商品房分销代理合同

商品房分销代理合同一、合同主体的明确与资质审查合同的开篇，首要任务是明确合同双方的主体身份信息。甲方通常为房地产开发企业，应列明其全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址及联系方式。乙方则为从事房地产经纪业务的机构，同样需载明上述基本信息，并特别注明其经营范围是否包含房地产经纪或代理业务。实务要点：*资质核查：甲方需确保自身为项目的合法开发主体，具备《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》等法定销售要件。乙方则需提供有效的营业执照、房地产经纪机构备案证明（若地方有要求），并核实其是否具备相应的专业团队与服务能力。*授权代表：合同中应明确双方的授权代表，负责日常沟通、文件签收及合同履行中的相关决策，避免因对接人不明确导致效率低下或责任不清。二、代理物业与范围的界定此条款旨在清晰界定乙方代理销售的物业标的及其具体范围，是代理行为的核心指向。核心内容：*物业基本情况：需详细描述项目名称、坐落位置、具体楼栋、户型、面积区间等。可附《代理物业清单》作为合同附件，明确各房源的房号、建筑面积、销售单价（或单价范围）、总价等核心信息，便于后续结算。*代理范围：明确乙方是在特定区域内进行推广，还是面向全国范围；是针对特定客户群体，还是不设限制。更重要的是明确代理权限性质，即乙方是“独家代理”、“联合代理”还是“一般代理”，不同的代理权限对应不同的权利义务与佣金结算方式。实务要点：*房源动态管理：对于销售过程中房源信息的调整（如价格变动、房源增减），应有明确的书面通知与确认机制，通常以甲方签发的《房源价格表》、《销控表》等书面文件为准。三、代理期限的设定与延展代理期限是合同的时间维度，直接关系到双方合作的周期与预期。核心内容：*起始时间：通常自双方签署合同且甲方提供齐全销售所需资料（或项目具备销售条件）之日起计算。*终止时间：明确约定代理期限的截止日期。*延展约定：可约定期限届满前，如双方均有意继续合作，应提前一定期限（如三十日）书面协商续签事宜。若期限届满但仍有未售房源，双方可协商是否给予乙方一定的“保护期”，在此期间内乙方介绍的客户成交仍可享受佣金。实务要点：*销售目标与期限挂钩：代理期限的设定往往与一定的销售目标相联系，若乙方未能在约定期限内完成既定目标，甲方可能有权提前终止合同或调整合作条件，此点需在合同中明确约定。四、代理佣金与结算方式佣金是乙方提供代理服务的核心对价，此条款是合同中最易产生争议的部分，务必详尽、明确。核心内容：*佣金计算标准：明确佣金基数（通常为实际成交总房款）及佣金比例。比例可采用固定比例或根据销售业绩（如按套数、按销售额区间）设置阶梯式比例（跳点）。*佣金结算条件：清晰界定何种情况下佣金视为“可结算”。通常以客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款（或全款到账，或达到特定付款节点）为结算条件。*结算周期与流程：约定佣金的结算周期（如按月、按周），乙方需在每个结算周期结束后提交《佣金结算申请表》及相关成交证明材料（如已签合同、付款凭证等），甲方在收到申请后多长时间内审核完毕并支付佣金。*税费承担：明确佣金相关的税费（如增值税及附加）由哪一方承担或如何分担，乙方是否需提供合规发票。实务要点：*客户界定与保护期：明确乙方介绍客户的认定标准（如客户信息报备制度、首次到访确认等），以及客户在乙方代理期满后一定期限内成交，乙方是否仍可获得佣金。*退房处理：若已结算佣金的客户发生退房，应约定佣金如何处理（如全额退还、部分退还，或约定不退的特殊情形）。五、双方权利与义务的平衡合同双方的权利义务是合同的骨架，应力求公平合理，避免权利义务失衡。甲方权利义务：*权利：对乙方的代理行为进行指导、监督与检查；审核乙方提交的营销方案；拥有房源定价权、销控权；按照合同约定支付佣金等。*义务：向乙方提供合法有效的项目资料（如五证、户型图、效果图、不利因素等）；保证项目及房源的合法性；配合乙方开展销售工作，如提供销售场地、样板间、必要的接待支持等；按照合同约定及时足额支付佣金。乙方权利义务：*权利：在授权范围内开展代理销售活动；按照合同约定收取佣金；要求甲方提供必要的销售支持。*义务：遵守国家法律法规及行业规范，诚信经营，不得进行虚假宣传或承诺；制定并执行营销推广方案（需甲方审核同意）；积极拓展客户，促成交易；对客户信息保密；定期向甲方书面汇报销售进展；妥善处理客户投诉，配合甲方解决售后问题；不得擅自收取客户款项，所有房款应由客户直接支付至甲方指定账户。实务要点：*营销费用：合同中应明确乙方开展营销活动所需费用的承担方。通常乙方的日常运营成本、自行组织的推广活动费用由乙方承担，甲方要求的大型推广活动或特定物料制作费用可能由甲方承担或双方另行协商。六、销售任务与考核（可选）为激励乙方积极销售，甲方通常会在合同中设定阶段性或总体的销售任务指标及相应的考核机制。核心内容：*任务指标：明确在一定期限内乙方需完成的销售套数、销售面积或销售金额。*考核与奖惩：若乙方超额完成任务，可约定额外的奖励措施；若未达到最低任务标准，甲方可能有权调整佣金比例、缩减代理范围甚至解除合同。七、违约责任的清晰界定违约责任是保障合同履行的“牙齿”，需针对双方可能出现的违约情形约定明确的责任承担方式。常见违约情形及责任：*甲方违约：未按时支付佣金，应承担逾期付款的违约金（通常按逾期金额的日万分之几计算）；提供虚假资料或房源手续不全导致乙方无法正常销售或产生纠纷，应承担相应赔偿责任。*乙方违约：未经甲方同意擅自降价、抬价销售；进行虚假宣传、误导客户，给甲方造成损失的，应承担赔偿责任；未能履行保密义务，泄露甲方商业秘密或客户信息；未按约定完成销售任务（若有明确约定），可能面临佣金下调或合同解除的风险。实务要点：*违约金的合理性：约定的违约金不宜过高或过低，过高可能难以获得法院支持，过低则起不到惩戒作用。八、合同的变更、解除与转让核心内容：*变更：任何对本合同条款的修改、补充，均须经双方协商一致并签署书面文件方为有效。*解除：除合同到期自动终止外，约定双方可单方解除合同的具体情形（如对方严重违约、不可抗力等），以及解除合同后的善后事宜处理（如已成交客户的佣金结算、客户资料交接等）。*转让：未经对方书面同意，任何一方不得擅自将合同权利义务转让给第三方。九、其他重要条款*不可抗力：因地震、战争等不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，导致合同无法履行或延迟履行的，遭遇不可抗力一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明，根据不可抗力影响程度，部分或全部免除责任，或延迟履行。*保密条款：双方应对在合作过程中获悉的对方商业秘密（如成本、价格策略、客户信息等）承担保密义务，该义务在合同终止后仍然有效。*知识产权：甲方提供给乙方的宣传资料、商标、楼盘名称等知识产权归甲方所有，乙方仅能为履行本合同之目的合理使用。乙方自行创作的营销素材，其知识产权归属可另行约定。*争议解决：约定因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，选择提交某仲裁委员会仲裁或依法向甲方/乙方所在地/项目所在地人民法院提起诉讼。*通知与送达：明确双方在合同履行过程中的各种通知、文件往来的有效送达地址、联系方式及送达方式（邮寄、传真、电子邮件等），以及送达时间的认定标准。*合同生效与份数：本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效。合同一式几份，甲乙双方各执几份，具有同等法律效力。*附件效力：合同附件（如《代理物业清单》、《佣金结算细则》、《授权委托书》等）是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律