小产权房买卖合同范本指南

小产权房买卖合同范本指南前言：小产权房交易的特殊性与风险警示在探讨小产权房买卖合同范本之前，笔者必须首先郑重提示：小产权房，通常指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。此类房屋的交易行为，因缺乏国家法律层面的明确认可和保护，存在极大的法律风险与政策不确定性。购买小产权房，无法获得像商品房那样的《房屋所有权证》，因此无法进行合法的过户登记。这意味着，买方在法律意义上难以获得房屋的完整所有权，其权益保障远弱于商品房交易。实践中，因小产权房买卖引发的产权纠纷、拆迁补偿争议、合同效力认定等问题屡见不鲜。因此，本指南所提供的合同范本框架及解析，绝非鼓励或认可小产权房交易，而是在假设交易双方已充分知晓并自愿承担相关风险的前提下，力求使合同条款尽可能详尽、明确，以减少未来可能发生的争议。签署任何此类合同前，强烈建议咨询专业法律人士，对自身风险承受能力进行审慎评估。一、合同当事人基本信息：身份的明确与核实合同的开端，是明确交易双方的身份。这不仅是合同相对性原则的基本要求，也是日后发生争议时确定责任主体的前提。1.卖方（甲方）信息：*姓名/名称：若为个人，需填写与身份证明一致的姓名；若为村集体或其他组织（较少见，需特别注意其处分权来源），则填写组织全称。*身份证号码：个人身份的唯一标识，务必核对原件并留存复印件。*联系地址：有效的通讯地址，用于接收法律文书及日常沟通。*联系电话：确保能及时联系到的电话号码。*特别提示：需明确甲方对该小产权房的权利来源，例如：“系该房屋的原始建造人”、“系通过村内分配/转让取得”等，并要求甲方提供相关证明文件（如建房审批材料、原转让协议等，尽管这些材料可能不具备物权法意义上的效力，但可辅助证明其对房屋的实际控制和处分权的初步依据）。2.买方（乙方）信息：*姓名：与身份证明一致的姓名。*身份证号码：同上。*联系地址：同上。*联系电话：同上。*特别提示：乙方是否为房屋所在地集体经济组织成员，可能会对合同的实际履行及未来潜在权益（如拆迁补偿的分配主张）产生影响，虽非合同无效的必然因素，但需在合同中注明或由双方另行确认。二、房屋基本情况：标的的清晰界定合同标的——即所交易的小产权房——必须描述清晰、具体，避免歧义。1.房屋坐落：详细的地址，例如：XX省XX市XX区（县）XX乡镇XX村XX路（街/巷）XX号。越具体越好，最好能附带房屋位置示意图作为合同附件。2.房屋结构与户型：例如：砖混结构，三室一厅一卫。3.建筑面积与使用面积：小产权房通常无官方测绘面积，需由双方协商确定一个共识面积，并明确该面积“为双方实测/自报，仅供参考，最终以房屋实际状况为准”或“双方同意以此面积作为计价依据”。4.房屋层数与朝向：例如：位于该栋楼（院落）X层，朝向南。5.房屋权利状况：*明确说明房屋性质：“本合同所涉房屋为小产权房，未取得国家房屋管理部门颁发的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。”*甲方对房屋的权利基础：再次明确甲方的权利来源，如“该房屋系甲方于XXXX年在其享有使用权的宅基地上自行建造”或“该房屋系甲方通过XXXX（方式）从XXXX（原权利人）处获得”。*房屋有无抵押、查封、出租、共有等情况：甲方需如实陈述，并保证对房屋拥有完整的处分权。如有共有权人，需所有共有权人共同签署合同或出具书面同意出售证明。6.房屋附属设施、设备：列明随房屋一并转让的附属设施、设备，如门窗、厨卫固定设施、热水器、空调等，最好另列清单作为附件。三、房屋价款及支付方式：交易核心的明确约定价款与支付是合同的核心条款，直接关系到双方的核心利益。1.房屋总价款：明确房屋成交的总金额，大小写均需填写，且保持一致。例如：人民币XX万元整（大写：人民币XX拾XX万XX仟XX佰XX拾XX元整）。2.价款构成：是否包含附属设施设备价款、公共维修基金（如有）、装修补偿等，需一并明确。3.支付方式：*定金：是否支付定金，定金金额，支付时间，以及定金的处理方式（如抵作购房款或在特定条件下退还/没收）。需注意定金罚则的适用。*首付款：金额，支付时间，支付条件（如甲方出示某些证明文件后）。*余款：金额，支付时间（如房屋交付时、双方签署交接单后等），支付方式（现金、银行转账等，建议通过银行转账并保留凭证）。*所有款项支付，均需甲方出具收据或收条，并注明款项性质（定金、首付款、购房款等）。4.收款账户信息：若通过银行转账，需明确甲方的收款账户户名、开户行、账号。户名应与甲方一致。四、房屋交付：从合同到实物的转移房屋交付是卖方履行主要义务的标志。1.交付时间：明确的交付日期或交付条件成就后的合理期限。2.交付标准：房屋交付时应达到的状态，如“现状交付”、“毛坯交付”、“简装交付”等，并约定水、电、气、暖、物业费等费用的结算截止时点及责任方。3.交付手续：双方应签署《房屋交接确认书》，列明房屋状况、附属设施设备数量及状况、水电气表底数等，作为交付完成的证明。4.户口迁移：若房屋内有甲方户口，应约定甲方迁出户口的时间。（小产权房户口迁移可能受限，需提前了解当地政策）。五、权利瑕疵担保与风险承担：卖方的承诺与责任鉴于小产权房的特殊性，甲方的权利瑕疵担保责任尤为重要。1.权利瑕疵担保：甲方郑重承诺并保证：*其对所售房屋拥有合法的处分权，该处分权不存在任何争议。*该房屋不存在任何抵押、查封、产权争议或其他权利限制情况（除已明确告知乙方并经乙方认可的）。*向乙方提供的与房屋相关的信息（包括但不限于权利来源、面积、建造年代等）真实、准确、完整。*如因甲方隐瞒或虚假陈述导致乙方无法正常使用房屋或遭受其他损失的，甲方应承担全部赔偿责任。2.风险承担：房屋毁损、灭失的风险，在房屋交付给乙方之前由甲方承担，交付后由乙方承担。六、关于未来政策与拆迁补偿的特别约定：小产权房的“达摩克利斯之剑”这是小产权房交易中最具不确定性，也最容易产生重大争议的部分。1.政策风险：双方均知悉并自愿承担因国家或地方政策（如清理整治小产权房、土地规划调整等）变化可能导致本合同无法继续履行、房屋被拆除或没收、无法获得任何补偿等风险。具体如何承担，可由双方协商约定，例如：“若因政策原因导致房屋被拆除且乙方未获得任何补偿，甲方应退还乙方已支付的购房款（可约定是否计息及计息标准）”；或“双方同意届时根据实际情况协商处理，协商不成的，按本合同争议解决方式处理”。此类约定的法律效力及实际可执行性均存在不确定性，需谨慎对待。2.拆迁补偿：若房屋在乙方使用期间遇有拆迁、征收等情况，关于可能获得的拆迁补偿款或安置待遇的归属，双方应尽可能作出明确约定。例如：“如遇拆迁，所有拆迁补偿款（包括但不限于房屋补偿、安置补助、搬迁费等）均归乙方所有，甲方应积极配合乙方办理相关手续，提供所需资料。”但需明确告知，此类约定仅在甲乙双方之间有效，不能对抗拆迁主体或政府部门，最终能否获得补偿及补偿多少，取决于届时的拆迁政策及乙方对房屋的实际权益证明。甲方的配合义务也应明确，如不配合应承担的违约责任。七、违约责任：违约行为的后果与救济违约责任条款是保障合同履行的重要手段。1.甲方违约责任：*逾期交付房屋：每逾期一日，按总房款的一定比例支付违约金；逾期超过一定期限，乙方有权解除合同并要求甲方退还已付款项及支付违约金。*甲方提供虚假信息、隐瞒重要事实或对房屋无处分权导致乙方无法取得房屋或合同无效/被撤销的，甲方应双倍返还定金（如已付），退还全部购房款，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失（具体损失范围可协商）。*违反权利瑕疵担保义务，导致乙方无法正常使用房屋或房屋被查封、拍卖的，按上述条款处理。*逾期迁出户口（如有约定）的违约责任。2.乙方违约责任：*逾期支付购房款：每逾期一日，按逾期应付款额的一定比例支付违约金；逾期超过一定期限，甲方有权解除合同，没收定金（如已付），并可要求乙方支付违约金。*乙方无正当理由拒绝接收房屋的违约责任。3.违约金的调整：可约定违约金不足以弥补实际损失的，受损方有权请求增加至实际损失额。八、合同的变更、解除与终止：合同动态的应对1.变更：对本合同的任何修改、补充，均须经双方协商一致并签署书面文件方为有效。2.解除：约定双方可以解除合同的情形（如对方根本违约、不可抗力等）及解除程序。3.终止：合同履行完毕、解除或其他法定情形导致合同权利义务终止。九、争议解决方式：纠纷的化解途径1.协商：发生争议，双方应首先友好协商解决。2.调解：协商不成，可请求村集体经济组织、乡镇调解委员会等进行调解。3.诉讼：协商、调解不成的，约定向房屋所在地人民法院提起诉讼。（仲裁条款在此类合同中适用性可能受限，且成本较高，建议选择诉讼）。十、其他约定：拾遗补缺的个性化条款1.通知与送达：双方确认的联系方式、通讯地址为有效联系方式，任何书面通知按该地址寄送即视为有效送达。地址变更应及时书面通知对方。2.合同份数及生效：本合同一式几份，甲乙双方各执几份，具有同等法律效力。自双方签字（捺印/盖章）之日起生效。3.附件效力：本合同附件（如房屋位置示意图、房屋交接确认书、附属设施设备清单、甲方权利来源证明复印件等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。4.特别声明：再次强调双方均已清楚了解本合同所涉房屋为小产权房，知悉其交易风险，并自愿签署本合同，承担相应后果。5.其他双方认为需要约定的事项。十一、签署页甲方（卖方）签字/捺印：日期：年月日乙方（买方）签字/捺印：日期：年月日（如有共有权人或见证人，也应在此处列明并签字）结语：审慎决策，风险自担再次强调，本指南及其中的条款