早期教育中心筹建实施指引

早教中心开办指导方案

怎样开办早教中心—早教中心选址篇

早教中心是教育征询企业最直接口勺效益发明者，是伸向市场日勺桥头堡。地点口勺好坏对

未来营业状况有举足轻重口勺影响。因此，选择好店，选择好日勺地址抢占商机，是经营发展

的秘诀。换句话说，开店，不仅只是开店而已，更重要日勺是发挥品牌化经营日勺综效，让所

在的店成为盈利日勺店。因此，开店除了抢占据点外，开店方略就如同布局一般，良好日勺布

局可迅速展店，且能最大程度发挥后勤补给资源。假如说商圈是培育门店的沃土，那良好

的立地点就如同门店根基一般，可适时吸取商圈内最营养口勺养分，使门店壮硕成长。

要点一思索：

1.我们提供的是什么服务？销售的是什么产品？[亲子教育、母婴用品……]

2.将我们MJ目H勺消费者用某些关键词描绘出来。[孕妇、孕妇家人、高收入、高消费、私营

业主……]

3.我们日勺消费者常常出入口勺场所？[“家”、“单位”、医院、药店、银行、大型超市、药店、

公园……]

根据以上三个要点，我们就可以清晰的得知早教中心应当怎样选址，选址的要点是什

么。

早教中心选址参照

1.大型的，人口密度较大，人口数量较多（万人以上）的高档住宅或者多功能小区。

2.繁华口勺综合商业区。

3.靠近大型综合购物中心，并在其一侧的主干路上；或者与其在同一栋建筑内。

4.紧邻医院。

5.人流量比较大口勺商务区并有完善MJ商业配套设施。

6.大型口勺综合的商住区并有完善H勺商业配套设施。

7.房租性价比、早教中心临街、有无对外广告位、橱窗与否够大、与否易于装修、其他。

参照：《开店选址的1。个绝招汉《开店选址技巧全攻略》

《开店选址的10个绝招》

一项事业口勺成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全

面的考察，理解该区人口密度、人缘等等。开店选址是很讲究H勺，一般应当掌握如下10

个绝招：

1.交通便利。在重要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的旅程内的街道

设店。选择哪一边较有助于经营，需要观测马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。

2.靠近人们汇集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机

关附近，这首先可吸引出入行人，另首先易于使顾客记住该店铺的地点。

3.选择人口增长较快的地方。企业、居民区和市政口勺发展，会给店铺带来更多口勺顾

客，并使其更具发展潜力。

4.要选择较少横街或障碍物日勺一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力

去规避车辆或其他来往行人，而忽视了一旁的店铺。

5.选用自发形成某类市场的地段。在长期日勺经营中，某街某市场会自发形成销售某

类商品口勺“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品口勺店铺来说，若能集中在某一种地

段或街区，则更能招彳来顾客。由于人们一想到购置某商品就会自然而然地想起这个地方。

6.根据经营内容来选择地址。店铺销售口勺商品种类不一样，其对店址口勺规定也不一

样。有口勺店铺规定开在人流量大的地方，例如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适

合开在人山人海MJ地方，例如保健用品商店和老人服务中心，就合适开在偏僻、安静某些

的地方。

7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它

的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮

局、洗衣店、冲印店、小区服务中心、小区文化体育活动中心等集客力较强口勺品牌门店和

公共场所相邻。例如，你想经营吃口勺，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。

由于，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致日勺市场调查，挨着它们开店，不仅

可省去考察场地出勺时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

8.位于商业中心街道。东西走向街道最佳坐北朝南；南北走向街道最佳坐西朝东,

尽量位于十字路口的西北拐角。此外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与

店铺地面高下不能太悬殊。

9.要选择有广告空间口勺早教中心。有的早教中心没有独立门面，店门前自然就失去

独立日勺广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

10.选择由冷变热日勺区位。与其选择目前被商家看好的店铺经营位置，不如选择不

远的未来由冷变热、目前未被看好口勺街道或市区。

《开店选址技巧全攻略》

某些正在寻找开店地址的朋友，总是埋怨找不到好日勺店址。其实，这是一种误解，店

址不一定要在繁华地段，也不一定要在人口汇集的地方，只是根据你选择的行业，在充足

考虑顾客口勺基础上，再合理地寻找开店地址，就能让你事半功倍。

一、慧眼识好址:

额难以提高租金再廉价也缺乏经营价值O

2.客流量较多H勺街道

商店处在客流量最高的街道上，受客流量通行速度影响最大。可使多数人就近买到

需要H勺商品。需要注意的是，客流量指日勺是步行者而不是那些乘车通过者。

3.靠近人们汇集的场所

火车站、码头等交通场所，公园、影剧院等娱乐休闲场所，大商店、大机关单位等

等的附近，都是开设商店H勺良好店址。这些地方都也许有较多H勺人群汇集。只要有人，就

会有消费需求，也就有商业机会。

4.交通便利的地区

旅客上车、下车人最多的车站，或者在几种重耍车站口勺附近。也可以在顾客步行不超

过20分钟的旅程内门勺街道上设店。

在选择详细的店址时，照搬教条是不可取水J,虽然再旺口勺繁华地段，也会有死角，因

此，在选择时一定要重视亲自调查。

★选址技巧

开店创业首先要懂得选址日勺重要性，选址在很大程度上决定了开店的成败,开店选

址要注意下面H勺某些技巧。

1.好店址高租金

我们常说寸土寸金。做生意选地址就是这样的，好地址一般都是高租金。

诸多小生意都依托店址的好坏，越是大众生意，就越要舍得在店址上投资在那些高店租口勺

繁华地带，你不要惧怕那里的高店租。在一般状况下，只要你R勺经营方向、经营方略、选

择的货源没有问题，在这些地方往往是高投入高回报。当然，在投资前你必须认真分析选

择这个店址、投入这笔资金能带来多大口勺效益，你所要在此销售口勺商品口勺利润空间是不是

够大。

开店创业首先要明白好店址的重要性，不要被寸土寸金日勺高店租吓跑。有些创业者

存在一种错误H勺意识：宁愿往店里多投资，也不乐意交高租金。不过，好码头虽然寸土寸

金，但正常状况卜•你赚日勺钱总会大大超过租金。由于好店面日勺高租金并不是一两天形成H勺,

也不是房东可以任意抬高日勺，它是房东和租金在长期利润提成较劲中形成日勺。

2.路口店H勺利弊

紧邻主干道，多路公交车设点在楼下，至市中心仅几分钟车程，交通极其便利……

在此前，不少商店都以紧靠大马路、主干道为一大卖点。而头家亦因贪其以便，对些紧邻

巷子道旁口勺商店颇为垂青，这种状况一度令不少临街商店得宠。

不过，大马路黄金地段也也许成为商店经营的死穴。首先，伴随车流量加勺不停增大,

紧邻大马路或主干道而带来的噪声、废气污染，与绿色、生态、环境保护、健康口勺流行居

住趋势背道而驰。这是路边店H勺最大体命伤。另一方面，路边店由于受市政规划不确定原

因的影响，遭受拆迁等日勺未来风险要大得多。政府对都市改造、规划的不停深入，越来越

多的道路会面临着拓建、改造H勺也许。在这种状况下，最轻易受影响口勺无疑就是紧贴在马

路边H勺路边店了。

3.并非行人越多越兴隆

认为过路人便都是自己的顾客，来往行人越多生意就越兴隆，这种想法是极其错误日勺。

假如那些来往II勺行人是带着某种明确目的H勺人，那么这些店就拉不住此类顾客。某些商业

街的行人就是这样。商业街的行人往往带有很明确口勺办事目的，恐怕很少有人会冲动地上

馆子进去用餐。相反，游乐街上R勺行人就不一样，他们不是非在什么时候赶到什么地点,

办完什么事情不可。因此，在选择什么样口勺街道设店时，不仅应当考虑来往行人的数量,

并且还应考虑来往行人的性质。

4.繁华地段不一定是好店址

有的地方，表面看来，车水马龙，人流如织，但并不是聚客H勺地方。这就是在闹市

新开店很快就失败，而在小巷开店却生意红火H勺重要原因。

你所经营H勺行业与你所选的店址合拍，该店址则为好店址。简言之，只要能使你日勺

商店生意兴隆H勺店址，不管商店的位置是在商业中心还是偏僻小巷，都是好店址。因此，

你在开店时，你要考虑你所经营的行业与否适应有关地区人们日勺需要。

5.拐角口勺位置较理想

拐角的位置往住是很理想口勺，它们在两条街的交叉处，可以产生拐角效应。拐角位

置的长处是：可以增长橱窗陈列的面积。两条街道口勺往来人流汇集于此，有较多的过路行

人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流口勺拥挤。

由于商店位置面临两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为一种十分重要

的问题。一般日勺做法是，选择交通流量大的街道作为商店的正门，即店面；而交通流量小

的街道一面则作为侧门。

6.同行密集生意好

同行密集客自来，这是经商古训。人流吸引人流，商业吸引商业，生意大家做，才能

导致一方繁华H勺景象。伴随时代的发展，商业经营形式在发生着变化，也提高着档次。

在商业经营中，在某某些街道或地点，集中经营同一类商品，以其商品品种齐、服务

配套完善为特色，可吸引大量慕名而来的顾客。

如我国某些都市街道出现了某些经营某种商品为主的特色一条街或商品城。这种经

营措施对生产者、消费者均有利，对商品经营者更是适应，市场需要的一种高明日勺竞争举

措。

二、选址日勺措施

★商店选址调查

选址调查是开好一家店口勺前提条件。

小故事：杜先生一直想开一家素菜馆，在朋友的简介F,在一种居民区租了一种店面。

开张两个月来，来他店里H勺客人寥寥无几。原因很简朴，素菜馆是一种时尚餐饮，它H勺目

的顾客是某些素质较高的人群，他们追求时尚，关注健康。而这个居民区里口勺人对索食不

甚理解，没有这些概念。杜先生在没有作选址调查H勺状况下就匆忙开店，其失败在所

难免。因此在开店前作好选址调查至关重要（杜先生目前在原址上改做饰品、服装、鞋帽

等，生意非常口勺不错）。

选址调杳的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该商店基本设施及竞争店调杳，

该商店周围消费习性、生活习惯调查、流感人口调查、商圈未来发展调查等几种方面。

1.家庭状况

家庭状况是影响消费需求口勺基本原因。家庭特点包括：人口、收入状况等。如每户家

庭的平均收入和家庭收入H勺分派，会明显地影响未来商店的销售。而所在地区家庭平均收

入的提高，则会增长家庭对选购商品数量、质量和档次口勺规定。

家庭的大小也会对未来日勺商店销售产生较大口勺影响“例如一种由两口之家构成的年

轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少许化；而一种三口之家口勺家庭（有一种独生子女）,

其消费需求则几乎是以孩子为关键的。

家庭组员口勺年龄状况也会对商品有不一样需求。例如，老龄化H勺家庭其购物倾向为

购置保健品、健身用品、营养食品等，而有小朋友口勺家庭则重点投资于小朋友食品、玩具

等。

2.人口密度

一种地区口勺人口密度，可以用每平方公里口勺人数或户数来确定。人口密度越高，则选

址商店的规模可对应扩大。计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除去幼

儿的人口数加上该地区上班、上学H勺人口数，减去到外地上班、上学日勺人口数。部分随机

的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，应在分析其

消费需求特点H勺基础上进行经营。例如采用延长下班时间、增长便民项目等以适应需要。

人口密度高口勺地区，到商业设施口勺距离近，可增长购物频率。而人口密度低的地区吸

引力低，且顾客光顾R勺次数也少。

3.潜在顾客的数量

所有日勺人都是消费者，很自然也是商店的顾客。你在选择店址时必须理解当地的人

口总数、人口密度、人口增长状况、人口年龄构造等。

人来人往H勺地方，当然是设店口勺有利地方，但并非人多日勺地方就适合开店，还要分

析一下哪些人来往，客流规律怎样。

首先要理解过往行人的年龄和性别，例如有些过路者是小朋友，则他们也许是快餐

店的顾客，但不会是服装店的顾客；另一方面要理解行人来往日勺尖峰时间和稀少时间；再

次要理解行人来往的目的及停留口勺时间。

4.行人去向

开店选址，来往口勺客流量不可否认是一种重要原因。不过，这些往来顾客的去向也应

是一种非常值得研究MJ问题。

虽然是同一种人，由于每次上街口勺日日勺不一样，状况也就大不一样样。例如，买必

需品与买奢侈品的情形，就完全不一样。

店前通过口勺行人，有去百货店买东西口勺，有去戏院看戏口勺，开店的时候，应当根据人

仃去向的差异，选择合适H勺店址。

5.交通地理条件

早教中心附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意H勺好坏，因此一般口勺开店地

点，都会考虑上、下班路线，尤其是住宅区。上班与下班时间，两旁口勺人、车流，展现明

显的差距。儿乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。原因很简朴，上班时间

大家都忙于工作，只有在下班口勺时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。

然而，并不是大马路旁边H勺地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出口勺巷弄内，

也有许多适合开店的地点。而一般评估巷道内R勺黄金店面，多使用漏斗理论，指的就是同

一种街口，有数家三角窗商店，消费者一般会在回家向旅程中顺道消费。因此，位于干道

转进巷弄日勺第一家商店，会像漏斗同样，最先吸引消费者入店。理想的黄金地点，应当是

下班路线右边H勺地点。

6.购置力

家庭和人口口勺消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对店址

地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如长沙西郊某商厦在

选址H勺时候，就对周围一至两公里半径口勺居民按照分群随机抽样的措施，抽取出家庭样本

3000个。通过汇总分析，这3000户居民中，人均收入在每月千元左右的约占50%,500

一1000元的占20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元如下的占10%;

人均月收入2023元以上的约占10%。由此阐明，该地区居民大都是工薪族家庭，届于中

等收入水平。

商店在选择店址时，应以处在青年和中年顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者

居住区域作为优先店址为佳。

7.竞争程度

假如商店经营日勺是挑选性不强、购置频率较高的日用商品，在同一地区又有过多日勺

同行业在恶性竞争，那势必会影响商店的经济效益，除非新设H勺商店有特殊的经营风格、

能力或不寻常H勺商品来源，否则很难成功。

当然，在某些环境中，上述状况也并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，

反而会形成一条别具特色R勺商业街。

因此，你在选择经营地点时，要详细理解在该地点附近有多少类似口勺商店?这些商店

的规模、装修、商品品种、价格及待客态度怎样？自己的加入将是增长竞争，还是互相有

利等等。

8.八年内有何变化

店址的选择要弄清晰都市建设日勺规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有日勺地

点从目前分析是最佳位置，但伴随市场日勺改造和发展将会出现新H勺变化而不适合开店；反

之，有些地点从目前来看不理想，但从规划前景看会成为有发展前途的新H勺商业中心区。

因此，经营者必须从长考虑，在理解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅

及其他建设或改造项目的规划口勺前提下，做出最佳地点的选择。

如在游乐街设店之前，必须事先调查八年之内街道也许发生口勺变化。在游乐街开设饮

食店需要高额口勺保证金，并且商店内外装饰所花的费用也诸多。

因此，绝对口勺条件是必须能长期地保持饮食店MJ繁华。然而，处在发展中的游乐

街，选定口勺地点极易发生变化。新建地下街道、发展超高层建筑等等都会给饮食店带来很

大的影响。实际操作中还会产生其他种种状况，并且每次受到的影响对饮食店来说都是极

为严重的，甚至很也许会难以收回投下H勺本钱。因此，在选择游乐街开店时，必须仔细调

查至少在八年之内也许发生的变化。

★商店选址方略

选择商店最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，还要做好选址工作H勺

多种有效方略。

1、地理位置细分方略

地理位置细分的方略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行

细微分析后，对商店位置做出选择的方略。重要可从如下几种方面进行细分：

A.商店选址与路面、地势的关系。一般状况下，商店选址都要考虑所选位置的道路及路

面地势状况，由于这会直接影响商店的建筑构造和客流量。一般，商店地面应与道路处在

一种水平面上，这样有助于顾客出入店堂，是比较理想日勺选择。但在实际选址过程中，路

面地势很好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很剧烈，因此，在有些状况F,

商家不得不将商店位置选择在坡路上或路面与商店地面口勺高度相差诸多H勺地段上。这种状

况，最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要以便顾客，

并引人注目。

B.商店选址与地形口勺关系。

地形、地貌对商店位置的选择口勺重要影响表目前：方位状况。方位是指商店坐落口勺方

向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接有关。以我国北

方都市为例，一般以北为上，因此一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

走向状况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。例如，我国H勺交通管理制度规定

人流、车流均靠右行驶，因此人们普遍养成右行日勺习惯，这样，商店在选择地理位置进口

时就应以右为上。如商店所在地的道路假如是东西走向H勺，而客流又重要从东边来时，则

以东北路口为最佳方位；假如道路是南北走向，客流重要是从南向北流动时，则以东南路

口为最佳。

交叉路口状况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商店

建筑日勺能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，一般要对每侧

的交通流向及流量进行较精确H勺调查，应选择流量最大H勺街面作为商店日勺最佳位置和早教

中心口勺朝向。假如是三岔路口，最佳将商店设在三岔路口门勺正面，这样早教中心最显眼；

但假如是丁字路口，则将商店设在路口的转角处，效果更佳。

2.潜在商业价值评估方略

潜在商业价值评估是指对拟选开业H勺商店位置界J未来商业发展潜力的分析与评价。

评价商店位置日勺优劣时，既要分析目前口勺状况，又要时未来日勺商业价值进行评估，这是由

于某些目前看好的商店位置，伴随都市建设日勺发展也许会由热变冷，而某些以往不引人注

目的地段，也也许在很快口勺未来会变成繁华闹市。因此，商店在选址时，更应重视潜在商

业价值的评估。对此，可以从如下儿种方面进行评价：

•所选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值。

•与否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

•未来人口增长的速度、规模及其购置力提高度。

•与否有集约效应，即商店建设假如选在商业中心区，虽然使商店面对多种竞

争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面口勺需求，因而可以吸引更

多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。因此成行成市H勺商业街，也是商店选择位置

需重点考虑的目的。

3、出奇制胜方略

商店选址时既需要进行科学H勺考察分析，同步又应当将它当作一种艺术。经营者有

敏锐H勺洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜口勺方略，与众不一样日勺眼光来选择商店位

置，常常会得到意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业沃尔玛联合商店的总经理萨姆?

沃尔就是采用人弃我取的反向操作方略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡村和

小城镇去。山于那里日勺市场尚未被开发，有很大潜力，同步又可回避城区商业日益剧烈H勺

竞争。

小故事：新加坡著名华商董俊竞创立口勺诗家董百货集团，在商店选址问题上，力排众

设，选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的地段作店址。后来这块地方很快成为商

家云集的地方，成为世界上租金最昂贵口勺地段之一。董俊竞之因此不信风水选这块地作店

址，重要是他注意到每天均有不少外国人通过这里到城里去，这里有也许发展为交通要道。

4、配合所选行业

营业地点日勺选择与营业内容及潜在客户群息息有关，各行各业均有不一样日勺特点和

消费对象，黄金地段并不就是惟一口勺选择，有的商店开在闹市区生意还不如开在相对偏僻

某些日勺特定区域，例如卖油盐酱醋H勺小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又

如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。因此，一定要根据不一样的经

营行业和项目来确定最佳H勺开店地点。下面这些意见可供参照，读者在实际运用时当可触

类旁通:

车站附近：小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、饰品店、共享亭、物品寄存处等;

文教区：书店、文具用品店、鲜花礼品店、饰品店、洗衣房、录像厅、摄影馆等；

居民住宅小区：米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺、饰品

店等；

三类地段店面：洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等。

从上面我们可以看出，要选择合适H勺早教中心，并不是越热闹口勺地方越好，关键是根据行

业来选择。

5、专家征询方略

对于较大型商业日勺投资来说，商店位置的选择是重要战略决策。为防止重大损失，经

营者应请有关专家进行征询，对所选择的商店位置进行调查研究和系统分析，如对交通流

量、人口与消费状况、竞争对手等状况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择，使商

店地址MJ选择具有科学性。

评估店址好坏，周围状况也是必须加以考虑的。有口勺商店虽然开在区域干道旁边，但

干道两边有栅栏，使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，对有车道和人行道的街道，

要注意街道宽度为25米左右（或人行道宽度在5-10米）最易形成人气。这样H勺宽度，

车辆行驶时视线很自然能扫到街两边日勺铺面，行人在街道边行走，也能很自然地进入商店,

假如街道过宽有时反而聚不起人气。

尚有一种街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种方式形成了一种封闭交通，

对开设早教中心不太有利。一般来讲，凡居民较集中的地方都可以建立商店。

选择店址还必须观测行人来店的目的，是匆匆过路，还是溜达消遣，同一地点很也许

白天人如潮涌，晚间却空无一人，因此要日夜观测，假如看到人多，不深究行人口勺目的（例

如有诸多人通过此地只是换车）就贸然开店，很也许会导致失败。

★商店选址的原则

商店选址要遵照卜,面几种原则：

原则一：以便顾客购物

满足顾客需求是商店经营的宗旨，因此商店位置确实定，必须首先考虑以便顾客购

物，为此商店要符合如卜.条件：

A.交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。假

如是儿种车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商店店址如选择在此类地区就能给顾客

提供便利购物H勺条件。

B.靠近人群汇集口勺插所，可以便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、

娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享有到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便

利，是商店开业的最佳地点选择。但此种地段属经商向黄金之地，寸土寸金，地价高费用

大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商店经营，一般只适合大型

综合商店或有鲜明个性的专业商店口勺发展。

C.人口居住稠密区或机关单位集中日勺地区。此类地段人口密度大，且距离较近，

顾客购物省时省力比较以便。商店地址如选在此类地段，会对顾客有较大吸引力，很轻易

培养忠实消费者群。

D.符合客流规律和流向的人群集散地段。此类地段适合顾客的生活习惯，自然形

成市场，因此可以进入商店购物口勺顾客人数多，客流量大。

原则二：有助于商店开拓发展

商店选址H勺最终目R勺是要获得经营的成功，因此要着重从如下几种方面来考虑怎样

便利经营：

A.提高市场拥有率和覆盖率，以利商店长期发展。商店选址时不仅要分析目前的

市场形势；并且要从长远的角度去考虑与否有助于扩充规模，如有助于提高市场拥有率和

覆盖率，船在不停增强自身实力的基础上开拓市场。

B.有助于形成综合服务功能，发挥特色。不一样行业的商业网点设置，对地区H勺

规定也有所不一样。商店在选址时，必须综合考虑行业特点、消费心理及消费者行为等原

因，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商店更应综合、全面地考虑该区域

和多种商业服务的功能，创立本商店日勺特色和优势，树立一种良好口勺形象。

C.有助于合理组织商品运送。商店选址不仅要注意规模，并且要追求规模效益。

发展现代商业，规定集中进货、集中供货、统一运送，这有助于减少采购成本和运送成本,

合理规划运送路线。因此在商店位置口勺选择上应尽量地靠近运送线，这样既能节省成本，

又能及时组织货品的采购与供应，保证经营活动的正常进行。

原则三：有助于获取最大H勺经济效益

衡量商店位置选择优劣的最重要的原则是经营能否获得好日勺经济效益。因此，地理

位置H勺选择一定要有助于经营，才能保证量佳经济效益日勺获得。

三、租铺要谨慎

★接手转租店要谨慎

我们常常在某些小报中，或者商店外面，见到各类商店转租H勺信息。他们大都打着

旺铺转租口勺旗号。在选择转租店时，一定不要被这些吸引人I的文字困惑，仔细想想，就不

难发现：这家商店的生意不好做，经营者急于脱手。

小故事：有一位想开店的年轻人，经不住广告口勺诱惑，受让了一家书店。事先几位朋

友都劝他要谨慎，他却孤注一掷。成果一败涂地，后来才猛然醒悟，悔不该当时。

有的商店转让时看上去生意红火，其实是虚火。有一老板在某小区门口开办了一家建

材店，他预测该小区居民装修已靠近尾声时，就打出了低价转让日勺招牌。看到他生意那么

红火，一时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。通过剧烈角逐，

最终名花有主，低价转让实际上成了高价卖出，仅转让费的利益，就相称于平时开店好几

种月H勺利润。毋庸置疑，吃大亏的当然是那些受让者。

当然，也有一部分店面，确实是店主迫于客观原因才转让的。但究竟是虚火还是红火,

就需要用你的火眼金睛去洞察了。假如你深谙这一行，有自己独到日勺经营思绪，并有一定

的经济实力为后盾，那么不妨受让商店，使濒临倒闭的商店起死何生，说不定还真能抱个

金娃娃呢。

•接手转租店口勺注意事项：

A.在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外口勺理由，贸然接手转租店是极

危险H勺。不管转租人所说H勺转租理由是什么，你都应设想他们是由于经营失败而转让的。

B.找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。假如你对接手

这家商店有爱好，就要通过实际调查分析，从中找出究竟是什么原因对经营起了克制作用。

原因肯定是存在日勺，通过自己日勺观测，走访他本来日勺员工、附近居民及同行，不难得到实

质性日勺答案。不查明真正导致转租H勺原因，不加以任何改善，认为接手就可经营，就指望

商店带来利润，多半会重蹈他人的覆辙。假如真的找不到什么原因，不如放弃。

C.假如你要整体接手积压货品较多口勺店，最佳核算一下存货的详细价值。这些存货肯定

已不具有本来口勺价值，甚至也许是一文不值的死货，不要认为转租方大降价你就占了廉价。

存货太多，既使流动资金减少，尚有也许所有砸在你的手里。届时候极有也许因贪图小廉

价而吃大亏。

D.假如你确定已经找到原因，不管你改不变化原有的经营行业，你都必须在经营上重新

定位。

当然，我们不能说某一行业是亏损行业，某一行业是盈利行业。接手转租店也不是一

定会亏，只要你善于经营，在某种程度上，还是可以成功日勺。

★租铺谈判的注意事项

在初步选定开店H勺地点后，还应作深入口勺全面考察，对有关日勺状况做一定的调查分析

后，方能决定与否最终定点在这里。这时，你可以从如下儿种方面进行考察：

1、早教中心状况调查

小故事：小李子想开一家书店，从他人手里买下了一种店面。这个面积达30平方米

的店面在一所高校附近，每天口勺客流量相称可观，价钱相对来说还比较廉价，一共3万元。

小李子认为捡到了廉价，有点得意忘形。他又花了二万多元装修，很快就隆重开张了。一

种月后，政府一纸《拆违告知书》让他半天没有回过神来。本来，上家通过内部关系得知

店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳。因此，在租买店面之前，一定要对店面口勺大背景状况

作一番仔细的调查理解，以免上当受骗。

2、房东背景调查

刘仲文在广州打了五年工，有了一点积蓄，很想开家店为自己打工。他叫上几种朋友,

满大街寻找店面，后来还真的让他们找到几家挂着转让字样口勺店面，便迫不及待地与之谈

判、交付定金甚至租金。其实他计勺这种做法是极其草率I的，很轻易带来一系列H勺后遗症。

为了开店成功，他们最佳先从侧面打听到真正口勺房东唧产权所有者），对其背景状况基本

理解，觉得可靠后再和他谈判。一般最佳直接与真正向房东谈，假如房东表达已将承包权

出租，不愿再插手时，那你再和目前的店主谈判也不迟。尚有一点很重要，你一旦谈判成

功，要注意让房东把此前口勺租赁人姓名改成你口勺姓名。

3、房租价位谈判

房租对每一种开店日勺人来说，是最敏感而又最现实H勺内容。说它敏感，是由于它和

钱挂钩，租金太高会让你承担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实，是

由于这是我们不得不面对日勺问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数状况下，我

们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店口勺议事日程。在与房东侃价前，

首先你自己心里要有一种谱，也就是先自定一种可以接受日勺最高价，这个价位必须是：你

觉得自己有实力承担得起；在这个价位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打探一下，

价位与否基本一致。在和房东谈判时，根据你设定口勺最高房租，比较房东抬出口勺房租，权

衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理R勺价位。

4、在谈判中，缴付房租MJ方式也是一种很重要的方面。

一般状况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有某些房

东除了要支付固定日勺月租金外，还要根据你日勺经营状况分享一定日勺利润。假如房东提到这

一点，而你也乐意，双方要把它作为重点来谈判。由于这其中有许多不确定H勺原因，处理

不妥，会引起争议。付款日勺方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增长计算难

度，并且双方都会满意。有的店面定下口勺是一年或两年H勺租金，假如你要续租，往往要按

一定日勺比率逐年递增。这种状况下最理想日勺付款方式是每六个月或一年付款一次。假如你

有了新的店面或想停租时，就不会损失保证金。

尚有口勺店面是长期租口勺，一租就是十年二十年。对于这种店面，你要看清晰了，不仅要调

查好政府规划与政策，还要估计这个店面后来口勺发展潜力。由于从长远看，门面的房租总

体是呈上升趋势的。假如你有足够口勺资金，同步也看好这个店面，你可以一次性将房租付

清。

5、其他条件

与房东谈判，除了谈租金外，还要注意附加条件，这可以使你节省不少开支。有诸

多店面出租，都规定支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。某些黄金地段日勺店

面押金一般很高，虽然这钱最终还是你口勺，但假如你一直经营下去，这笔钱也就等于死搁

在那儿，对于一种资金紧张的创业者来说，这也是一种不小口勺包袱，假如谈得好，完全是

有也许卸掉的。

此外，你在租房前对店面既有状况应当理解清晰，如装修状况、设备状况等，然后

通过谈判，最佳规定房东在出租前对门面进行基本口勺整修，拆除原有已经报废无法使用H勺

设备，对店面口勺房顶、地板、墙壁尽量作某些维修，添置水电设施等。

★别让租金成心病

员工开销、水电费、费、税收都是小开销，惟独房租占了大头，让开店创业者头

痛。租金往往会占去月开销二分之一，因此，租金贵贱直接导致生意成败。

商铺租金在一种老板心中地位特殊，几乎已成为创业者考虑日勺最重要的原因，但也绝

非是租金贵，生意就一定会做砸。也就是说，只要租金方面日勺开销不等同于整个生意的所

有支出，那么，这生意尚未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身H勺也许。

市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是圆日勺，因此，租金的多少也只是一种

相对口勺概念。有人每月开销几万元，但却大把大把地盈利；有人每月只需开销2023元口勺

铺面租金，却步履维艰。生意口勺成败绝非租金多少说了算，创业者要看的是性能价值比。

同样面积口勺铺面，淮海路上2万元是不是要比上海某个不起眼的地方口勺2023元合算？

都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通过租金向贵贱来衡量。那么，什么样口勺商铺

才称得上极品店铺呢？这虽然是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板盈利的商铺就是好

商铺。好商铺往往躲在租金背面，商铺好与不好不只是由租金说了算。

一般来讲，租金越高就代表该商铺口勺经营价值越高，假如创业者实力不凡，自然应当

以高原则来规定自己。那些能喊得起价日勺商铺当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹市口，

要么周围有着川流不息的消费群。北京服饰市场日勺一种小摊位可以几易其手租金却不停上

升，有人甚至乐意每月出几万元来争取一种几平方米的小摊。这样H勺高价并非事出无因：

淮海路给了它气氛，华亭服饰市场给了它口碑，虽然是再小的一种摊位，它也没有不贵日勺

道理。

但也不是说铺面租金越高就越值得租用，租金上也也许被人做足了文章，究竟这家铺

面值不值得投资，创业者必须睁大眼睛看清才行。有些商铺已经被投资者们爆炒了一遍，

某些铺面口勺租金价格已经相称离谱，就像股价浮在天上口勺股票，谁碰都等于抱个炸弹在怀

里。

其实，衡量一家铺面值不值重要看其性能价值比，除此之外就需要看经营者自身与否

够聪颖了。有一位老板将品牌内衣店开在五角场，每月1.35万元日勺铺面租金绝非当地其

他铺面可以望其项背，但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。

★防止租赁协议陷阱

在承租铺面时也许面临许多不可预测日勺原因，假如出现这些原因而导致铺面无法经营

下去时，假如租户未在协议中约定此时I勺协议解除权，就得继续支付租金，承受损失。为

防止此类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁协议中载人下列条款：承租方在出现下列情形

之一，无法继续经营时，有权告知出租方终止铺面租赁协议，并不赔偿出租方的损失；出

现战争、地震、台风、雷暴、都市暴乱等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米

内、左右两边各20。米内修路、改路、扩路、建桥、整改市容或其他政府行为；承租方因

经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要深入防止因上述情形导致日勺铺面装修费用日勺损

失，还必须预先调查清晰。

签订商铺租赁协议还须尤其注意如下几点法律问题：

A.承租人的主体资格。商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，

若是所有权人，应依法获得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及容许转租口勺

书面证明。此外，房屋有共有人的，还须通过共有人书面同意。

B.租赁物日勺用途。租赁商铺必须确认房）租赁物H勺用途。租赁商屋用途为商业用房。否则,

无法办理营业执照。

C.租赁期限。根据《协议法》214条口勺规定，租赁期限不得超过23年，超过23年口勺,

超过部分无效。

D.转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，也许会波及将商铺转租日勺问题。

出租人与否容许承租人转租，应在租赁协议中予以明确。若承租人未经出租人同意转租日勺,

出租人可以解除协议。

E.装修赔偿。首先，出租人与承租人应在租赁协议中明确出租房屋能否装修；另一方面,

双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁协议后，对装修怎样进行处理。在对装

修处理方式未作约定H勺状况下，若出租方违约，致使租赁协议解除，出租方应赔偿承租方

装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方合适赔偿。

F.租赁协议登记。在租赁协议成立后，协议当事人应将租赁协议送至房管部门登记立案。

未经登记立案口勺租赁协议亦是有效协议，但不具有对抗第三人口勺法律效力。

第二节目MJ地点、场所评估

依目口勺店面所在道路性格、靠近度、邻居特性等有关设施做评估。

道路性格：

重要是调查立地点日勺道路特性及通行车辆之种类。首先，道路是考核目口勺立地H勺第一要

件。不一样的通行车辆构出不一样H勺道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格

可分为交通连接道路、运送道路、商流道路、郊区道路、破旧道路。

★连接道路：其重要功能是连接重要商业区与住宅区之间，供居民上下班来往，平常生

活必经的路线，一般是公车站牌、交通工具转运站林立处。

★运送道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道。此种道路多半连接两大区

域商品货品之流通，因此，货车及多种特殊运送车辆比较多。

★商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁口勺动脉。它一般是连接重要都市与

零星都市或是各个小区。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。

★郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划H勺产物，它不仅是续商业区与郊区住宅的干道。

★破旧道路：破旧商业区所发展出的重要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集

处，行人来往多，车辆也偏重小型旧车。因此，是商业活动热络之处。

靠近度：

是指顾客与否轻易靠近门店，尤其是导致人潮通行路线断层H勺障碍物更是要提防。靠

近度是测量立地点与否符合顾客轻易靠近门店H勺准则。一般靠近度愈高是愈好日勺立地点。

其考核原则如下：

★转运站与否在预定点200公尺内有公车站牌或巴士转运站，此转运站最佳是位于下班

路线，以增长顾客购物的时间。

★预定门店前道路口勺宽度。路愈宽行驶车潮就愈多，且可增长停车的便利性。

★与否有斑马线可到对面街或侧街,且左右距离在100公尺内，关系来往人潮数H勺多少。

★临近100公尺内与否有红绿灯。红绿灯是增长门店曝光率，增长顾客消费认知的最佳

措施。更会影响顾客光顾。尤其是新门店，最怕开业后六个月有工程进行。

★面对闹市、属于进入或拜别线路。

邻居特性：

是指预定点两侧业种特点，及相邻H勺不合适口勺业种。假如是属于同行口勺专业街，则

新点将会面临强大的同行业竞争；假如是属于异种行业口勺专业街，则要考量与否能构成集

市效应。

其他：

★为防止导致顾客口勺不良反应，如会制造大量污染的店：如洗车店、木工店；

★或是发出尤其气味的店：如油漆店；

★乃至于发出烟雾口勺店：如汽车维修店、烧烤店等门店旁都不合适经营一般生活用品专

卖店；

★再者如高频噪音出现H勺地方：如铁路公交道路旁也不是良好的设置地点。

第三节早教中心自身的评估

“点”是强调立地点自身H勺评估。针对所要开店的建筑物内外构造及法律问题分析评

估，其中评比项目有：

1、辩识性

预定点地址与否明确？临近100公尺内与否有明显的路标？一般来说，地址是顾客

认识门店口勺钥匙，因此，明确口勺地址是第一条件。另一方面，明显口勺路标有助于顾客寻找,

如车站旁、百货企业旁都是可使用日勺路标。

2、齐全性

建筑物内具有哪些设施？一般设施愈齐备，开店装潢成本将越低。当然假如建筑物内

部恰好有特殊设计，可在获得屋主同意后进行拆除工作，如此一来将增长成本。但有时为

了店门的美观，不得不开支时，可深入与屋主谈判，争取拆除补助费。

3、所有权明确化

确认真正拥有所有权日勺屋主。山于部分业者常因自身经营不善，而转任二房东出租店

面或是透过中介租赁，无法清晰定义真正所有权者，也许导致租赁法律权益纠纷，不利经

营。因此，所有权明确化是不可忽视°

4、完整性

经由使用执照来再次确认承租屋主店面法律上使用口勺权利，并理解实际营业使用的申

请。

5、清洁性

清查所租赁房屋与否有被银行或其他机构设定有其他项权利或是被查封拍卖的记录。

以防止于租屋期间因房东H勺财务纠纷影响正常营业。

6、时间性

预定点现行使用人是谁？需要多久才能腾空并移交使用？愈短时间对店主愈有利。

7、明显度

架设广告招牌口勺可见度。招牌是店店主与顾客沟通口勺第一步，因此愈明显打勺招牌对店

店主愈好。

8、气候性

气候非但会影响消费意愿，特殊气候或地形也会导致经营上不可预估口勺风险。如淹水、

日晒所引起商品及设备的损耗、或者店面迎向强风所导致大量落尘，会影响店面口勺洁净程

度。

9、建筑物自身

建筑物的年份及现况是评估首要条件，一般来说，十年以上老屋不予考虑。再者，建

筑物构导致分分析导致及楼层分析。前者有助于装潢成本的预估，后者则考虑间接费用的

开支。

10、积率

积率则是指预定点自身的形状与面积。形状有两种，一是指建筑物外观日勺整体设计，

二是指预定自身H勺形状。前者关系到门店口勺未来形态，后者则是卖场设计的重点。一般愈

以便口勺卖场其形状愈好。

11、面积

是指可使用的营业面积。也就是说经内部测量后的有效面积数。其中门店宽度是首要条件。

12、押金和租金

预定点地价高下关系到租金成本。押金是房租日勺几种月及附近房租行情打探是不可缺乏

的前期调查工作。租金则是房租的高下及付款方式。假如门店是前任租屋者自己放弃租赁

权，则一定要理解前任租屋者H勺成败原因及迁移原因，以作为前车之鉴。

第四节目的门店的选定

早教中心的选定最重要的是，不管是一家店面或是多家门店候选，除了书面作业，还

需要持续三天于不一样步段（上午、中午、下班、晚上八点后来）实地观测。运用观测法

来实地理解设置地点口勺优劣。

1、就店自身

A、租金。

B、改装成本，含屋主日勺原条件。

C、租期。

D、续约调价比例、过去记录、契约议定。

E、屋龄及维修成本（含人力成本、屋主品格、屋主与否会变更、发售、移转）。

F、前任租赁者的评价作为评估比较。

G、租金成本、契约租金成本、估计总租期成本。

2、就市场性

A目的客层前来。

B行人流量较多，高峰与尖峰差距较小。

C早教中心街MJ形象较符合店MJ营业特色。

D商圈内的客层较符合目的客层。

E商圈的质与量较佳。

F竞争情形较缓合。

G消费行为口勺变化较小。

H商圈稳定性高。

I较以便送货（企业送货路线优于其他）

3、店址选择区域

A商场/购物中心中口勺专柜或专卖区（店中店）

B超市中的专卖区（店中店）

C较大品牌女装专卖店（店中店）

D商业街、行街门面。

E大中院校附近的商业门面。

F大中型居民小区商业门面。

4、屋主的探查

当确定承租口勺店面时，则透过实地问询法：由左邻右舍打听屋主为何人；间接访查

法：如到商委、居委查询屋主资料;到公安局查询或是查询政府机构出版资料，来理解预定

店址日勺所有权人姓名、早教中心大小、承租人租期及租金等有关资料。

租屋谈判告知

★损益平衡点:租金成本的预估，由于伴随专卖店所经营商品周期生命不一样，如导入期、

成效期、衰退期多种不一样的利润基准及发展目的，可承受的租金也不一样，好地点一定

贵，而贵口勺地点却不一定能发明好的商机。因此，怎样获得损益平衡是最重要门勺条件。

★契约订定后来三至五年为佳：由于早教中心经营为植物性行为。一般在永续经营的前提

下，只要外在环境无大变动，长期经营是较为有利口勺。

★与房东建立共识日勺关系：提醒房东，好店能提高他向房子价格。以稳定性与安全性打消

房东抬高房租日勺念头。

5、房屋契约的条件：

A、租期：一般至少三年以上。

B、租金：租金由双方洽谈，一般是前二年不调整租金，第三年开始按物价指数调整。

C、租金给付方式：一般是三个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。

D、退租时租金计算：协议期满前口勺退租一般是多给付一种月租金作为给房东口勺赔偿。

E、若附近有公共工程进行而影响早教中心生意时，可以规定房租优惠。

F、责任的归属：因天灾人祸不可力属于我方责任而无法营业时，须待早教中心重新装潢

完毕开始营业再计算租金。

怎样开办早教中心——装修篇

在效果上到达可爱、温馨、童趣、简洁、安全、富有亲和力的整体定位规定。

装潢准则：保障安全，无污染、无燥音、适合宝宝活动c

【门面形象】

门面是留给家长和孩子的第一印象，在一定程度上会影响顾客口勺去留和消费，因此在

装修风格上要彰显品牌的独特性和亲和力，早教中心的统一色调是温馨健康日勺粉红色，因

此门面的主色调是粉红色，力争突出品牌，醒目、难忘、亲切。大门：钢化玻璃。

【楼梯】

假如选择在楼房里办加盟园口勺话，楼梯和楼道口勺保护措施一定耍做好。楼梯口勺扶手最

佳用光滑口勺保护层包裹，最佳使用卡通装饰图案，楼梯蹬上做有卡通的指示标识