不动产登记制度规范

PAGE不动产登记制度规范一、总则（一）目的为了规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，制定本制度规范。（二）适用范围本规范适用于在中华人民共和国境内进行的不动产登记。不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。（三）基本原则1.依法登记原则：不动产登记应当依照法律、行政法规的规定进行，遵循严格的法定程序，确保登记行为合法有效。2.属地管理原则：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，实行属地化管理，便于登记机构对不动产情况进行全面掌握和管理。3.申请在先原则：两个以上申请人向同一登记机构申请办理同一不动产登记的，应当按照申请时间的先后顺序办理。法律、行政法规另有规定的除外。4.审查原则：登记机构应当对申请登记的不动产进行审查，包括对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审核，对不动产的权属状况、自然状况等进行核实。二、登记机构（一）登记机构职责1.登记职责负责办理不动产登记，包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记等各类登记业务。对登记申请进行审核，依法作出是否予以登记的决定。2.档案管理职责负责不动产登记档案的收集、整理、归档、保管和利用。确保登记档案的完整性、准确性和安全性，按照规定的期限和要求保存档案。3.信息管理职责建立不动产登记信息系统，及时准确地记录不动产登记信息。负责不动产登记信息的公开查询工作，按照规定向社会公众提供查询服务。保障不动产登记信息的安全，防止信息泄露。（二）登记机构人员要求1.专业资质：登记机构工作人员应当具备相应的不动产登记专业知识和技能，经过培训并取得不动产登记职业资格证书。2.职业道德：工作人员应当遵守职业道德规范，诚实守信，廉洁奉公，保守登记秘密，不得泄露权利人的个人信息和不动产登记信息。三、登记程序（一）申请1.申请人资格：不动产登记申请人应当是与申请登记事项有利害关系的自然人（包括中国公民、外国人、无国籍人等）、法人或者其他组织。2.申请材料一般情况下，申请人应当提交申请书、身份证明材料、不动产权属来源证明材料等。不同类型的登记业务可能需要额外提供特定的材料，如申请变更登记需提交变更事项的证明材料；申请转移登记需提交不动产权属转移的证明材料等。3.申请方式：申请人可以通过现场申请、邮寄申请、网上申请等方式提出不动产登记申请。网上申请应当符合登记机构规定的电子申请要求。（二）受理1.受理条件：登记机构收到申请后，应当对申请材料进行初步审查，符合下列条件的，予以受理：申请登记的不动产属于本登记机构的登记范围。申请材料齐全、符合法定形式。申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致。2.受理程序对符合受理条件的申请，登记机构应当出具受理通知书，并注明受理日期。对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。对不属于本登记机构登记范围或者不符合受理条件的申请，应当不予受理，并书面告知申请人不予受理的理由。（三）审核1.审核内容对申请材料进行实质性审查，核实不动产的权属状况、自然状况、权利限制状况等。查阅不动产登记档案，核实申请登记事项与档案记载是否一致。进行实地查看，对不动产的物理状况进行核实，如房屋的面积、结构、用途等，土地的界址、面积等。对涉及的相关利害关系人进行调查核实，如是否存在异议登记、查封登记等限制权利的情况。2.审核程序登记机构应当按照规定的审核流程进行审核，一般由初审、复审、终审三个环节组成。初审人员应当对申请材料进行详细审查，提出初审意见。复审人员应当对初审意见进行复核，对有疑问的事项进行进一步调查核实，提出复审意见。终审人员应当对复审意见进行最终审定，作出是否予以登记的决定。（四）登簿1.登簿条件：经审核符合登记条件的，登记机构应当将登记事项记载于不动产登记簿。2.登簿内容：不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等法定内容。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。（五）发证1.证书类型：不动产登记机构应当根据登记事项向权利人核发不动产权证书或者不动产登记证明。不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产登记证明是登记机构出具的用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项的文书。2.发证程序：登记机构应当在登簿后及时向权利人发放不动产权证书或者不动产登记证明。权利人领取证书时，应当在领证清单上签字确认。（六）归档1.归档范围：不动产登记过程中形成的申请材料、审核材料、登簿记录、证书存根等相关资料均应当归档保存。2.归档要求：归档材料应当按照规定的分类标准进行整理，确保材料的完整性和准确性。归档资料应当妥善保管，便于查询和利用。四、登记类型（一）首次登记1.适用情形：适用于不动产首次取得所有权或者使用权的情形，如新建房屋的初始登记、土地的首次登记等。2.申请材料：除一般申请材料外，还需提供建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表等相关证明材料，以证明不动产的合法建设情况。（二）变更登记1.适用情形：适用于不动产的权利人、坐落、名称、用途、面积、结构等自然状况发生变更的情形。2.申请材料：根据变更事项的不同，提供相应的证明材料。如权利人变更需提交相关的身份证明变更材料、权利转移证明材料等；用途变更需提交规划部门的批准文件等。（三）转移登记1.适用情形：适用于不动产所有权、使用权发生转移的情形，如买卖、赠与、继承、互换等。2.申请材料：除一般申请材料外，根据转移方式的不同，还需提供买卖合同、赠与合同、遗嘱、互换协议等相关证明材料，以及完税证明等。（四）注销登记1.适用情形：适用于不动产权利消灭的情形，如不动产灭失、权利人放弃权利、依法没收、征收、收回不动产等。2.申请材料：根据注销原因的不同，提供相应的证明材料。如不动产灭失需提供灭失证明材料；权利人放弃权利需提交放弃权利声明等。（五）更正登记1.适用情形：适用于不动产登记簿记载的事项错误，权利人、利害关系人可以申请更正登记。2.申请材料：申请人应当提交证明登记簿记载错误的材料，如权属证书与实际情况不符的证明、法院生效判决等。（六）异议登记1.适用情形：适用于利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，可以申请异议登记。2.申请材料：申请人应当提交申请书、证明登记簿记载错误的材料以及申请人与该不动产有利害关系的证明材料。异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人处分该不动产的，不发生物权效力。五、登记信息管理（一）信息系统建设1.系统功能：不动产登记信息系统应当具备登记业务办理、档案管理、信息查询、统计分析等功能，并与相关部门的信息系统实现互联互通。2.数据安全：加强信息系统的安全防护，采取数据加密、访问控制、备份恢复等措施，确保登记信息的安全可靠。（二）信息公开查询1.公开范围：不动产登记信息应当依法向社会公众公开查询，但涉及国家秘密、个人隐私等依法应当保密的信息除外。2.查询方式：社会公众可以通过现场查询、网上查询等方式申请查询不动产登记信息。登记机构应当按照规定及时提供查询服务，并出具查询结果证明。（三）信息共享与应用1.共享机制：建立不动产登记信息共享机制，与税务、公安、民政、金融等部门实现信息共享。通过信息共享，提高政务服务效率，促进不动产交易安全。2.应用范围：不动产登记信息可以用于税收征管、户籍管理、金融信贷、司法执行等领域，为相关部门的决策和管理提供依据。六、法律责任（一）申请人责任1.申请人提交虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。2.违反本规范规定的申请程序，影响登记机构正常工作秩序的，登记机构有权拒绝其申请，并依法追究其法律责任。（二）登记机构责任1.登记机构及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：对符合登记条件的登记申请不予登记，或者对不符合登记条件的登记申请予以登记的。擅自