2026年房地产投资顾问地产项目尽调及风险控制面试手册

2026年房地产投资顾问地产项目尽调及风险控制面试手册一、单选题（共10题，每题2分）考察重点：基础概念、法规政策、行业趋势1.在房地产项目尽职调查中，不属于核心尽调内容的是？A.土地权属与规划合规性B.市场竞争格局分析C.合作方资信与履约能力D.项目财务模型测算2.根据中国《城市房地产管理法》，以下哪种情况会导致项目土地使用年限缩短？A.开发商擅自改变土地用途B.政府征收土地补偿C.项目分期开发未完成D.市场利率上升3.若某商业地产项目位于三线城市，主力店招商率低于50%，主要风险是？A.资金链断裂风险B.市场定位偏差风险C.运营管理不善风险D.政策监管收紧风险4.尽调中发现某住宅项目预售资金未全部存入监管账户，可能引发的核心风险是？A.供应商欠款风险B.客户维权风险C.政策合规风险D.银行抽贷风险5.房地产项目尽调中，不属于财务尽调范畴的是？A.开发成本构成分析B.员工薪酬结构调查C.预售收入确认方式D.合作方关联交易核查6.根据《土地管理法实施条例》，以下哪种情况属于违法用地？A.整体出让土地用于商业开发B.分批次申请用地审批C.超出红线范围建设附属设施D.临时用地延期未补办手续7.若某写字楼项目空置率持续高于行业均值，主要原因是？A.租金定价过高B.周边新项目竞争加剧C.物业服务缺陷D.宏观经济下行8.尽调中，合作方提供的财务报表未经审计，可能导致的尽调缺陷是？A.数据滞后B.会计准则不统一C.关联交易隐瞒D.风险评估偏差9.根据《商品房预售管理办法》，开发商预售资金监管比例不得低于？A.20%B.30%C.50%D.70%10.某城市新区住宅项目尽调发现，周边配套学校交付延迟，主要风险是？A.房价下跌风险B.客户持币观望风险C.政策调整风险D.合规诉讼风险二、多选题（共10题，每题3分）考察重点：综合分析、风险识别、法规细节1.房地产项目尽调中，可能导致土地抵押无效的情形包括？A.土地存在查封B.规划变更未备案C.超出让面积建设D.合作方未缴纳土地出让金2.某购物中心尽调中，以下哪些属于运营风险点？A.核心品牌流失B.租户同质化严重C.停车场收费不合理D.消防验收不合格3.尽调中，发现某项目存在以下问题，可能触发《预售资金监管办法》处罚的是？A.未按规定专户存储资金B.提前支取资金用于建设C.监管账户信息虚假D.预售款未优先支付工程款4.房地产项目尽调中，需要重点关注的税务风险包括？A.增值税发票缺失B.关联交易定价不公允C.土地闲置费滞纳D.个人所得税代扣代缴不足5.若某住宅项目尽调发现以下情况，属于政策合规风险的是？A.超高层建筑违反限高规定B.绿化率低于标准C.公摊面积计算错误D.无证销售行为6.尽调中，以下哪些属于合作方尽调的核心内容？A.股权结构及控制权B.资信评级及诉讼记录C.管理团队经验D.关联方交易频率7.某商业综合体尽调中，以下哪些因素会影响投资决策？A.周边同类型项目空置率B.物业管理费率C.交通配套完善度D.政府补贴政策8.尽调中，发现某写字楼项目存在以下问题，可能导致资产减值的是？A.装修标准低于合同约定B.设备使用年限超限C.物业服务缺位D.租金拖欠率过高9.根据《民法典》，以下哪些情形会导致合同无效？A.土地使用权抵押未登记B.违反公共利益约定C.代持股权未披露D.超出经营范围10.尽调中，以下哪些属于项目退出风险？A.市场流动性不足B.合作方违约C.政策调控导致资产贬值D.客户集中度过高三、判断题（共10题，每题2分）考察重点：法规细节、风险识别准确性1.尽调中，若发现项目土地出让金未缴清，可能导致抵押权设立无效。（√）2.商业地产项目招商率低于30%，通常属于高风险投资。（×，应为40%）3.根据《预售资金监管办法》，开发商可自行挪用监管账户资金。（×）4.尽调中，财务报表未附审计报告，可直接影响尽调结论。（√）5.土地规划变更未经审批，可能导致项目被强制停建。（√）6.写字楼项目空置率高于60%，通常与宏观经济无关。（×）7.合作方资信评级为BBB，属于中等风险水平。（√）8.尽调中，物业费率高于同区域平均水平，属于运营风险。（×，需结合市场接受度判断）9.根据《民法典》，代持股权若未披露，可能触发合同无效。（√）10.政策调控期间，三线城市住宅项目风险低于一线城市。（×，需结合具体供需结构分析）四、简答题（共5题，每题6分）考察重点：实操经验、风险应对策略1.简述房地产项目尽调中，土地尽调的核心步骤及常见风险点。2.若尽调发现项目存在“烂尾风险”，如何进行风险控制？3.简述尽调中，如何识别合作方的财务造假行为？4.商业地产项目尽调中，如何评估租金收益的可靠性？5.若尽调发现项目政策合规存在隐患，如何提出解决方案？五、案例分析题（共2题，每题10分）考察重点：综合分析能力、风险决策能力1.案例背景：某三线城市住宅项目，尽调发现以下问题：-土地出让金未缴清，抵押贷款受限；-市场去化缓慢，去化周期达18个月；-合作方财务报表显示大量关联交易。问题：该项目的投资风险如何评估？若决定投资，需采取哪些控制措施？2.案例背景：某商业综合体项目，尽调发现：-核心品牌退出，主力店招商率不足30%；-物业管理费高于同区域平均水平；-政府规划调整可能导致周边配套缺失。问题：该项目的核心风险是什么？如何制定风险控制方案？答案与解析一、单选题答案1.B2.A3.B4.D5.B6.C7.B8.B9.C10.B解析：2.A项违反《土地管理法》，会导致土地使用年限缩短；B项属于合法征收；C项属于正常开发流程；D项与土地年限无关。5.B项属于人力资源尽调范畴，其他均为财务尽调内容。9.《商品房预售管理办法》规定监管比例不得低于50%。二、多选题答案1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABC10.ABCD解析：1.A项查封、B项规划变更、C项超面积建设、D项未缴出让金均可能导致抵押无效。5.A项违反限高规定、B项绿化率不足、D项无证销售均属于政策合规风险。三、判断题答案1.√2.×3.×4.√5.√6.×7.√8.×9.√10.×解析：2.商业地产招商率低于40%通常视为高风险。8.物业费率需结合市场接受度，若高于平均水平但客户可承受，未必是风险。四、简答题答案1.土地尽调核心步骤：-核实土地权属证明（不动产权证）；-核查规划合规性（用地性质、容积率等）；-评估土地价值（市场可比案例）；-检查是否存在查封或抵押。常见风险：规划变更、土地闲置、抵押受限。2.烂尾风险控制措施：-优先落实合作方资金来源；-设定复工条件（如资金到位率）；-要求政府出具复工保障函；-考虑引入第三方担保。3.财务造假识别方法：-核对银行流水与财报一致性；-关注关联交易定价公允性；-检查凭证完整性（发票、合同）；-对比同行业财务指标差异。4.租金收益评估方法：-核实已签约租金合同（期限、金额）；-调查周边同类项目租金水平；-评估空置率及去化能力；-考虑物业管理增值空间。5.政策合规解决方案：-要求合作方补办手续；-调整项目设计以符合政策；-要求政府出具合规承诺函；-考虑终止合作或降价收购。五、案例分析题答案1.风险评估：-土地抵押受限导致融资风险高；-市场去化缓慢影响现金流；-关联交易可能隐藏财务漏洞。