物业管理投标书样本彭彬模板

物业管理投标书样本彭彬资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。目录前言我公司接管××广场××号楼项目的优势目录第一章投标人资格证明文件1一、投标承诺书1二、法定代表人授权委托书2三、投标人资格证明文件3四、拟派现场项目经理资格声明7五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8第二章企业基本情况9一、企业理念 9二、机构设置 12三、管理优势13四、管理规模1517六、项目剪影18第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案22一、前期介入服务 22二、项目的接管验收 25三、入伙(住)管理方案26第四章对本项目物业管理的整体设想及策划 33一、总体管理服务目标 33二、管理服务理念 33三、保证体系 34四、服务承诺 34第五章拟采取的工作计划和物资装备情况 36一、拟采取的工作计划36二、物资装备情况37第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理41一、拟建立的组织机构及人员的配备41二、培训及管理50第七章管理规章制度及管理档案建立情况60一、管理处各项管理制度目录60二、管理规章制度62三、管理档案建立情况73第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标76一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 76二、急修项目的服务标准与承诺78三、一般维修的服务内容和指标 78四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 79五、投诉处理的服务内容和指标 80六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 80七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 83八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 87十、控制突发事件的服务内容和指标88十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标89十二、住宅装修管理的服务内容和指标 90十三、业户满意度测评的服务内容和指标 90第九章构建和谐社区与便民服务91一、和谐社区91二、便民服务93第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 95三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 103第十一章公共维修基金范围的使用方案109第十二章其它物业及设施、设备维修管理与维护112一、房屋及公用设施维修养护112二、设备管理123第十三章拟采取的安全与秩序维护方案135第十四章绿化和保洁管理方案149一、绿化管理方案 149二、保洁管理方案151第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明156一、停车管理方案 156二、地下车库经营管理的说明157第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务159第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明169一、开展销售工作的可行性方案169二、空房管理办法175第十八章投标报价及经费收支预算177第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明186第二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺187附件:物业管理应急措施188一、遇火灾处理程序 188二、接报治安事件处理程序 192三、接报刑事案件处理程序 192四、遇燃气泄漏处理程序 195五、遇停电处理程序 195六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序 198七、遇爆炸物或可疑物品处理程序199八、遇恐怖事件处理程序200九、触电事故的应急处理程序201十、电梯困人事故的应急处理程序201十一、强烈大风的应急处理程序203

前言首先,十分荣幸能参与”××广场××号楼项目(－－－)”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力,结合”××广场××号楼项目(－－－)”的现状,对”××广场××号楼项目(－－－)”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以××物业崭新的物业管理服务理念,在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下,凭借××物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充分的人才,为”××广场××号楼项目(－－－)”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境,提升”××广场××号楼项目(－－－)”的物业价值,并使”××广场××号楼项目(－－－)”成为××市乃至××省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的”××广场××号楼项目(－－－)”前期物业管理服务招标文件要求,结合我公司的企业服务理念及标准,经我公司考察研究之后,编制的前期物业管理服务投标书。我方同意一旦中标,投标书中的所有承诺,招标方有权要求写入物业管理委托合同,否则,招标方能够在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢×××公司给予我们这次合作的机会。公司名称:××物业管理有限公司注册(通讯)地址:联系电话:传真电话:邮政编码:我公司接管××广场××号楼项目(－－－)的优势1、我公司是第×批国家一级资质的物业管理企业,在管理中拥有丰富的经验,当前管辖的面积已超过万平方米,其中85％以上的项目是经过市场竞争取得的管理权,公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司已经过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证,对××广场××号楼项目(－－－)的管理质量具有充分的保证作用。3、我公司是当前档案管理×级的物业管理企业,对××广场××号楼项目(－－－)将来的档案管理将起到了保障作用。4、管理经验丰富,具备同类物业的管理经验。公司当前已管理着包括××国际博览中心、××大厦商务楼、××老街、××东方广场、××国际广场、××步行街、××生活广场、等商业类物业。在××广场××号楼项目的物业管理中,我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验,铸就××－－－物业管理的”品牌”。5、根据××广场××号楼项目(－－－)智能化程度较高的特点,我公司将对楼盘早期介入,协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入,如:××花园、××新城、××苑、××大厦等,都取得了较好的效果,用我们的经验,为开发商带来了较大的利益。6、具有超前的服务理念:××物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业,在管理各类物业领域进行不懈地探索,主动借鉴国际先进的服务理念,不断学习总结,同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点,寻求各类物业最佳的管理方法。经过学习国内外先进的服务理念与管理方法,并与自身的实践相结合,我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念,并在具体工作实践中取得了良好的效果。投标人资格证明文件投标承诺书中国物业管理协会:本公司认真研究了××广场××号楼项目(－－－)前期物业管理服务招投标文件后,愿意接受招标文件的要约条件,愿意参加本次招标。本公司声明如下:同意按照招标文件要求参与竞标,否则视为自动放弃。在签署××广场××号楼项目(－－－)前期物业服务合同之前,本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。如我公司中标,将按照贵司规定的时间签订××广场××号楼项目(－－－)前期物业服务合同,并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。我方同意,在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内,自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称:××物业管理有限公司(公章)法人代表:日期:地址:联系人:联系电话:

法定代表人授权委托书中国物业管理协会:本授权书声明:注册于××市××路号楼(投标人注册地址)的××物业管理有限公司(投标人名称)法定代表人董事长(法定代表人姓名、职务)为本公司授权签字的(投标人代表职务姓名)为本公司的合法代理人,就贵方组织的××广场××号楼项目(－－－)前期物业管理服务招标,以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于年月日签字生效,特此声明。法定代表人:签字盖章:投标人代表:签字盖章:投标人全称:××物业管理有限公司投标人公章:

投标人资格证明文件投标人一般性概况××物业管理公司成立于年,隶属×××(集团)有限公司,是国家×级资质的物业管理企业,注册资本万元人民币,管理面积已超过万平方米。公司先后经过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理×级的企业。我们的服务理念:××物业让您更满意。我们的服务追求:成为业户的好保姆、好管家、好朋友。企业情况一览表企业名称××物业管理有限公司法定代表人工商注册号企业成立时间注册地址联系地址联系电话/传真企业性质企业隶属关系或股东分支机构/子公司/与分支机构的性质隶属关系、地址/企业规模注册资本万元人民币、从业人数在编人、劳务工人。最近三所牵涉的主要诉讼案件(有或无)如有,是何类案件,结论如何:××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉;:××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉;:××物业管理纠纷案件被告××履行相应义务后撤诉结案、××××物业管理纠纷案件胜诉、×××物业管理纠纷案件调解结案,××履行相应义务。财务状况表资产和负债状况(万元)注册资本总资产流动资产长期资产长期负债短期负债股份组成情况股东名称(单位或个人)所占股份比例××(集团)有限公司××房产发展有限公司开户银行银行名称地址联系电话相关要求文件:提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料(复印件);其它可证明企业财务实力和真实性的文件,如年度审计报告等。注:上述文件资料,需加盖相关单位公章并需由被授权力人签字。

投标人资格声明名称及概况投标人名称:××物业管理有限公司总部地址:电话号码:传真号码:电子信箱:成立和/或注册日期:实收资本:近期资产负债表(到12月31日)长期资产:流动资产:长期负债:短期负债净值:主要负责人姓名(可选填):2、近三年主要业绩明细表(见附页)

3、有关开户银行的名称和地址名称地址4、投标人所属的集团公司(如果有的话)其它情况兹证明上述声明是真实、正确,并提供了全部能提供的资料和数据,我们同意遵照贵方的要求出示有关证明文件。投标人名称:××物业管理有限公司被授权人签字:被授权人的职务:日期:电话号码:传真号码:电子信箱:公章:

拟派现场项目经理资格声明项目名称:××广场××号楼项目(－－－)投标人名称:××物业管理有限公司姓名主要业绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗位工作时间联系电话投标人公章:投标人代表签字:日期:

拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1投资企业总经理大专2管理处经理助理大学本科/经济师3业户服务部主管大专4设备主管大专/助理工程师5设备主管高中/助理工程师注:在填写时,如本表格不够可按相同格式自行增加。投标人公章:投标人代表签字:日期:第三章前期介入服务与接管验收管理方案前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对”××广场××号楼项目(－－－)”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。1、规划设计阶段对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。监控和消控中心的设置;小区人车分流的设计;公共照明开关设置位置;公共照明开关开闭形式;物业管理用房的位置设计;小区垃圾房的设置;公共洗手间的设置;信报箱的设立;公共告示栏的配置;……。2、建设施工阶段建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。提出设备的设置和服务方面的改进意见及设计遗漏工程项目的建议;分析物业建造选料及安装,改进设备使用效果,减轻后期管理的压力;审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改进意见;提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又能够更改的部分提出建议;配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目的建议;对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;制订物业验收流程;指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。项目的接管验收1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3)物业的接管验收不但包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。a．公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;b．既应从今后物业维护保养管理的角度对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;c．接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;6)接管验收的作用a．明确交接双方的责、权、利关系b．确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益c．为以后的物业管理创造条件:经过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,能够摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理,一流的管理出一流的质量。经过我们的服务,为”××广场××号楼项目(－－－)”创造价值,为业户营造一个”安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境,让业户安心、放心。总体管理服务目标前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友;降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。合同目标在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证;二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证;二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证;一年内经过”××市物业管理优秀小区”的考评;三年内经过”××省物业管理示范小区”的考评;四年内达到”××物业管理示范小区”的标准;二、管理服务理念―――――××物业让您更满意让 —— 严格管理、规范服务、心心交流您 —— 业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意 —— 成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、保证体系我公司已经过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时,我公司自起开展企业标准化工作,并制订了公司”企业标准(Q/OAKH)”。我公司将三项体系、企业标准以及适合”××广场××号楼项目(－－－)”的三级操作文件贯穿于”××广场××号楼项目(－－－)”的物业管理之中。四、服务承诺1、总体指标1、满意度指数85以上;2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故,管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;3、第一年度导入三项贯标体系管理,第二年度经过三项贯标体系认证;2、分类指标1、管理处设专线24小时受理报修,2、业户接待时间:365天8:30-20:30;各类服务人员上岗培训率达到100%;4、档案归档率达到100%,档案完整率达到100;5、维修及时率达到100%;6、维修质量合格率达到95%以上;7、实行维修服务回访制度,回访率达到100%;8、有效投诉处理率100％,投诉人签字满意率95％以上;9、公共设备、设施完好率达到98％以上;11、绿化存活率达到98%以上;12、清洁管理无盲点,管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;13、道路、停车场完好率达到98%以上;拟采取的工作计划和物资装备情况一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到”双赢”的目的。1、业主入伙前我公司对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其它相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受。。另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。物资装备情况1、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境,依据建设部物业管理条例的规定,以及结合××广场××号楼项目(－－－)的特点,除各类设施设备机房外,物业管理用房还包括:管理服务用房:管理处接待、办公用房;保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库;2、物业管理用房的配置要求[管理处办公用房]划分为客户接待和办公两个区域,场所面积按建设部相关文件执行。[工程维修作业工作室]需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。[保安、保洁人员休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外,其它用房可利用车库等多余房间,以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是,给业主及租户带来方便,提高我方人员工作效率。3、管理设施的配置要求管理处开办物品表名称数量/型号一、办公用品开办物品复印机1台/施乐电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器打印机1台/HP1010对讲机16只/摩托罗拉GP-885对讲机电池板16块/1000mA充电器10只/单路现金保险箱1台/永发4800办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm,高度75cm洽谈椅4把/麻面镀铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300网络杯12只/瓷制无柄烟灰缸3只/612202A考勤钟1只/科密8100标识若干/塑封机1台/焕达320P饮水机1台/立式传真机1台/松下FT-153CN分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准电话机2只/西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞30把/定制

二、维修工器具开办物品台式钻床1台/德国定牌220V13m/m电锤(进口)1台/博士电动疏通机2台/大力牌GC70铝合金合页梯(1.5m－5m)10只/标准管子钳1把/新工600m/m24寸龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6数字式万用表2只/指针式万用表4只/永红MG-28数字式钳形表2只/永红MG-28兆欧表1只/东海500V砂轮机1台/××2.2KV潜水泵4台/长乐220V750W拖线板3只/塔牌60A、1M2、切割机2台/梅花扳手4套/电工牌10件套筒扳手3套/电工牌32件内六角扳手5套/电工牌1.5m/m-10m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具10套/硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只/沪工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保洁工具开办物品升降梯1部/××登月牌7米多功能擦地机2台/美国NSS17寸经济型吸尘吸水机2台/美国NSS双马达高压水枪2只2.5米铝梯3部1.5米铝梯2部多功能清洁车4部/捷霸AF－160拖线盘4只/黄鱼车3部/四、保安器具开办物品雨衣/雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理拟建立的组织机构及人员的配备1、管理处组织架构及部门设置管理处经理管理处经理经理助理经理助理设备部保洁绿化部保安部业户服务部设备部保洁绿化部保安部业户服务部业户服务主管业户服务主管保洁工绿化工保洁工绿化工巡岗设备主管巡岗设备主管门岗监控房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班门岗监控房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班保安主管机动机动给排水管道工给排水管道工2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式,下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门,实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身,全面掌握日常工作及人员状况,减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达,均由管理处经理直接安排,各部门主管下属员工直接向其主管负责,各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责[业户服务部]业户服务部主要负责日常与业户之间的联系,处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,协调各部门工作。[保安服务部]保安部负责小区治安,交通与消防管理工作,包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。[设备管理部]设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务,包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。[保洁绿化部]清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。另外采购、人事、培训等事务将由××物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位员工的任职要求[管理处经理]大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规,对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄,思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表示能力[经理助理]大专以上学历具备××房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力和文字表示能力[业户接待]大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表示能力经过××物业培训中心专业培训[保安服务]具备物业保安人员岗位上岗证书年龄20－35岁之间,男性身高不低于1.75米五官端正,具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力经过××物业培训中心专业培训[维修养护]具备相关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神[保洁保绿]经过保洁专业化培训熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作形象健康细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围[人员配备]岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备(人)管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户服务部强弱电工6业户服务部主管1给排水管道2业户服务员(接待/财务/贯标/档案/报修)5房修2值班电工2保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班(兼)4领班2门岗8单元内公共部位12巡岗8外围3监控4机动3机动4合计71人[岗位职责和工作范围]管理处经理在公司的领导下,全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。负责小区管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方,审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其它任务。管理处经理助理在管理处经理的领导下,负责业户服务的接待工作。拟制小区的业户服务计划、费用预算,负责业户服务的质量控制。负责编制每日的《工作日报》,并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续;负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案,登记产权清册与租赁清册、权籍资料,对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费;代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。负责收集编排:管理信息、业户服务征询单,及时张贴和收回,对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理,保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其它工作。设备管理部主管在管理处经理的领导下,负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理,检查每日运行日志,了解设备工作状况合理安排每日工作。负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制,拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件,并负责实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制(设备)突发事故的应急处理预案,并适时组织预演。负责对房屋设备(设施)维修、保养工作的计划实施和记录备案,对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案,记录文件长期保存。完成经理交办的其它工作。保安服务部主管在管理处经理的领导下,对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导,发现不合格操作当场予以纠正,对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍小区《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约服务。保洁绿化部主管服从管理处经理的领导,对小区的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查,对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责计划和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其它工作任务。业户接待员(出纳、投诉)具体开展业户服务方面的工作,包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作;负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作;负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案,登记产权清册与租赁清册;保持与业户的联系和相互沟通,包括具体组织社区公益性活动;完成交办的其它工作。业户接待员(档案)负责管理处文书档案管理工作,包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作;负责管理费的收缴工作;负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作;负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作;负责与业户权籍资料的管理工作;完成经理交办的其它工作。巡岗保安对保安主管负责,服从上级命令;巡逻中遇业主要求应及时提供服务;巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工对保洁主管负责,认真执行各项管理制度;认真做好承包区域的环境保洁;在主管带领下,认真完成本职工作和其它交办任务。设备工(值班水电工)对设备主管负责,执行管理处各项规定和制度;负责变配电系统的运行管理和维修保养;负责高、低压配电设备,变压器,机房配电及控制设备,公共区域电气设备的维修保养及故障检修;负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;认真钻研技术,熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;按时按质保量完成设备检修工作;定期巡视电气设备,密切注意其运行情况,正确抄录各项数据,并填写好巡视、运行、维修、保养记录;做好给排水设备(设施)的运行操作和维修保养工作;发生事故时,保持头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障,重大事故及时上报,并与下一班当班员工共同排除故障;负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工(维修工)对设备主管负责,执行管理处的各项规定和制度;负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作;负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作;努力钻研技术,熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;发生事故时,应确保头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班,并与下一班当班员工共同排除故障。二、培训及管理培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100%;各类专业人员持证上岗;培训计划源源不断的人员培训是××物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的”培训中心”。”培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到当前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。[新进员工培训方案]培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。培训内容:公司基本情况、组织机构、主要领导介绍公司管理理念和服务理念教育企业文化、价值观的传递《员工手册》、职业道德及有关制度教育培训时间:4课时【管理处经理、副经理培训】经过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;3质量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识;4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;一般住宅管理实务;国外的物业管理;物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;6内部管理8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理注:一小时为一课时【各部门主管培训】经过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)注:一小时为一课时【一般管理人员培训】经过培训,树立100%为业户服务的思想,把”服务”作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)注:一小时为一课时[业户服务培训内容]课程概述:业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司能够在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。培训对象:1、管理处经理课程目标:经过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是満足业户需求的保证、是物业服务的基础。培训内容:业户服务的概念;业户服务的内容;业户服务的基本要求;入伙服务;业户接待;权籍管理;装修管理;培训课时:16课时[保安服务培训内容]课程表述:物业管理区域公共秩序维护的基本知识,保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求,××物业管理有限公司保安服务基础服务标准和保安服务基础作业标准。培训对象:物业管理经理、保安主管课程目标:1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识;2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用;3、熟悉××物业管理有限公司《保安服务基础标准》和《保安服务基础作业标准》;4、熟悉××物业管理有限公司保安服务的运作模式。5、掌握基本安全护卫技能,能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件课程提纲:物业管理及保安服务的重要性物业管理分类中的保安服务保安服务的目标保安服务的特点保安服务的基本要求保安服务的主要职责保安服务的组织机构保安各类人员的岗位职责保安服务的主要任务消防工作⑾安全应急方案⑿各类表格记录注意事项⒀保安队列动作教案培训课时:24课时[保洁服务培训内容]课程概述:经过对保洁服务在中国的产生和发展的阐述,了解保洁服务概论,特性和分类。从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面,阐明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范,环境保护与运作规范,掌握保洁的基础知识,了解保洁服务的管理制度和岗位职责,并进行监督检查。培训对象:保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员课程目标:保洁服务操作规范化和服务质量标准化课程提纲:概述保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等常见清洁剂的使用其它培训课时:8课时[绿化服务培训内容]课程概述:绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改进环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。经过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观。培训对象:管理处经理及小区绿化服务相关人员课程目标:让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。课程提纲:收集资料,建立绿化档案园林绿化法律法规政策绿化名词解释怎样验收小区绿化工程怎样对小区绿化环境进行监管培训课时:12课时管理规章制度及管理档案建立情况一、管理处各项管理制度目录序号文件名称文件编码1管理处内部岗位设置、标准GW.LZG.00.012职业安全健康职责GW.LZG.00.023物料管理办法GW.LZG.00.034停电停水应急预案GW.LZG.00.045水浸应急预案GW.LZG.00.056治安应急预案GW.LZG.00.067文件质量记录管理办法GW.LZG.00.078犬类管理办法GW.LZG.00.089保安岗位架构图GW.LZG.01.0110保安运作规程GW.LZG.01.0211人员出入管理办法GW.LZG.01.0312监控中心管理办法GW.LZG.01.0413车辆管理办法GW.LZG.01.0514保安岗位操作规程GW.LZG.01.0615安保岗位标准GW.LZG.01.0716燃放烟花爆竹管理规定GW.LZG.01.0817保洁岗位监管规程GW.LZG.02.0118绿化(地)养护监管规程GW.LZG.03.0119消防安全管理办法GW.LZG.04.0120火警应急预案GW.LZG.04.0221消防设备(设施)运行管理办法GW.LZG.04.0322消防设备(设施)操作规程GW.LZG.04.0423消防管理制度GW.LZG.04.0524消防设备(设施)维修保养规程GW.LZG.04.0625弱电设备(设施)运行管理规定GW.LZG.04.0726弱电设备(设施)操作规程GW.LZG.04.0827弱电设备(设施)维修保养规程GW.LZG.04.0928弱电设备(设施)安全管理制度GW.LZG.04.1029电梯设备监管办法GW.LZG.05.0130电梯故障紧急预案GW.LZG.05.02序号文件名称文件编码31供配电设备(设施)安全管理制度GW.LZG.06.0132供配电设备(设施)运行管理规程GW.LZG.06.0233供配电设备(设施)操作规程GW.LZG.06.0334供配电设备(设施)维修保养规程GW.LZG.06.0435电工安全操作守则GW.LZG.06.0536给排水设备(设施)安全管理制度GW.LZG.07.0137给排水设备(设施)运行管理规程GW.LZG.07.0238给排水设备(设施)操作规程GW.LZG.07.0339给排水设备(设施)维修保养规程GW.LZG.07.0440管道维修工作规程GW.LZG.07.0541房屋设备(设施)安全管理制度GW.LZG.09.0142房屋设备(设施)运行管理规程GW.LZG.09.0243房屋设备(设施)操作规程GW.LZG.09.0344房屋设备(设施)维修保养规程GW.LZG.09.0445房屋、设备设施巡视内容与要求GW.LZG.09.0546设备完好率标准GW.LZG.09.0647房屋、设施维修保养规程GW.LZG.09.0748服务供方质量监管规程GW.LZG.10.0149雨天防滑管理办法GW.LZG.10.0250业户管理办法GW.LZG.11.0151空房管理办法GW.LZG.11.02

二、管理规章制度1、××广场××号楼项目(－－－)业主临时公约2、业户投诉处理管理办法1基本要求接待业户投诉应用语规范、礼貌得体,态度温和,耐心倾听,细致解释,件件落实,记录清晰,反馈及时。对业户投诉的一般性服务质量问题,要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报。建立投诉接待登记汇总月报制。2投诉受理处理办法对业户的口头(电话)或书面投诉,除做好耐心解释外,应及时落实到××广场××号楼项目(－－－)管理处,并在《业户投诉处理单》上作好书面记录。根据业户投诉时间、内容,按投诉处理基本要求转至相关管理处,并督促限时整改。被投诉管理处接到品质部转告的业户投诉后,应立即与业户取得联系。首先,向业户致歉;其次,对其投诉的问题作耐心细致的解释,以取得业户的谅解、理解;再次,对在管理处职权范围内能处理的投诉问题,应立即采取改进、补救措施和善后工作,并认真做好回访工作。对管理处无法解决的服务质量投诉问题,由品质保证部或会同物业管理部协调处理。若投诉内容涉及到公司总体利益,或与管理处的经济考核目标有冲突时,应及时上报公司总经理室,待总经理室批示后,再行处理。被投诉管理处应将品质保证部转告的业户投诉的处理结果、回访情况以书面或E-mail形式上报品质保证部。4、物业帐务管理办法[管理费的预、决算管理]做好年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照国家的政策法规和”量出为入、合理节约”的原则,并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算,以确保所管物业正常运行之费用需要。每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并接受审计。[各类收支的日常管理]建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金。收费项目合理、合法、公开。每项收费都应开具正规的发票或收据,应字迹清晰、数据准确。每月15日将”付款请求书”送交业户,请业户于当月20日前付费,逾期由业户服务员上门收款。收费项目:物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后,请业户确认签字,每月结算一次)。准确、及时做好实收账册,统计应收费用、实收费用以及欠收费用,做好收费报表。管理服务费的收支账目每半年公布一次,接受业户的监督和查询。年度预算确定以后,在加强费用管理的同时,更要加强收费管理。按每户业主分别设立收费台帐,以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清楚、准确、完整,便于查询。在预算的范围内合理安排好每月的开支,做到平衡支出。各类费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律,做到不乱花业主的一分钱,年终确保收支平衡。[物业维修、更新帐务管理办法]根据××市商品住宅维修资金管理有关规定。维修资金的筹集,按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或业委会开立的维修资金专户。按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户。维修资金不足时,可由管理处编制筹集方案报业委会,由业委会征集。维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用,不准挪作她用。日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批,经总经理或授权代理人批准方可使用。中、大修或更新项目在年度计划中立项,应编制项目预算书,选定施工单位,订立工程施工合同,报公司审批,同时报业主委员会审批。经公司、业委会批准同意后,由业委会与施工单位订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同,应由业委会出具委托书,并写明工程的支付约定,按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支付。按规定维修资金应按幢、按门牌号立账,按单元立分户账。管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档。维修资金使用项目:——物业日常维修;——物业专项维修、更新;——物业中、大修;[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办法]加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理,超过限额的现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户,为安全起见超过1万元,必须有人陪同。现金收入应当及时存入指定的银行帐户,不得用于直接支付单位自身的支出,因特殊情况需坐支现金的,应事先报计划财务部批准,严禁擅自挪用,借出货币资金。管理处取得的货币资金收入必须及时入帐,不得私设”小金库”,不得帐外设帐,不得”白条”抵库,严禁收款不入帐。对于库存现金的收支和保管,应由专职的出纳人员负责办理。三、管理档案建立情况1、物业档案建立的内容业主入伙资料业户家庭资料业户联系电话包括:正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话,如家庭电话、单位电话、手机、呼机、E-mail地址等。业户室内装修管理资料包括:装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等。业户日常维修资料包括:维修、维修回访等记录情况。业户反馈资料包括:服务质量回访记录、业户投诉及处理记录、业户意见征询、统计记录等。针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标一、管理处服务人员的服务内容和指标[业户接待]实行周一至周日08:30-20:30的业户服务制度业户服务人员五官端正女性身高1.60米以上,男性1.70米以上举止得体,微笑服务按公司规定统一着装,佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到,文明用语,主动询问并及时为业户提供服务服务内容:入伙服务、业户接待、权藉管理、投诉处理、收费管理、装修管理、档案管理、报修处理、业户满意度测评、社区文化、便民(特约)服务等。[保安服务]管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务男性,身高1.75米以上保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌,服装整洁值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用”命令”、”要求”类用语及禁忌语业户需要帮助时(如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等),应主动及时提供服务,对业户及访客的询问应热情接待服务内容:门岗服务、巡视岗服务、车辆管理岗服务、停车库(场)管理服务、监控岗服务、治安管理。[设备维护]设备人员应统一着装,佩带胸牌微笑服务,举止文明得体在服务过程中保持良好的精神状态服务内容:公共设施、设备的养护、保养、维修等[保洁服务]保洁服务人员形象健康保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好的精神状态服务内容:公共区域的保洁等。

五、投诉处理的服务内容与指标公司服务质量投诉电话,24小时开通,24小时内给予回复。有效投诉处理率100％。投诉人签字满意率95％以上。业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权,发现维修服务存在问题有权及时指出,如业户与维修人员无法达成共识,可向”021－96916”信息平台或管理处专线电话投诉。”021-96916信息平台或管理处专线电话”接待人员应认真、热情地接听业户的投诉,及时登记投诉要点,经过调查、处理,尽快给业户一个满意的答复。投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录,对重大投诉应及时向有关领导汇报。排水系统a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;c.各检查口标记清楚,操作方便;d.各排水横管无倒返水,排水畅通。七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标公共设备、设施包括:路灯、楼道灯等完好率达到98％以上;房屋建筑完好率达到98%以上;道路、停车场完好率达到98%以上;设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象(服务标准详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案)八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标消防设施、管道完好率100％消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好;b.启动报警按钮完好、性能可靠;c.各层消火栓出水压力符合要求;d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。十一、物业及住户档案管理的服务内容与指标档案归档率达到100%,档案完整率达到98%以上;建立一户一档的业户档案。十三、业户满意度测评的服务内容与指标构建和谐社区与便民服务和谐社会1、社区文化寓亲情服务于社区活动之中,创立高品位的人文环境。业户服务部在每次活动开展前,拟定活动的实施计划,并报管理处经理批准。业户服务部根据审批意见制定活动的具体方案。物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好因房制宜,有计划地安排保养维修任务完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度完善的管理、检查、考核制度给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态建立和贯彻各项规章制度及各项标准搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】建物维修工按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。【供配电设备】电工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)”运行”与”备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。【消防设备】日常巡视a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵”运行”与”备用”每月定期启动后交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵”运行”与”备用”每二周交替更换一次;按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;分承包方维保人员按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。电工每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;信号接收机房每周打扫一次,