如何规范小区自治制度

PAGE如何规范小区自治制度小区自治制度规范指南一、总则（一）目的为了规范小区自治行为，提升小区治理水平，维护小区居民的合法权益，营造安全、舒适、和谐的居住环境，依据相关法律法规，结合本小区实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于[小区名称]全体业主、业主委员会以及参与小区自治管理的相关组织和个人。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规和地方相关政策规定，确保小区自治活动合法合规。2.民主协商原则：充分尊重业主意愿，通过民主协商的方式解决小区治理中的问题，保障业主的知情权、参与权、决策权和监督权。3.公平公正原则：对待全体业主一视同仁，不偏袒、不歧视，确保各项决策和管理活动公平公正。4.公开透明原则：及时公开小区自治事务的相关信息，接受业主监督，增强透明度和公信力。二、业主大会（一）业主大会的组成1.本小区业主为业主大会的成员。业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加业主大会会议。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则。2.制定和修改管理规约。3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。4.选聘和解聘物业服务企业。5.筹集和使用专项维修资金。6.改建、重建建筑物及其附属设施。7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主大会的召集1.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。2.有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。（四）业主大会的召开程序1.业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。2.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方可召开。3.业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。但是，筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。三、业主委员会（一）业主委员会的产生1.业主委员会由业主大会选举产生，每届任期不超过[X]年，委员可以连选连任。2.业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。（二）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议。2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。5.监督管理规约的实施。6.业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会的工作规则1.业主委员会应当制定工作规则，明确业主委员会的职责、会议制度、工作程序等内容。2.业主委员会会议应当有过半数委员出席方可召开，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。3.业主委员会应当定期召开会议，研究小区管理中的重大问题，并及时向业主公布会议情况和工作进展。（四）业主委员会的监督与管理1.业主委员会应当接受业主的监督，定期向业主公布工作情况，听取业主的意见和建议。2.业主委员会委员不得利用职务之便谋取私利，不得从事与本小区物业管理无关的活动。如有违反，业主大会有权罢免其委员资格，并依法追究其责任。3.业主委员会应当按照规定建立健全财务管理制度，定期公布财务收支情况，接受业主监督。四、物业服务企业的选聘与管理（一）物业服务企业的选聘1.业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。业主委员会应当按照业主大会的决定，组织实施物业服务企业的选聘工作。2.选聘物业服务企业应当通过公开招标、邀请招标等方式进行，确保公平竞争。3.业主大会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。（二）物业服务企业的职责1.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。3.维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。4.做好物业管理区域内的安全防范工作，协助做好公共秩序维护。5.定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（三）物业服务企业的监督与考核1.业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期对物业服务企业的工作进行检查和评估。2.业主可以对物业服务企业的服务质量提出意见和建议，业主委员会应当及时反馈给物业服务企业，并督促其改进。3.建立物业服务企业考核机制，根据考核结果决定是否续聘或调整物业服务企业。考核内容包括服务质量、费用收支、业主满意度等方面。五、专项维修资金的管理与使用（一）专项维修资金的筹集1.专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2.业主应当在办理房屋入住手续前，将专项维修资金存入专项维修资金专户。（二）专项维修资金的使用1.专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。3.专项维修资金的使用应当遵循公开、透明、合理的原则，业主委员会应当定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主监督。（三）专项维修资金的管理1.专项维修资金应当存入银行专户，由业主委员会或物业服务企业代管。2.业主委员会应当建立专项维修资金管理制度，明确管理职责、使用程序、监督机制等内容。3.专项维修资金的利息收入应当转入专项维修资金滚存使用。六、小区公共收益的管理与分配（一）小区公共收益的范围1.利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的收入，如电梯广告收入、场地租赁收入等。2.小区公共区域的停车费收入。3.其他依法属于小区全体业主共有的收益。（二）小区公共收益的管理1.小区公共收益应当由业主委员会或物业服务企业统一管理，单独建账，专款专用。2.业主委员会应当定期公布小区公共收益的收支情况，接受业主监督。3.小区公共收益的使用应当经业主大会决定，主要用于补充专项维修资金、改善小区环境、开展小区公益活动等。（三）小区公共收益的分配1.小区公共收益在扣除必要的管理成本后，可以按照业主拥有的建筑面积比例进行分配。2.分配方案应当经业主大会通过，并在小区内显著位置公告。七、小区安全管理（一）安全管理制度1.建立健全小区安全管理制度，明确安全管理职责，加强对小区出入口、公共区域、电梯等重点部位的安全防范。2.制定安全应急预案，定期组织演练，提高应对突发事件的能力。（二）安全防范措施1.安装必要的安全监控设备，确保小区公共区域无监控死角。2.加强对小区出入口的管理，实行24小时值班制度，严格人员和车辆出入登记。3.定期对小区电梯进行维护保养，确保电梯安全运行。（三）消防安全管理1.按照国家有关规定，配备必要的消防设施和器材，并定期进行检查和维护。2.加强对业主的消防安全宣传教育，提高业主的消防安全意识。3.确保小区消防通道畅通，严禁在消防通道内堆放杂物。八、小区环境卫生管理（一）环境卫生管理制度1.制定小区环境卫生管理制度，明确环境卫生管理标准和要求。2.定期组织对小区公共区域进行清扫、消毒，保持小区环境整洁卫生。（二）垃圾分类管理1.按照当地政府的要求，推行垃圾分类管理，设置垃圾分类投放点，引导业主正确分类投放垃圾。2.定期对垃圾分类投放点进行清理，确保周边环境整洁。（三）绿化养护管理1.加强对小区绿化的养护管理，定期修剪草坪、树木，及时浇水、施肥、防治病虫害。2.保护小区绿化设施，不得随意破坏或占用绿地。九、小区文化建设（一）文化建设目标丰富小区居民的精神文化生活，营造积极向上、和谐融洽的小区文化氛围。（二）文化活动组织1.定期组织开展各类文化活动，如文艺演出、体育比赛、书法绘画展览等。2.鼓励业主自发组织文化活动，业主委员会应当给予支持和协助。（三）文化设施建设与维护1.建设和完