商品房预售合同样本及操作指南

商品房预售合同样本及操作指南引言商品房预售，作为房地产市场中一种常见的交易模式，为购房者提供了提前锁定心仪房源的机会，也为开发商的项目建设提供了资金支持。然而，由于预售商品房的特殊性——房屋尚未建成，其质量、面积、交付时间等均依赖于合同约定，因此，一份严谨、规范的《商品房预售合同》便成为保障买卖双方合法权益的基石。本文旨在提供一份相对完整的商品房预售合同样本，并辅以详细的操作指南，希望能为广大购房者在复杂的购房过程中提供有益的参考，助您规避风险，顺利置业。第一部分：商品房预售合同样本商品房预售合同合同编号：[YYYYMMDDXXXX]出卖人（甲方）：[房地产开发有限公司全称]法定代表人：[法定代表人姓名]注册地址：[公司注册地址]联系电话：[公司联系电话]营业执照注册号：[营业执照注册号]房地产开发企业资质证书编号：[资质证书编号]买受人（乙方）：[买受人姓名/名称]【若为个人】身份证号码：[身份证号码]通讯地址：[买受人通讯地址]联系电话：[买受人联系电话]【若为单位】统一社会信用代码：[统一社会信用代码]法定代表人/负责人：[法定代表人/负责人姓名]通讯地址：[单位通讯地址]联系电话：[单位联系电话]根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的商品房事宜，达成如下协议：第一条项目建设依据甲方以[出让/划拨]方式取得位于[地块具体位置，例如：XX市XX区XX路XX号]、编号为[地块编号]的地块的土地使用权。该地块土地面积为[土地面积]，规划用途为[住宅/商业/综合]，土地使用年限自[XXXX年XX月XX日]至[XXXX年XX月XX日]止。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名[项目名称]。建设工程规划许可证号为[规划许可证号]，施工许可证号为[施工许可证号]。第二条商品房基本情况乙方购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为第一条规定项目中的：第[X]幢[X]单元[X]层[XXX]号房。该商品房的用途为[住宅/公寓/商业/办公]，属[钢混/砖混]结构，层高为[X.X]米，建筑层数地上[XX]层，地下[X]层。该商品房阳台是[封闭式/非封闭式/部分封闭式]。该商品房建筑面积共[XX.X]平方米，其中，套内建筑面积[XX.X]平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积[X.X]平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。根据甲方暂测面积，该商品房单价为每平方米[XXXX]元（人民币），总金额为[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整（大写）。（最终面积以产权登记面积为准，房款多退少补，具体方式见本合同第五条约定。）第三条计价方式与价款甲乙双方约定按下述第[一]种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米[XXXX]元（人民币），总金额（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整。2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米[XXXX]元（人民币），总金额（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整。3.[其他约定方式，如按套计价等]。第四条付款方式及期限乙方同意按下列第[一]种方式支付房款：1.一次性付款：乙方应于本合同签订之日起[X]日内，向甲方支付全部房款（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整。2.分期付款：（1）第一期：乙方应于本合同签订之日起[X]日内，支付房款总额的[XX]%，即（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整。（2）第二期：乙方应于[XXXX年XX月XX日]前（或房屋主体结构封顶时），支付房款总额的[XX]%，即（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整。（3）第三期：乙方应于该商品房交付使用前[X]日内，支付剩余房款，即（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整。3.按揭贷款：（1）乙方应于本合同签订之日起[X]日内，向甲方支付购房首付款（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整（不低于总房款的[XX]%）。（2）剩余房款（大写）[XX]万[XX]千[XX]百[XX]拾[XX]元整，由乙方在本合同签订之日起[X]日内向银行申请按揭贷款支付。若乙方未能获得银行批准的足额贷款，乙方应在收到甲方通知之日起[X]日内以现金或其他方式补足差额。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积/套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第[一]种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）面积误差比绝对值在[X]%以内（含[X]%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出[X]%时，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起[XX]日内将乙方已付款退还给乙方，并按[X.X]%利率付给利息。乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在[X]%以内（含[X]%）部分的房价款由乙方补足；超出[X]%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在[X]%以内（含[X]%）部分的房价款由甲方返还乙方；绝对值超出[X]%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权退房。（后续处理方式与自行约定中的（2）类似，此处从略，具体按实际协商或法定执行）。第六条交付期限及条件甲方应当在[XXXX年XX月XX日]前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第[一]种条件，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.[其他约定条件，如取得不动产首次登记证明等]。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起[XX]日内告知乙方的；2.[其他双方约定的可延期事由，需具体明确，避免模糊]。第七条产权登记甲方应当在商品房交付使用后[XX]日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第[一]项处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起[XX]日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的[X.X]%赔偿乙方损失。2.乙方不退房，甲方按已付房价款的[X.X]%向乙方支付违约金。3.[其他约定]。第八条质量标准与保修该商品房交付时应当符合国家及地方相关工程建设强制性标准，并符合甲方在本合同中承诺的质量标准。墙面、地面、顶棚平整，门窗安装牢固、开关灵活，管道安装通畅，防水工程无渗漏。甲方交付的商品房装修、设备标准应符合双方约定（见附件三）。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第[一]种方式处理：1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。2.[其他整改或赔偿方式]。该商品房实行保修制度。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为[5]年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为[2]年。其他项目的保修期限由甲乙双方另行约定。保修期自该商品房交付之日起计算。第九条配套设施约定甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电：交付时达到使用条件；2.燃气：[XXXX年XX月XX日]前达到使用条件；3.暖气：[XXXX年XX月XX日]前达到使用条件；4.有线电视、宽带：交付后[XX]日内具备开通条件；5.小区道路、绿化：[XXXX年XX月XX日]前完成；6.[其他配套设施，如学校、商业等，需明确约定交付时间或状态]。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：[甲方按日向乙方支付已付房款万分之[X]的违约金，直至达到使用条件为止/其他约定]。第十条物业管理该商品房所在小区的物业管理由甲方选聘的[物业公司名称]负责，物业管理服务协议应在房屋交付时由乙方与物业公司签订。物业管理费标准为[X.X]元/平方米/月（按建筑面积计算），自[交付之日/XXXX年XX月XX日]起计收。第十一条违约责任1.甲方逾期交付房屋的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之[X]的违约金，合同继续履行；逾期超过[XX]日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起[XX]日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的[X]%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之[X]（该比率应不小于本条前款中的比率）的违约金。2.乙方逾期付款的，自本合同第四条规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之[X]的违约金，合同继续履行；逾期超过[XX]日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的[X]%向甲方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之[X]（该比率应不小于本条前款中的比率）的违约金。3.甲方违反本合同第七条关于产权登记约定的，按第七条约定承担违约责任。4.甲方违反本合同第八条关于房屋质量或保修约定的，乙方有权要求甲方在[XX]日内修复或赔偿损失。5.[其他违约情形及责任]。第十二条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起[XX]日内向另一方当事人提供证明。第十三条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第[一]种方式解决：1.提交[XX]仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。第十四条合同生效及其他本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。本合同一式[肆]份，甲、乙双方各执[壹]份，[不动产登记机构备案壹份，银行（若按揭）壹份]。本合同自双方签订之日起生效。附件清单：附件一：房屋平面图附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件三：装饰、设备标准附件四：补充协议（可根据实际情况增减附件）出卖人（甲方）：（盖章）法定代表人/授权代表人：（签字）日期：[XXXX年XX月XX日]买受人（乙方）：（签字/盖章）日期：[XXXX年XX月XX日]---第二部分：商品房预售合同操作指南购置房产是人生中的重大决策，商品房预售合同的签订更是其中至关重要的一环。这份合同不仅关系到您的巨额资金安全，更直接影响未来的居住权益。以下指南将为您详细解读签订预售合同的关键步骤与注意事项，助您从容应对。一、签约前的准备与核查在您下定决心购买某套预售商品房，并准备签订合同之前，务必做好充分的“功课”，这是避免日后纠纷的第一道防线。1.审查开发商资质与项目合法性（“五证二书”是关键）：*《国有土地使用证》：确保开发商对项目地块拥有合法使用权。*《建设用地规划许可证》：确认项目用地符合城市规划。*《建设工程规划许可证》：确保项目建设符合规划要求。*《建筑工程施工许可证》：证明项目具备开工条件。*《商品房预售许可证》：这是开发商合法预售商品房的核心凭证。没有此证，预售行为违法，所签合同可能无效。务必核对该证上载明的预售范围是否包含您欲购买的房屋。*“二书”（交付时提供）：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法律规定开发商必须提供的。操作提示：要求开发商出示上述证件的原件，并可通过当地住建部门官网等渠道进行核实。不要轻信复印件或口头承诺。2.