2025年房地产法律顾问职业测试试题

2025年房地产法律顾问职业测试试题考试时长：120分钟满分：100分试卷名称：2025年房地产法律顾问职业测试试题考核对象：房地产法律顾问职业资格应试人员题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.房地产开发企业预售商品房时，必须取得《商品房预售许可证》。2.房地产抵押权自抵押合同签订之日起设立。3.商品房买卖合同中，买受人逾期付款的，出卖人有权解除合同。4.房地产租赁合同中，出租人未履行告知义务的，承租人可要求解除合同。5.房地产开发项目中的土地使用权出让金，应全部上缴地方财政。6.商品房交付使用时，开发商必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。7.房地产经纪机构提供代办贷款服务时，不得收取中介服务费以外的费用。8.房地产抵押权实现时，抵押物应优先用于偿还抵押贷款。9.房地产广告中不得含有升值承诺，但可宣传项目周边配套设施。10.房地产开发企业未按规定进行竣工验收的，不得交付使用。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪项不属于《城市房地产管理法》调整的范围？A.商品房开发B.土地使用权出让C.房地产租赁D.企业内部房产分配2.房地产抵押合同中，对抵押物价值的约定应遵循什么原则？A.市场评估价B.出卖人定价C.承租人估价D.抵押人自定3.商品房预售合同中，开发商未按时交付房屋的，应承担什么责任？A.继续履行合同B.赔偿损失C.解除合同D.以上均正确4.房地产租赁合同中，租赁期限不得超过多少年？A.5年B.10年C.20年D.30年5.房地产开发企业申请《商品房预售许可证》时，需满足哪些条件？A.已完成项目总投入的25%B.已完成项目总投入的50%C.已完成项目总投入的30%D.已完成项目总投入的40%6.房地产抵押权实现时，优先受偿的顺序是什么？A.抵押人债务B.拍卖费用C.抵押贷款D.优先受偿权人债权7.商品房交付使用时，开发商未提供《住宅质量保证书》的，买受人可要求什么？A.赔偿损失B.解除合同C.重新验收D.以上均正确8.房地产经纪机构提供代办贷款服务时，其收费依据是什么？A.贷款金额的1%B.房屋价值的1%C.贷款金额的2%D.房屋价值的2%9.房地产广告中不得含有哪些内容？A.项目周边交通信息B.房屋升值承诺C.项目绿化率D.物业管理服务10.房地产开发项目中的土地使用权出让金，应如何使用？A.全部上缴中央财政B.全部上缴地方财政C.按比例上缴中央和地方财政D.由开发商自行支配三、多选题（每题2分，共20分）1.房地产开发企业申请《商品房预售许可证》时，需提交哪些材料？A.土地使用权证明B.建设工程规划许可证C.项目投资完成证明D.商品房预售方案E.项目销售许可证2.房地产抵押合同中，抵押物的价值评估应考虑哪些因素？A.市场行情B.物业管理费用C.房屋面积D.抵押人信用E.周边配套设施3.商品房买卖合同中，出卖人应承担哪些责任？A.提供房屋钥匙B.承担房屋质量问题C.办理房屋过户D.承担物业费E.承担贷款利息4.房地产租赁合同中，承租人有哪些权利？A.要求维修房屋B.要求提前解约C.要求增加租金D.要求提供押金E.要求提供装修服务5.房地产开发企业未按规定进行竣工验收的，应承担什么后果？A.责令停止施工B.责令限期整改C.责令赔偿损失D.责令吊销资质E.责令罚款6.房地产广告中不得含有哪些内容？A.房屋升值承诺B.贷款利率信息C.房屋内部结构图D.优惠购房政策E.房屋保值承诺7.房地产抵押权实现时，哪些费用应优先偿还？A.抵押贷款本金B.抵押贷款利息C.拍卖费用D.评估费用E.律师费用8.商品房交付使用时，开发商应提供哪些文件？A.《住宅质量保证书》B.《住宅使用说明书》C.《竣工验收备案表》D.《土地使用权证明》E.《房屋平面图》9.房地产经纪机构提供代办贷款服务时，应遵守哪些规定？A.不得收取中介服务费以外的费用B.不得提供虚假信息C.不得强制办理保险D.不得挪用贷款资金E.不得泄露客户信息10.房地产开发项目中的土地使用权出让金，应如何使用？A.用于项目建设B.用于偿还贷款C.用于支付税费D.用于上缴财政E.用于开发商分红四、案例分析（每题6分，共18分）案例一：某房地产开发企业A与买受人B签订《商品房买卖合同》，约定购买A公司开发的某小区商品房一套，总价款100万元，首付款30万元，余款70万元由B向银行申请贷款。合同约定，A公司应于2024年12月31日前交付房屋。然而，由于A公司资金链断裂，导致项目停工，直至2025年6月30日才完成交付。B公司要求A公司承担违约责任，A公司则认为已延期交付，但未超过合同约定的最长交付期限（3个月），故拒绝承担责任。问题：1.A公司是否应承担违约责任？为什么？2.B公司有哪些救济途径？案例二：某房地产经纪机构C为卖受人D提供代办贷款服务，收取中介服务费2万元。在办理过程中，C机构故意隐瞒房屋存在漏水问题，导致D公司贷款被银行拒绝。D公司要求C机构退还中介服务费并赔偿损失。问题：1.C机构的行为是否违法？为什么？2.D公司应如何维权？案例三：某房地产开发商E开发了一栋商住楼，在广告中宣传“投资回报率高达10%”，并承诺“五年内房价翻倍”。后因市场波动，投资者F购买后未获得预期收益，要求E公司承担违约责任。问题：1.E公司的广告是否合法？为什么？2.F公司有哪些救济途径？五、论述题（每题11分，共22分）1.试述商品房预售合同的法律特征及其风险防范措施。2.结合实际案例，分析房地产抵押权实现的法律程序及注意事项。---标准答案及解析一、判断题1.√2.×（抵押权自登记时设立）3.×（需约定违约责任，否则不能单方解除）4.√5.×（按比例上缴）6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.商品房预售需取得《预售许可证》，否则合同无效。2.抵押权需登记才生效，合同签订仅成立债权债务关系。3.逾期付款需约定违约责任，否则出卖人无权解除。5.土地出让金按比例上缴中央和地方财政。二、单选题1.D2.A3.D4.C5.B6.C7.D8.A9.B10.D解析：1.企业内部房产分配不属于《城市房地产管理法》调整范围。3.开发商未按时交付房屋，应继续履行、赔偿损失或解除合同，视情况而定。9.房地产广告不得含有升值承诺，但可宣传配套设施。三、多选题1.ABCD2.ACE3.ABC4.AB5.ABC6.ABDE7.ABC8.ABCD9.ABCDE10.ABCD解析：1.申请预售许可证需提交土地使用权证明、规划许可证、投资完成证明和预售方案。6.广告不得含有升值承诺、贷款利率信息、保值承诺等虚假内容。四、案例分析案例一：1.A公司应承担违约责任。根据《民法典》规定，开发商延期交付房屋超过合同约定的最长交付期限（3个月），买受人有权解除合同或要求赔偿损失。2.B公司可要求A公司继续履行合同、赔偿损失或解除合同。解析：合同约定最长交付期限为3个月，实际延期超过该期限，A公司构成违约。案例二：1.C机构行为违法。根据《房地产经纪管理办法》，机构不得提供虚假信息，否则需承担赔偿责任。2.D公司可要求C机构退还中介服务费并赔偿损失，向市场监管部门投诉或起诉。解析：C机构隐瞒房屋问题，违反了中介服务规范。案例三：1.E公司广告违法。根据《广告法》，不得含有虚假或引人误解的内容，不得承诺投资回报。2.F公司可要求E公司停止发布违法广告、赔偿损失，向市场监管部门投诉或起诉。解析：承诺投资回报率属于虚假宣传，违反广告法。五、论述题1.商品房预售合同的法律特征及其风险防范措施商品房预售合同具有以下法律特征：（1）标的物为未建成的商品房；（2）合同双方为开发商和买受人；（3）合同履行需经政府监管。风险防范措施：（1）开