规范物业招投标制度

PAGE规范物业招投标制度一、总则（一）目的为了规范物业招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，提高物业管理服务水平，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》以及相关物业管理法律法规，结合本行业实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于在中华人民共和国境内进行的物业管理项目招投标活动，包括住宅、商业、写字楼、工业厂房等各类物业项目。（三）基本原则1.公开原则：招投标活动应公开进行，招标信息、开标过程、中标结果等应当向社会公开，确保各方当事人能够平等获取信息，参与竞争。2.公平原则：招标人应平等对待所有投标人，不得对投标人实行歧视待遇，保障投标人在招投标活动中的平等地位。3.公正原则：评标委员会应按照既定的评标标准和方法，公正地对投标文件进行评审，确定中标候选人，确保招投标结果的公正性。4.诚实信用原则：招投标当事人应诚实守信，履行各自的义务，不得隐瞒真实情况、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、招标（一）招标人1.定义：招标人是指依法提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。2.资格要求：招标人应当具有独立承担民事责任的能力，具有与招标项目相适应的经济实力和技术能力，并有能力组织招标活动和承担相应的法律责任。3.职责依法制定招标方案，明确招标项目的基本情况、招标范围、招标方式、评标标准等内容。发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请潜在投标人参与投标。编制招标文件，包括招标公告、投标须知、合同条款、技术规范、评标标准等。组织潜在投标人踏勘现场，解答潜在投标人提出的疑问。接受投标文件，组织开标、评标、定标等活动。与中标人签订物业服务合同，并按照合同约定履行相关义务。（二）招标项目1.项目条件已取得相关部门批准建设的物业项目，且已具备招标条件，包括规划许可证、施工许可证等。招标人已确定物业管理服务内容、服务标准、服务期限等基本要求。2.项目规模：根据物业项目的建筑面积、类型、服务要求等因素，合理划分项目规模等级，不同规模等级的项目应按照相应的规定进行招标。（三）招标方式1.公开招标招标人通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标的公告应当包括招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、获取招标文件的办法等事项。2.邀请招标招标人向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。邀请招标的投标邀请书应当包括招标项目的基本情况、获取招标文件的办法等事项。（四）招标文件1.编制要求招标文件应符合法律法规和行业标准的要求，内容完整、准确、清晰，不得含有歧视性、排他性条款。招标文件应明确招标项目的基本情况、物业管理服务内容、服务标准、服务期限、投标报价要求、评标标准等内容。2.主要内容招标公告（适用于公开招标）或投标邀请书（适用于邀请招标）。投标须知，包括投标文件的编制要求、投标报价要求、投标有效期、开标时间和地点等。物业服务合同条款，明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用、违约责任等。技术规范，规定物业管理服务的技术要求、质量标准等。评标标准，明确评标方法、评标因素及权重等。投标文件格式，包括投标函、法定代表人身份证明、授权委托书、投标报价表、服务方案、业绩证明材料等。（五）招标程序1.招标申请：招标人向物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提出招标申请，并提交相关资料，包括项目批准文件、招标方案等。2.备案审查：房地产行政主管部门对招标人提交的招标申请进行备案审查，符合条件的予以备案，并出具备案证明。3.发布公告或邀请：招标人按照备案的招标方式发布招标公告或者发出投标邀请书。4.出售招标文件：招标人向潜在投标人出售招标文件，并收取招标文件工本费。招标文件工本费应合理确定，不得过高。5.踏勘现场与答疑：招标人组织潜在投标人踏勘现场，并解答潜在投标人提出的疑问。招标人对潜在投标人提出的疑问应以书面形式进行解答，并发送给所有潜在投标人。6.接收投标文件：招标人在招标文件规定的投标截止时间前，接收潜在投标人提交的投标文件。招标人应妥善保管投标文件，不得泄露投标文件的内容。7.开标：招标人按照招标文件规定的时间和地点组织开标，开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。开标过程应记录并存档。8.评标：招标人依法组建评标委员会，评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，推荐中标候选人。评标过程应严格保密，评标委员会成员不得泄露评标情况。9.定标：招标人根据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。三、投标（一）投标人1.定义：投标人是指响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。2.资格要求具有独立承担民事责任的能力。具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。参加招投标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。法律、行政法规规定的其他条件。3.禁止行为投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。（二）投标文件1.编制要求投标文件应按照招标文件规定的格式和内容编制，内容应真实、准确、完整，不得含有虚假内容。投标文件应包括投标函、法定代表人身份证明、授权委托书、投标报价表、服务方案、业绩证明材料等。投标报价应合理，不得低于成本价，也不得高于市场合理价格。服务方案应详细、可行，包括物业管理服务内容、服务标准、服务措施、人员配备、设施设备管理、应急处理预案等。2.主要内容投标函，明确表示愿意按照招标文件的要求提供物业管理服务，并承诺投标报价、服务期限等内容。法定代表人身份证明，证明投标人的法定代表人身份。授权委托书，如有委托代理人，应提供授权委托书，明确委托代理人的权限和责任。投标报价表，详细列出各项服务费用的报价明细，包括管理费、保洁费、绿化费、保安费等。服务方案，阐述物业管理服务的具体内容、服务标准、服务措施、人员配备、设施设备管理、应急处理预案等。业绩证明材料，提供投标人近三年来类似物业项目的管理业绩证明，包括合同复印件、业主评价等。（三）投标程序1.获取招标文件：潜在投标人按照招标公告或者投标邀请书的要求，获取招标文件。2.编制投标文件：潜在投标人根据招标文件的要求，编制投标文件。投标文件应在招标文件规定的投标截止时间前送达招标人。3.提交投标文件：投标人应在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件密封送达招标人指定的地点。招标人收到投标文件后，应向投标人出具签收凭证。4.补充、修改或撤回投标文件：投标人在投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。四、开标、评标和中标（一）开标1.开标时间和地点：开标应在招标文件规定的时间和地点进行。招标人应提前通知投标人开标时间和地点，确保投标人能够按时参加开标。2.开标程序招标人按照招标文件规定的时间和地点组织开标，开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。开标过程应记录并存档，记录内容包括开标时间、地点、投标人名称、投标价格、投标文件的密封情况等。（二）评标1.评标委员会评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员应具备相关专业知识和经验，熟悉物业管理行业情况，能够独立、公正地对投标文件进行评审。评标委员会成员应遵守职业道德，不得收受投标人的财物或者其他好处，不得泄露评标情况。2.评标标准和方法评标标准应在招标文件中明确规定，包括技术、经济、服务质量、信誉等方面的因素。评标标准应客观、公正、合理，不得含有歧视性、排他性条款。评标方法可以采用综合评估法、经评审的最低投标价法等。招标人应根据招标项目的特点和要求，选择合适的评标方法。3.评标程序评标委员会成员应认真阅读投标文件，按照评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标委员会成员可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容进行澄清或者说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件原意。评标委员会成员应根据评审结果，推荐中标候选人。中标候选人一般为一至三名，招标人应根据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人。（三）中标1.中标通知：招标人根据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人后，应向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。2.签订合同：中标人应在中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件与招标人签订物业服务合同。物业服务合同应明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用、违约责任等内容。3.合同备案：招标人应自物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门对备案的合同进行审查，发现合同违反法律法规和行业标准的，应责令招标人改正。五、监督管理（一）监督部门县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责对本行政区域内的物业招投标活动进行监督管理。房地产行政主管部门可以依法对招标人和投标人的招投标活动进行检查，发现违法行为的，应依法予以处理。（二）投诉处理1.投诉渠道：投标人或者其他利害关系人认为招投标活动不符合法律法规和行业标准的，可以自知道或者应当知道之日起十日内，向招标人提出异议，招标人应当自收到异议之日起三日内作出答复；作出答复前，应当暂停招投标活动。投标人或者其他利害关系人对招标人的答复不满意或者招标人未在规定的时间内作出答复的，可以自知道或者应当知道之日起十日内，向有关行政监督部门投诉。2.投诉处理程序：有关行政监督部门收到投诉后，应依法进行调查处理。投诉处理过程中，应充分听取各方当事人的意见，保障当事人的合法权益。投诉处理结果应及时向社会公布。（三）法律责任1.招标人责任：招标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：依法必须进行招标项目不按照规定发布招标公告的。在不同媒介发布的同一招标项目的招标公告内容不一致，影响潜在投标人申请资格预审或者投标的。招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的。招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的。招标人不按照规定确定中标人的其他行为。2.投标人责任：投标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标的。投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标的。投标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的。3.评标委员会成员责任：评标委员会成员有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正；情节严重的，禁止其在一定期限内参加依法必须进行招标的项目的评标；情节特别严