2025年套内面积差异退款协议

2025年套内面积差异退款协议合同编号：__________

第一章总则

第一条合同目的

本合同旨在明确因套内面积差异导致购房人要求退款的双方权利义务，依据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》及相关法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经双方协商一致达成如下协议。

第二条适用范围

本合同适用于因开发商交付房屋的套内实际面积与购房合同约定的套内面积存在差异，且差异达到法定退房标准或双方约定的退款情形。

第三条术语定义

（一）套内面积：指由不动产登记机构依法测定，由套内墙体空间所围成的建筑面积，不包括分摊的公共面积。

（二）公摊面积：指各产权主体共同享有或分摊的建筑面积，如大堂、走廊、楼梯间、设备用房等。

（三）面积差异：指合同约定套内面积与实际测量套内面积之间的绝对差值。

（四）退款金额：指根据面积差异及退款标准计算得出的应退还购房人的款项。

第二章前提条件

第四条合同依据

双方确认，本合同所依据的房屋买卖合同已生效，且该合同明确约定了房屋的套内建筑面积及公摊面积分摊情况。

第五条面积差异确认

（一）购房人有权要求对房屋套内面积进行重新测量，测量机构须具备法定资质，测量结果依法产生效力。

（二）面积差异的认定以经法定程序确认的测量报告为依据，任何一方不得擅自更改或否定。

第六条法律适用

本合同适用中华人民共和国法律，任何争议均应首先通过协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第三章面积差异的认定

第七条差异标准

（一）当套内实际面积与合同约定面积差异超过3%时，购房人有权选择退房或要求退还面积差异对应的款项。

（二）当差异未超过3%但超过1.5%时，购房人有权要求开发商退还面积差异部分的1.2倍作为补偿。

（三）当差异低于1.5%时，视为符合合同约定，无需退款。

第八条测量程序

（一）购房人应在收到房屋交付通知后30日内书面通知开发商申请重新测量，开发商应在收到通知后15日内予以配合。

（二）测量费用由提出申请方先行垫付，最终由责任方承担，具体承担方式依据面积差异原因确定。

第九条异议处理

若一方对测量结果有异议，可在收到报告后15日内向具有法定资质的鉴定机构申请复核，鉴定结论为最终依据。

第四章退款计算与支付

第十条退款金额计算

（一）退款金额=面积差异×房屋单价，其中房屋单价以购房合同约定的单价为准。

（二）若面积差异导致购房人实际支付单价高于合同约定单价，超出部分应予退还；低于合同约定单价，差额部分无需补偿。

第十一条支付方式

（一）开发商应在收到退款请求后60日内将款项一次性支付至购房人指定银行账户。

（二）支付前，开发商有权要求购房人提供相应的收款证明及银行卡信息。

第十二条滞纳金

若开发商未按期支付退款，应按日向购房人支付未付金额的千分之五作为滞纳金，直至付清为止。

第五章双方权利义务

第十三条购房人权利义务

（一）购房人有权要求开发商提供真实、完整的房屋面积测量报告，并有权对报告内容提出合理质疑。

（二）购房人应在收到退款后30日内将相关收款凭证反馈给开发商，以备存档。

第十四条开发商权利义务

（一）开发商应配合购房人完成面积测量，不得设置不合理障碍。

（二）开发商对面积差异承担举证责任，如无法证明差异属于不可归责于购房人的原因，应承担相应退款义务。

第十五条违约责任

（一）开发商隐瞒房屋真实面积信息，导致购房人损失的，应双倍返还退款金额。

（二）购房人无正当理由拒绝配合测量或退款，应承担因此产生的合理费用。

第六章争议解决

第十六条协商解决

双方应本着友好协商的态度，通过书面或口头形式就面积差异问题达成一致，协商不成的，可进入下一程序。

第十七条调解程序

如协商未果，可向当地住房和城乡建设部门申请调解，调解协议经双方签字后具有约束力。

第十八条诉讼程序

（一）对调解协议不服的，可在调解期满后30日内向人民法院起诉。

（二）诉讼期间，双方均应暂停执行退款程序，直至法院作出终局判决。

第七章其他

第十九条合同效力

本合同自双方签字盖章之日起生效，至退款事宜完全履行完毕后终止。

第二十条不可抗力

因地震、洪水等不可抗力导致面积差异的，双方互不承担责任，但应及时通知对方并采取补救措施。

第二十一条通知送达

双方确认本合同项下的所有通知均应以书面形式送达至本合同首部载明的地址，如地址变更应提前30日书面通知对方。

第二十二条合同份数

本合同一式三份，购房人执一份、开发商执一份、存档一份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

###特殊应用场景一：精装房面积差异引发的退款纠纷

**场景描述**：购房人购买精装房时，发现合同约定的套内面积与实际交付面积存在差异，且精装部分的价格已包含在总价中，导致购房人实际单位面积成本高于预期。

**相关条款说明**：需重点审查原合同中关于“精装修交付标准”的约定（通常在附件2），以及本合同第七条（差异标准）中“房屋单价”的界定。

**条款修正建议**：

1.增加“精装部分不参与面积差异计算”的排除条款，避免装修溢价与面积差异叠加计算，造成不合理退款。

2.在第十二条（滞纳金）中明确“因精装标准变更导致的面积调整不适用滞纳金条款”。

**注意事项**：开发商常以“装修公摊”为由降低退款比例，需依据《装修工程规范》（GB50210）判断分摊合理性，若存在违规分摊需主张双倍退款（参照第十五条）。

###特殊应用场景二：期房因规划变更导致的面积缩水

**场景描述**：购房人在期房交付时，因开发商擅自变更设计导致套内面积实际缩水，且原合同未明确约定面积调整机制。

**相关条款说明**：需结合原合同附件1（购房合同补充协议），审查是否存在“面积调整比例上限”等限制性条款。

**条款修正建议**：

1.在第七条增加“规划调整触发条款”，规定“因开发商单方面变更结构设计导致的面积缩水，应按差异部分的150%计算退款”。

2.在第十六条补充“诉讼优先适用建设工程司法鉴定”的条款，明确争议解决路径。

**注意事项**：需区分“正常设计优化”（如公共区域调整）与“恶意缩水”（如厨房、卫生间面积削减），后者可主张解除合同（参照第七条）。

###特殊应用场景三：二手房交易中的面积评估争议

**场景描述**：存量房交易中，原业主提交的《面积测绘报告》与新房管部门最新测绘结果不符，购房人主张按新标准退款。

**相关条款说明**：需重点关注第十一条（支付方式）中的“收款账户验证”条款，确保资金流向透明。

**条款修正建议**：

1.增加“测绘报告效力确认机制”，规定“如原报告与现报告差异超5%，应以不动产登记中心最终数据为准”。

2.在第十二条补充“第三方托管条款”，约定退款通过公证处或银行托管专户划转。

**注意事项**：二手房交易中可能存在“面积虚报历史”，需核查房产证附图（附件3），若开发商为原业主，需追溯其开发资质（参照第十五条）。

###特殊应用场景四：分户计量房屋的热计量差异退款

**场景描述**：集中供暖房屋出现合同约定热计量与实际耗热量差异，购房人主张退还超额部分。

**相关条款说明**：需结合原合同附件4（供暖合同），审查是否存在“热量分摊系数”的约定。

**条款修正建议**：

1.增加“热量差异计算公式”，明确“以热力公司出具的专项检测报告为依据，按（合同系数/实际系数）×差异热量×单价计算退款”。

2.在第十八条补充“行政调解前置程序”，规定“热量争议应先向供热办申请调解”。

**注意事项**：开发商常以“系统误差”抗辩，但需提供《供热计量技术规范》（JGJ/T287）证明误差范围，超出部分可索赔（参照第二十条）。

###特殊应用场景五：全装修房交付时的功能面积缩水

**场景描述**：毛坯房交付时约定包含全装修，但实际交付的柜体、卫浴等实际使用面积小于合同约定标准。

**相关条款说明**：需重点审查附件5（装修清单），特别是第十四条（开发商义务）中的“交付标准验收程序”。

**条款修正建议**：

1.在第七条增加“功能面积专项条款”，规定“橱柜、卫浴等实际使用面积与清单差异超10%，应按差值×3倍计算退款”。

2.在第十二条补充“实物验收条款”，约定“退款支付前需经第三方监理机构确认实物与清单符合度”。

**注意事项**：开发商常以“品牌升级”为由减少材料，需对照《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210）核实，若存在替代材料劣质问题，可主张解除合同（参照第七条）。

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###实际操作过程中遇到的问题及解决办法

**问题1：开发商拒不提供面积测量报告**

-**解决办法**：

1.依据第十二条起诉前，先向住建局投诉，要求介入测绘（《城市房地产测绘管理办法》规定开发商义务）。

2.申请法院强制测绘，费用由开发商承担（参照第十二条滞纳金条款）。

**问题2：退款金额计算争议**

-**解决办法**：

1.提交原合同单价页及《面积差异鉴定报告》（GB/T50086标准）。

2.若开发商主张“市场价调整”，需提供同地段近期成交价备案（参照第二十条不可抗力条款）。

**问题3：分期付款房屋的面积差异处理**

-**解决办法**：

1.分阶段验收退款，按比例拆分退款金额（如首付款对应比例先退）。

2.依据第十五条主张“分期付款按比例承担违约责任”。

**问题4：测绘报告有效期争议**

-**解决办法**：

1.参照《不动产测绘成果质量检验标准》（GB/T17986）规定，测绘成果有效期一般为交付后3年。

2.逾期申请复测的，按第十七条调解优先原则协商费用分摊。

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###原始合同所需附件清单

1.**附件1：购房合同补充协议**（包含面积调整机制、争议条款等）

2.**附件2：精装修交付标准清单**（品牌、尺寸、材质等详细参数）

3.**附件3：房产证附图及历史测绘报告**（对比变更前后的面积差异）

4.**附件4：供暖合同及热计量表**（包含分户计量参数）

5.**附件5：全装修材料清单及品牌型号**（对应交付实物的核对标准）

6.**附件6：交付现场验收记录表**（包含尺寸、功能验收签字页）

7.**附件7：开发商测绘资质证书复印件**（GB/T17742认证文件）

多方为主导时的，附件条款及说明

第一章总则

第一条合同目的

本合同旨在明确因套内面积差异导致购房人要求退款的双方权利义务，依据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》及相关法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经双方协商一致达成如下协议。

第二条适用范围

本合同适用于因开发商交付房屋的套内实际面积与购房合同约定的套内面积存在差异，且差异达到法定退房标准或双方约定的退款情形。

第三条术语定义

（一）套内面积：指由不动产登记机构依法测定，由套内墙体空间所围成的建筑面积，不包括分摊的公共面积。

（二）公摊面积：指各产权主体共同享有或分摊的建筑面积，如大堂、走廊、楼梯间、设备用房等。

（三）面积差异：指合同约定套内面积与实际测量套内面积之间的绝对差值。

（四）退款金额：指根据面积差异及退款标准计算得出的应退还购房人的款项。

第二章前提条件

第四条合同依据

双方确认，本合同所依据的房屋买卖合同已生效，且该合同明确约定了房屋的套内建筑面积及公摊面积分摊情况。

第五条面积差异确认

（一）购房人有权要求对房屋套内面积进行重新测量，测量机构须具备法定资质，测量结果依法产生效力。

（二）面积差异的认定以经法定程序确认的测量报告为依据，任何一方不得擅自更改或否定。

第六条法律适用

本合同适用中华人民共和国法律，任何争议均应首先通过协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第三章面积差异的认定

第七条差异标准

（一）当套内实际面积与合同约定面积差异超过3%时，购房人有权选择退房或要求退还面积差异对应的款项。

（二）当差异未超过3%但超过1.5%时，购房人有权要求开发商退还面积差异部分的1.2倍作为补偿。

（三）当差异低于1.5%时，视为符合合同约定，无需退款。

第八条测量程序

（一）购房人应在收到房屋交付通知后30日内书面通知开发商申请重新测量，开发商应在收到通知后15日内予以配合。

（二）测量费用由提出申请方先行垫付，最终由责任方承担，具体承担方式依据面积差异原因确定。

第九条异议处理

若一方对测量结果有异议，可在收到报告后15日内向具有法定资质的鉴定机构申请复核，鉴定结论为最终依据。

第四章退款计算与支付

第十条退款金额计算

（一）退款金额=面积差异×房屋单价，其中房屋单价以购房合同约定的单价为准。

（二）若面积差异导致购房人实际支付单价高于合同约定单价，超出部分应予退还；低于合同约定单价，差额部分无需补偿。

第十一条支付方式

（一）开发商应在收到退款请求后60日内将款项一次性支付至购房人指定银行账户。

（二）支付前，开发商有权要求购房人提供相应的收款证明及银行卡信息。

第十二条滞纳金

若开发商未按期支付退款，应按日向购房人支付未付金额的千分之五作为滞纳金，直至付清为止。

第五章双方权利义务

第十三条购房人权利义务

（一）购房人有权要求开发商提供真实、完整的房屋面积测量报告，并有权对报告内容提出合理质疑。

（二）购房人应在收到退款后30日内将相关收款凭证反馈给开发商，以备存档。

第十四条开发商权利义务

（一）开发商应配合购房人完成面积测量，不得设置不合理障碍。

（二）开发商对面积差异承担举证责任，如无法证明差异属于不可归责于购房人的原因，应承担相应退款义务。

第十五条违约责任

（一）开发商隐瞒房屋真实面积信息，导致购房人损失的，应双倍返还退款金额。

（二）购房人无正当理由拒绝配合测量或退款，应承担因此产生的合理费用。

第六章争议解决

第十六条协商解决

双方应本着友好协商的态度，通过书面或口头形式就面积差异问题达成一致，协商不成的，可进入下一程序。

第十七条调解程序

如协商未果，可向当地住房和城乡建设部门申请调解，调解协议经双方签字后具有约束力。

第十八条诉讼程序

（一）对调解协议不服的，可在调解期满后30日内向人民法院起诉。

（二）诉讼期间，双方均应暂停执行退款程序，直至法院作出终局判决。

第七章其他

第十九条合同效力

本合同自双方签字盖章之日起生效，至退款事宜完全履行完毕后终止。

第二十条不可抗力

因地震、洪水等不可抗力导致面积差异的，双方互不承担责任，但应及时通知对方并采取补救措施。

第二十一条通知送达

双方确认本合同项下的所有通知均应以书面形式送达至本合同首部载明的地址，如地址变更应提前30日书面通知对方。

第二十二条合同份数

本合同一式三份，购房人执一份、开发商执一份、存档一份，具有同等法律效力。

多方为主导时的，附件条款及说明

第一条多方主导定义

（一）本条款适用于购房人、开发商及第三方中介共同参与面积争议解决的情形。中介作为见证方或协调方，其角色及责任应在合同附件中明确界定。

（二）中介机构须具备房地产经纪资质，且与争议事项无利害关系。

第二条中介协助条款

（一）中介机构应在收到购房人退款请求后5日内出具《尽职调查报告》，包含以下内容：

1.原购房合同与面积相关条款的合规性审查；

2.现场交付面积与合同差异的初步核查；

3.相关测绘报告及法律文件的完整性验证。

（二）中介机构有权参与退款协商，但不得代替任何一方作出决定，其意见仅供参考。

第三条中介责任限制

（一）中介机构不承担因面积争议导致的直接经济损失，其责任限于合同约定的见证或协调义务。

（二）若中介违反前款约定，购房人可向行业协会投诉，要求赔偿因此产生的合理费用。

第一项：当甲方为主导时，增加的多项条款及说明

第二十三条甲方主导定义

（一）本条款适用于购房人（甲方）作为主导方，通过诉讼或仲裁解决面积争议的情形。甲方需提供充分证据证明面积差异及责任归属。

（二）甲方应委托具有房地产评估资质的机构出具《面积差异评估报告》（GB/T51286标准）。

第二十四条举证责任分配

（一）甲方应就以下事项承担举证责任：

1.合同约定的套内面积及公摊分摊规则；

2.实际交付房屋与合同不符的具体证据；

3.面积差异非因不可归责于己的原因造成。

（二）若甲方举证不足，法院可驳回退款请求，并判令其承担诉讼费。

第二十五条赔偿范围扩大

（一）若面积差异超过5%，且甲方主张解除合同，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，要求开发商退还已付款项并赔偿利息损失。

（二）甲方需提供《合同履行障碍评估报告》，明确面积差异对合同目的实现的影响程度。

第二项：当乙方为主导时，增加的多项条款及说明

第二十六条乙方