综合体研究专题(星彦)

云南嵩明项目策略说明书2007年5月深圳市星彦地产顾问有限公司2009年8月综合体研究专题1目录第一部分综合体发展背景第二部分综合体开发流程第四部分综合体典型案例第三部分综合体发展模式2综合体定义综合体是集多种功能于一体，不同功能空间能相互依存，价值互补的建筑群体综合体（Complex）是将居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。北京国际贸易中心西安万达广场3个人生活成本加大经济运行效率降低高品质的生活需求缺乏景观和活力商业综合体产生城市人口日益膨胀土地资源日益稀缺城市快速发展中心区各种矛盾突出综合体的出现是城市快速发展的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多办公购物住宿休闲产生背景综合体适应城市的发展而产生，有效缓解城市发展中的矛盾美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。4综合体适应城市的发展而产生，有效缓解城市发展中的矛盾现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化

产生背景“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化综合体对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流5综合体模式的价值体现综合体将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。综合体是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展综合体是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式产生背景6城市综合体的特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值综合体特征7功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可城市综合体的特征综合体特征8巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持综合体建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力城市综合体的特征综合体特征9综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体特征10城市综合体运营的价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链产品定位11城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体运营的价值产品定位12目录第一部分综合体发展背景第二部分综合体开发流程第四部分综合体典型案例第三部分综合体发展模式13开发商在每一个综合体项目均经历拿地、定位、施工、销售及经营等四个阶段市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量营销定位销售成本决策拿地阶段定位和规划设计阶段项目施工阶段销售及经营阶段1234销售组织销售组织销售组织销售组织销售组织销售组织招商经营及物管项目建设过程项目开发过程项目投资过程投资过程开发过程建设过程经营目标：通过投资活动来获取投资收益，实现现金回收风险控制：投资决策、项目监控运作方式：通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润风险控制：项目定位、项目管理运作方式：通过对项目开发日常的管理行使相应的权利与责任经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设风险控制：成本管理、工程进度、合同签订运作方式：充分使用外协单位，通过总包管理方式行使施工组织职能战略投资技能房地产开发技能施工建设技能532所需技能绩效比重星彦可提供服务阶段开发流程14星彦经过多年实践，将综合体开发项目划分为三大阶段，利于项目的顺利开展星彦认识前期定位阶段营销定位阶段营销顾问阶段工作内容提交成果工作方式项目背景研究项目定位项目发展建议市场调研报告定位报告设计任务书报告投资商、设计单位、顾问公司三方会议沟通营销策略推广方案营销定位报告报告汇报沟通开盘方案价格策略培训开盘方案价格表培训课程安排月度顾问策划经理、销售经理现场指导销售进场土地取得报规通过物业管理地块论证阶段地块基础研究地块发展策略土地甄选地块发展策略报告报告汇报沟通15星彦经过多年实践，形成了自身富有成效的工作流程工作流程操作步骤项目背景研究2项目定位3项目发展建议45项目设计方案评审营销定位6前期顾问项目小组项目小组策划经理策划经理销售经理指导实施销售培训策略调整789人员配备技术支撑案例数据库与强大的策划平台花样年集团资源优势工作流程前期定位阶段营销定位阶段营销顾问阶段星彦策略支持委员会总结及计划地块论证阶段前期顾问项目小组土地发展策略11016地块论证阶段17进行土地基础研究，提出地块发展策略目的与成果核心目的进行土地基础研究。从城市及区域的发展背景，以及未来发展规划等方面，提出土地发展策略的建议。提交成果《土地发展策略报告》阶段节点通常开始于开发商甄选地块时，直到开发商拿到地块。18分析城市及区域的发展背景以及未来规划，为地块发展综合体的适应性进行论证土地发展策略123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位地块论证19前期定位阶段20站在市场的基础上解决项目的发展方向及发展定位问题目的与成果核心目的以市场为基础，充分考虑甲方对项目的期望，确定项目的发展模式及各物业类型的规模比例，对综合体经营模式，以及产品规划设计及提出建议。给出项目的财务评价，定位通过后向设计单位出具设计任务书。提交成果《项目市场调研报告》《项目前期定位报告》《项目财务评价分析报告》《项目设计任务书》阶段节点通常开始于开发商有开发意向时，直到规划建筑设计方案定稿并报规通过。21前期定位阶段服务体系分为五大部分顾问体系第壹部分：项目背景第贰部分：市场调研第叁部分：前期定位第肆部分：财务评价第伍部分：设计指导22项目背景分析第壹部分关键内容项目取得的历史成因投资商对项目的期望目标项目开发的限制性条件核心目的充分了解项目的信息，以便在定位阶段给予相应考虑，从而制定项目的发展战略。项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导23项目背景分析模式第壹部分得出结论资料收集归纳整理内部研究外部验证根据星彦多年的顾问经验，通过循环证明方法，确保了对项目背景的准确把握。项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导24市场调研部分第贰部分提交成果《项目市场调研报告》项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导核心目的分析当地的市场环境分析当地政策环境分析当地客户的消费特性分析项目资源25市场调研方法第贰部分市场调研的结果为前期定位提供了重要的事实支撑，因此星彦对调研结果准确性的要求十分严格。通过多年实践经验，星彦已具备了完善的研究方法。案例比较法分析方法趋势预测法市场比较法归纳法矩阵分析法重点访问法调研方法抽样调查法文案研究法德尔菲法实地考查法项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导26市场调研关键内容第贰部分关键内容宏观环境宏观经济发展及区域预判城市规划及区域规划城市定位及产业特征政策环境国家政策分析地方政策分析政策的实际执行状况及影响市场环境房地产发展历程及阶段物业形态特征城市网点布局及规划基于市场环境的商圈分析供求关系客户特征竞争环境竞争区域竞争对手分析项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导27市场调研关键内容第贰部分关键内容消费者问卷调查对区域认知消费习性消费目的对产品的价值观家庭结构特点收入水平和消费水平类似案例研究开发模式盈利模式成功因素驱动分析借鉴意义地块解析项目所处区域及区域概况地形地貌特点对外交通资源分析区域发展面临的问题与机遇项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导28前期定位部分第叁部分核心目的研判项目的发展方向、发展战略及整体定位；结合市场给出项目的功能规划建议及物业发展建议。提交成果《项目前期定位报告》项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导29前期定位研究思路第叁部分前期定位是整个前期顾问阶段的核心部分、由前两部分的研究成果支撑、对整个项目的成功与否起了至关重要的作用。星彦经过不断的创新与实践，总结出一套独特的研究思路，为整个前期定位阶段提供必要的理论支持项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导30前期定位研究思路——整体定位第叁部分运营方式形象档次发展模式规模大小人流及商业氛围区域需求交通条件地理位置商务氛围项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导根据项目资源条件，确定综合体能的发展战略和发展模式。发展模式物业配比各物业细化定位规划布局物业发展建议大商家选择建议31前期定位研究思路——整体定位第叁部分酒店商业写字楼住宅会展……在既定的发展战略和发展模式下，确定各种物业的体量配比。项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导发展模式物业配比各物业细化定位规划布局物业发展建议大商家选择建议32城市综合体——商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积产品定位33城市综合体——商务城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构2、城市商务物业需求总量和需求结构3、城市商务物业供给矛盾分析4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量产品定位34城市综合体——酒店城市综合体的酒店规模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率产品定位35前期定位研究思路——整体定位第叁部分为最大化地降低综合体的风险，在做定位的前期，就要开始跟大商家及其他服务机构的合作谈判工作。项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导商业主力店、次主力店商业经营管理公司商业发展模式物业配比各物业细化定位规划布局物业发展建议大商家选择建议大型入驻单位写字楼酒店管理公司酒店物业管理公司服务36前期定位研究思路——整体定位第叁部分项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导规划布局功能分区区内主要交通动线物业排布景观轴和组团发展模式物业配比各物业细化定位规划布局物业发展建议大商家选择建议确定综合体各类物业大致的排布和布局。37前期定位研究思路——整体定位第叁部分酒店商业写字楼住宅+……针对各种物业类型，进行具体的细化定位项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导客户定位产品定位价格定位盈利模式定位客户定位产品定位价格定位客户定位产品定位商业形态定位业态分布盈利模式定位主力商家定位租售价格定位客户定位产品定位盈利模式定位合作伙伴定位价格定位发展模式物业配比各物业细化定位规划布局物业发展建议大商家选择建议38前期定位关键内容第叁部分物业发展建议建筑风格及外立面建议景观园林建议车库及外部交通动线建议社区服务及物业管理建议配套设施建议关键内容项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导发展模式物业配比各物业细化定位规划布局物业发展建议大商家选择建议39财务评价分析部分第肆部分关键内容工程计划投资估算资金筹措销售收入及经营收入测定盈利能力分析盈亏平衡分析敏感性分析项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导40财务评价分析部分核心目的从财务角度对项目进行预演评价，并给出项目的初步盈利能力及可能的风险，为投资商提供决策支持。提交成果《项目财务评价分析报告》项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导第肆部分41设计任务书部分第伍部分关键内容主题定位功能分区建议户型配比建议内外部交通体系建议停车建议外立面建议物业增值建议项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导42设计任务书部分（二）核心目的从市场的角度指导设计单位对项目进行规划设计。提交成果《项目设计任务书》项目背景市场调研前期定位财务评价设计指导第伍部分43营销定位阶段44建立项目与客户之间的价值通路是全程顾问项目该阶段的核心目的核心目的对项目的价值点进行整合，制定项目的营销推广策略，实现项目价值点与客户价值观的衔接，即建立客户与项目的价值通路。提交成果《项目营销定位报告》阶段节点通常开始于规划设计方案确定并报批通过之后，最迟完成于销售进场之前。目的与成果45营销执行策划报告结构分为拾大篇章篇章结构壹：前期回顾贰：宏观环境叁：政策环境肆：竞争环境伍：客群环境陆：主题定位柒：运营方案捌：招商策略玖：买点整合拾：推广方案46前期回顾篇第壹篇关键内容项目整体定位回顾设计阶段调整回顾工程计划安排回顾市场环境回顾核心目的对前期成果回顾，延承前期成果，并根据市场作出相应调整。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合47宏观环境篇第贰篇关键内容当地宏观经济状况城市规划重大事件分析房地产市场状况（发展状况、供需关系、客户分析等）核心目的分析当地宏观经济是否发生变化；分析城市规划及重大事件对项目的影响；分析当地房地产的发展状况，并预判其发展趋势。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合48政策环境篇第叁篇关键内容国家房地产宏观政策分析国家金融宏观政策分析当地对于房地产及金融方面的政策当地对政策的执行状况核心目的分析国家及地方政策，预判对项目产生的影响；分析政策的实际执行状况，规避因政策带来的弊端或风险。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合49竞争环境篇第肆篇关键内容竞争区域分析竞争对手分析有效竞争方式研究竞争策略研究核心目的分析项目面临的竞争环境及确立项目的竞争对手；多视角分析竞争对手，如产品、营销、包装等方面；制定本项目有效的竞争策略。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合50客群环境篇第伍篇关键内容客户细分类型客户具象分析消费价值主张分析消费者价值观与本项目价值点的衔接核心目的分析当地客户的类型；分析当地客户特征及价值观；分析消费者的价值观与本项目价值点的衔接。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合51主题定位篇第陆篇关键内容区域发展定位开发主题理念开发模式定位建筑主题概念核心目的确立项目的市场形象；确立项目的营销推广主题。价格定位策略形象推广策略客户细分策略费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合52主题定位思路展示第陆篇定位结论明晰开发主题理念策略明确概念点明确区域发展定位建筑主题概念开发模式定位价格定位策略客户细分策略形象推广策略费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合53运营方案思路展示第柒篇关键内容当地各类物业运营现状传统综合体运营模式分析开发企业运营经验开发企业现金流安排核心目的分析当地客户对各类物业的投资偏好；分析各类运营模式的适用条件；结合开发目标选择合理的运营模式。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合54招商策略篇第捌篇核心目的确定项目经营模式及经营商家；确定项目业态组合布局及业态比例。关键内容经营模式业态组合及布局方式招商方式分析当地租户进驻条件探析费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合55买点整合篇第玖篇关键内容区域价值买点梳理产品价值买点梳理营销推广价值买点梳理核心买点分析核心目的从外界至自身、从实至虚梳理项目买点；分析项目的核心买点，充分挖掘项目价值。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合56推广方案篇第拾篇关键内容包装策略：（强化买点，体验价值，产生价格与价值的通路）推广通路（户外广告、媒体、营销活动、软文等）现场（售楼处、样板房、模型）宣传推广物料（楼书、单张、礼品、DM）销售策略（价格如何拉升？销售节奏、阶段把控）推广策略（营销通路和渠道的找寻及安排，信息的传递）营销活动（事件营销）核心目的制定项目的营销执行策略；实现项目价值点与客户价值观的衔接。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合57费用预算篇第拾壹篇关键内容销售物料费用预算推广费用预算（如广告费用等）包装费用预算（如现场包装等）营销活动费用预算核心目的明晰项目的营销推广费用；在保障营销推广效果的基础上尽量降低营销推广费用。费用预算前期回顾宏观环境政策环境竞争环境客群环境主题定位推广方案招商策略运营方案买点整合58营销顾问阶段59根据项目的营销策略组织营销活动，并根据销售现场反馈实时作出调整，最大程度促进成交目的与成果核心目的执行项目的营销策略组织营销活动收集客户反馈促进客户成交提交成果《开盘方案》《价格策略》《销售人员培训课程安排》阶段节点在营销执行策略总纲确定之后，销售顾问服务将贯穿项目的整个销售过程。60销售阶段星彦采取月度顾问指导的形式提供服务顾问方式销售阶段工作的弹性较大，不如前面两个阶段的那么有计划性，通常需要根据销售现场和市场出现的突发情况作出及时调整和应对，这个阶段项目面临的问题不是一份或几份报告能够解决的，星彦经过多年实践，制定了月度顾问指导的服务方式，以便能够及时解决项目面临的问题。销售顾问阶段星彦将逐月派遣资深销售顾问人员前往项目现场进行顾问指导服务，对所出现的问题给予及时应对策略，除此外星彦仍出具三份报告，解决相应的问题。61销售阶段标准流程顾问方式指导、协助开发商进行以下工作：2345制订开盘策略制订价格方案评审宣传推广物料开盘前其他筹备工作开盘现场组织及控制1《开盘方案》《价格策略》《甲方销售人员培训课程安排》62《开盘方案》第一份报告关键内容开盘活动及组织安排建议推出单位及销售建议促销活动建议现场包装建议媒体宣传及公关活动建议核心目的确定项目的开盘方案；结合开盘给出项目的营销推广建议。63《价格策略》第二份报告关键内容产品分析目标客户心理分析综合打分表价格表模拟价格竞争分析折扣安排确定实收均价价格分步实施策略付款方式建议核心目的最大限度实现项目价值；最大程度促进客户成交。64《甲方销售人员培训课程安排》第三份报告关键内容核心目的提升销售团队执行能力、销售力；协助甲方建立自身的销售团队。培训核心：提升销售力如何达成交易确定技巧客户现场沟通导入体验的销售礼仪客户心理分析建立一支强有力的销售团队如何成为销售明星65目录第一部分综合体发展背景第二部分综合体开发流程第四部分综合体典型案例第三部分综合体发展模式66综合体发展的四种模式模式1均衡发展的模式模式3以酒店为核心功能的发展模式模式4以商业为核心功能的发展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以写字楼为核心功能的发展模式发展模式67模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+……香港太古广场北京华贸中心北京东方广场模式168模式1的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理模式169模式一的运营方式特征功能类别运营方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响模式170广州中信广场深圳信兴广场模式271模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓模式272模式二的运营方式特征功能类别收益方式酒店--写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响模式273上海商城模式374模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位模式375模式三的运营方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大模式376深圳华润中心日本福冈博多运河城模式477模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…一流的合作团队地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…人流及商业气氛规划设计经营管理功能化体系——商业为主导，其他功能为辅模式478模式四的运营方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响模式479综合体发展模式小结（1）:四种发展模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理80综合体发展模式小结（2）:四种发展模式成功的关键因素功能组合模式成功要素案例Complex=hotel+office+shopping+apartment+……均衡发展CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心写字楼为核心客户（产业）支撑，产业簇群未来商务核心区写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次商场、公寓等配套完善广州中信广场深圳信兴广场酒店为核心不远离城市核心区交通可达性好，沿主干道沿线商务客户支持开发商有足够的经济实力顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）商业为核心城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城81综合体发展模式小结（3）：各种不同模式下的功能规模配比模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能规模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。82综合体发展模式小结（4）：四种模式收益方式的特征总结功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响83目录第一部分综合体发展背景第二部分综合体开发流程第四部分综合体典型案例第三部分综合体发展模式84案例1：香港太古广场位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场85案例1：香港太古广场顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。

五星级酒店部分：港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分：2栋共约400套单位太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓香港太古广场：甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓86太古广场各功能部分规划——甲级写字楼部分案例1：香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。一座二座三座87太古广场各功能部分规划——顶级购物中心案例1：香港太古广场百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态：主要租客：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店88太古广场各功能部分规划——顶级购物中心案例1：香港太古广场太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。一至三层：商业主体，内街式分布。高档商业，以精品店为主。楼层越高，铺面划分越小。四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等89太古广场各功能部分规划——五星级酒店案例1：香港太古广场酒店名称客房数港丽酒店513港岛香格里拉酒店565万豪酒店60290太古广场各功能部分规划——顶级公寓案例1：香港太古广场顶级公寓部分柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩

共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务

91太古广场各功能规模构成案例1：香港太古广场92太古广场经营方式案例1：香港太古广场太古广场一座太古广场二座太古广场三座经营方式：各酒店均采用持有20%的权益的方式；酒店式公寓部分全部销售；写字楼和购物中心采用出租经营的方式。93关键驱动因素－香港太古广场案例1：香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）94北京东方广场：顶级购物中心＋写字楼＋五星级酒店＋顶级公寓案例2：北京东方广场亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓北京东方广场位于北京CBD核心位置；总占地10万㎡；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。95北京东方广场各功能部分构成——写字楼（东方经贸城）案例2：北京东方广场「东方经贸城」_已成为各行业龙头公司之汇聚点内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心。整体及写字楼大堂直接建在二层平台上，人通过阶梯，车通过上行道，均可直接上二层。96北京东方广场各功能部分构成——五星级酒店（东方君悦大酒店）案例2：北京东方广场complexBuilding北京东方君悦大酒店：531套

97北京东方广场各功能部分构成——公寓（东方豪庭公寓）案例2：北京东方广场“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起價。

“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。98北京东方广场各功能部分构成——顶级购物中心（东方新天地）案例2：北京东方广场主题经营是“东方新天地”的一大特色。根据经营的商品范围及提供的不同服务内容，商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为：“缤纷新天地”“都市新天地”“庭苑新天地”“寰宇新天地”“活力新天地”这五个区域各具特色，装饰风格耳目一新，与各自主题相映成辉。99北京东方广场各功能部分构成——顶级购物中心（东方新天地）案例2：北京东方广场主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。教育：第三层部分租给EMBA作为教室东方新天地定位为中高档购物中心，商品档次涵盖高档至中高档。100关键驱动因素－北京东方广场案例2：北京东方广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，依托CBD，位于商业区核心区；位于地铁上盖内因：利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象；商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象；写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套；投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期；利用其较长临街面，各部分功能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。101案例3：北京华贸中心

构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心102案例3：北京华贸中心北京华贸中心各功能部分构成——5A智能写字楼写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000平方米3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。103案例3：北京华贸中心北京华贸中心各功能部分构成——国际商业区总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。16万平米超大规模的水世界商城超过百米临街的金融商务中心酒吧文化广场国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。104案例3：北京华贸中心北京华贸中心各功能部分构成——国际公寓、五星级酒店国际公寓公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌--超豪华酒店里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。105案例3：北京华贸中心北京华贸中心各功能部分构成——体育中心、展示中心体育中心占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。106案例3：北京华贸中心关键驱动因素——北京华贸中心关键驱动因素外因：优越的地理位置，依托CBD；北京借助奥运这一"催化剂"正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。公寓租售并举，其余均自行销售，便于管理。107案例4：广州中信广场广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。

108案例4：广州中信广场广州中信广场各功能部分——超高层写字楼超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500㎡；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。写字楼部分平面图109案例4：广州中信广场广州中信广场各功能部分——公寓公寓部分中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。110案例4：广州中信广场广州中信广场各功能部分——购物中心部分购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。111案例4：广州中信广场关键驱动因素——广州中信广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；公寓为写字楼提供较好的配套；舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。112案例5：深圳信兴广场写字楼＋公寓＋商场深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心。物业高度：384米土地面积：18,734平方米地库车位：两层共900个车位物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司管理顾问：梁振英测量师行建成日期：1996年113案例5：深圳信兴广场深圳信兴广场各功能部分69层甲级写字楼(单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米)34部进口"三菱"升降机及2部运货升降机楼高33层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米实用率约80%每个单位均配备全套豪华家俬及电器6部进口"三菱"客用升降机楼高五层，提供达22,013平方米的商铺面积3部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人穿梭各层名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等写字楼公寓商场114案例5：深圳信兴广场关键驱动因素——深圳信兴广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，深圳金融商务中心；金融业驻商形成产业的支撑；内因：利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；建筑外观形象突出，昭示性极强。115案例6：上海商城上海顶级国际化综合体"citywithinacity"五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。116案例6：上海商城上海商城各功能部分配比核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：

酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。117案例6：上海商城上海商城各功能部分——五星级酒店五星级酒店PortmanRitz-Carlton

酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。118案例6：上海商城上海商城各功能部分——豪华公寓豪华公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。119案例6：上海商城上海商城各功能部分——商业最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅120案例6：上海商城关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚121案例7：深圳华润中心深圳华润中心5A甲级写字楼＋时尚购物中心＋商业步行街＋超五星级酒店＋酒店式公寓＋高尚住宅华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。122案例7：深圳华润中心以五星甲级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位城市效应聚集下的CITYRESORT新的都市生活方式：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合123案例7：深圳华润中心城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、“新天地”步行街、超五星级君悦酒店等形成了产品标杆，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体124案例7：深圳华润中心深圳华润中心一期开发的写字楼及购物中心为项目树立了品牌形象，带动住宅价格憎憎，二期住宅均价为4万元/平米，约为周边房价的两倍一期写字楼4.2万平米国际标准5A甲级写字楼购物中心（万象城）18.8万平米华润万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心二期住宅9万平米深圳顶级豪宅酒店6万平米超五星级酒店－君悦酒店公寓1.5万平米超五星级酒店顶部，公寓住户也可以如同住店客人一样享受超五星级酒店的酒店服务。商业街9.5万平米被誉为未来深圳的“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等。一期包括华润大厦写字楼＆万象城时尚购物中心，总建面23万平米，二期项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等，总建筑面积达到26万平方米。一期开发高端写字楼和时尚购物中心，树立品牌形象，带动后期物业增值，目前二期开发的城市豪宅均价为4万元/平米，远远高于周边区域住宅均价。125案例7：深圳华润中心关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队126案例8：日本福冈博多运河城建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟占地面积：3.44万㎡建筑面积:222,960㎡设计：TheJerdepartnerShip；植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景127案例8：日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城功能配比运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。功能配比：写字楼商场福冈剧院及商场商业区主入口酒店128案例8：日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城设计思路设计思路

——观光与商业结合建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。129案例8：日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城经营管理模式经营管理——专业团队和完善计划专业团队：开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划：业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营：全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。专业的商业运营公司运营。130案例8：日本福冈博多运河城关键驱动因素－日本福冈博多运河城关键驱动因素外因：优越的地理位置良好的交通可达性；内因：超强的实力与品牌号召力独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。131案例9：上海“海上海”新城项目概况：建筑占地：8.49万m2总建筑面积：约23.4万m2容积率：2.44物业形态：LOFT办公楼、高层住宅、特色商业街项目区位：位于杨浦区大连路920号；北面紧邻杨浦区大学城的17所高校；南部临近浦江两岸综合开发的重点区域－北外滩（现代服务贸易区）和东外滩（滨江特色区）；外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在项目3公里范围内。项目市场背景：杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。周边商业配套及商务氛围较差；杨浦区传统的居住环境较差，但黄浦江沿线开发的“知识型”杨浦工程的启动将带来区域发展。132案例9：上海“海上海”新城“写字楼＋商业街区＋住宅”综合功能定位消除区域抗性、细分市场，演绎创意产业的核心主体独具风格的物业形态：①近8万平米的3棟高80米匣型建筑；率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间；②逾2万平米1－3层商铺文化医术商业街，将各种生活、商务配套融于一体；按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院五大主体院，独具特色；售价30000元/平米；③逾9万平米的7棟16－25层精装高尚住宅；售价19000元/平米创意LOFT创意商业街创意生态居133案例10：北京建外SOHO建外SOHO写字楼面对高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，商务公寓面向SOHO客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险2棟364套SOHO办公18棟2069套SOHO办公16条步行小街，300个沿街店铺SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式SOHO公寓是混合模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。134案例10：北京建外SOHO开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回现图中粉色区域为商业，红线为临街面街区中的道路尺度主要有三种，高层与高层之间为20－25m，高层与多层之间为10－16m，多层与多层之间为7－10米西南向设置商业小广场，聚集人流，引向本项目商业区；错落的街坊式商业街，打造都市中街坊式的商业生活，提升生叶价值。135案例11：SOHO现代城SOHO现代城:借助核心CBD的区域价值、产品的创新、产品节奏实现价值提升重建区域价值立足CBD边缘优势，全新概念炒作，重建区域价值、项目价值，强调比CBD更优的环境和更便捷的交通以写字楼、小面积公寓化解高容积率压力功能的互补以综合物业管理，打造商务社区概念，实现项目整体价值感提升，消除非核心区的区域抗性价值相互带动公寓启动带动人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓价值，促进公寓销售，实现整盘快速销售136案例11：SOHO现代城总建面为66万平米，写字楼占25.8％，酒店占19.7％，商业占24.2％，公寓占30.3％北京超大规模综合体物业写字楼－17万平米一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米酒店－13万平米超豪华酒店－兹.卡尔顿国际五星级酒店－万豪商业－16万平米公寓－20万平米超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；137案例12：深圳金中环商务大厦金中环商务大厦：以城市综合体为建筑理念，一站式解决了高端商务客户的需求，是深圳中心区的一张“城市名片”甲级写字楼五星级酒店公寓：首个将国际服务拼盘“金钥匙”引进CBD商业裙楼：中国甚至全世界少有的拥有三个地面层的商业裙楼，且负一层直接与福华大厦地下商业街和中轴晶岛国际、怡景中心城等大型商业中心联通。写字楼：公寓：商业＝37％：40％：27％位置：位于深圳市福田中心区核心区域，处于地铁1号线和4号线交汇点，拥有全市规模最大、人流最多的地铁入口中转点，还临近中心区域规划中的唯一汽车总站，位置显赫开盘时间：2005年10月规模：总建筑面积为13余万平米，其中写字楼3.8万平米、酒店式公约4.1万平米（235间）、商业2.3万平米，其他相关配套约2.8万平米。特色：是全市目前唯一一栋同时拥有两个地铁扣和四个第一层“地面层”的四通八达立体交通网的地铁上盖物业。138案例12：深圳金中环商务大厦金中环商务大厦依托优越的区位条件，集中了CEO商务公寓、5A写字楼、五星级酒店公寓和大型商业等四类经典产品，四种产品同时发售，采取差异化销售模式实现了快速销售深圳唯一同时具有双地铁（1号线与4号线）上盖、两个地铁进出口、三个第一层“地面”（即负一层与地下商业街联通，二楼规划有架通东、西、南、北四个方向建筑群的六条人行天桥）的物业超高层建筑（地上48层，地下3层），地面以上高度183米，分主楼与副楼，主楼25层以上为甲级写字楼，以下部分为商业公寓，裙楼及地下部分为商业。四类产品同时发售，采取差异化销售模式和营销策略，针对目标客户强势营销，最终实现快速销售的良好业绩。四类产品同时推出物业类型登记租金/售价客户模式备注（经营/销售模式）写字楼甲级17500－20000投资客居多售卖小单位分拆销售、客户群分散