主管负责,服从上级命令;在指定位置,指定面向立岗,严禁脱岗;验证《物品出门证》,施工人员《临时出入证》后放行;发现责任区域公物损坏向上级报告;负责外来人员的登记,备用钥匙管理;协助主管进行紧急服务处理。7、巡岗保安对保安主管负责,服从上级命令;巡逻中遇业主要求应及时提供服务;巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;检查机动车辆、非机动车辆停放情况。8、保洁工对保洁主管负责,认真执行各项管理制度;认真做好承包区域的环境保洁;在主管带领下,认真完成本职工作和其它交办任务。9、设备工(值班水电工)对设备主管负责,执行管理处各项规定和制度;负责变配电系统的运行管理和维修保养;负责高、低压配电设备,变压器,机房配电及控制设备,公共区域电气设备的维修保养及故障检修;负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;认真钻研技术,熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;按时按质保量完成设备检修工作;定期巡视电气设备,密切注意其运行情况,正确抄录各项数据,并填写好巡视、运行、维修、保养记录;做好给排水设备(设施)的运行操作和维修保养工作;发生事故时,保持头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障,重大事故及时上报,并与下一班当班职工共同排除故障;负责责任区域的机房设备的保洁工作。10、设备工(维修工)对设备主管负责,执行管理处的各项规定和制度;负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作;负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作;努力钻研技术,熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;发生事故时,应确保头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班,并与下一班当班职工共同排除故障。、内部管理方案完善的规章制度和科学化、规范化的档案管理是提供专业化物业管理服务的重要基础,能有效地为物业及公用设施的使用、维修以及各项物业管理服务工作提供引导和服务。我公司物业将以ISO9001:管理体系为基础,结合本项目的特点,根据《全国物业管理示范大厦标准》和国家、省、市有关物业管理法规,提炼形成本项目物业管理规章制度体系。使各管理项目有章可循,有规可依,有据可查,保证各项工作的顺利进行,确保工作目标的全面实现。一、本项目管理处制度的建立1、本项目物业管理处管理制度的建立符合相关的法律法规。所有管理制度的建立,均以法律法规及物业管理服务合同为基础,保证物业管理服务合同的顺利实施。2、在建立本项目物业管理内部管理制度时,以公共事务管理制度、行政管理制度、ISO9001:三个管理体系为基础,结合本项目物业管理的具体特点和要求,对整个规章制度体系作适当的修订,使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。3、制度注重服务、管理、技术责任、经济责任的统一性。每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。4、注重定性要求与定量要求的结合,既能使检查考核具有标准尺度和依据,又能使检查考核正确定位。5、注重管理处各部门人员职责范围和工作关系的衔接,对物业管理错综复杂的各个管理环节,用不同的制度使其有序规范地运作,既有分工,又有合作,协调一致。6、制度文字条款简明扼要,便于员工理解、记忆、接受、执行,也便于适时进行修改、调整、补充。本项目管理制度设置为公共管理制度、内部管理制度、质量/环境/职业安全健康管理体系文件三大类,共分为以下五个层次:第一层:质量/环境/职业安全健康管理手册第二层:程序文件(包括通用程序文件、质量管理程序文件、环境管理程序文件、职业安全健康管理程序文件);第三层:作业指导书(安全、消防、机电,清洁、绿化等);第四层:质量记录及表格;第五层:相关法律、法规、国家标准、行业标准、工程图纸图样、技术资料等。二、管理制度架构图:管理制度管理制度管理处公共管理制度内部管理制度质量/环境/职业安全健康管理体系文件三、管理制度摘要(略)四、执行本项目管理处各项规章制度建立以后,使管理处各项工作都有章可循,各项制度将严格层层落实。主要从以下三个方面来执行与监督:1、由管理处行政人员严格落实各项规章制度,并加强与各部门的联系,使管理处每一名员工都能够按章办事,同时积极听取各部门的可行性建议;2、管理处主任直接负责监督落实情况,对各员工的规章执行进行综合考核,对不按规章制度办事的及时予以指正;3、公司管理部定期与不定期对管理处的运行落实情况进行检查,经过检查发现问题并及时进行指导。二、职工的培训随着国民生活水平的不断提高,客户/业主对物业管理服务的要求也不断提高,要求物业管理公司必须具备一支过硬的职工队伍。我公司除招聘引进优秀的管理专业人才外,更注重对企业职工的内部培训,把管理人员培训再教育作为公司的发展战略。培训系统构成图目标计划岗位应用组织安排考核评价2、培训目标经过培训提高职工的文化素质、业务技能和管理服务水平,为项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍,使物业管理水平更上一台阶。3、培训内容(1)入职培训1)所有新入职本公司的职工在入职的第一周内都应该接受培训及考核。2)培训时间不得少于两个工作日(其中最后半个工作日为考核时间)3)对新职工的培训主要包括以下内容:a.公司基本情况、组织机构及主要领导成员;b.公司的质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识;c.《职工手册》、职业道德及质量意识教育;d.对职工的期望及要求。4)新职工入职培训资料保存记录。(2)上岗培训:1)职工入职培训合格或转换工种需经上岗培训,培训时间不得少于1周时间。2)上岗培训主要内容包括:a.应知部分:如岗位的基本情况(岗位的职责、人员配置及设备、设施的分布等);b.应会部分:岗位工作操作规程,异常状况时的特殊处理程序等。3)上岗培训由各部门负责组织,并指定专业人员进行。培训记录由各部门保存。(3)在职培训1)特种作业人员,由所在部门或公司组织参加培训。2)公司定期或不定期组织有关职工参加物业管理基础知识、消防安全知识等方面的培训。3)根据岗位工作要求或政府部门的要求,公司组织相关岗位人员接受外部培训,以更新知识和丰富技能。4)培训记录由组织的部门负责保存。(4)外部培训1)在职进修:主要形式有专题讨论、模拟实践演练;2)脱产进修:参观学习、参加建设部主办的物业管理上岗培训、外送专职培训;3)自我培训:提倡在职自学。4、培训后的跟查及评核工作1)职工经过培训后,组织培训的人员要进行跟进,即在职工的实际工作中接管检查,该职工是否按培训要求和标准进行工作,对不按要求做的职工进行督导和指正。2)培训结束后需进行现场考核及评核工作,现场考核分为实操和书面考核两种形式;评核工作是在职工工作一段时间后,由培训组织者检查职工受训前与受训后的工作状况,并做好记录,以便职工直接上司、服务中心经理或公司领导及时了解和掌握职工工作或思想情况,并作为评核培训成绩的依据。二、人员的管理职工是我们最宝贵的资源,我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。我们认为,单位只有管好人,才能管好事。为了有效地提高职工的积极性和创造性,让职工努力为客户服务。我们制定了相应的职工培训和考核措施:1、确定标准、严格招聘我司在物业管理工作实践中形成了自己的用人标准,比较突出的做法是:重品德修养,热爱物业管理事业,讲奉献、能吃苦;重工作能力,要求职工一专多能;管理队伍年龄结构要求因岗而异,合理优化,既稳健经营,同时又充满朝气。根据上述用人标准,确定了以下几项指标:(1)知识层次:为了符合高品质物业管理的要求,管理层均要求持物业管理资格证;操作层人员全部要求高中以上文化;保安队伍要求以退伍军人为主,以保证队伍素质;维修工岗位要求全部持证上岗。(2)录用考核:所有管理层人员,除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外,必须经过基本知识的考核成绩合格者方可录用;操作层人员要经过技能考试;保安人员经过政审合格。(3)人员配置:逐步加大管理人员配置比率,符合高科技、高智能化物业管理的要求,使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。(4)工作经验:所有管理层职工必须具有物业管理经验外,还需有其它相关管理工作经历。2、量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性积极性,充分挖掘她们的潜能,我们对企业的人力资源进行有效的配置,合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围,目的是使人适合于职务,适合于人,充分体现”会用人、用好人”的思路。我们规定新职工录用后,须由有经验的管理人员带领,到基层试用实习,并在实习过程中,全面测定和验证新职工的个人工作能力对不合岗位要求的而又有其它专长的,实行调岗安排使用,充分发挥个人专长。3、规范管理、分层实施(1)组织落实,制度规范:我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范,如制订管理规章制度,明确各级人员的岗位职责和权务;建立一套合理公正的奖励制度;依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。经过规范企业运作,约束职工行为。(2)分工协作,层级管理:在物业管理中,存在着许多不确定因素,因此在管理中我们对管理层及操作层职工采取不同的管理方法。对管理层职工实施授权管理,即在一定的范围内让她们自己管理自己,增强管理人员的责任意识。(3)规范言行、注重仪表,实施形象战略。行为规范是形象战略的重要组成部分,我们将职工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴,制订详细的职工守则,让职工熟记于心,自我约束,自我控制,参照对比,严格执行,全面提高企业美誉度。4、素质评价,绩效考核(1)量化考核,客观评价:人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。经过实践我们总结出考核评鉴、行为测评、专项考试三种管理人员素质评价系统,对职工的”德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准,并推出一整套实行绩效与综合测评相结合的考核实施方案。各级人员均有详细的绩效考核指标,业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣可经过量化反映出来。使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用,同时也使职工有了压力感、责任感和紧迫感。(2)末位淘汰、吐故纳新:为使文华花园管理队伍更有战斗力和生命力,在保持队伍相对稳定的同时,根据情况进行优化队伍结构,结合考核,实行末位淘汰机制,这样做既留住了企业所需的人才,同时又吸纳了新生力量。5、激励驱动,留住人才近几年,物业管理行业人才流失现象严重。实践证明,企业要想保持长久的活力,就要有良好的激励机制和文化机制,鼓励职工奋发向上、努力工作;经过企业文化活动的形式,培养集体主义精神,加强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在”人性”的基础上,对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设,不但为我们赢得了奋斗的成果,也为公司赢得人才人心。(1)树立职工也是公司的主人管理理念:公司不但给职工提供工作场所,更要给职工营造精神家园。经过充分沟通,实现人格平等,关注职工自我价值的实现,使职工与企业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素,在严格的制度管理中,关心职工,尊重职工,使企业在规范公平的基础上更富有人情味。(2)给人才创造机会,让机会造就人才。我们讲精神、讲奉献,鼓励职工成才。我们的人员管理中有一条原则:善待我们的内部顾客――职工,鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家里手,我们倡导竞争上岗,让一线的优秀职工能有机会脱颖而出。最终形成职工能上能下,职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制,直正盘活人力资源。(3)创造宽松的环境,发现人才,重视人才。我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格,只要是人才,我们就毫不犹豫地让其发挥最大作用。我们重表现、重能力,决不以偏概全,埋没人才。为此,我们坚持职工建议制度,在广大职工中,定期开展调查活动,认真听取、分析、处理职工反映的意见和建议。(4)物质奖励、精神奖励双管齐下,形成人才的归属感。尊重人才、关怀人才,形成以人才为楷模的企业风格。为此,我们除了人才委以重任之外,还给予人才物质和精神的双重奖励。(5)营造文化氛围,促进交流沟通。我们提倡”尊重每一位职工”,坚持以人为本,致力开展企业文化建设,加强上下级之间、同事之间的沟通与交流,增强职工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体,珍视在的职位。二、档案资料的建立与管理物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分,科学、规范的档案管理能够为专业的物业管理提供有力的支持。针对本项目实际情况,我们拟采取系统化、电脑化的管理手段,对机关新大院物业管理档案进行全面的收集和管理。(一)档案资料的建立及分类1．档案资料的建立。

(1)

采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料;

(2)

将收集到的资料进行细分,分类标准严格按照建设部标准及有关考评验收工作的通知发布后的新标准执行,做到条理清晰,分类合理,便于查阅。

(3)

按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。

(4)

所有资料档案实行”双档”(电脑档案、文本档案)管理。类别资料内容保安及车辆管理保安管理资料A:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

B:保安训练计划和考核记录

C:大院及大楼安全防范措施

D:查岗记录、闭路电视监控系统录像带

E:物资搬运放行记录、紧急事件处理记录车辆及停车场管理资料A:停车场出入登记记录

B:交通疏导图

C:停车场安全防范措施及设施记录

D:车辆管理记录、车辆详细资料环境卫

生管理环卫设施资料A:环卫设备、工具统计表

B:环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料A:清洁卫生检查标准及记录B:国家环保标准:排烟、排法、噪音

C:处理污染事件记录

D:消杀及垃圾清运记录绿化管理绿化资料A:绿化规划图低

B:绿化设施统计表

C:绿化保养计划及记录

D:绿化检查标准及记录精神文

明建设社区文化资料A:活动计划实施方案、总结记录

B:社区文化活动图片及录像记录

C:传媒报导

D:文化活动场所等设施使用情况管理效益经济效益A:物业管理费用收缴统计表

B:有偿经营服务统计表

C:物业管理整体项目经营统计表社会效益A:本物业管理项目所获取的荣誉称号

B:舆论相关报导(二)物业档案资料的管理

1、档案资料管理运作流程:

管理处重要资料(如市机关事务管理局提供的资料)接收必须经过管理处主任或指定负责人验收,完善交接手续后立卷归档,管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)按照CPM制定的文件管理程序发放及接收手续,并立卷归档。2、档案资料管理要求:

(1)

综合部设档案管理员;

(2)

档案资料由管理处综合部统一管理。

(3)

明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。

(4)

采用多种形式的文档储存方式(如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等),并采取相应的储存、保管方法。

(5)

对原始文件、合同等重要资料必须严格管理,借阅、复印等必须经管理处主任审批。

(6)

管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。

(7)

注重档案管理信息开发,根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。

(8)

综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。

(9)

要求全体职工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。第三章、物业管理方案一、清扫保洁1、保洁管理重点和模式环境保洁管理追求是始终如一保洁环境,管理的重点在于整洁环境的保持,在本项目,我们对环境管理提出一个重要理念:(一)”无干扰”服务我们对保洁人员的工作时间进行了硬性规定:一切保洁工作尽量不在客户上下班高峰时间进行。这种”保洁无干扰”的环境管理服务方式,让客户在愉悦中享受清新的环境,是”人性化”服务理念的真实体现。二、垃圾桶设置(一)垃圾桶设置垃圾桶是保洁管理必不可少的一项设施,垃圾桶的制作要与整体环境相协调,既要注意摆放位置的美观,又要方便客户的生活习惯。公共区域视需要设置垃圾桶,在确定垃圾桶的具体位置时考虑美观、实用与环境协调一致。(二)保洁作业工作内容、工作范围保洁管理必须按日常、定期或特殊作业制定出作业项目执行计划,也只有经过这样的作业计划书,方能确保保洁管理无盲点,便于管理工作的实施检查与考核。1、公共区域的保洁保养服务(包括楼内的电梯、过道、走火通道等公共场所):序号日常保洁工作范围1所有过道、楼梯地面每天循环清扫,每周一次清洗,保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无积水,并每天拖地二次,干旱发现污渍、垃圾及进处理,保持光洁明亮。2擦净电梯门、走火通道门,发现手印、污渍及时清理干净。3擦净所有垃圾筒,及时清理垃圾,保持垃圾不超过筒身1/2处,电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。4电梯地面保持平整无尘,平时经常打扫,每天吸尘两次保持无垃圾,电梯内壁不锈钢每天擦净,保持无手印、污渍、灰尘,每周用不锈钢保养剂进行保养,减少氧化、锈蚀的程度,保持光亮、洁净。5每日清扫走火通道,抹净扶手栏杆,地角线上面灰尘,地面梯阶每天拖二遍,发现口香糖、痰渍等及时清除,每周清洗一洗。2、室外部分日常保洁保养序号日常保洁工作范围(早晨7:30前全部清扫完毕)1每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹,不停巡视,发现脏物废物品及时处理。保持外围干净,整洁。2停车场地面每天清扫垃圾杂物,使行人有一个整洁舒适环境,根据地面地砖的程度和季节变化进行冲洗。3局部地面每月根据地面情况进行彻底冲洗。4对绿化带进行重点巡查,及时清扫果皮、废纸等杂物,垃圾、使休息者居坐而安。5及时收集垃圾,将垃圾放在指定地点。清扫时密封装置,确保无飘洒和滴水现象,及时清洗垃圾筒外表及内面,保持干净,无异味、无滿溢。6抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱处外灯柱表面上的灰尘。及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。7每月清除一次卫生死角,如雨水管处、下水道口等,雨季加强力度清理,以防堵塞,同时防止孳和蚊蝇,每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物,确保其内无杂物。如发现堵塞,及疏通。8外墙2米以下随时保洁,保持无污渍。外幕墙每年清洗2次9协助保安搞好治安工作,如发现可疑人员及时通报保安。3、地下车库日常保洁序号日常保洁工作范围1每日清扫地面垃圾杂物,特别注意车上抛出的垃圾物。保持地面无垃圾杂物,无积水,无明显泥水,整洁,每月用清水冲洗一次地面。2雨天增加清扫力度,发现泥土用小扫把清理,晴天用清水将地面冲洗干净。3在空车位的地方用鸡毛掸清除库顶的蜘蛛网、管道上面的灰尘,对有停车的车位,待车走后再进行对库顶的清扫,以防弄脏客人的车辆。4每日抹净打扫挡车器同,消水栓箱,防撞标志,天花、垃圾桶、风口、警铃、沟渠、沙井、汽车道闸等设施的灰尘,保持干净无污迹、无泥沙、无尘。5保洁地库值班室地面,抹净台面、椅子、窗台和各种开关的灰尘、擦净玻璃及各种告示牌。6及时清倒垃圾,将垃圾放到指定地点。7每月彻底清除死角,对油污较多的车位地面进行特别处理。8保洁中如发现客人车门或车窗、车灯没有关好,应及时通知车库值班人员,以便得到妥善处理,并将此事汇报主管。4、日常保洁特殊服务除了日常保洁管理的六大部分外,我司还拟定出如下保洁特殊服务:进场之初,本公司将组织人员对保洁范围内的所有区域作一次深入彻底的开荒保洁。公司设置机动组,任何紧急情况,突击保洁,我公司随时组织大量人员突击协助。5、质量检查标准严格检查是保障保洁工作质量的必要手段,有关保洁检查标准可参照以下办法执行:A、墙面:用卫生纸擦拭80CM,检查卫生纸无明显灰尘及污渍;B、楼梯:抽查2至3层,无痰渍、烟头、垃圾等;C、玻璃或镜面:抽查不同位置3到5外,每处检查约1平方米,无水渍、手印、洁净、明亮;D、排水沟:抽查20米排水沟,无烟头、泥沙等垃圾物,无臭法味;E、明沟:抽查1-3米,不积泥沙,垃圾杂物等;F、标牌、指示牌:抽2-3个,用卫生纸擦拭无明显灰尘,表面光亮;G、消防设备设施:抽查2-3个消防栓,无灰尘,表面光亮;H、电梯门:用卫生纸擦拭,无明显灰尘、污渍;I、天花、灯饰、风口、烟感器:抽查天花50平方米无灰尘、污渍;抽查3-5个灯饰、风口、烟感器,无灰尘等;J、垃圾房:检查地面无垃圾;污水沟无垃圾、泥沙、积水;K、天台:检查地面无垃圾物,下水口无泥沙,垃圾物;L、车库:抽查30平方米地面无垃圾。6、保洁管理的要点:A、保洁时根据实际情况适当避开客户或客户聚集的区域,待客户离散后再补做;客户进出频繁和容易脏污的区域,要重点拖擦;B、电梯间铺设地毯并每天进行清洗一次;C、垃圾处理:客户的生活垃圾箱设在隐蔽且异味不易扩散的地方;公共区间垃圾桶设在电梯入口处;垃圾清理频数要快,保持日产日清,不能产生异味;清运垃圾时选择适宜的时间和通道,不可使用客梯;可按客户要求上门清理较大量的生活垃圾。D、为办公室提供保洁委托服务二、安全保卫、消防巡查1)、安全管理(一)安全管理特点分析人流、车流、物流量大;交通四通八达,人流、车流、物流量大,周边环境复杂。每天出现不同的人流、车流高峰,给本项目安全秩序管理形成较大压力。(二)安全管理总体思路公司针对本项目的地理环境、功能布局、物业特点,在对物业及周边环境详细调查分析的基础上,针对”本项目安全管理的特点,设置层级安全屏障,对每一处安全关键点设设有相对应管理防范措施,以周密、细致的工作安排确保本项目的公共安全秩序。本项目项目安全管理要点1、出入安全管理要点由保安值班人员负责检查、验证,从形象、礼节到技巧,严格控制出入口。2、楼层隐患点的安全管理要点管理处加强对安全工作的宣传,在各楼层及室内显要位置设置警示标识,提醒使用人注意安全。逐层对公共区域进行检查,发现问题及时汇报、处理。管理每月组织进行一次综合安全检查,大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。3、上下班人流高峰期出入口工作要点:”本项目项目在上下班高峰出入口预计将出现人流、车流高峰,为了提高通行效率,减少因人流、车流压力可能造成的压力,对物品的漏检漏查作到有效控制,我们拟加强高峰期安全力量,正常情况下安全人员实际两班两转制。在不增加人员的情况下,实行早晚班、机动班人员互补支援的办法,在上班高峰期7:30-8:30,下午下班高峰期17:30-18:30的各一个小时内除早晚班正常人员外,由队长带队加强秩序维护力量,互相调配支援。二)、安全管理队伍建设1、业务技能培训(1)安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。(2)培训方式:理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。(3)上岗前培训内容:保安的基本素质、基本专业知识、基本专业技能。(4)岗位培训内容:形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列、文明、职业道德、职业纪律、敬业精神等。2、日常管理(1)保持保安队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量,增强与客户间的沟通和了解,加强治安防范。在人员招聘中,严格把关。(2)建立行之有效的规章制度,作为保安的行为准则和工作标准,并建立注重才干、配套考核的机制,竞争上岗,优胜劣汰。(3)树立保安队伍的良好形象。在日常管理工作中,保安不但要讲究文明礼貌,注重仪表修养,而且要懂得相关的法律、法规。因此经过开展必要的军事训练和日常教育工作,树立良好的保安队伍形象。三)、消防管理1、消防管理重点(1)施工期消防控制(2)装修期消防动火(3)消防监控控制(4)消防设施设备管理(5)消防制度建立2、消防管理组织建设和职责分配(1)根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第十九条规定,物业管理处应建立防火安全委员会,并明确一名物业管理处领导为防火责任人,组织和领导管理处消防安全工作。(2)防火安全委员会职责认真贯彻落实有关消防法规,切实将消防工作纳入议事日程,做到与经营工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比(”五同”)。负责消防制度的建立和落实。定期召开安全会议,布置消防工作,组织消防安全检查,研究解决重大火险隐患和各种不完全因素,对在消防工作上做出显著成绩或因为违反消防制度造成不良后果的部门和个人做出奖励或处罚的决定。组织和领导义务消防队的培训和学习以及的消防安教育。发生火灾时负责指挥职工进行补救,追查火灾原因,对有关责任者进行处理。3、安全三级检查制(1)实行三级检查制A、管理中心防火安全委员会每月组织一次防火安全检查。B、各班组每周组织一次部门防火安全检查。C、岗位、班组每日班后进行防火自查。(2)检查内容A、查领导:对消防工作是否重视。B、查思想:是否具有消防议事。C、查制度:是否落实。D、查隐患:是否存在,提出后是否整改。E、查措施:是否得力,行之有效。F、查器材:是否完好无损,位置是否变动。(3)检查标准A、以各种消防技术规范操作规程为依据。B、以各种消防法规、消防管理制度为准绳,有法必依,违章必究,有奖有赏。(4)管理处安全部门在组织专项检查时,被检部门应派员参加,并主动提供情况和资料,检查完毕后,被检部门负责人应在检查记录上签字。隐患整改制度A、对消防机关及保卫部门发出的火险隐患通知书,或是自己查出的隐患要做到”四定,三不交”。B、四定即:a、定隐患性质,如:重大隐患、一般隐患、不安全问题,不安全因素。b、定整改措施:根据隐患性质采取相应整改措施。c、定整改负责人:依据”谁主管,谁负责的原则”,落实整改负责人。d、定实施整改期限,根据整改隐患因素定出解决隐患所需的最短时间。C、”三不交”即:a、班组能解决的不交部门。b、部门能解决的不交管理处。c、管理处范围内能解决的不交上级主管部门。d、隐患的解决,要严格按照消防部门提出的要不去做。e、解决完后,要报管理处和消防部门验收。4、防设备管理与检查(1)管理处内安装,配置的各类消防设施、设备是一旦出现火情时灭火之用的,必须保持完好灵敏的状态,任何人不得无故拆损、破坏、也不许挪作它用,否则将按消防奖惩条例及消防法严肃处理。(2)各种消防管道的修理或停水,消防自控设备的维修、调试,应事先报管理处,经批准后,方可作业。(3)各消防安全通道必须保持通畅,任何人不得破坏和堵塞。(4)管理处对所有消防器材负责定期组织检查、更换,并联系检修,以确保灵活好用,对消防器材的配备和变动情况要登记备案。(5)各班组、各岗位对自己工作范围内的消防设备在责任配合安全部进行维护,发现问题及时汇报。严格执行公安消防部门关于新建、改建、扩建工程的各项管理规定。(7)各部位需要进行施工改造及内装修工程进,须事先将施工方案及有关图纸报一份交管理处备案,另一份报消防局审批。(8)施工方案未经消防监督机关批准前,不得提前施工。工程骏工后须经公安消防监督机关检查验收,合格后方可批使用。(9)新建、改建、扩建工程不得妨碍消防设施的使用。(10)施工总的工程材料须符合防火规范要求,不得违章施工。(11)任何工作要与施工单位签订消防协议书明确责任,并报保安部备案。5、设备机房、消防泵房管理(1)消防泵房防火制度A、严禁非工作人员进入泵房,泵房内不准私人会客。B、严禁携带剧毒物品进入泵房。C、泵房内禁止有明火。D、泵房内禁止吸烟。(2)电梯机房防火制度A、机房内严禁吸烟,禁止存放各油料、纸张和易燃、易爆物品,严禁兼作库房和其它工作间。B、机房、梯箱顶部和梯井底部要定期打扫,及时清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。C、严禁使用汽油等易燃液体清洗件。D、未经批准严禁明火作业,如需明火作业时应经管理处主任签字认可后,到综合管理组领取动火许可证方可作业。E、消防器材放置在指定位置,严禁随意挪动,机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点,掌握消防器材使用方法,负责补 救初期火灾。四)、公共设施设备维护1、管理目标保证设备运行正常,无重大管理责任事故。2、管理措施(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。(3)设备及机房环境整洁,无杂物,灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等,利用物业管理软件,建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案,及时将维修养护情况记录存档,做到档案完整、准确、随时可查。(二)加强房屋的日常维修养护工作1、经过落实巡回检查制度,及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况,发现故障及时排除,并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点,分轻重缓急,合理安排,实行有计划养护,做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。公共部位保持100%的亮灯率。2、制定维修养护计划,安排落实房屋日常维修养护工作。3、建立维修值班制度,公布值班/报修电话和报修联系办法,24小时受理报修,业主服务中心12小时专人接待业主来访,还能够经过公司网站进行报修。4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单,并按维修项目紧急程度,安排维修人员到达现场,零修及时完成,急修当日完成,小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目,及时赶到现场,组织抢修。维修完成后,由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况,业主对维修质量进行验收,并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套,做到入户维修不扰民,工完料净场地清。5、在保修期内,密切同开发商的联系,保修期内如建筑单位不能及时处理的,采取先处理后协商的办事原则。6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》,切实做好回访和记录,接受业主对维修质量的监督和评议。7、遇有抢险应急情况,按照应急预案及时组织人员处理。8、健全维修养护质量管理制度,抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责,严格掌握房屋维修范围和标准,精心施工,合理安排,关键结合部位严格把关,严格按照工序操作,抓住材料、施工、验收、回访四个环节,并将之列入维修人员考核的重要指标,确保维修质量。(三)设备设施安全管理运行方案1、供电系统管理方案。根据我市一般做法及意图,楼宇供电系统由供电部门负责管理,作为物业管理部门重点做好以下工作:(1)做好巡视和记录。发现有异常现象,或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待业主用电故障报修,并及时做出处理,如属供电部门的,及时与之联系,如属业主报修求助的,按服务规程尽快给予维修。(3)做好公共照明系统维护保养工作。(4)制定《应急预案》,并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。2、弱电系统及自动化系统管理方案。(1)有线电视及电话通讯系统,重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。(2)保安监控系统,做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作,24小时专人值班监控,及时发现和处理监控中发生的问题,按《应急预案》规定处理应急事件,出现故障,通知维修人员及时排除。做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养,保证可视信号良好,通话系统正常,主机联系情况良好。(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统,包括出入口控制机、道闸、主机,做到故障及时排除,读卡有效,显示正确,道闸启闭灵活,车辆进出联动正确,主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。3、消防系统管理方案。(1)制定消防系统设备维修保养制度,并切实执行。(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能,包括探测器、电源、防火门、消火栓。(3)每年一次全面检查所有灭火机,按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。4、给排水系统管理方案(1)

做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况,做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇台风或大暴雨过后,及时检查排水管和排水井,解决发现的问题。(2)严格水泵房管理制度,做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号,所有管道标明水流方向。保持机房整洁,排水沟通畅,管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放,检修通道畅通。机房定时巡视,水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房,进出人员情况有登记。(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开,阀门有否漏水,压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常,然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据,泵的填料允许有少量滴水,若出现大量漏水,应做适当调整,泵要轮换开启等。(4)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护,故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵,主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养,检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵,每季度进行一次试运转,运转时间一般不低于10分钟,运转时特别注意超压保护,谨防发生事故。三、市政等公共设施管理具体实施方案(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况,了解房产商、施工单位的保修期限。(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号,做到账、物相符,做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件,以便能及时更换设备。(三)日常维护。建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度,并作好详细记录,做到预防为主,并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重,保证设备的大、中、小修合格率100%,设备运行处于良好状态。五)、绿化养护1.0绿化卫生1.1保持绿化带表面的清洁卫生,无烟头、果皮、纸屑、塑料袋等生活垃圾。1.2乔灌木的树盘无落叶、石块、裸根等,树冠无塑料袋、碎布等显著悬挂物。1.3灌木丛中落叶及时掩埋清理,不能任其堆放。1.4因水电通信施工而挖掘的沙、石、泥等工程完工后应及时清理干净。1.5园林铺地无杂物,园林建筑的廊柱表面不得有刻画痕迹及张贴宣传品。2.0植物养护:茂盛的植物不但给人感官方面的享受,茂盛的植物才能发挥净化空气、降低噪音等方面的功能,因此植物养护是,绿化养护管理工作中最根本的工作。2.1清除杂草松土及淋水2.1.1清除杂草能防止与其它植物争抢营养成份,而松土则有利于根系发育。2.1.2除杂草须在杂草发生之初结籽飞散之前清除,人工挑草与化学除草结合。2.1.3灌木中无杂草,草坪完整无裸露地表,其中阔叶杂草高度不超过8CM,每平方米不多于2棵。2.1.4若草坪杂草太多,应全部连根铲除,重新铺植,树木下的杂草要采用中耕松土的办法清除。2.1.5松土的同时清除株穴内多余的泥土,使之低于地平面3CM,以利于灌溉和施肥。2.2乔灌木整形、修剪2.2.1及时做好植物的整形、修剪,清除枯枝、干叶,弱枝、病虫害枝条等;灌木、需即时修剪、乔木一般在冬季植株;体内汁液停止流动时修剪。2.2.2乔木要求冠辐美观,主侧枝颁均匀,侧枝距地面2M高,拐弯处高2.5—3M,视力所及,以利于人和车通行。2.2.3片植类灌木要做到图案清晰、整齐美观;对开花植物在花期后要及早剪除残花败叶。2.2.4造型灌木整齐规则、整齐划一;造型要有创意,一定时间内要更换造型。2.2.5各种地被植物高度应控制在20CM内,不得任意攀绕到其它植物上。2.2.6植物修剪的时间和强度要适合,修剪后的植物应迅速回复,保持旺盛的生长势头。2.2.7草地在每年的5月、8月、11月各剪一次,留草长5CM应目视平整,路牙、沙井、渠沟边无遗留,并随即切边,使草坪与路面、花基,绿篱有明显分界。2.3施肥2.3.1根据植物的生长状况,及时施用有机肥、化肥、叶面肥。保证其生长旺盛,而且量要适当,方法合理,时节适宜,无肥害现象发生。2.3.2乔灌木可采用:穴施、环施、沟施、喷洒等方法,原则上采用勤施、薄施,以利于植物吸收。2.3.3做好植物的施肥记录工作,种植3年以内的植物年施肥至少2次;种植3—5年以内的植物年施肥至少1次;低灌木类,施肥每年不少于3次;地被、时花,草坪的年施低灌木类,施肥每年不少于3次;地被、时花、草坪的年施肥次数可视具体情况而定。2.4病虫害的防治2.4.1植物易受病虫害侵袭,要掌握好病虫害发生的规律,做到以防为主,防治相结合,确保无大规模病虫害发生。2.4.2提倡生化防治,尽量避免使用高毒农药,而施用高效、低毒、广谱性的农药。2.4.3喷药要在晴朗无风的天气里一次性完成,特殊场地如饭店、市场、办公室等要提前通知。用喷雾器喷施无嗅味农药。2.5缺株补植2.5.1因水、电、气、通信施工等造成的苗木死亡现象,待工程完工后要及时补种。2.5.2人为原因如人踩、断桥、车辆撞击等,待事情处理完毕后,应及时补种。2.5.3一年生的草木类灌木等,来春天就及时补种、换种或翻种。2.6防护措施2.6.1对绿化养护设施(护桩、勒丝、竹篱)要及时维修加固,发现破坏绿化及绿化设施的行为要及时性制止。2.6.2要加强植物扔防风防涝措施,台风前要加固护桩,台风期间及台风后要及时扶正树木,加固支撑,排除积水。六)、广场维护养护地面、台阶保洁工作时段由区域保洁员循环进行,非工作时段由机动保洁员进行,根据需求由置友物业清洗工程队定期磨洗。各类地面设施设备表面保洁;由区域保洁员每日定时循环保洁。停车区域保洁;由外围保洁员每日多次循环保洁,垃圾箱清理工作时段由区域保洁员定时循环清理,非工作时段由区域保洁班逐个内外进行保洁。配合垃圾清运及垃圾房保洁配合环卫清运垃圾后,区域保洁员定时清洁、消毒,每日清洁两遍,消毒一遍。地面雨排水沟保洁由外围保洁员每月一次清洗保洁,绿化中杂物清理。由外围保洁班多次循环清理、设备维修服务日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程部就职工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:(一)熟悉设备安装位置,建立日检巡查制度l、一幢大厦大大小小的设备不计其数,分布在四面八方。因此,工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患,并予排除。2、建立日检巡查制度,值班人员须按具体设备巡查的要求,依时对所有运行设备检查巡视,以便及时发现问题尽快处理解决。(二)维修服务承诺与业主有关部门建立良好的联系,科室及教职职工的报修或设施设备故障可报管理处或定点报修箱,也可直接通知工程部,统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派职工到现场,属一般性零修或设备故障应立即排除;涉及到需临时购买配件的维修,向报修的科室、教职职工解释,并另约定维修时间后,按约完成维修;属复杂故障应立即向管理处经理汇报,由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下:1、实行每天24小时客户报修电话接待,将报修电话向业主公布。接到报修电话及时记录,并通知工程部派人员维修。2、水电急修项目:接报修后15分钟到达现场,1小时内修复;3、其它维修项目:20分钟之内到达现场查勘,根据维修项目情况,能立即修复的,当场给予解决;不能马上修复的,按约定时间给予修复;4、有偿维修:1小时到达现场查勘,与客户洽谈,确定维修费和维修时间,按约维修。5、做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6、维修完毕应要求客户签名确认,并征求满意度。7、维修服务应达到:临修急修及时率100%;维修质量合格率99%以上;客户满意率95%以上;有偿服务回访率100%,回访中发现维修质量问题,及时预约整改。8、免费向职工提供小家电维修服务。(三)维修服务规范要求要求工程部职工到各楼层进行维修保养时,着装整齐,乘搭规定的职工电梯;走路轻盈,维修工作时尽量减少噪音,严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项:1、敲门:接到报修,15分钟内派职工到达现场维修处理。如果要进房间维修,需按门铃或轻轻叩门三声,等待开门。2、介绍:办公室的人员开门或在门内询问,工程部职工应首先自我介绍:”对不起,打搅了,我是物业公司维修人员姓名,前来为您服务”。3、进门:如果房间内十分整洁,铺地毯,职工应将鞋脱在门外,或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。4、铺布:走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5、维修:维修工作中手脚要轻,尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时,应事先向领导、办公人员说明,并说一声”非常对不起”。6、整理:维修完毕,用自备专用保洁布将设备擦干净,收好维修工具,将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责清扫干净。7、试用:请领导、办公人员当场试用设备,证实设备恢复正常运转,并请领导、办公人员在维修工作单签认。8、讲解:必要时向领导、办公人员讲解故障原因,介绍维修保养知识,及正确使用设备的注意事项。9、如实填写维修工作单(包括费用),请领导、办公人员对修理质量,服务态度等进行评价并签名。第四章突击应急措施及预案一、出现火情、火灾应对处理预案作为政府机关的办公场所,如若出现火情时,为了能及时有效灭火和疏散人员,避免楼宇内人员的伤亡和财产的损失,特制定此预案。1.火灾初期,现场工作人员应采取有效的措施进行灾情控制,防止火势漫延、扩张。迅速起用最近地点的灭火器材、设施,来控制火势。2.迅速移走火势周围的易燃物、易爆物,防止火势蔓延。3.立即通知中控室监控现场,并及时向项目经理报告。4.切断火灾现场的电源。5.当火灾难以有效控制,并有扩张蔓延的趋势时,中控值机人员应立即将现场汇报项目经理决定启动相应等级的预案。6.安全小组及时启动在指挥中心负责指挥。7.若发现火势严重,灾情范围大,仅仅依靠楼宇内的消防设施无法对火势进行有效的控制,安全小组负责人批准,中控值机人员拨打”119”。8.在119消防车未到达现场之前,应急消防队人员应继续展开救险工作,尽可能将火势进行控制。当现场出现浓烟时,要佩带必要的保护用品(如湿口罩)。119消防队伍到来后,要积极协助119消防队,并服从119消防队的领导。9.灾情严重、燃烧范围大、火势过猛,导致现场出现大量浓烟,并有房屋及其它基础设施出现倒塌,爆炸(或很可能爆炸)时,要组织人员撤离现场,放弃救险,确保人员安全。10.在抢救过程中,出现人员伤亡时,要及时进行医务护理,然后送往医院。必要时,消防组长可拨打120/999急救。11.整个救险过程,必须在确保现场人员人身安全的情况下进行。12.无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一位职工都必须立即向消防监控室报告。在现场用手机、对讲机、电话报警时,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防电火花引爆易燃气体。中控值机人员应查明真相,并做好应急准备。现场以及其它正赶赴现场的人员应做到临危不乱,沉着冷静,并按以下步骤进行施救:(1)任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌。(2)如火势初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭,先灭火后报警。(3)如火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。(4)关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延,并立即关闭附近的电闸及煤气。(5)引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。(6)切勿在火警现场附近高喊:”着火了”,以免造成不必要的混乱。(7)在扑救人员未到达火警现场前,报警者应采取相应的措施,使用火警现场附近的消防设施进行扑救。(8)带电物品着火时,应立即设法切断电源,在电源切断以前,严禁用水扑救,以防引发触电事故。二、区域发现可疑人员协助预案物业服务中心人员要树立安全第一的思想,加强安全防范意识,项目作为政府机关,安全防范极为重要。1.针对项目的行政特点,在日常的管理和工作中,物业服务中心项目经理及各部门负责人要对职工进行安全意识培训,在职责范围工作中,时刻不忘保持高度的警觉性和警惕性。2.当楼宇出现能够人员时,如发现可疑物品、人员,应及时告知附近的秩序维护人员,并将情况汇报上级领导,并熟记可疑人员主要特征,请求其它岗位协助监控其动向。3.办公区域外围值班人员,应提高警惕,随时留意周边可疑情况,若发现异常情况及时与中控联系,采取措施,中控迅速利用监控进行监控并通知巡视人员跟进随时汇报。三、跑水应急处理预案1.如发现楼宇内部分区域出现(跑水)水浸事故,运行中心维修人员应第一时间赶到现场关闭跑水部位的阀门;2.如果是供暖和生活热水管道出现跑水事故,维修人员在关闭阀门和应急处理时,注意不要发生烫伤事故;3.应立即将情况报告服务中心经理、公司领导和采购人领导;4.尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口,以免电梯受损。5.设法查明浸水来源有效的措施加以截断。6.采取有效措施,拦截并疏泄积水防止水浸蔓延,组织人力保护好办公区重要办公室和设施免受水浸损失,如:A、将电梯升高离开受浸之范围;B、关闭受浸区域电源,以免人员触电;C、尽快在跑水管道处加装抱箍(如管道出现砂眼、裂痕);D、用布、沙包或其它材料塞住跑水漏洞;E、在跑水蔓延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸蔓延到其下部楼层;F、尽快疏通排水地漏、排水管道;G、开启排水泵,采用吸水机吸水;7.事后立即填写《突发事件处理记录表》向总公司汇报。四、停水应急处理预案1.一旦停水,运行中心值班人员应立即查明原因并通知项目经理及客服中心,以便在客户询问时答复,客服人员应在第一时间经过电话、张贴通知等形式告知客户。2.根据查明的原因立即进行处理故障停水:A.供水水泵突然损坏或暴管:运行中心人员应迅速切断该泵电源,关闭进、出水闸阀,将备用泵切换到自动状态。如泵房出现积水,应立即疏通排水管道进行排水,同时组织运行中心工程人员进行抢修B.供水管道、阀门故障:运行中心维修人员应迅速查明故障部位及原因并告知项目经理及客服中心,以便在客户询问时答复。若预计修复时间较长,应立即在大楼内通知栏醒目位置张贴停水通知。C.市政供水管网故障:运行中心主任应立即与自来水公司联系,了解故障原因及恢复供水时间,若预计修复时间较长,立即向项目经理及客服中心说明情况,利用电话、张贴通知等形式告知客户,运行中心主任应保持与自来水公司的联系。若在预定时间内不能恢复供水,应在通知栏醒目位置张贴延长停水时间通知。临时停水:(1)检修停水A.接到自来水公司检修停水通知并确认后,运行中心主任应立即通知客服中心并在通知栏醒目位置张贴停水通知。B.工程专业主管应保持与自来水公司的联系。若在预定时间内不能恢复供水,应立即在通知栏醒目位置张贴延长停水时间通知。C.二次供水水池、水箱清洗和消毒时间确定后,应提前24小时通知客服中心并在通知栏醒目位置张贴停水通知。D.供水系统一旦出现严重故障,预计停水时间超过24小时,运行中心应将情况立即上报项目经理,项目经理将情况上报工程维修中心并组织分公司各部门研究制定临时供水方案,保障楼宇人员的临时用水。E.恢复供水后,设备运行人员应立即检查供水系统,保证供水设备设施正常运行,杜绝出现因用水点水嘴开启引发再次跑水、停水事故。(2)排水系统A.下水管堵塞,设备运行人员应立即疏通,属严重堵塞的,应向上级汇报,并请专业公司及时疏通。必要时,在外围设立安全警示标识。B.下水管泄漏,设备运行人员应及时抢修,属严重泄漏的,应向项目经理汇报,并请工程维修中心或专业公司进行处理。必要时,在外围设立安全警示标识。C.泵房进水,设备运行人员应立即启动排污泵进行排水。D.暴雨来临前,设备运行人员应检查排污泵,确保排污泵能正常运转。E.当跑水事故发生时,设备运行人员应及时采取有效的防护措施,确保电梯、供电设施等的安全。五、电梯故障困人应急处理A.中控室值班人职工作职责中控室值班员作为报警信息第一接收人,同时为突发事件处理协调员,要自始至终保持冷静,1名值班员用监视器监视电梯轿箱内被困人员情况并用通话器安抚,加强与各岗位人员沟通,做好全过程记录。另1名值班员立即赶到事故现场安抚被困人员,维护现场秩序。(1)发现电梯困人,必须首先与被困人员建立联系,并快速联系有关各岗位人员,监督催促各项工作的实施进展情况(规范用语:请您不要惊慌,我们经过摄像头可了解到轿箱内的情况,我们马上通知电梯维保人员对您进行救援,在此期间,请您不要扒门、踹门或打开安全窗,这样做会给您带来危险,我们会与您保持联系,通报救援进展情况);(2)立即通知电梯维保人员和中控另一值班员跑步到达故障电梯位置,安抚并解救被困乘客,维护现场秩序;(3)通知工程负责人、客服负责人、秩序维护负责人或在岗工程、客服、秩序维护人员立即跑步(5分钟内)到达故障电梯位置,协助电梯维保人员解救被困乘客(未经正规培训人员,不得擅自进行救人操作);(4)通知项目负责人立即跑步(5分钟内)到达电梯困人位置,对被困乘客进行安抚工作(项目负责人不在时,暂由工程、客服、秩序维护负责人负责)。(5)将备存应急照明灯、电梯厅门和电梯机房钥匙取出备用,上述工作过程中,随时向被困乘客通报救援进展情况;(6)对电梯故障困人事件全过程做好记录。B.工程人员、电梯维保人职工作职责电梯维保人员做为电梯故障困人解救操作主要责任人,接到通知应跑步赶到现场,排除故障,应以用最短的时间将乘梯人安全救出为第一要务;工程专业负责人及在岗人员是电梯故障困人解救操作协助人员,接到通知应跑步到中控室取电梯厅门、电梯机房钥匙及应急灯并快速赶到现场,协助排除故障解救乘梯人员;若电梯维保人员未到场,应再快速联系确认何时能到场,维保人员不能在10分钟内到场的,工程专业负责人应分析能否自行施救,如能够自行施求应请示项目负责人批准后严格按规程施救;工程专业在岗人员自行施救应以保障人身安全为前提进行。(1)救援人员接通知后首先快速赶到困人电梯地点,确定轿厢所在位置(根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门