土地估价师考试政策法规更新说明试题冲刺卷

土地估价师考试政策法规更新说明试题冲刺卷考试时长：120分钟满分：100分考核对象：土地估价师考试应试人员题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.《土地管理法实施条例》修订后，土地征收的公共利益范围仅限于国防和外交需要。2.新版《城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税的征收对象包括农村集体建设用地。3.土地估价报告中，基准地价更新周期不得超过3年。4.《不动产登记暂行条例实施细则》要求，土地抵押权登记完成后，抵押人可自行处置抵押土地。5.土地增值税清算时，允许扣除的财务费用不得超过金融机构同类贷款利率计算的金额。6.新修订的《土地估价师资格考试管理办法》将考试科目调整为5门，其中实务操作为必考科目。7.土地承包经营权流转时，受让方必须为农业生产经营组织。8.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿方式仅限于货币补偿或产权置换。9.土地估价中的“最高最佳使用”原则要求估价对象必须为现状用途。10.新版《土地估价报告规范》要求，估价结果应包含土地增值潜力分析。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪项不属于土地估价中的法定要求？（）A.估价目的明确B.估价依据合法C.估价方法科学D.估价结果主观2.根据《土地管理法》，土地征收程序中，最后一步是？（）A.征地公告B.被征地农民听证C.国有土地使用权出让D.财政支付征地补偿费用3.土地增值税清算时，下列哪项不得作为扣除项目？（）A.土地出让金B.建设成本中的建筑费C.财务费用D.评估费用4.《不动产登记暂行条例》规定，土地登记的属地原则是指？（）A.由省级自然资源部门统一登记B.由县级自然资源部门负责登记C.由土地所有者自行登记D.由乡镇政府代为登记5.土地估价中，收益法适用的前提条件是？（）A.土地用途固定B.土地用途可变C.土地无收益D.土地不可转让6.新版《城镇土地使用税暂行条例》中，下列哪项不属于征税范围？（）A.城市建成区土地B.农村集体建设用地C.工业用地D.行政事业单位用地7.土地估价师资格考试合格后，注册有效期是？（）A.1年B.2年C.3年D.5年8.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿方案应征求哪些人的意见？（）A.被征收人B.社会公众C.产权单位D.以上都是9.土地估价中的“成本法”主要适用于？（）A.新开发土地B.老旧商业用地C.农用地D.公益性用地10.《土地估价报告规范》要求，估价结果应包含哪些内容？（）A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.以上都是三、多选题（每题2分，共20分）1.土地征收的法定公共利益包括？（）A.国防和外交需要B.公共设施建设C.保障性住房建设D.经济发展需要2.土地增值税清算时，允许扣除的项目有？（）A.土地出让金B.建设成本C.财务费用D.评估费用3.《不动产登记暂行条例》中，土地登记的类型包括？（）A.初始登记B.变更登记C.异议登记D.撤销登记4.土地估价中的比较法要求？（）A.收益水平相近B.土地用途相同C.交易日期接近D.估价结果客观5.土地估价报告的组成部分包括？（）A.估价对象描述B.估价方法说明C.估价结果D.附件清单6.《城镇土地使用税暂行条例》中，免缴土地使用税的情形有？（）A.国家机关用地B.免税单位自用土地C.农村集体建设用地D.临时用地7.土地估价师继续教育的要求包括？（）A.每年不少于24学时B.必须参加面授课程C.可通过线上学习完成D.学时计入注册有效期8.土地征收补偿的方式包括？（）A.货币补偿B.产权置换C.安置房分配D.社会保障9.土地估价中的市场法要求？（）A.收益水平相近B.土地用途相同C.交易日期接近D.估价结果客观10.《土地估价报告规范》中，附件应包含？（）A.估价对象照片B.相关法律法规C.估价结果汇总表D.估价人员注册证明四、案例分析（每题6分，共18分）案例一某市拟征收某村集体建设用地500亩用于商业开发，征地公告发布后，部分村民提出异议，要求提高补偿标准。已知该土地原用途为农业用地，征地补偿方案如下：-土地补偿费按被征收土地前三年平均年产值的6倍计算；-安置补助费按被征收土地前三年平均年产值的4倍计算；-地上附着物及青苗补偿费按市场评估价补偿。问题：1.该征地补偿方案是否合法？说明依据。2.村民要求提高补偿标准是否合理？可能的法律依据是什么？案例二某企业通过出让方式取得一块工业用地使用权，原价为800万元，使用年限为50年。现该企业拟转让该地块，已知同类地块市场交易价格为1200万元，土地增值收益率为15%。假设土地增值税税率为30%。问题：1.该企业转让土地需缴纳的土地增值税是多少？2.若企业选择以股权形式转让，是否需要缴纳土地增值税？说明依据。案例三某土地估价机构接受委托，对某商业地块进行估价。估价过程中发现，该地块现状用途为商业用地，但周边区域规划已调整为住宅用地，且该地块周边同类商业用地近期交易价格持续下降。估价机构采用市场法和收益法进行估价，最终结果为8000万元。问题：1.估价机构应如何处理规划变更对估价结果的影响？2.若委托方质疑估价结果偏高，估价机构应如何回应？五、论述题（每题11分，共22分）1.论述土地估价中“最高最佳使用”原则的内涵及其在估价实践中的应用。2.结合当前政策法规，分析土地增值税对土地市场的影响及其调控作用。---标准答案及解析一、判断题1.×（公共利益范围还包括公共设施、公益事业等）2.×（农村集体建设用地不属于城镇土地使用税征收范围）3.√4.×（抵押权登记完成后仍需登记机构备案）5.√6.×（考试科目仍为4门，实务操作为选考科目）7.×（受让方可为个人或企业）8.×（补偿方式还包括货币补偿、产权置换或两者结合）9.×（最高最佳使用要求考虑法律、经济、市场条件下的最优用途）10.√二、单选题1.D2.C3.D4.B5.A6.B7.C8.D9.C10.D三、多选题1.A,B,D2.A,B,C3.A,B,C,D4.B,C,D5.A,B,C,D6.A,B,D7.A,C,D8.A,B,C9.B,C,D10.A,B,C,D四、案例分析案例一1.合法。依据《土地管理法》第47条，土地补偿费为前三年平均年产值的6倍，安置补助费为4倍，符合规定。2.合理。村民可依据《土地管理法》第47条要求提高补偿标准，或依据《行政复议法》申请复议。案例二1.土地增值额=1200-800=400万元；应缴土地增值税=400×30%=120万元。2.不需要。以股权形式转让不属于土地增值税征收范围（财税〔2006〕21号）。案例三1.估价机构应采用假设开发法，考虑规划变更后的土地价值。2.应向委托方说明规划变更对土地价值的影响，并提供假设开发法测算结果作为参考。五、论述题1.最高最佳使用原则的内涵最高最佳使用原则指土地估价应以估价对象在当前法律、法规、政策及市场条件下可能实现的最有利利用方式为准。其核心在于：-土地用途应合法合规；-土地利用应经济合理；-土地价值应最大化。应用：-估价时需分析土地现状利用是否为最佳用途；-若