房地产估价基础与实务-房地产估价实务-不同类型房地产估价

房地产估价基础与实务-房地产估价实务-不同类型房地产估价

［问答题］1.张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，

拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均

为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普

通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托

经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000X12）/1000000=6%

,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%

,所以选择购买酒店式公寓。请问：

<1>.张某的选择是否正确？

<2>,针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为

张某投资决策提供专业建议？

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.（1）张某的选择不一定正确。

（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收

益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，主要体现在：

①酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。

②应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。

③还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。

要在综合考虑上述情况的基础上作出判断。

<2>,如选择酒店式公寓，其建议包括：

（1）尽量选择70年产权的公寓。

（2）区位选择非常重要。

（3）配套服务设施要齐全“

（4）选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率

外，重点要关注它的升值空间大小。

［问答题］2.商业房地产有哪些特点？

正确答案：详见解析

参考解析：本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：

（1）收益性；（2）经营内容多，业态多样；（3）出租、转租经营多，产权分

散复杂；（4）装饰装修高档且复杂；（5）垂直空间价值衰减性明显。

［问答题］3.某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨

的国有建设用地使用权，用途为工'也用地。最新城市规划将该地块调整为商业

用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

<1>.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方

法？

<2>,政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

<3>.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

正确答案：详见解析

参考解析：G>.(1)政府收购该宗房地产评估攻购价格时，土地用途应界定为

工业用途。

理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书

和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使

用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。

(2)适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。

理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②比较法；③收益法。被征

收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成

本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法

进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，

可采用的方法有成本法、比较法及基准地价修正法。

<2>.(1)收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：

①建筑物拆除费用；

②土地开发费用(如七通一平费用)；

③其他成本费用(如财务成本、管理费用)。

(2)已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地

粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施

且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变

为可出让熟地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费

用。

<3>.(1)出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业用途。

理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次

出让进行评估时，应按商业用途评估。

(2)适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。

理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③比较

法。建设用地使用权价格(简称地价款)，主要是采用比较法求取，也可采用

基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假

设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采

用的估价方法为：假设开发法、比较法和基准地价修正法。

［问答题］4.2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6〜8层，2005年5月甲

公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要

求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时

点为2007年10月15日。

请问：

<1>.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租

赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

<2>.说明评估承租人权益价值的技术路线。

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.承租人会从以下方面考虑是否毁约：

（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金是否低于

合同约定的租金，若低于合同租金则承租人毁约可能性较大。

（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。从承租人角度考虑，如果承租租金

超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金）时，承租人会毁约。

（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

（4）租赁合同的规定对承租人毁约的约束力大小，如违约赔偿较低等，则承租

人毁约可能性较大。

<2>,评估承租人权益价值的技术路线如下：

承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享

有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

合同租金与市场租金的差异程度，对完全产权价值和无租约限制价值没有影

响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市

场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正

的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，

此时承租人权益价值是负的。

［问答题］5.某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产

估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，

发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A

写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。

。》,请问造成两者差异较大的原因有哪些？

<2>.在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可

比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点史理。租

金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比

如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入

（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入

（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物.业服务费、

电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同柱金（租约租金）还是市场租

金。

<2>.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字

楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整

内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，

可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、程金项目中哪些是应当扣除的费

用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

［问答题］6.指出并改正下列房地产估价文书的错误

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表

4-8）,并用收益法评估该写字楼的市场价值。

表4-8估价对象相关资料

,JIMBZII

名称数值名称数值

总建筑面积25000m；房屋重差价格2000元/#

可出租建筑面积22000m；房屋耐用年限50年

房屋重置价格

设备用房建筑面积2500m；房屋维修费率/年

的2%

管理用房建筑面积500m月物业管理费5元/m；

增值税及附加率5.55%土地剩余年限45年

按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%

管理费用率

平均正常空置率10%租金的3%

（含保险费、租赁费用）

可出租建筑面积的月租金

50元/m：

（不含物业管理费）

（•）年有效毛收入

22000X50X12X（1-10%）=11880000元

（二）年运营费用

<1>.年维修费用

<22000>X2000X2%=880000元

<2>.年管理费用

年管理费用=年有效毛收入X管理费用率+管理用房租金损失

=11880000X3%+500X50X12=656400元

<3>.年增值税及附加

年增值税及附加=11880000X5.55%=659340元

<4>,年运营费用小计

年运营费用=880000+656400+659340=2195740元

（三）年净收益

年净收益=（一）项一（二）项=11880000—2195740=9684260元

（四）估价结果

估价结果=9684260/5%X[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）

正确答案：详见解析

参考解析：1.年维修费用计算错误：

<25000>X2000X2%=1000000元

<2>.管理用房未出租不应算空置：

年管理费用=年有效毛收入X3%=11880000X3%=356400元

<3>.遗漏房产税：

有效毛收入X12%=11880000义12%=1425600元

<4>.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。

8438660/5%X［l-l/(1+5%)45］=149989332元(取整)

［问答题］7.某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，

剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百

货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：

。>.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选

取其作为可比实例？为什么？

<2>.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？

<3>.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

正确答案：详见解析

参考解析：G>.(1)不可选取“该商场周边权益性质相同的临街店铺交易实

例”作为可比实例。

(2)原因：可比实例房地产应与估价对象房地产相似即可比实例房地产应是估

价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。可比

实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。②与估价对象的

用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则

更好。③与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。

④与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。⑤与估价对

象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应

与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。⑥与估价对象的建筑结

构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑

结构相同则更好°

本案例中，该商场周边权益性质相同的临街店铺交易实例在实物状况上可能会

有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、

临街深度等不同，不具有可比性。

<2>.租赁收入(潜在毛收入)包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入和

其他收入。确定出租部分潜在毛收入时应注意：

(1)租赁期内按租约计算，租赁期外按正常客观的市场租金计算。

(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。

<3>.确定自营部分净收益时应注意：

(1)测算正常客观的净经营(营业)收入。

(2)应扣除正常商业利润。

或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经

营等非房地产本身要素所产生的收益。

或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、

经营费用商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

［问答题］8.某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原

用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，

地上1〜3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总

面积为83594.27布。大厦自2008年6月15日开工，于2009年12月停建，停

建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

请问：

<1>.2019年对该大厦进行估价是否可采用成本法？为什么？

<2>.写出估价技术路线。

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.（1）2019年对该大厦进行估价不能采用成本法。

（2）理由：①该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易

计算的；②由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧。一般认为对设计缺

陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算

上还是比较困难的；③可能存在经济折旧即外部性折旧，可能是经济因素（如

市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括景观被破坏、自然

环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如

政府政策变化、采取宏观调控措施等），经济折旧也难以准确地估算数额。所

以应该舍弃成本法。

<2>.（1）该大厦自2008年6月15日开工，于2009年12月停建，停建时大厦

主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。依据其现

状，应采取从估价对象续建完成后可实现的市场价值中扣除续建成本、费用，

即在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估。

（2）具体的估价技术路线为：①确定估价对象的未来状态；②在分析估价对象

现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定；③在此基础上对项目改

造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估

算。

［问答题］9.某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为

10000m2,且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允

许建筑覆盖率为不大于50%；土地使用权年限为50年；出售时间为2018年9月

1日。需要评估出该块土地在2018年9月1日的售价。

请问：如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么？

正确答案：详见解析

参考解析：ir设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求

取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要

支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发

完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后

的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

（1）选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为：

熟地是指已完成土地使用权取得手续（包括出让、划拨等方式）的建设用地，

具有完善的基础设施和“三通一平”（即场地已完成征收工作）。因为该公司

的土地是一块“七通一平”的待建空地，所以属于熟地。

熟地价值=开发完成后的价值一熟地取得税费一由熟地建成房屋的成本一管理

费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润

（2）选用假设开发法进行估价的技术路线为：①选择具体估价方法；②选择估

价前提；③选择最佳开发经营方式；④测算后续开发经营期；⑤测算后续开发

的必要支出；⑥测算开发完成后的价值；⑦确定折现率或测算后续开发的应得

利润;⑧计算开发价值。

[问答题]10.有一临街商铺要转让，建筑面积为500m）土地使用年限40年，自

2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2

年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的

10%,现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期

望收益率为10%0

请问：根据上述资料你能否决定购买？为什么？

正确答案：详见解析

参考解析：（1）可以决定购买。

（2）理由：由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收

益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的

年限及投资者的期望收益率可采用有限年的计算公式进行测算（收益年限为40

-2=38年），其收益为:

V=A4-rX[l-14-（1+r）n]=5X12X90%4-10%X[1-14-（1+10%）38]=

525.56（万元）

因为525.56万元大于转让价格510万元，因此假设在该商铺目前的租金水平不

变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收

益。

（1）不能决定购买。

（2）理由：①现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋

势。②租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握。③出租经营成本的水

平不清楚，还需调查掌握。

[问答题]11.某人于2016年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先

后向开发商支付了114力元。该别墅于2017年7月30日竣工后，该人付清了

剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装

修，又花费了40万元。2017年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅

向银行抵押贷款，并于2017年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型

（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2017年

9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估

价人员掌握的资料有：

（1）.该人与开发商于2017年7月30日签订的正式合同原件；

（2）.该人的购房发票；

（3）.商品房预售许可证复印件；

（4）.其他市场资料。

请问：

<1>.上述资料用于抵押估价是否齐全？

<2>.估价人员可否承诺按170万元进行估价？

<3>.可否按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费

用确定评估值？为什么？

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺少法定优先受偿款的

证明、该人装修花费成本的证明、拆除装修部分的成本等。

<2>.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价。

理由：遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是

公平合理的价值或价格。估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，对

估价师或某个特定市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，

由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决

定。因此，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求。止匕外，对于该人的装

修费用，应按照客观合理的市场价值测算。

<3>.不能按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费

用确定评估值。

理由：重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的

房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估

价才是科学合理的0

［问答题］12.某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二

层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出

租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需征收。甲公司为获得

最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

请问：

<1>.根据《城市房屋征收管理条例》和《城市房屋征收估价指导意见》，甲公

司开发中心可能提出哪些评估要求？

<2>.对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？

正确答案：详见解析

参考解析：G>.答法一：

甲公司可能会提出如下评估要求：

（1）要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；

（2）对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；

（3）对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。

答法二：

甲公司可能提出的评估要求如下：

（1）按改造后的办公用途市场价值进行评估；

（2）对办公楼承租人损失进行评估；

（3）对装修、改造费用进行评估。

<2>.答法一：

房地产估价机构可以做出的答复如下：

（1）该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估

价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，若可按工业用途评估，另行

委托评估停产停业的损失补偿。

（2）对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决。

（3）如果经征收当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，

也可以按改造以后的办公用途进行评估（评估中应注意土地使用权性质是行政

划拨还是有偿出让的区别），还可以对办公楼承租人的损失进行评估。

答法二：

房地产估价机构可做的答复如下：

（1）应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损

失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

（2）经征收当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后

办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

（3）对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

［问答题］13.封面（略）目录（略）致估价委托方函（略）注册房地产估价师声

明（略）估价的假设和限制条件（略）XX别墅房地产估价结果报告一、委托

估价方XX市恒通房地产开发公司

二、受理估价方

XX市房地产估价事务所

资质等级及编号（略）

三、估价对象概况

（一）土地情况

（1）,土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用

权证。

估价方法总价（万元）单价（元/m?）

成本法100342782

假设开发法100032773

（2）.土地总面积7000裙。

（3）.用途：别墅及配套设施。

（4）.33栋别墅，建筑总面积10378m2o

（二）地上物情况

该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层破混结构。

目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2,另有9栋尚

未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m，建筑材料及设备

（略）。

四、估价目的

为恒通房地产开发公司对XX别墅项目按现状整体转让进行估价。

五、估价时点

（1998）年4月15口

六、估价方法

（1）采.用的估价方法为：市场法、成本法

（2）.分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得

该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、估价结果

别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3（万元）。（估价人员、估

价作业日期和估价报告应用的有效期略）

XX别里房地产估价技术报告估价测算过程（一）土地估价：采用成本法与比

较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。L利用成本法进行土地

估价

计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金。

根据估价人员实地勘查，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为

1200元Ai?。土地开发费用为1644元/nA土地使用权出让金为480元/m?。以上

三项合计为3324元/痛。

（2）.利用比较法进行土地估价

选取三个可比实例A、B、C（见表2-7）。

（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）

表2-7可比实例对比表

ABC估价对象

用途别重别盘兜盘别盘

交易情况除汉拍卖招标先卖

交易日吃95.597.697.698.4

房也产状况中的区位状况五类四类六类五类

房地产状况中的实物状况较好较差一般

根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算数平均综合出

一个价格作为结果：

比准价格=（4262.5+3380.42+3648.98）/3=3763.97（元/布）；

用比较法算出土地单价为3763.97元/k；

土地单价=（3324+3763.97）/2=3543,99（元/n?）。

（3）.土地估价综合结果

土地总价：土地单价X土地总面积=3543.99X7000=2480.79（万元）。

（二）别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正

常的利息税，求取该别里建筑物的重新建造成本。

（1）.据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/才，包含建筑费（含结构、

装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率200%、销售

税费10%。

（2）,根据建设情况分别求出已完别塞和未完别墅的建筑物重新建造成本。33

栋别墅的全部完工后的评估价格为3428X7548=2587.45（万元）。

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘查，确定未完成的9栋别墅的重

新建造成本为己完工建筑物的50%,则未完工别墅建筑物的重新建造成本为

3428X50%=1714（元/n?）,9栋别墅在估价时点的价格是1714X2830=485.06

（万元）。

（3）.现有别墅建筑物价格：

（3428）X7548+1714X2830=3072.51（万元）

（三）别墅现有房地产价格

2480.79+3072.51=5553.3（万元）

附件、说明、其他资料（略）

正确答案：详见解析

参考解析：（1）缺少委托方法定代表人和住所；

理由：估价结果报告上的估价委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全

称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写

明估价委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。

（2）缺少估价方法定代表人和住所；

理由：估价结果报告上的估价机构与估价委托人相对应，不仅要写明本估价项

目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住

所、资质等级、资质证书编号。

（3）缺少土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明；

理由：估价对象的写作要包括估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、

权属等。

（4）缺少估价对象区位状况说明；

理由：估价对象应写明估价对象范围，包括：①土地、房屋、构筑物、树木

等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财

产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土

地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地

平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、±

地使用期限。

(5)缺少对土地的自然状况和开发利用状况介绍，如坐落、位置、地形、地

势、地质条件、四至以及环境、交通通达程度、公共配套设施情况完备程度

等；

(6)缺少价值定义；

理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目

的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同

估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人

员、实地查勘期、估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能

力分析、市场风险提示。

(7)缺少估价依据；

理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目

的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同

估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人

员、实地查勘期、估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能

力分析、市场风险提示。

(8)缺少估价原则；

理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目

的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同

估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人

员、实地查勘期、估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能

力分析、市场风险提示。

(9)缺少估价方法的定义和估价思路；

(10)估价结果缺少大写和单价；

理由：估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价

对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。

(11)利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该还包括正常的管理费

用、销售税费、销售费用、投资利息和开发利润；

理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、

销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。

(12)计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均

成本或者客观成本；

(13)土地的评估价格3324元/n?为边缘土地的价格，未根据估价对象土地所

处地段的土地级别进行调整；

(14)可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例；

理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，其中包括与估价对象的权利

性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，出让国有建设用地使

用权与划拨国有建设用地使用权的权利性质不同。

(15)在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明；

理由：房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调

整。权益状况调整是对房地产的权益因素进行调整，具体讲，就是对可比实例

在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。调整内容主要

包括：土地使用年限调整，城市规划限制条件(主要是容积率)调整、共有情

况等。

(16)可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，

相差时间过长；

(17)交易日期调整没说明理由；

(18)土地单价取平均值未说明理由；

(19)对建筑物估价中。建筑费一项不应包括红线外的市政费；

理由：对建筑物估价时，价格构成为：建筑费(含结构、装修、设备、红线内

市政费)、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润。

(20)别墅建筑物的重新建造成本为3428元/而价格构成描述不正确，其价格

构成为：建筑费(含结构、装修、设备、红线内市政费)、管理费、投资利

息、销售税费、销售费用、开发利润；

(21)成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值；

理由：成本法应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市

场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供

小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

(22)技术报告中缺“估价结果确定”。

估价技术报告应较详细地叙述下列内容：①估价对象描述与分析；②市场背景

描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价

测算过程；⑥估价结果确定.

［问答题］14.某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区

内，建筑面积为1500布，占地2900m2,土地使用权性质为划拨，房屋建于1955

年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。

现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了

解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/而，商品住

宅销售均价为1.2万元/nA

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

(1).以商品住宅销售均价为基础估价。

(2),以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

<1>.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。

<2>,针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较

合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价

格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均

价为基础估价。

<2>.估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程

的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。

（1）估价技术路线：

①选择具体估价方法；

②选择估价前提；

③选择最佳开发经营方式；

④测算后续开发经营期；

⑤测算后续开发的必要支出；

⑥测算开发完成后的价值；

⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润；

⑧计算开发价值。

【说明】划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，

由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限（按砖混结构40年经

济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济

寿命，但剩余经济寿命也有限），在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建

为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土

地价格为基础估价。

（2）可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最

后测算续建完成后的价值再扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土

地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。

［问答题］15.某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中

心等由该酒店'业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接

受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市

场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

正确答案：详见解析

参考解析：:亥酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：

（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用

房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收

租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用；

基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业

税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三

种方式之一求取：

①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应

的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随

着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加(如生产更多产品)时，由于需

要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多

少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的

费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费

用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的

变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人

员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、

会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的

费用。

②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费

用。

③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根

据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

(3)酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净

收益不要单独计算，否则就重复了。

(4)对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是

否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租

金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场

租金测算。

［问答题］16.某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房

出售『房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂°该建筑住

宅小区东临XX路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一

般，用地级别属于六级地区。

请问：

<1>.居住房地产估价的常用方法有哪些？

<2>.写出估价技术路线。

正确答案：详见解析

参考解析：<1>.居住房屋地产估价的常用方法有比较法、成本法、收益法。

(1)比较法

由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法

是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济

适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预

售价格定位而进行的估价。

(2)成本法

成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安

全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的

估价往往也会采用成本法。

（3）收益法

采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。

<2>.该建筑的估价技术路线为：

（1）采用比较法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；先估算估

价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。

（2）采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；利用成本

法估价时，应评估估价对象不含_L地出让金下的房屋重新购建价格。

（3）对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术

平均，确定最终的估价结果。

（4）参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调

节系数。

［问答题］17.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000布，土地使用年限为40

年，从2016年5月18日起计。该商场1层至4层于2018年5月18日租出，

租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于2018年7

月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。

请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出

估价技术路线。

正确答案：详见解析

参考解析：（1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。

出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要

为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房

地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。

理由：因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。采用

收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收

益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制。此外，在求取净收益时，价值

时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利

用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常

情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，

应进行分析并予以适当修正。

在市场交易实例比较多的情况卜，应选择比较法为另一种估价方法。采用比较

法对商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；求取商业

房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。

在两种方法估价中均应考虑：①租约租金对商场价格的影响；②有租约的租金

收入用租约租金；③租约期满后的租金收入用客观租金；④现空置部分也要计

算客观租金收入。

（2）两种估价方法的估价技术路线分别如下：

①比较法的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最

可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技

术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术

路线。在选用的比较法中，通过选取出租可比实例，经适当修正或调整后求取

估价对象的标准价格。

②收益法的技术路线：收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适

当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格

或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的

概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。在选用的收益法中，通过选取

出租可比实例，求取估价对象净收益，利用报酬资本化法求取估价对象收益估

值。

［问答题］18.某酒店从2008年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程

烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2015年12月23日取得

《XX市建筑工程施工验收证书》。2018年9月30日取得国有土地使用证和房

地产产权证，以该房地产向银行抵押贷款。

请问：

<1>.简述评估该酒店的技术路线。

<2>.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？？

正确答案：详见解析

参考解析：—》.通过实地考察和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估

价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择。酒店物业作为一

种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型

星级酒店物'也，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，因此，选

用收益法作为本次估价的基本方法。同时在酒店房地产构成要素资产的单项评

估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，

能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地

产估价的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价

值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。

<2>,大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对

其评估，酒店的收益年限较长，所以未来收益较大的不确定性、土地使用年限

等也是应考虑的因素。确定该酒店的评估价值时还应考虑以下因素：

(1)交通条件。这是影峋旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便

捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。

(2)周围环境。周围环境和交通条件之间往往起着相反的作用，交通条件好的

旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者一一旅客，往往

也会理解这一点，旅客会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光

和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通

条件的便利这时就退居其次了。

(3)设备设施和用具。除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个

比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在

内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。

（4）经营管理。旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，

好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服

务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。

［问答题］19.某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结

构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估

该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，估价委托人发现估价报告

中收益法所采用的年净收益与估价委托人提供的财务报表中该商场近三年平均

的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所

采用的成本也与估价委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

正确答案：详见解析

参考解析：房地产估价师这样做的理由有：

（1）估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义不相同。

估价报告中的净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出

租或经营收益的贡献部分；而财务报表中的年净利润已扣除了房地产的折旧摊

销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等。

（2）收益年限与建筑物的剩余经济寿命含义不同。收益年限既要考虑建筑物的

剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限。建筑物的

经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。

（3）估价采用的成本与估价委托人提供的成本数据不同。房地产估价中所用的

成本应是估价时点的社会平均客观成本；估价委托人所提供的实际成本是历史

的，不一定是社会平均客观成本。

［问答题］20.某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办

公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为

4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地

的重新取得价格上涨了1000万元。

请问：上述观点是否正确？为什么？

正确答案：详见解析

参考解析：（1）上述观点错误。

（2）错误的原因：

①房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。例如成本法中，房地产价

值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+

开发利润一建筑物折旧。

②应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增

值因素。

③虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。

本题中，现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场

价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，即相比5年前多出的1000

万元中肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取

得价格。

［问答题］21.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟

地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年，某开发

公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评

估机构评估其投标的报价。

请问：该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方

法？

正确答案：详见解析

参考解析：、（1）该报价应采用假设开发法为宜。假设开发法适用的估价对象是

具有开发或再开发潜力的房地产，如可供开发的土地（包括生地、毛地、熟

地，典型的是各种房地产开发用地），在建工程（或称为房地产开发项目），

可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修

等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。这类房地产，统称为“待开发房地

产”。

本题中，评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将

估价对象预期开发后的价值（楼价），减去预期的正常开发费用（建筑费和设

计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发商利润之后所剩的余

额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。

（2）评估上述宗地投标报价除采用假设开发法（剩余法）最为适宜之外，一般

在评估过程中还需要运用比较法进行校核，此外还可以辅以成本法评估.

［问答题］22.甲公司2012年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用

途为高档住宅，楼面地价为3500元/n?。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第

一期40栋于2015年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍

卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元Ai?。拍卖行在当月以此为依

据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/IA其余14栋无人承接，退还给甲公

司。当2018年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元//售出，甲公司

因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟

然只比楼面地价高300元/点，远低于其投入的建设成本，很不合埋。而乙房地

产估价所坚持当时的估价结论合理。

请问：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

正确答案：详见解析

参考解析：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出的估价结论合理的理

由。

（1）从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评

估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市

场交易情形下达成的价格；

（2）从估价时点看，拍卖时是2015年12月，而第二期工程在2018年6月竣

工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；

（3）从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特

点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、

配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；

（4）应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程

的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平

成本衡量；

（5）从市场销售结果看，拍卖底价为3800元//,售出6栋的平均价格为3860

元/点，比较吻合，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平

上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估

价结果的合理性。

［问答题］23,甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营

收益各按5096分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总

建筑面积为10000痛，售价3000元/m）销售税费为售价的7虬销售过程中，乙

拿出一套建筑面积为100痛的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作

处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际

回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套

价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25

万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

请问：

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？

正确答案：详见解析

参考解析：（1）甲、乙的分配方案均不合理。

（2）原因：甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，

未考虑房屋的利润分割。正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发

项目的开发价值进行分割。如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2762.1

万元，双方可各分得1396.05万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收

入受到影响，则：

甲应该分得：2762.1+2+30+2=1396.05（力元）。

乙应该分得：2762.1+2—30+2=1366.05（万元）。

［问答题］24.封面和目录（略）致估价委托人函（略）估价师声明我们郑重声

明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和

结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利

害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-

1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.注册房地产估价师XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地查

勘，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴

露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我

们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7.本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对资料的真

实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应

的责任。

8.本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他

用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向估价委托人及报告审

查部门以外的单位及个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后

果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释

权为本估价机构所有。

中国注册房地产估价师（注册号XXXX）：XXXX（签名盖章）中国注册

房地产估价师（注册号XXXX）：XXXX（签名盖章）中国注册房地产估

价师（注册号XXXX）：XXXX（签名盖章）二OO八年六月三十日估价

的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价

机构（略）

三、估价对象

估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为

22

3853.05m,土地面积为2294.5mo

1.坐落

估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21〜23号，四至为：东临XX

路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。

2.产权状况

根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对

象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司；房屋所有权性质为商品房产

权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从

2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3.土地状况

土地使用权面积为2294.5而，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开

发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，±

地平整。容积率为L68（土地其他情况略）。

4.建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积

3853.05m%各层层高及功能为：一层层高3.6m,为大堂及办公区；二层至四层

层高均为3.3m,为办公区；五层层高3.3m,局部为办公区，局部以玻璃幕墙间

隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙

面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共

部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地

面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃

窗。主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估

价人员现场查勘，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5.配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、

中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物

业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷

淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗外式风机

盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播

扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。

四、估价目的

为估价委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。

五、估价时点

根据估价目的，经与估价委托人协商，估价时点确定为2008年6月25

日。

六、价值定义（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价

对象进行估价。具体依据如下估价原则：

1.最高最佳利用原则（略）

2.替代原则（略）

3.估价时点原则（略）

4.谨慎原则（略）

5.合法原则（略）

九、估价方法

本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。

十、估价结果

在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实

地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估

价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了

评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：

大写金额：人民币贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995,03元

/m'o

H^一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2008年6月25日至2008年6月30日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期自完成估价报告之口起原则上为一年，但市场状

况变化很大时估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本

估价机构不负任何责任。

XX房地产估价有限公司二。。八年六月三十日房地产估价技术报告一、个别

因素分析估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为

22

3853.05m,土地面积为2294.5mo

1.坐落

估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21〜23号，四至为：东临XX

路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。

2.产权状况

根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对

象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司；房屋所有权性质为商品房产

权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从

2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3.土地状况