存量房交易合同注意事项汇编

存量房交易合同注意事项汇编在房地产交易市场中，存量房（即二手房）交易因其价格、地段等因素，往往是许多购房者的选择。然而，存量房交易流程相对复杂，涉及法律、金融等多个层面，其中，交易合同的签订更是核心环节，直接关系到买卖双方的切身利益。一份严谨、周全的合同，是保障交易顺利、规避潜在风险的基石。本文将结合实践经验，对存量房交易合同中需要特别注意的事项进行梳理与汇编，希望能为广大交易双方提供有益的参考。一、房屋基本情况的确认与核实房屋基本情况是合同的基础，任何描述不清或核实不到位，都可能为后续纠纷埋下伏笔。1.房屋坐落务求精准：合同中应明确房屋的具体地址，包括区、路、号、单元、楼层、房号等，确保与不动产权证（或房产证、土地证，下同）完全一致，避免因地址模糊导致的产权指向不清。2.房屋性质与产权状况：务必清晰注明房屋性质，如商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房等，不同性质的房屋在交易税费、上市条件等方面存在差异。同时，要明确房屋产权归属，是单独所有、共同所有还是按份共有。若为共有，需所有共有人同意出售的书面证明，并核对其身份信息。特别要注意，房屋是否存在抵押、查封、产权纠纷等权利限制情况，这一点至关重要，务必在签约前通过不动产登记部门查询确认，并在合同中明确约定相关处理方式及违约责任。3.房屋面积的明确：合同中应同时注明房屋的建筑面积和套内建筑面积（如有），并注明面积依据，通常以不动产权证登记面积为准。若合同约定面积与产权登记面积有差异，应明确处理原则，如误差在一定范围内多退少补，或按实测面积结算等。对于附赠的露台、花园、地下室等，其权属及面积也应一并明确。4.房屋现状的描述：合同中应对房屋的装修、设施设备（如家电、家具）的留存情况作出详细约定，最好能附清单，并注明品牌、型号及数量。对于房屋是否存在漏水、墙体开裂、管道老化等质量问题，以及是否有人身伤亡等“特殊情况”，卖方应如实告知，买方也应在签约前仔细查验，并可约定在一定期限内如发现重大质量问题的处理方式。二、价款、支付方式与期限价款及支付是交易的核心内容，必须约定得清晰、具体、具有可操作性。1.总价款的确定：合同应明确房屋的成交总价款，此价格是否包含装修、家具家电、维修基金等，需一一列明，避免歧义。2.付款方式的选择：常见的付款方式包括全款支付、按揭贷款支付等。若为按揭贷款，需明确买方申请贷款的银行、贷款金额、贷款年限等，并约定如贷款申请未获批准或批准金额不足时的处理办法（如买方补足差额、解除合同互不违约等）。3.付款期限的约定：各期款项（如定金、首付款、尾款、物业交割保证金等）的支付时间、支付金额、支付方式（现金、银行转账）及收款账户信息（卖方账户）必须明确。特别是大额款项，建议通过银行转账，并保留转账凭证。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。4.资金监管的约定：为保障交易资金安全，建议约定将部分或全部购房款通过政府认可的第三方资金监管机构或银行监管账户进行划转。合同中应明确监管机构、监管金额、监管流程及解冻条件。三、税费承担与过户、交房税费承担、产权过户及房屋交付是交易的关键环节，直接影响交易的完成。1.税费承担的划分：存量房交易涉及的税费种类较多，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、土地出让金等。合同中必须明确各项税费由哪一方承担，这是实践中极易产生争议的地方。通常有“买方承担全部税费”、“卖方承担全部税费”或“各自承担法定税费”等约定方式，需根据协商结果清晰列明。2.产权过户的约定：合同应约定双方共同向不动产登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的时间期限，以及各自应履行的协助义务（如提供相关证件、材料等）。约定过户所需材料的提供方及时间。3.房屋交付的约定：*交付时间：明确房屋交付的具体日期或条件（如过户后X日内）。*交付标准：除房屋本身及约定的设施设备外，还应包括水、电、燃气、有线电视、网络、物业费、供暖费等费用的结算截止时间及方式，确保费用结清，无欠费。*户口迁移：若房屋内存有卖方或第三方户口，必须明确约定户口迁出的截止时间及逾期未迁出的违约责任。这对买方未来落户至关重要。*交付验收：约定交房时的验收流程，买方应对房屋状况、设施设备、费用结清情况等进行查验，确认无误后签署交接单。四、权利义务与违约责任明确双方的权利义务及违约责任，是合同履行的保障和解决争议的依据。1.卖方的主要义务：保证所售房屋产权清晰，如实告知房屋状况，按约定交付房屋及相关证件，配合办理过户手续等。2.买方的主要义务：按约定支付购房款，配合办理贷款及过户手续，按时接收房屋等。3.违约责任的设定：*逾期付款：约定买方逾期支付购房款的，每逾期一日应按未付金额的一定比例向卖方支付违约金；逾期超过一定期限，卖方有权解除合同并要求买方承担违约责任。*逾期交房/逾期过户：约定卖方逾期交房或逾期配合办理过户手续的，每逾期一日应按已付房款或总房款的一定比例向买方支付违约金；逾期超过一定期限，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任（如双倍返还定金、退还已付款项并支付违约金等）。*卖方违约导致合同解除：如卖方提供虚假信息、房屋被查封无法过户等导致合同无法继续履行，卖方应承担何种违约责任（如返还已付款项、支付总房款一定比例的违约金等）。*买方违约导致合同解除：如买方无正当理由拒不履行合同，卖方有权没收定金，并可要求买方支付总房款一定比例的违约金。*定金罚则的适用：明确定金的性质（立约定金、成约定金、违约定金等）及适用条件。4.不可抗力：合同中应约定不可抗力条款，明确因不可抗力（如自然灾害、政策调整等）导致合同不能履行或不能完全履行时，双方的责任免除或分担方式。五、其他重要约定除上述核心内容外，还有一些细节问题也需在合同中明确。1.补充协议的效力：若主合同条款未能详尽约定，或有新的约定，可签订补充协议。合同中应注明“本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议为准。”2.户口迁移保证金：为确保卖方按时迁出户口，可约定预留一部分尾款作为户口迁移保证金，待卖方完成户口迁出手续后，买方再支付该笔款项。3.物业交割保证金：类似地，可约定预留一部分尾款作为物业交割保证金，待房屋交付、各项费用结清、设施设备完好后再支付。4.争议解决方式：合同中应约定发生争议时的解决方式，是选择向房屋所在地人民法院提起诉讼，还是提交某仲裁委员会仲裁。二者只能选其一。5.合同生效条件：一般约定合同自双方签字（盖章）之日起生效。若涉及共有人，需共有人共同签字。6.合同份数及附件：明确合同一式几份，甲乙双方、中介方（如有）、登记机构等各执几份，具有同等法律效力。合同附件（如房屋设施清单、平面图、身份证复印件、不动产权证复印件等）为本合同不可分割的组成部分。六、签约前的最后核查与建议1.主体资格审查：签约前，务必仔细核对买卖双方的身份信息，确保与身份证件一致。卖方需出示不动产权证原件，买方需确认自身购房资格（尤其在限购城市）。2.文本审查：对于中介提供的格式合同，要仔细阅读每一条款，特别是涉及权利义务、违约责任的条款，对不理解或不公平的条款，应及时提出并要求修改。不要轻信口头承诺，一切约定均应以书面形式写入合同。3.专业咨询：存量房交易专业性强，风险点多。建议在签约前咨询专业的房产律师或有经验的人士，对合同条款进行审核，必要时可由律师陪同签约，以最大限度